דיירי בניין ברחוב מודיעין בחולון נשמו לאחרונה לרווחה, לאחר שהדייר האחרון שטרם נתן הסכמתו לחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38, החליט סוף סוף לתמוך בפרויקט. התנגדותו הממושכת של הדייר נבעה מכך שהוא בעל הדירה בקומה העליונה של הבניין, המחזיק גם בזכויות בנייה על הגג. מימוש פרויקט של תמ"א 38 יסכל עבור אותו דייר את האפשרות להרחיב את הדירה באמצעות בניית חדר על הגג.
ייתכן שהדייר נתן לבסוף את הסכמתו לאור הסכם פשרה שקיבל לאחרונה תוקף של פסק דין, הנוגע דווקא לבניין אחר, ברחוב משה שרת 27 בהוד השרון. על פי ההסכם, עבודות הבנייה בגג שביצע הדייר בהוד השרון הופסקו אף שניתן להן היתר בנייה, במטרה לאפשר לדיירים לממש בבניין פרויקט תמ"א 38.
שני אלה הם המקרים הטובים, שבהם הבעיה נפתרת לשביעות רצון כולם. אולם במקרים רבים שבהם לאחד הדיירים זכויות בנייה על הגג ולא לכלל הדיירים, היזמים נרתעים מלהיכנס לתסבוכת הזו, הסבוכה גם כך.
"אחת השאלות הראשונות שאנחנו שואלים דיירים שמביעים עניין בביצוע פרויקט תמ"א 38, זה האם הזכויות על הגג הן רכש משותף של כל הדיירים, או שהן זכויות פרטיות", אומר עופר אנגל, בעל חברת אנגלאינווסט 38 המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38. "אם הזכויות פרטיות, אנחנו פשוט מוותרים ועוברים הלאה, כי זה מתכון לבעיות בכל מנגנון הפיצוי. תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה על גג הבניין, שלא ניתן לממש אותן ברגע שגורם פרטי אחד מחזיק בחלק מהזכויות".
אנגל מספר כי בעבר ניהלה החברה מגעים עם דיירים בבניין ברחוב ביאליק ברמת השרון, במטרה לבחון ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. "זהו בניין שיש בו ארבע דירות בקומה, והגג שייך לדירות העליונות ולא לכלל הדיירים. הדיירים בקומות העליונות רצו תמורה שהיא מעבר לתמורה המקובלת בפרויקט תמ"א 38, וביקשו לקבל את הדירות החדשות בקומות העליונות, שהן למעשה הדירות שמהן נגזר ברווח היזמי בפרויקט.
"מצאנו שהפרויקט פשוט לא כלכלי, גם מבחינת מיסוי כבד מאוד, כי הדיירים בקומות העליונות רצו בעצם שנקנה מהם את הדירות הישנות ונמכור אותן כדירות יד שנייה, ושהם יקבלו את הדירות החדשות. בעצם התכנון היה לבנות קצפת, אבל שהדיירים יקחו מאיתנו את הדובדבן".
במקרה אחר בחנה החברה ביצוע פרויקט של תמ"א 38 בבניין ברחוב המעגל ברמת גן. "בקומה האחרונה של הבניין היה פנטהאוז של 100 מ"ר בנוי, ועוד מרפסת של 100 מ"ר. בעלת הפנטהאוז לא התנגדה שנבנה מעל הדירה הבנויה שלה, אבל סירבה שייבנה מ"ר אחד מעל המרפסת שלה. יצא שכדי לממש את הפרויקט צריך לבנות רק על חצי בניין, וזה דבר בלתי אפשרי כמובן".
פוגע בהיתכנות הכלכלית
במקרה של הבניין בהוד השרון, שבו הושג כאמור הסכם פשרה, הסיפור היה מסובך והצריך זמן רב, משאבים ופנייה לערכאות משפטיות.
מדובר בבניין רכבת ישן שנבנה בשנת 1965 ובו ארבע כניסות שבכל אחת שלוש קומות, ובסך הכל 24 דירות. בדירות מחזיקים 22 בעלים, ואחת מהן היא דירת עמידר. מצבו הפיזי של הבניין רעוע, המערכות קורסות, ניכרים בו סדקים ומעת לעת מתרחשות תקלות בצנרת ובחשמל.
לטענת בעלי הדירות בבניין, דייר רכש את הדירה שבקומה העליונה בבניין המשותף בשנת 2010, והשכיר אותה. מיד לאחר שרכש את הדירה החתים חלק מהדיירים על הסכמה, והגיש בקשה לוועדה המקומית להרחבת דירתו. הדיירים טענו כי הוא הציג להם מצג שבו הוא מבקש לבנות חדר קטן על הגג, אך בפועל הוא הגיש בקשה לבניית 70% נוספים משטח דירתו הקיימת, על שטח הגג המשותף.
הדיירים הגישו התנגדות מטעמם לתוכנית שהגיש הדייר מהקומה העליונה, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון קיבלה את ההתנגדות. הדייר הגיש ערר כנגד ההחלטה לוועדת הערר המחוזית, וועדת הערר דחתה את הערר בתנאי שבתוך פרק זמן של חצי שנה, יגישו הדיירים תוכנית לחיזוק הבניין המשותף. לאור העובדה כי במועד החלטת ועדת הערר טרם נבחרה חברה יזמית לביצוע הפרויקט, לא עמדו הדיירים בתנאים שנקבעו על ידה ולהגיש תוכנית לביצוע תמ"א 38 לוועדה המקומית.
משכך, פנו הדיירים לבית משפט השלום בפתח תקווה באמצעות עו"ד שי הררי ממשרד עוה"ד הררי-דוק, המתמחה בהתחדשות עירונית, בבקשה להורות לדייר על הפסקת העבודות. הדיירים טענו כי זכויות הבנייה על גג הבית המשותף שייכות לכל דיירי הבניין ואינן צמודות לדירה של הדייר. עוד טענו כי כל הדיירים מעוניינים לבצע פרויקט לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, וכבר נמצאים בהליכים מתקדמים לביצוע הפרויקט, וכבר נבחר יזם, וכי האינטרס של כלל דיירי הבניין גובר על האינטרס היחיד של אותו דייר.
"לגגות מעמד מיוחד"
לטענת הדיירים, העבודות שמבצע הדייר פוגעות בהיתכנות הכלכלית של ביצוע הפרויקט והפסקת העבודות על גג הבניין הן תנאי להצעת היזם. עוד נטען על ידם כי העבודות שמתבצעות על הגג מסכלות את האפשרות לביצוע תמ"א 38 בבניין.
בהמלצת בית המשפט הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה יוצא צו מניעה להיתר הבנייה ועבודות הבנייה יופסקו למשך חודשיים, על מנת לאפשר לדיירים להגיע להסכמות סופיות עם היזם למימוש פרויקט תמ"א 38. עוד נקבע כי במידה שלא ייחתם הסכם עם היזם בתוך חודשיים, הדייר יוכל להמשיך בבנייה. שופטת בית משפט השלום בפתח תקווה, אשרית רוטקופף, נתנה תוקף של פסק דין להסכמה שהושגה בין הצדדים.
לדברי עו"ד שי הררי, הדיירים הספיקו לעמוד בלוח הזמנים שנקבע ולהתקשר עם חברת פאר בילדינג, ולאחרונה התקבל היתר בנייה להתחלת העבודות לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין.
"כל דיירי הבניין מקבלים תוספת ממ"ד בשטח 12 מ"ר, מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר, חיזוק הבניין שיפוצו ושדרוגו לרבות תוספת של מעלית אחת לכל כניסה. הדייר שהיתר הבנייה שהיה בידו בוטל, ועבודותיו הופסקו בצו בית משפט, פוצה במסגרת הסכם הפשרה על ידי החברה ב-150 אלף שקל, סכום המגלם את עלות עבודות הבנייה שכבר בוצעו בפועל".
הררי מוסיף כי "אם עד לפני שנים אחדות לתופעה שבה בעלי דירות בקומות אחרונות היו מנכסים לעצמם את גג הבניין לצורך בניית תוספת בנייה, לא הייתה משמעות רבה, הרי שהיום, לאור חקיקת החוק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והחלתה של תמ"א 38, הגגות של אותם בניינים ישנים מקבלים מעמד מיוחד והם בעלי משמעות עצומה. שכן, רק אם הגג המשותף יהיה חף מבנייה, יוכלו הדיירים לקבל זכויות בנייה על הגג ולהתקשר עם חברה יזמית לצורך ביצוע פרויקט באופן שיאפשר לה לבנות קומות נוספות על גג הבניין".
"מי שהייתה לו הצמדה של גג, יקבל יותר"
דווקא לדיירים שמחזיקים בזכויות בנייה צמודות לדירות בקומות האחרונות, צריך להיות תמריץ גדול יותר לממש פרויקט של תמ"א 38, אומר נורי רחמים, מנהל סניף ירקון של רשת התיווך "רוזיו נכסים".
"כל עוד בעל דירה בקומה אחרונה מחזיק בזכויות בנייה בגג, הן רק זכויות לא ממומשות", מסביר רחמים. "כאשר מגיע יזם שמעוניין לבצע פרויקט של תמ"א 38 בבניין, אז ישנה לאותו דייר הזדמנות לממש את הזכויות שיש לו בגג, שהוא לא נהנה מהן עד אותה נקודת זמן. המימוש יבוא לידי ביטוי בתמורה גדולה יותר משאר הדיירים לפי החלק היחסי בזכויות הבנייה שבהן מחזיק אותו דייר".
רחמים מוסיף כי זכויות בנייה על הגג דומות למגרש ריק שחלות עליו זכויות בנייה. "התחשיב הכלכלי שעושים לשווי זכויות בנייה על הגג, הוא למעשה שווי של מגרש למ"ר מבונה", אומר רחמים. "מכאן ששווי זכויות בנייה בדומה לשווי מ"ר מבונה באזור ממוצע בתל אביב נע כיום סביב 13-15 אלף שקל למ"ר".
שמאי המקרקעין ארז כהן מסביר כי "בשנות ה-80 כבר אושרו תוכניות לבנייה על גגות ברשויות מקומיות, ולכן מאז הקבלנים החלו להצמיד את הגגות לדירות, בדרך כלל לדירות שמתחת לגג. ועדיין בית המשפט העליון פסק בעבר, כי אם באה תוכנית מאוחרת יותר ומאפשרת הוספת קומות, ההצמדה תהיה לכל הדיירים. כלומר, תמ"א 38 במקרה הזה גוברת על תוכניות אחרות שמתייחסות לגגות, אבל הזכויות שהיו אינן מתאיידות, ובעת חלוקת השלל, מי שהייתה לו הצמדה של גג, יקבל תמורה גדולה יותר. כי הצמדה שווה כסף. ההבדל העיקרי בין בניינים שיש בהם הצמדה של גג לדירה קיימת, לבין בניינים שאין בהם הצמדה של גג והזכויות בגג שייכות לכל הדיירים, הוא שבבניין ללא הצמדה של הגג יהיו פחות מחלוקות משפטיות, והדיירים שאין להם הצמדה של דירות, יקבלו תמורה פחות גדולה".
כהן סבור כי בתל אביב, למשל, סכסוכי דיירים בגין זכויות על הגגות אינם מונעים מימוש של פרויקטי תמ"א 38, אלא מדיניות עיריית תל אביב שכרגע הקפיאה מימוש תוכניות שונות המתייחסות לגגות, כמו גם מימוש של פרויקטי תמ"א 38. "העירייה יזמה את תוכנית הרובעים במטרה לעשות הכלאה בין תוכניות הגגות השונות, לבין תמ"א 38 וכרגע כל עוד התוכנית לא אושרה, הכול קפוא".
זכות הקניין ניצחה: דייר סרבן לא יפצה שכנים בגין סירוב לעסקת פינוי בינוי
בית המשפט המחוזי הפך לאחרונה החלטה של בית משפט שלום, וביטל חיוב דייר שסירב לבצע עסקת פינוי בינוי לפצות את שכניו ב-2.4 מיליון שקל. את ההחלטה קיבל בית המשפט המחוזי בת"א בהרכב שלושה שופטים: יצחק ענבר, יהודית שבח ושאול שוחט.
מדובר בבניין ברחוב סירקין 2 בגבעתיים, שדייריו הגישו תביעה כנגד שכנתם שסירבה להצטרף לעסקת קומבינציה שנערכה בין הדיירים לקבלן. בעלת אחת משתי החנויות, חברה קבלנית בעצמה, רכשה את החנות בשנת 2006, כאשר כבר נוהלו מגעים בין הדיירים לקבלנים שונים, ועד סוף ספטמבר 2008 חתמו כל הדיירים, למעט בעלת החנות, על הסכם עם חברת רותם שני לביצוע הפרויקט.
בשנת 2009 הגישו הדיירים תביעה נגד שכנתם שבה טענו כי היא סיכלה את העסקה שלא כדין. לטענתם, בעלת החנות מעוניינת מאוד בעסקה, אך מתנה את מימושה בכך שתהיה הקבלן. הדיירים תבעו משכנתם את הנזק הכספי שנגרם להם לטענתם בגין סיכול העסקה. סכום התביעה עמד על 5.4 מיליון שקל, אך לצורכי אגרה הועמד על 2.4 מיליון שקל.
בית משפט השלום קיבל את טענות הדיירים וחייב את שכנתם לפצותם ב-2.4 מיליון שקל בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 100 אלף שקל. בעלת החנות הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי על ההחלטה, באמצעות עו"ד שי צוקרמן המתמחה בדיני מקרקעין. בערעור נטען כי קביעתו של בית משפט השלום לפיה בעל דירה בבית משותף שאינו מסכים לבצע עסקת קומבינציה שבה מעוניין רוב בעלי הדירות חייב בשל כך בנזיקין כלפיהם, נטולת אחיזה בדין ופוגעת בצורה אנושה במעמדה של זכות הקניין.
עוד טענה בעלת החנות כי זכות הקניין מאפשרת לה כבעלת אחת הדירות לסרב לביצוע עסקת פינוי בינוי ללא שתידרש לנמק את סירובה, וכי לדיירים אין זכות קנויה לבצע בדירותיהם פינוי בינוי ובוודאי שאין להם זכות לכפות על בעל נכס אחר לבצע עסקה כזו, רק משום שהדבר ייטיב את מצבם. מנגד, טענו הדיירים כי אי תחולתו של חוק הדייר הסרבן במקרה זה - מכיוון שהמתחם לא הוכרז לפינוי בינוי על ידי הממשלה - אינה שוללת קיומה של אחריות. עוד הם טענו, כי פסק הדין של בית משפט השלום לא מחייב אותה להצטרף לעסקה, אלא לשלם להם פיצוי.
השופט ענבר קיבל את הערעור וקבע כי עמדת בית משפט השלום לפיה בעל דירה בבית משותף חייב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות בגלל שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה, אינה יכולה לעמוד. עוד קבע ענבר, כי אין בעקרון תום הלב כוח לאכוף על בעל דירה בבית משותף להתקשר בהסכם קומבינציה להריסת דירתו ובנייתה מחדש או לחייבו לשלם לבעלים האחרים פיצויים בשל סירובו לעשות כן. "חיובים כגון אלו יפגעו בצורה חסרת תקנה בליבתה הקשה של זכותו הקניינית", קבע ענבר, והוסיף כי הגורם היחיד המוסמך לכך הוא המחוקק.
על הטענה כי הבניין נמצא במצב מוזנח קבע ענבר כי כל עוד לא נהרס הבית, או כל עוד לא הוכרז כמתחם פינוי בינוי, אין במצבו כדי לחייב את מי מבעלי הדירות להסכים לבצע בו עסקת קומבינציה. עוד קבע ענבר כי אין לקבל את הטענה לפיה סירוב בעלת החנות לבצע את העסקה טמונה ברצונה להיות הקבלן הנבחר לביצוע הפרויקט.