מוקדם עוד לדבר על ירידות או על שינוי מגמה, אבל מחירי הדירות המבוקשים בחודש נובמבר מצביעים על כך שמפרסמים רבים נאלצו החודש להתפשר - במחירי המכירה וההשכרה המבוקשים באתר האינטרנט. אין זו מגמה מובהקת, שכן גם בנובמבר היו עליות לא מעטות במחירים המבוקשים.
בימים האחרונים פורסמה סקירת האוצר לרבעון השלישי שדיווחה על ירידה של 18% במספר העסקאות - "שיעור הירידה הרבעוני החד ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008, אשר עמד בצל פרוץ המשבר העולמי", ואולי "הישיבה על הגדר" מלחיצה לא מעט מוכרים ומשכירים. עם זאת, ניסיון העבר מלמד כי בהיעדר פתרונות שמשנים את משוואת ההיצע והביקוש, הקיפאון מסתיים כשידם של המוכרים/משכירים על העליונה - קונים/שוכרים חוזרים לשוק, ואיתם חוזרות גם העליות.
משקיעי הנדל"ן צריכים לזכור שמלבד מס השבח לדירת מגורים שנייה שייכנס לתוקף משנת 2014 וינגוס ברווח ההון שבין קנייה למכירה, גם השחיקה במחירי השכירות (נכון יותר: העלייה המתונה במחירי השכירות, לעומת נסיקת מחירי המכירה) - שלהבדיל ממחירי הדירות אינם זוכים לרוח גבית מהמשכנתאות הזולות ומוכרחים לנוע במתאם כלשהו לתלוש השכר שהשוכרים מביאים הביתה - משפיעה כמובן על התשואה המתקבלת מהשכרת דירות.
לראשונה, גם באזור הדרום יורדת התשואה הממוצעת משכירות מתחת לרף של 5% בכל סוגי הדירות. מי שרוצה תשואה גבוהה יותר צריך לנדוד הרחק צפונה, או לקנות דירה זולה וקטנה בחיפה.
גם בנק ישראל הבחין בתשואה העודפת בצפון הארץ. בדו"ח בנק ישראל לניתוח דפוסי הרכישה של משקיעים, שפורסם בשבוע שעבר, מציינים כלכלני הבנק המרכזי כי "התשואה מהשכרת דירות ירדה בכל הארץ, אולם בצפון היא נותרה גבוהה יחסית גם במהלך המחצית השנייה של העשור הקודם. על יסוד זאת, מותר לשער כי המשקיעים הרחיבו את פעילותם בפריפריה בין השאר משום שהם זיהו שם הזדמנויות להשיג רווח הון ותשואה נאה מהשכרה, לפחות בצפון הארץ".
אבל אליה וקוץ בה. רוב רובם של תושבי צפון הארץ גרים בדירה בבעלותם ושוק השכירות בפריפריה - ודאי לאחר כניסת עוד ועוד משקיעים - מתמודד לא פעם עם היצע העולה על הביקוש.
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
