מכה לעיריית תל-אביב-יפו: בית המשפט המחוזי בתל-אביב קבע כי העירייה תידרש לקזז תשלומי פיצויים בגין תביעות ירידת ערך, שאותם היא משיתה על בעלי קרקע כתנאי לאישור תוכניות, מתשלומי היטלי ההשבחה שאותם היא גובה מהם.
משמעות הפסיקה היא הפחתה של עשרות מיליוני שקלים שצפויה העירייה לגרוף לקופתה בגין היטלי השבחה. מנגד, בקרב יזמי הנדל"ן מפרשים את הפסיקה כעשיית צדק.
פסק הדין ניתן בהרכב של 3 שופטים - יצחק ענבר, יהודית שבח ושאול שוחט - בהתייחס למחלוקת בין בעלי מגרש בשכונת בבלי, משפחת אברמוביץ' ומשפת זיתוני, לבין העירייה על גובה היטל ההשבחה שעליהם לשלם.
ב-2006 אושרה תוכנית המיועדת להקמת כ-1,000 דירות בשכונת בבלי. אברמוביץ' וזיתוני הם בעלי מגרש בן 4 דונם מהשטח, שעל-פי התוכנית שאושרה ניתן להקים עליו שני בניינים בני 127 דירות ועוד 18 דירות אופציונליות שיוקצו כנגד עבודות פיתוח.
על אותו מגרש, אגב, מנסה בשנתיים האחרונות מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור לארגן קבוצת רכישה ולרכוש את המגרש.
בעקבות אישור התוכנית שלחה העירייה שומת השבחה לבעלים.
אברמוביץ' וזיתוני חלקו על השומה, וב-2009 הגיעה המחלוקת לידי השמאי המכריע משה נדם, שקבע כי על הבעלים לשלם היטל השבחה של יותר מ-15 מיליון שקל.
בעלי הקרקע עתרו לבית משפט השלום, וטענו כי יש להפחית מהיטל ההשבחה את גובה הפיצויים שיידרשו לשלם לתושבי שכונת בבלי הגובלים בתוכנית, שהגישו תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך נכסיהם כתוצאה מאישור התוכנית.
על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בעל נכס שמוצא את עצמו נפגע מאישור תוכנית הגובלת בנכס, רשאי לתבוע את הרשות המקומית בפיצויים בגין ירידת ערך.
הרשויות המקומיות, ובהן עיריית תל-אביב-יפו, נוהגות להחתים בעלי קרקע ויזמים על כתבי שיפוי המבטיחים כי אם יהיו תביעות לפיצויים, הן תשולמנה על-ידי היזמים ולא על-ידי העירייה, וזאת כתנאי לאישור התוכנית.
בעלי הקרקע טענו כי תשלום פיצויים הוא הוצאה כספית נכבדה, שראוי לנכותה מסכום ההשבחה.
בית משפט השלום דחה את טענות בעלי הקרקע וקבע כי היטלי השבחה ותביעות פיצויים אינם קשורים זה לזה, ואין לחבר ביניהם. עוד נקבע כי על מנת שניתן יהיה לקזז מהיטלי השבחה את סכום הפיצויים, נדרש לכך סעיף מפורש בחוק שלא קיים.
"הגורמים הפוגעים"
באמצעות עורכי הדין רונן ירדני ורם מוסרי ממשרד המבורגר עברון, ערערו אברמוביץ' וזיתוני על פסק דין לבית המשפט המחוזי בתל-אביב.
השופט יצחק ענבר דן בשאלה העיקרית, האם יש להביא בחשבון בחישוב היטלי ההשבחה את הפיצויים שיידרשו לשלם מכוח כתבי שיפוי בגין תביעות לירידת ערך עקב אישור התוכנית. בניגוד לטענות בעלי הקרקע, טענה העירייה כי לא ברור כלל אם יוגשו תביעות פיצויים ובאיזה היקף, ועל כן על הבעלים לשלם היטל השבחה בגין תוכנית המשביחה את מגרשם.
השופט ענבר קיבל את טענות בעלי הקרקע, וקבע כי חיוב הבעלים לחתום על כתב שיפוי היה תנאי לאישור התוכנית המשביחה, ועל כן ההתחייבות לשאת בתשלום הפיצויים מהווה חלק מהתוכנית.
לדברי השופט, ההתחייבות לחתום על כתב השיפוי המהווה תנאי מוקדם לאישור התוכנית המשביחה, מקים את הבסיס החוקי לביצוע הקיזוז, "שהרי בגורמים המשפיעים על שווי קרקע יש לכלול לא רק את הגורמים המשביחים את שווי הקרקע, אלא גם את הגורמים הפוגעים".
לדבריו, באופן עקרוני, כפי שלצורך חישוב היטלי השבחה מקזזים הוצאות שהתוכנית מחייבת כמו הריסת מבנים, או שימור אתר - כך גם תשלום פיצויים מהווה אחד מאותם "גורמים שליליים" המקטינים את ההשבחה.
"הסיכון בתשלום הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, אשר הועבר אל כתפי המערערים ישפיע על מחירו של המגרש בשוק החופשי", קבע ענבר. "בעניין זה איני רואה הבדל כלשהו בין עלויות פיצויים לפי סעיף 197, לבין עלויות של מטלות אחרות שעל היזם לשאת בהן בהתאם לתוכנית המשביחה. אלה כאלה משפיעות לשלילה על שווי השוק של הקרקע ויובאו בחשבון על-ידי מי שירכוש את הקרקע, ולפיכך יש לשקללם במסגרת חישוב ההשבחה".
בנוסף ציין ענבר כי התמורות מהיטל ההשבחה מיועדות לכיסוי הוצאותיה של הוועדה המקומית, ובכלל זה תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. לדבריו, אי-הבאתם בחשבון של סכומי הפיצויים במסגרת חישוב ההשבחה יוביל לכך שבעלי הקרקע ישלמו כפל תשלום.
"תוצאה זו אינה צודקת", קבע ענבר. "המערערים אמנם נהנים מהשבחת הקרקע, ומן הדין לחייבם לחלק את התעשרותם עם כלל הציבור, אך הנאה זו אינה מצדיקה חיוב לא מידתי בתשלומי כפל".
היחידים שמסתכנים
בנוסף קבע השופט כי בניגוד לעמדת העירייה, קיזוז סכומי הפיצויים משווי ההשבחה אינו מעקר מתוכן את כתב השיפוי שבעלי הקרקע חתמו עליו, כפי שטענה העירייה. לשיטתו, כתב השיפוי מבטיח לעירייה כי סכומי הפיצויים שהיקפם אינם ודאי בשלב זה, ישולמו במלואם על-ידי בעלי הקרקע. התחייבות זו יוצרת ודאות משפטית המאפשרת לעירייה להסתמך על מלוא סכומי היטל ההשבחה שתקבל מבעלי הקרקע, והיחידים שנושאים בסיכון של חוסר ודאות לגבי תשלום הפיצויים, הם בעלי הקרקע עצמם.
"בנוסף יש לזכור כי שיעור היטל ההשבחה הוא 50% מעליית ערך הקרקע, בעוד ששיעור הפיצוי לפי סעיף 197 הוא מלוא ירידת ערך", ציין ענבר.
השופט ביטל את פסק הדין של בית משפט השלום, וקבע כי יש להשיב את חישוב היטל ההשבחה לידי השמאי המכריע לצורך הכנת שומה חדשה.