מכה קשה ליזמים ברמת-גן שקידמו תוכניות של תמ"א 38 על-פי התיקון השני שמתיר הריסה ובנייה מחדש. בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, קיבל היום (ב') את עתירתם של אדם טבע ודין וניר שלו כנגד יישום תוכנית רג\מק\340\ג\30\א\1 בעיר רמת-גן, המתייחסת להגדלת צפיפות בפרויקטים של תמ"א 38 על-פי התיקון השני (הריסה ובנייה מחדש).
המשמעות של הפסיקה היא שכל הפרויקטים שתוכננו על בסיס התוכנית שהתירה צפיפות מוגדלת, וטרם קיבלו היתר בנייה, יצטרכו לשוב אל שולחן התכנון ולהנפיק תוכנית חדשה כדי להוציא את הפרויקט לפועל.
עוד על-פי פסק הדין, שגורמים בתחום מגדירים כלא פחות מ"רעידת אדמה" בתחום, גם היתרים שניתנו בשנה האחרונה ככל הנראה לא יהיו תקפים, משום שהשופט קבע כי התוכנית כולה איננה בתוקף. במקרה כזה ייתכן שהעירייה תעמוד בפני גל תביעות של יזמים שכבר קיבלו היתרים ושילמו אגרות, וכעת לא יוכלו לממשם.
בפסק הדין קובע השופט מאיר יפרח כי אין לקבל את גישת ועדת הערר עליה הוגשה העתירה, וכי תוכנית רג\מק\340\ג\30\א\1 תבוטל.
עיקר פסק הדין מתייחס להיעדרותה של חוות-דעת בכתב מטעם מהנדס עיריית רמת-גן הנוגעת להשפעת התוכנית על מוסדות הציבור, התשתיות ועוד.
"חוות-דעת המהנדס נועדה, בין השאר, לשתף את הציבור בשיקולים השונים אשר בעטיים סבור המהנדס כי יש לאשר את התוכנית נוכח דיות השטחים הפתוחים, התשתיות ומוסדות הציבור. אין צורך לומר שבכך גם מושגת מטרה נוספת - פיקוח ובקרה על החלטות הוועדה במסגרת מדיניות הבלמים והאיזונים", כך על-פי פסק הדין.
עוד הוסיף השופט יפרח כי ספק אם הוועדה המקומית, כמו גם ועדת הערר המחוזית, היו מוסמכות לדון בנושא זה מלכתחילה, וזאת - שוב - משום שלא הוגשה כל חוות-דעת בכתב.
השופט אף העלה תהייה מדוע במרוצת החודשים הארוכים מאז פגה התוכנית הקודמת, ובמהלך הדיון בוועדת הערר המחוזית, לא נדרש מהנדס העיר להגיש את אותה חוות-הדעת בכתב.
"חוות-דעת כתובה חייבת להיערך", סיכם השופט וקבע: "לא הוגשה מעולם חוות-דעת שכזו, ולכן פרסום התוכנית למתן תוקף - לאו פרסום הוא. הוגש מכתב שאין בינו לבין חוות-דעת ולא כלום".
לפסק הדין יש משמעות גדולה לתחום התמ"א 38 בעיר רמת-גן. קביעתו של השופט כי היעדר חוות-הדעת מבטלת את אישור התוכנית מלכתחילה מעמיד את כל התנהלות הוועדה המקומית מאז דצמבר 2012 בסימן שאלה - וכך גם את ההיתרים שניתנו מאז מכוח התוכנית, שכאמור איננה בתוקף.
משמעות נוספת לפסק הדין האמור, שלא ניתן להתעלם ממנה, היא עיכוב משמעותי בחיזוק מספר רב של מבנים ישנים ברמת-גן.
"עיריית רמת-גן התנהלה ברשלנות כאשר נתנה היתרי בנייה מכוח תוכנית שאינה קיימת"
עו"ד רועי ברזילי, חבר מועצת עיריית רמת-גן, שהתנגד לאישור התוכנית עוד בשלביה המוקדמים והיה בין אלה שהגיש את הערר לוועדת הערר המחוזית, אמר הערב בעקבות פסק הדין כי "החלטת בית המשפט היא בשורה. לא עוד הגדלת צפיפות ללא כל ביקורת ובקרה.
"מערכת התשתיות הציבוריות בעיר רמת-גן כבר היום לא מוסגלת לתת מענה לצרכים הנובעים מתוספות הבנייה מכוח התוכניות הקיימות. טוב עשה בית המשפט שבהחלטה אמיצה ואיתנה קבע נורמה למהי חוות-דעת וכיצד יש לאשר תוכניות בנייה.
"עיריית רמת-גן התנהלה ברשלנות כאשר נתנה היתרי בנייה מכוח תוכנית שאינה קיימת. צר לי על אותם יזמים ותושבים שהסתמכו על דברים אלה. כולי תקווה שמעתה תיכון ודאות תכנונית בשקיפות, שבאמצעותה ניתן יהיה להגשים יעדים תכנוניים נאותים".
מעיריית רמת-גן נמסר כי "בשבוע שעבר, עוד בטרם החלטת בית המשפט, אישרה הוועדה המקומית בראשותה של עו"ד אביבית מאור-נמרודי, בישיבתה הראשונה מיום 1.12.13, את מסמך המדיניות החדש, על-פי הנחיית ראש העיר, ישראל זינגר, שנועד להפחית ולצמצם את הצפיפות בעיר.
"במקביל, אנו פועלים במרץ לקידום תוכנית מתאר עירונית אשר תחלק את העיר לרובעים ותקבע זכויות בנייה, מספר קומות, מספר יחידות דיור, קווי בניין ופרמטרים תכנונים נוספים, כגון שטחים ירוקים, תשתיות, תחבורה, מבני ציבור וכו'. כמו כן, נקדם בהקדם תוכנית תמ"א 38 בהסתמך על חוות-דעת כאמור".
עו"ד מאור-נמרודי הוסיפה כי "לכל אורך מסע הבחירות שלנו אמרנו שנבדוק את נושא הצפיפות ונקשיב לתושבי העיר. כבר בישיבה הראשונה של הוועדה החלטנו על הקטנת הצפיפות בפרויקטים במסגרת מדיניות זמנית עד למתן חוות-דעת שלמה ומגובשת שכבר התחילו לעבוד עליה, כאשר המטרה הסופית היא גיבוש תוכנית מתאר לעיר.
"בית המשפט ביטל כעת את התוכנית, וכעת נבחן את כל הבקשות שהוגשו להיתר על בסיס איזו תוכנית ועל-פי איזה סל זכויות הוגשה הבקשה. אני מקווה שחלק מההיתרים יוכלו לעבור".
"בית המשפט לא שקלל בהחלטתו את מידת הנזק שייגרם לציבור"
אברהם ללום, עו"ד שותף במשרד עו"ד עמית-פולק-מטלון ויועץ משפטי של אגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר, ביקש להגיב גם הוא על פסק הדין ואמר: "המחוקק והציבור רוצים ומעוניינים לקדם פרויקטים המבוססים על תוכנית תמ"א 38,. מכל הסיבות המוכרות, עיריית רמת-גן חרטה על דגלה להוביל ולקדם את מהפכת ההתחדשות העירונית.
"יחד עם זאת, נוסף על החסמים ה'טבעיים' שממילא יש להתגבר עליהם, מגלים העוסקים במלאכה מדי יום כי קיים חסם נוסף. אין צורך להוסיף בדבר חובתה של הרשות לשמור על הבטחה שלטונית. ההלכה מחייבת את הרשות להפעיל את הסמכות באופן הוגן וסביר.
"מעבר לכך, אין חולק על כך שתושבי העיר רמת-גן וחברות העוסקות בקידום פרויקטים המבוססים על התוכנית, הסתמכו על התוכנית, תוך ציפייה לגיטימית בעקבות הבטחה שלטונית. מדובר על סמכות המבוססת על נורמות כלליות ולא נורמות אינדיבידואליות בהקשר הזה.
"החלטה על ביטול התוכנית, באופן שהתוכנית לא תחול על בקשות להיתר שהוגשו זה מכבר ועל פרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים, כשמדובר על פרויקטים שללא ספק יש בהם כדי לעורר את ההסתמכות של תושבי העיר רמת-גן ושל יזמים ומקנות להם זכויות - תביא לפגיעה באמון הציבור.
"לאור החלטת בית המשפט נראה כי ייגרם נזק שיש בו כדי לגרום לפגיעה מהותית בטובת הציבור. נראה כי בית המשפט לא שקלל בהחלטתו את מידת הנזק שיגרם לציבור כתוצאה מביטול התוכנית, לעומת הזנק שיגרם לאזרח שהסתמך הסתכמות לגיטימית על ההחלטה שכבר התקבלה".
העתירה, עליה דווח לראשונה ב"גלובס" בחודש ספטמבר האחרון, הוגשה על-ידי אט"ד וניר שלו, תושב רמת-גן, לאחר רצף אירועים ארוך הנוגע לתוכנית האמורה.
בתחילה היו אלה 3 עררים שהוגשו כנגד התוכנית על-ידי חברי מועצה, ביניהם גם עו"ד רועי ברזילי, ונידונו בוועדת הערר המחוזית. לאחר שנדחו העררים על-ידי הוועדה, והושגה פשרה הקובעת כי התוכנית תהיה בתוקף למשך שנה אחת בלבד ולאחריה תגבש העירייה תוכנית מקיפה לעיר, הוגשה בקשה לדיון מחדש בערר. בקשה זו נדחתה, ולכן הוגשה בסופו של דבר עתירה מינהלית בנושא, שהיום כאמור התקבלה על-ידי בית המשפט.
עד כה עיכב הנושא עשרות בקשות להיתר במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ברמת-גן, וכעת, כאמור, עיכוב זה רק יחריף אם לא יבטל כליל פרויקטים שונים בעיר.