"כפר אז"ר הוא הכישלון הגדול ביותר של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בניהול ואכיפת חוק במושבים בישראל", אומר גורם משפטי בכיר, המכיר את המתרחש במושב היוקרתי שבמרכז הארץ.
"לא ייתכן שמושב משכיר שטחים ציבוריים בניגוד לחוק, וכספים שהיו אמורים להגיע לרשות מקרקעי ישראל משמשים את המושב למימון מלחמות נגד תוכניות של אותה רשות מקרקעי ישראל. מדהים שבמקום האטרקטיבי ביותר במדינה מתנהלת מסכת כזו של הפרת חוק וכללים. מתעורר חשש שמישהו שם למעלה חושש מלטפל בכפר אז"ר".
שכונה ברמת גן
מיליונרים לא מעטים רכשו נחלות במושב הגובל ברמת אפעל, סמוך לבית החולים תל השומר. ביניהם, למשל, משפחת קרביץ, איש העסקים אהוד בן שך, הכלכלן מיכה אסטרחן, אורני פטרושקה ממייסדי כרומטיס, רמי בהרד מבעלי מפעל שלאון, זאב זאבי מבעלי טרה, קבלן התשתיות אילן אוליצקי, ועוזי ימין, מנכ"ל דלק US מקבוצת תשובה, שרכש לאחרונה נחלה ובה בית מפואר בכ-20 מיליון שקל. עסקאות של רכישת נחלות עם בתים ישנים המיועדים להריסה נסגרו לאחרונה במחירים שסביב 10 מיליון שקל.
התופעה המעניינת במושב היא שבנחלות של המיליונרים ה"חדשים" ביישוב אין עבירות בנייה ושימושים חורגים, ואילו ברוב הנחלות של הוותיקים יש כאלה בשפע.
סיור בכפר אז"ר מותיר רושם קשה. עסקים בלתי חוקיים פועלים ללא הפרעה סביב בתי המגורים ברוב חלקות א' של יורשי הנחלות הוותיקות במושב: 40 מבני מגורים שנבנו ללא היתר או מבנים חקלאיים שהוסבו למגורים ללא היתר תכנוני וללא אישור רמ"י, מחסנים, עסקים ומפעלים מוסתרים.
רמ"י אינה מקבלת עבור השימושים האלה דמי שימוש ראויים, כמתחייב בכללים. בתי העסק הללו מהווים מטרד אורבני וסביבתי במושב, וגם הפרה של חוק ההתיישבות. תשתיות המושב מוזנחות והוא נראה כמו אזור תעשייה, עם עומס תחבורתי קשה, כולל של משאיות.
מושב כפר אז"ר, שבו 76 נחלות, הוא בעל סטטוס ייחודי. לפני שנים אחדות צורף הכפר כשכונה עירונית לעיר רמת גן, הוא אבל ממשיך לשמר את מעמד האגודה השיתופית שחוכרת את הקרקע מרמ"י.
המיקום אטרקטיבי והנחלות גדולות: גודל חלקה א', מסביב לבית המגורים, הוא 4 דונם, והחלקות החקלאיות ב' ו-ג', הן בשטח של 16 דונם לנחלה. החלקות החקלאיות בחזקת המושב הן בשטח 1,100 דונם באזור האטרקטיבי ביותר במדינה, שעליו תוכניות בנייה גדולות. מזרחית למושב משווקות כעת דירות במגדלים שיוקמו ב"משולש הגדול" של שכונת קריניצי, במחיר התחלתי של 2.1 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.
מיליון שקל בשנה מהשכרה לא חוקית
ובחזרה לכפר אז"ר: רוב הנחלות במושב אינן מוסדרות כחוק. יורשי המייסדים, המצפים בכיליון עיניים למיזמי בנייה ענקיים על אדמות המושב שיספיקו לכל היורשים לדורותיהם, לא רשמו את הנחלה כחוק על שם חוכר אחד המוכר גם על ידי המדינה (רמ"י) כחוכר, למשל "הבן הממשיך". בכך הם מפרים את חוזה החכירה ואת כללי רמ"י, בין השאר את הכלל הקובע שאין מפצלים נחלה.
בשליש מהנחלות כלל לא מתגוררים אנשים שיש להם זיקה כלשהי לנחלה. הם אינם חברים כחוק באגודה השיתופית, וגם זוהי הפרה של חוזה החכירה וכללי רמ"י, וכן חריגה מהחלטת בג"ץ, המחייבת שחברי אגודה יגורו בנחלתם.
שלושה סוגים של הפרת חוק ונהלים יש בכפר אז"ר. האחד, של בעלי הנחלות עצמם, המפעילים עסקים בלתי חוקיים סביב הבית, בחלקות א'.
השני, החמור יותר, הוא העובדה שוועד אגודת כפר אז"ר השכיר ומשכיר בעצמו שנים רבות מבני ציבור וקרקעות בשימוש חורג ללא היתר תכנוני, וגם ללא אישור רמ"י. כל שימוש כזה מחייב תשלום בגין דמי שימוש ראויים, בגובה 5% לשנה משווי העסקה. מדובר ב-14 שלטי פרסום ענקיים בגובה חמש קומות, בין מחלף אלוף שדה לבית החולים תל השומר - רק חסר שעמוד כזה יתמוטט על הכביש. ברמ"י יודעים גם על השכרות של רוב מבני הציבור בתוך המושב, למשל בית העם, הספרייה ומשרדים האגודה.
הפרת חוק שלישית, גם היא באחריות הוועד, היא גביית "כספים אסורים" מרוכשי נחלות במושב. בשנים האחרונות דורש ועד כפר אז"ר מרוכשי נחלות במושב לשלם לו 2% משווי הרכישה כתנאי לאישור העסקה ולקבלת הרוכש כחבר אגודה. זוהי הפרה מפורשת של כללי רמ"י ושל חוזה החכירה.
מכפר אז"ר נמסר בעניין הדרישה מרוכשי נחלות, כי "על פי החלטות האגודה זה עשרות שנים, כל מצטרף לאגודה משלם לקרנות האגודה". אז מה אם זה לא בדיוק חוקי?
ההכנסות של כפר אז"ר מההשכרות הבלתי חוקיות היו למעלה ממיליון שקל בשנה. כרגע מונחים בקופת המושב למעלה מ-5 מיליון שקל, שרובם הצטברו מההשכרות הבלתי חוקיות. חלק מהכסף הנכנס לקופת כפר אז"ר משמש לקידום תוכניות כלכליות ביוזמת המושב.
"האבסורד הוא", אומר גורם ברמ"י, "שההכנסות מההשכרות הבלתי חוקיות הללו משמש את ועד כפר אז"ר לשכר טרחת עורכי דין, אדריכלים ושמאים, למימון תוכניות אינטרסנטיות של מפרי חוק וחוזים, ולהגשת התנגדויות של המושב לתוכניות פיתוח של המדינה".
כך למשל, ועד כפר אז"ר הגיש תביעה נגד רשות מקרקעי ישראל, לעצור את הבינוי של 1,600 יח"ד ואזור תעסוקה של 90 אלף מ"ר המתוכננים על אדמות המושב (תכנית קא/366). על כך הגיבה פרקליטות מחוז תל אביב: "לא ברור מכוח מה וכיצד מעלה על דעתו המושב לבקש מבית המשפט הנכבד צו אשר ימנע מרמ"י ומקק"ל קידום תוכניות בשטחי המשבצת. המושב עצמו מודע לשינויים התכנוניים המתעתדים לחול בקרקעותיו, ואף פעל בעבר ופועל גם כיום לקידום השינויים הנוחים לו".
היוזמה האחרונה של ועד כפר אז"ר היא להקים פרויקט מסחרי ותחנת דלק על 60 דונם קרקע חקלאית בכניסה לרמת אפעל, ליד בית החולים תל השומר. היוזמה נשענת על החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1226 "למטרות תעסוקה", שנועדה לאפשר "פרנסה חלופית" לחברים בעלי נחלות במושב.
אישור פרויקט כזה כפוף לשלושה תנאים עיקריים בהחלטה 1226:
סעיף 3.9: "רמ"י תגיש תביעות בגין שימושים חורגים שאינם מוסדרים וידווח על כך למועצת מקרקעי ישראל אחת לחצי שנה"; וסעיף 4.2: "ההקצאה תותנה בהסדרת מלוא חובות הישוב החקלאי לרמ"י".
ההחלטה גם נועדה "ליצירת מקורות תעסוקה ופרנסה לחברי היישוב/אגודה".
על פי התנאים הללו, ספק אם ניתן לקיים את העסקה. ראשית, ברוב הנחלות אין חברי אגודה שהם חוכרים כדין. שנית, ביצוע העסקה עם המושב מותנה בהסדרת כל השימושים החורגים והגשת תביעות לתשלום דמי שימוש לרמ"י בגין כל שנות ההפרה בכל סוגי החלקות.
אירוע מוזר בפרשה התרחש סביב הבדיקה של רמ"י, האם כפר אז"ר עומד בתנאים וזכאי לקבל חוזה חכירה לצורך מימוש העיסקה. גליה יפרח, מנהלת מחלקת עסקאות במחוז תל אביב ברמ"י, הנחתה את הפקח ניקי פרנקו, לצאת לכפר אז"ר ולבצע "סקר שימושים חורגים". ברמ"י ידוע זה שנים על השימושים החורגים שנעשים במבני הציבור במושב, ואת שלטי הענק על הכביש כל אחד יכול לראות.
"נחתום אחרי הסדרה כוללת"
בהנחיה לביצוע הסקר, הפקח נדרש להתייחס רק לשימושים החורגים במבני הציבור במושב ובחלקות החקלאיות ב' ו-ג'. הפקח לא התבקש לבדוק את עשרות השימושים החורגים המתבצעים לעין כל בחלקות א' סביב המגורים של בעלי הנחלות, שטח המשתרע על 300 דונם.
הפקח פעל על פי ההנחיה ודיווח רק על ההשכרות הבלתי חוקיות שהיו במבני הציבור ושל עמודי שלטי החוצות. בדו"ח שלו אין התייחסות לשימושים החורגים סביב בתי המגורים. התעלמות רמ"י מהחריגות בתוך חלקות המגורים עלול לאפשר את אישור העסקה שהוועד מקדם, אף שהדבר עומד בניגוד מפורש לתנאים בהחלטת המועצה 1226.
תגובת רמ"י: "בכל הקשור לחתימת חוזי חכירה לחברים ולאגודה, אלה לא ייחתמו לפני הסדרה כוללת של כל השימושים בנוסף לתנאי סף אחרים הנדרשים לחתימת חוזים לדורות".
רמ"י לא התייחסה בתגובתה לאופן טיפולה בגביית הכספים האסורים מרוכשי הנחלות.
לאחר פרסום הכתבה הוסיפה רמ"י: "חטיבת השמירה של רשות מקרקעי ישראל ניהלה ומנהלת בשנים האחרונות כעשרים הליכים משפטיים נגד בעלי זכויות בנחלות בכפר אז"ר, המפעילים עסקים בקרקע המיועדת לשימוש חקלאי. התביעות מוגשות נגד המחזיקים בנחלה ונגד בעלי העסקים המופעלים, והן כוללות בד"כ גם תביעה כספית לדמי שימוש. בשנים האחרונות התקבלו פסקי דין בחלק מהתביעות והם נאכפים על ידי מפקחי רמ"י בקביעות. מישור האכיפה פועל בנפרד ממישור ההסדרה החוזית, ומטרתו לאכוף את ייעוד הקרקע ואת החלטות המועצה הרלוונטיות וחוזה המשבצת".
ועד כפר אז"ר לא הגיב לשאלות.