הציבור הישראלי ממשיך ללכת בעניים עצומות אחרי מחירי הנדל"ן הגואים. ככל שהמחיר עולה, כך עולה גם מוכנות הציבור לשלם את הכסף. אם לא די בכך, בתקופה האחרונה נראה שרוכשי הדירות מוכנים גם לשלם יותר על מוצר "קטן" יותר, כלומר מקדימים להתפשר במספר חדרי הדירה ולא במחיר הסופי. כך עולה מסקר אזימוט-גלובס המתייחס לדצמבר 2013. עוד מגמה שעולה מהסקר וכדאי שתדליק נורה אדומה אצל חברי קבינט הדיור ומקבלי ההחלטות היא העמקת הקיטוב בין הרוכשים.
הסקר החצי שנתי של פרסום אזימוט ו"גלובס" מתפרסם זו הפעם ה-15 מאז פורסם לראשונה בשנת 2006. הסקר הנוכחי התקיים בדצמבר 2013. כזכור, הסקר מציג פעמיים בשנה, במחצית השנה ובסופה, נתונים עדכניים בנוגע לכוונות הציבור לרכוש דירה בישראל ואת תפיסות הציבור בנוגע למחירי הדירות בארץ, ומספק תמונת מצב עדכנית של שוק הנדל"ן בישראל. הסקר נערך באמצעות מכון המחקר מותגים, בקרב כ-500 איש, מחציתם נשים ומחציתם גברים, המהווים מדגם מייצג של האוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.
הנתון הבולט ביותר בסקר החדש המסכם את 2013 נוגע לשאלת תג המחיר המקסימלי (התפיסתי) שאותו מוכן הרוכש הישראלי הממוצע לשלם. הסקר הנוכחי מראה כי בדומה לסקרים הקודמים, המחיר שהישראלים מוכנים לשלם על דירה ממשיך לעלות ועומד על 1.38 מיליון שקל. זהו הסכום הגבוה ביותר בחמש השנים האחרונות, ועלייה של 63 אלף שקל מתוצאות הסקר הקודם שנערך בחודש יוני השנה, אז עמד המחיר על 1.317 מיליון שקל. מדובר בעלייה של 4.7% בפרק זמן של חצי שנה בלבד. בהשוואה לאותו נתון בשנה שעברה, שעמד אז על 1.297 מיליון שקל, מדובר בעלייה של כ-6.4%.
אם מבקשים להשוות לנתוני אמת, לאחרונה פרסם משרד השיכון נתונים שלפיהם המחיר הממוצע לדירה בישראל עמד בסוף הרבעון השלישי על 1.26 מיליון שקל. המחיר החציוני עמד על 1.18 מיליון שקל.
הולכים לקצוות
כאשר בוחנים מה היה המצב לפני חמש שנים, מעידים הנתונים כי אף שהדירות לא השתנו בצורה ניכרת, לא מבחינת מפרט או תכנון ולא בהיבטים אחרים, הישראלים מוכנים לשלם הרבה יותר.
בחישוב המחיר הנוכחי מול המחיר שהיה הציבור מוכן לשלם עבור דירה ממוצעת לפני חמש שנים (שנת 2008) מקבלים זינוק של 70% במחיר, מרמה של כ-810.2 אלף שקל בלבד בחודש דצמבר 2008 ל-1.38 מיליון כעת. זהו הפרש כמעט בלתי נתפש של כ-570 אלף שקל בחמש שנים, על מוצר שלא השתנה מהותית באותה תקופה. המחיר התפיסתי, המגלם כאמור את המחיר ציבור מוכן לשלם, קרוב למדי לעליית המחירים שנרשמה מאז 2007 שנושקת כבר ל-85% (נומינלית) על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנק ישראל.
"נתוני הסקר הנוכחי מבהירים שוב כי הציבור הישראלי הפנים שמחירי הדירות בשוק הנדל"ן לא ירדו ואף ממשיכים לעלות", אומר בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן. "מצד שני, הציבור לא נשאר על הגדר אלא מגיב לעליות בשוק המגורים ומחפש אלטרנטיבות המתבטאות בגודל הדירה ובמיקום שלה. אנו יכולים לראות שכיום הפער בין תג המחיר התפיסתי הממוצע שהציבור מוכן לשלם למחיר דירת 4 חדרים ממוצעת במציאות קרוב מאוד. הדבר מלמד אותנו שבשנים האחרונות הציבור למד את השוק. הרוכשים מודעים ליכולת שלהם ומחפשים דירות על פי הצרכים האמיתיים שלהם תוך התפשרות על דברים מסוימים, כדי לעמוד במחירי הדירות הגבוהים יותר.
"בעבר ראינו פערים גדולים משמעותית, של מאות אלפי שקלים, בין מחיר הדירה התפיסתי כפי שבא לידי ביטוי בסקר, לבין מחירי השוק. הדבר לימד אותנו שהציבור היה מנותק ממחירי הנדל"ן שהיו במציאות. כעת ניתן לראות בכל שנה שהציבור מבין יותר ויותר את המגמות".
עוד שינוי מעניין שעולה מהסקר הנוכחי יכול להעיד אולי על הקיטוב שרק מחמיר והולך בין מצב רוכשי הדירות בעשירונים הנמוכים ובעשירונים העליונים. הסקר הנוכחי מעיד כי פלח השוק העליון גדל משמעותית וכך גם פלח השוק התחתון, וכל מה שנמצא באמצע מושפע מכך.
מספר הנשאלים שחיפש דירה במחיר של יותר מ-2 מיליון שקל זינק מ-3% בדצמבר 2012 ל-15% בסקר הנוכחי. זינוק משמעותי נרשם גם בקרב מחפשי הדירות הזולות שמחירן עד מיליון שקל, מרמה של 30% בשנה שעברה ל-45% מהנשאלים בסקר הנוכחי.
במקביל צנח שיעור מחפשי הדירות במחירים של בין מיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל מ-53% בשנה שעברה ל-25% בלבד בסקר הנוכחי ושיעור מחפשי הדירות במחיר של בין 1.5 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל נותר כמעט ללא שינוי. העובדה שהשינויים הגדולים נרשמו בקצוות, מתחת למיליון שקל ולמעלה מ-2 מיליון שקל רק מעידה על המצב בשוק שיוצר קיטוב גדול יותר בין מחפשי הדירות.
מחפשים קטנות
כאמור, אנשים מוכנים לשלם יותר על דירת המגורים. אבל על פי נתוני הסקר, העדפות הרוכשים בנוגע למספר החדרים נמצאות בירידה. כך, השאלה איזו דירה מחפשים הרוכשים היום (על פי מספר חדרים) הניבה תוצאות המעידות על ירידה בשיעור המחפשים דירות גדולות ועלייה בביקוש לדירות הקטנות, בהשוואה לסקר הקודם שנערך לפני חצי שנה, ביוני 2013.
כך, שיעור מחפשי דירות 2 חדרים ופחות מכך בסקר הנוכחי עמד על 5.4% לעומת 4% לפני חצי שנה ושיעור מחפשי דירות 3 חדרים עלה מרמה של 21.6% לפני חצי שנה ל-31.9% בסקר הנוכחי. במקביל, שיעור מחפשי דירות 4 חדרים ו-5 חדרים רשם ירידה בחצי השנה האמורה. בדירות 4 חדרים עומד השיעור על 35.5% מבין כלל הנשאלים, לעומת 42% לפני חצי שנה. בדירות 5 חדרים המצב דומה: השיעור ירד מ-24.8% לפני חצי שנה ל-21.9% בדצמבר 2013. מאז שנת 2010 לא היה שיעור מחפשי דירות 3 חדרים כל כך קרוב לשיעור מחפשי דירות 4 חדרים.
"בשל עליית המחירים, הציבור הפך כאמור למתוחכם יותר, וחוזר לחפש דירות קטנות יותר ובמיקום שונה מבעבר, לכיוון הפריפריה ולמעגלים השני והשלישי של תל אביב", מסביר קרת, "אך כעת, מדובר גם בזוגות צעירים ומשפחות צעירות שהיו קהל היעד העיקרי שחיפש דירות 4 חדרים חדשות מקבלן. גם הם כיום מתחילים להתפשר ולרכוש קודם דירה קטנה יותר למרות המחשבות על המשפחה העתידה לגדול.
"ככלל נראה כי הקהל מתפשר כיום על גודל הדירה כדי להיות מסוגל לגור עדיין סמוך למרכז הארץ במחיר שפוי. במידה והמחירים ימשיכו לעלות ייאלצו הרוכשים להתחיל ולהתפשר גם על המיקום ולהתרחק עוד מהמרכז כדי להגשים את לחלום הדירה הראשונה שעלולה להיות גם מחוץ לגבולות הגזרה שבין גדרה לחדרה".
