מכל הפרויקטים של איציק תשובה בנתניה - ועם 800 דירות בשלבים שונים של ביצוע, יש לו הרבה כאלה - דווקא זה שהכי קרוב לליבו, הוא פרויקט פינוי-בינוי בלב העיר. "את רואה", הוא מצביע על שרטוט התלוי במשרדו המבולגן, "כאן אני גדלתי, בדירה שאבא שלי ואח שלו גדלו אצל הסבתא שלהם. וכאן", הוא מצביע בשרטוט על מבנה קרוב, "גרה הסבתא שלי. לסבתא שלי היו שמונה ילדים. את שני הבוגרים, אבא שלי ואח שלו יצחק, היא שלחה שיגדלו אצל הסבתא שלהם".
האבא הוא אברהם תשובה, קבלן נתנייתי ותיק, והאח שלו, להלן הדוד, הוא יצחק תשובה, בעלי קבוצת דלק ומאילי ההון הדומיננטיים בארץ. "כשסבתא של אבא שלי נפטרה, אבא שלי קנה את הבית, ואנחנו גרנו כאן, כשהייתי ילד".
- ועכשיו אתה עושה שם פינוי-בינוי.
"היום אני חוזר להרוס את הבניינים. זה לא קל, אבל זה פרויקט מאוד יפה. מבחינתי זו סגירת מעגל".
איציק תשובה הוא כיום כנראה היזם הגדול בנתניה, מעוז הפתיחה של הדוד המפורסם. כעת, לאחר שעל נתניה השתלט, הוא פוזל לתל אביב, שם יש לו פרויקט יוקרה ברחוב יהודה הלוי, בכניסה לנווה צדק: 17 יחידות דיור בגדלים שונים, במחיר של 45 אלף שקל למ"ר, ובתכנונו של האדריכל גידי בר-אוריין.
- היזמים בתל אביב צריכים להתחיל לחשוש?
"אני מאוד משתדל להתרכז רק בנתניה, אלא אם כן יש עסקה טובה במיוחד. אבל אנחנו מחפשים הרבה דברים בתל אביב, וזה הדבר היחידי שמצאנו מתאים לעסקה בינתיים".
- אם כבר תל אביב, מה עם חו"ל?
"היו לי קצת עסקים בצרפת, הרווחתי יפה מאוד, אבל אני עדיין חושב שבארץ זה הכי יציב והכי אמיתי. כמה שהמדינה פה היא על סף מלחמה, הנדל"ן פה יציב, מתון, לעומת מה שקורה בעולם, בטח לעומת ארצות הברית, שם יש קפיצות מחירים תלולות: עליות מטורפות וירידות מטורפות".
- יש חו"ל יותר קרוב מארצות הברית.
"כל מי שהלך למזרח אירופה הרוויח הרבה כסף, אבל אם הוא לא יצא בזמן, גם הפסיד המון כסף. חלק גדול מהסדרי החוב זה בחברות שקנו נדל"ן במזרח אירופה, וחלק גדול מאוד זה של כספי ציבור שהושקעו בכל מיני דברים שהיו אמורים להיות סולידיים, והפכו ספקולטיביים".
- כמו דלק נדל"ן של דוד שלך.
"זה דברים שלו, שהוא מתמודד איתם. כל אחד בחברה שלו ובעסק שלו. כל העניין היה מאוד-מאוד לא נעים ליצחק. זה לא משהו שעובר לידו, הציבור חשוב לו ובטח שחשוב לו מי שהשקיעו אצלו. כנראה שלא יכלו לעשות אחרת, כי אם הייתה דרך אחרת שבה הוא היה יכול להחזיר יותר לבעלי החוב, הוא בטח היה עושה את זה. אני בטוח בזה. אני חושב שהוא עשה את המקסימום מבחינתו".
"בעבר היינו הרבה ביחד"
איציק, 45, הוא אחד מחמישה ילדים שנולדו לקבלן אברהם תשובה, שכולם עוסקים כיום בנדל"ן: האח הגדול, רמי, עוסק בפיקוח ובניהול בניית וילות גדולות, בעיקר בהרצליה פיתוח ובכפר שמריהו; האח הצעיר ממנו, אילן, גם הוא עוסק בנדל"ן, "אבל בדברים אחרים ממה שאני עושה", ושתי האחיות, צחית וגלית, עוסקות באדריכלות ובשיווק נדל"ן.
אף שעיקר הפרויקטים שלו הם בנתניה, תשובה מתגורר כיום בהרצליה פיתוח, בשכירות. אשתו הראשונה ושני ילדיהם מהנישואים הראשונים - בני 10 ו-8, מתגוררים בדירה באחד הפרויקטים שלו, שבו ממוקם גם המשרד שלו. מבת זוגו השנייה לשעבר, יש לו עוד שלושה ילדים - בני 7, 6, ו-4. "אני מאמין שגם הם ימשיכו בנדל"ן", הוא מתייחס לצאצאיו בסיפוק. "כבר עכשיו אני רואה את ההתעניינות שלהם. הבת הגדולה שלי כבר משרטטת כל מיני תוכניות, וגם הבן הגדול בוודאי ימשיך בדרך הזו. אני רואה את ההתעניינות שלו".
- אתם מתראים הרבה?
"בעבר היינו הרבה ביחד, היום פחות. אבל עדיין אנחנו כולנו בקשר טוב ושומרים על יחסים טובים. משפחה מאוחדת מאוד. וגם לאן שיצחק הגיע - זה כבוד גדול מאוד לכולנו".
- עם רמות המחירים כיום זה בטח משתלם. איך אתה מסביר את זה שמחירי הדיור כל-כך גבוהים?
"מחירי הקרקעות יחסית גבוהים. משך הזמן מרכישת הקרקע ועד למכירת הדירה הוא הרבה יותר ארוך מכל מקום אחר בעולם, מה שמעלה את מחירי הדירות מאוד. אם ההליך יתקצר לתקופה של חודשיים-שלושה מהגשת תוכניות ועד לקבלת היתר - תהליך שאורך היום שנה - זה יקצר את כל תהליך מסירת הדירות, וזה יוזיל יותר מ-5% ממחיר הדירות, מבלי שאף אחד ייפגע. דבר שני שיוזיל, זה ביטול מיסוי על חומרי גלם לבנייה, ודבר שלישי, זה השכר של העובדים הזרים. היום עובד סיני מגיע למשכורות של 30-20 אלף שקל נטו. שעת עבודה של עובד סיני מגיעה ל-90-70 שקל".
- איך אתה מנתח את הדעיכה של טרנד קבוצות הרכישה?
"בגלל שהעלו את הרף מ-25% הון עצמי ל-40%. אם על דירה שעולה 2 מיליון שקל, לפני שנתיים היית צריכה לשים 400 אלף שקל, היום את צריכה לשים 800 אלף שקל. אני ידעתי שזה יגמור את העסק, כי לאנשים אין את היכולת לשים כל-כך הרבה, ולכן הלכתי ליזמות".
- פרטית, בינתיים. יש מחשבות על הנפקה, כמו הדוד שלך, שחלק גדול מהאחזקות שלו הן ציבוריות?
"היום עלויות של חברות ציבוריות הן מאוד גדולות. ההתנהלות של החברות הציבוריות כיום היא בזבזנית מאוד ואין לך עם מי לדבר. משקיעים שמשקיעים בחברה ציבורית גדולה, לא יודעים לאן הכסף הולך. פה, המשקיע יושב מולי. יש לי משקיעים שעובדים איתי - מארצות הברית ומצרפת - וזה הרבה יותר יעיל ונגיש. גם הבנקים רוצים לראות היום ניהול אמיתי, שיש בן אדם שעונה מעבר לטלפון, ולא מתכסה מאחורי איזו חברה ציבורית".
- המקרה של הדוד השפיע עליך?
"אני עוקב אחרי כל הפעילות של דוד שלי ועבדתי איתו בעבר. בסך הכול יש לו עסקים שהוא מאוד מצליח בהם בארץ ובחו"ל, אבל אותי זה פחות מעניין הצורה של החברות הציבוריות. אני חושב שאני יכול לעשות דברים דומים בחברות פרטיות בלי כל הכאב ראש של הציבורי".
- ובלי הסדרי חוב.
"באמת אחת התוצאות זה שבסוף המשקיעים מקבלים תספורת. מי שעושה תספורת זה בן אדם שלא מכיר את המשקיעים שלו, ויותר קל לו לעשות את התספורת".
- ושאלת מיליון השקל - אתה מאמין שמחירי הדיור ירדו בעתיד?
"המחירים לא ירדו, אבל אם יעשו הרבה פעולות טובות אפשר לעצור את העלייה. אני חושב שפוגעים באוכלוסייה שרוצה לחיות בארץ: גם מיסוי מטורף, וגם הקשחת הדרישות להון עצמי. כיום זוג צעיר שרוכש דירה, צריך הון עצמי של 40%. אם יורידו לזוגות הצעירים את המע"מ על דירה ראשונה, לדעתי זה הפתרון האידיאלי. זה ייתן להם את האופציה לרכוש דירה. כרגע הרף הוא מאוד גבוה לזוגות צעירים שלא ירשו כסף".
*** הידיעה המלאה - במוסף G של "גלובס"