גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

צפו בטבלאות: הערים שבהן דירות נחטפות כמו לחמניות

מה דחף את עסקאות המגורים בירושלים? מי הערים שקנו בהן הכי הרבה דירות בשנה החולפת? האם יש קשר בין גודל אוכלוסייה לכמות עסקאות? ומה קורה מעבר לקו הירוק? ■ מיוחד ל"גלובס": סקר עסקות הנדל"ן השנתי

העיר המובילה במספר הדירות שנמכרו ב-2013 היא ירושלים, הניצבת בראש הטבלה בהפרש ניכר מהעיר השנייה אחריה - באר שבע. כך עולה מנתוני מערכת הנדל"ן של רשות המסים המבוססת על דיווחים למס שבח, על פי ניתוח שעשו במחירון דירות יד 2.

ניתוח העסקאות ממערכת הנדל"ן של רשות המסים מאפשר פילוח על פי ערים ויישובים שבהם בוצעו העסקאות הרבות ביותר בשנת 2013. מכיוון שחובת הדיווח על עסקה למס שבח עומדת על 40 יום ובמקרים חריגים אפילו על תקופה ארוכה יותר, נתוני 2013 מסכמים את 11 החודשים הראשונים של השנה ורק את חלק מנתוני חודש דצמבר.

הנתונים מעידים על מגמה מעניינת בהיקף העסקאות ומציבים ערים שעל פי היקף האוכלוסייה בהן לא היינו מצפים שיגיעו למקום גבוה כל כך. עוד מעידים הנתונים כי רבים מהיישובים שבהם נרשם גידול משמעותי בעסקאות בהשוואה לשנה שעברה אינם נמצאים בלב האזור המוגדר בדרך כלל כאזור הביקוש.

העיר שבה נעשה המספר הגבוה ביותר של עסקאות על פי מערכת רשות המסים, היא כאמור ירושלים - 4,614 עסקאות. במקום השני ניצבת באר שבע עם 3,581 עסקאות ובמקום השלישי חיפה עם 2,998 עסקאות. רק במקום הרביעי ניצבת תל אביב-יפו עם 2,897 עסקאות ואחריה, במקום החמישי, פתח תקווה עם 2,501 עסקאות.

תמונה מפתיעה

הצבת מספר העסקאות בכל אחת מהערים הללו ביחס להיקף האוכלוסייה בהן מציירת תמונה מפתיעה. ניתן היה להניח שהערים שבהן היקף האוכלוסייה גדול יותר יהיו עסקאות רבות יותר, אולם הטבלה מעידה אחרת.

ירושלים היא אמנם העיר הגדולה בישראל (804 אלף תושבים) ונרשם בה מספר העסקאות הגבוה ביותר, אולם בהמשך הטבלה משתנה התמונה. העיר השנייה הייתה צריכה להיות תל אביב-יפו (405 אלף תושבים). אבל לפניה נמצאות באר שבע (כ-205 אלף תושבים) וחיפה (כ-270.3 אלף תושבים). ההסבר למספר העסקאות הגדול כל כך בחיפה ובבאר שבע נעוץ בעיקר בהיקף הדירות להשקעה שנרכשות בערים אלו בשל המחיר הנמוך יחסית והביקוש לשכירות. עוד נקודה שצריך לזכור היא שבשנת 2013 נכנס לתוקפו מענק ירושלים, שעמד על כ-100 אלף שקל לרוכשי דירה בבירה. אין ספק שגם מענק זה הגדיל את מספר העסקאות בעיר.

בערים אחרות בטבלה, שמבחינת גודלן היה ניתן לחשוב שהיקף העסקאות יהיה גדול בהתאם, נרשם מספר עסקאות נמוך יחסית. כך למשל, מבין 10 הערים בהן נרשמו המספר הגבוה ביותר של עסקאות, העיר הרביעית בגודלה ברשימה, ראשון לציון, המונה 232 אלף תושבים ניצבת רק במקום התשיעי ולפניה ניתן למצוא ערים קטנות הרבה יותר כמו אשקלון (117 אלף תושבים) או נתניה (190 אלף תושבים). הסיבה לכך יכולה להיות מחירי הדירות הגבוהים ושן מחסור בהתחלות בנייה בשנים האחרונות.

גידול במעגלים חיצוניים

לדברי רועי שגב, סמנכ"ל אתר יד2: "שוק הדירות מיד שנייה, המהווה את רוב רובן של העסקאות לרכישת דירות בישראל, מצייר תמונה השונה במקצת משוק הדירות החדשות. אנחנו רואים שגם בערים כמו חיפה, בהן היקף הבנייה החדשה אינו גבוה, מתבצעות אלפי עסקאות בשנה, ולכן היא ממוקמת במקום השלישי. המחסור בדירות בישראל בא לידי ביטוי בביקוש גבוה העולה על ההיצע ורוכשי הדירות מוכנים להתפשר על רכישת דירה ישנה במקום דירה חדשה ועל אזור המגורים, וזאת בניסיון לרכוש דירה בהתאם לתקציב שלהם. זה בא לידי ביטוי גם בגידול בעסקאות מחוץ לאזור המרכז, מגמה שבולטת גם ברכישת דירות חדשות וגם ברכישת דירות יד שנייה".

ובאמת, כשמביטים על פילוח אחר של הנתונים, שבודק באיזה יישוב נרשם הגידול המשמעותי ביותר בעסקאות ב-2013 לעומת 2012, מוצאים בעיקר יישובים שאינם נמצאים באזורי הביקוש הרגילים.

במקום הראשון בטבלה זו ניתן למצוא את ראש העין, שהיקף העסקאות בה במהלך 2013 היה גבוה בכ-181% מהיקף העסקאות בשנת 2012. הסיבה במקרה הזה היא בעיקר יציאה לשיווק של מספר גדול יחסית של פרויקטים בשכונת פסגות אפק החדשה בעיר שעתידה לכלול כ-14 אלף יח"ד. במהלך שנת 2013 החלו מספר חברות לשווק דירות בעיר בניהן, אביסרור משה ובניו, גיא ודורון לוי, דונה, פרץ בוני הנגב, פרץ לוזון, צרפתי שמעון, שיכון ובינוי נדל"ן ושפיר מגורים ובנין ומכאן הגידול המשמעותי בעסקאות.

צמיחה משמעותית בהיקף העסקאות נרשמה גם בשלושה יישובים הנמצאים מעבר לקו הירוק - קרני שומרון, ביתר עילית ואפרתה, כולם ממוקמים בתוך החמישייה הפותחת של הטבלה עם גידול בשיעור של כ-86% בראשון, של כ-72% בשני וכ-39% בשלישי. יישובים נוספים שרשמו עלייה דו ספרתית בשיעור העסקאות הם צור יצחק, שוהם, ירוחם, טייבה, באר יעקב, צור הדסה וגבעת זאב.

כאשר מסתכלים על הערים שבהן ירד היקף העסקאות ב-2013 ניתן למצוא ערים רבות בלב איזור הביקוש. על פי הסקירה של מחירון דירות יד 2, העיר שבה ירד היקף העסקאות בצורה המשמעותית ביותר היא בת ים, שבה בוצעו 662 עסקאות לעומת 1,292 עסקאות בכל 2012 - הפרש של כמעט 50%. ערים נוספות שבהן ירד שיעור העסקאות בהיקף ניכר של למעלה מ-30% הן רחובות (34.3%), אילת (34%), רמת גן (32.9%) ובית שמש (30%). עוד ברשימה ניתן למצוא ערים כמו תל אביב-יפו, כפר סבא, נתניה, ראשון לציון, חולון, פתח תקווה וגם ירושלים.

באזורי הביקוש ההיצע עדיין קטן

נתונים אלו מחזקים את ההנחה שמחירי הדירות הגבוהים באזורי הביקוש דוחקים אט אט רוכשים לצאת למעגלים מרוחקים יותר כדי להצליח ולרכוש דירה במחיר שתואם את ההון העצמי שיצליחו לגייס. כך העלייה בהיקף העסקאות בולטת יותר ביישובים מרוחקים יותר שעד לפני שנים מעטות לא היו על המפה הנדלנ"ית.

פילוח נוסף של נתונים, מאפשר לראות היכן נמכרו הכי הרבה דירות חדשות ביישובים השונים. פילוח זה נעשה על ידי בחירת העסקאות שבהן מצוין באתר רשות המסים כי שנת הבנייה היא 2011 והלאה. היקף העסקאות בדירות חדשות בכל עיר מעיד בין היתר הן על תנופת בנייה והן על הביקוש.

העיר שבה היקף העסקאות בדירות חדשות מתוך סך העסקאות ב-2013 הוא הגדול ביותר היא ראש העין (76.8%), 394 דירות. נתון זה אינו מפתיע לאור השכונה החדשה שהולכת ונבנית בעיר. עיר נוספת בה היקף העסקאות בדירות החדשות גבוה במיוחד היא העיר חדרה (50.9%) שגם בה היה בשנת 2013 ועדנו קיים היצע גדול של בנייה חדשה. העיר השלישית היא אשקלון (46.7%) ואחריה ניתן למצוא את רחובות (44.5%) ומודיעין-מכבים-רעות (40.3%).

מעניין לראות שבהשוואה לשנת 2012, עם פילוח דומה של שנתוני הבנייה, מבין חמש הערים שבהן היקף העסקאות בדירות החדשות הוא הגדול ביותר, רק העיר רחובות מופיעה בשתי הטבלאות. הערים הנוספות שבהן היקף העסקאות בדירות החדשות היה הגדול ביותר ב-2012 הן יבנה, בית שמש, רמלה וכפר סבא. העובדה שבשתי הרשימות יש יותר ערים מחוץ למעגלי הביקוש המרכזיים מאשר בתוכם מעידה פעם נוספת כי היצע הדירות החדשות באזורי הביקוש החזקים עודנו קטן מה שלא יאפשר למחירים לרדת וממשיך לדחוק אנשים החוצה למקומות חדשים.

מספר עסקאות

עוד כתבות

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה לרדת מחר"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

חדשות הביומד / צילום: תמי בר ישי

ההשקעה החדשה של אסף גרניט: טכנולוגיה שמפחיתה את עליית הסוכר בגוף

ההשקעה החדשה של אסף גרניט היא בחברת כאליטק שפיתחה טכנולוגיה שמאפשרת לאכול ולהפחית את עליית סוכר בגוף ● חוקרים אבחנו במחקר חדש פרקינסון בשעוות האוזן ● אסקלה מדיקל גייסה 4.5 מיליון דולר לטיפול בצניחת רצפת האגן ● הלך לעולמו אחד מממציאי טכנולוגיית ה-CAR-T ● השבוע בביומד

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה