גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מתי מארגן קבוצה נהפך ליזם

נדחתה טענת רשויות המס שהחברה העניקה ערבויות ביצוע ווגם אופן פרסום לא שיחק תפקיד

נושא מיסוין של קבוצות רכישההעסיק לא מעט את בתי המשפט בשנים האחרונות. כידוע, במסגרת תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין שחל ביחס לעסקאות החל מיום 1.1.2011 נחשבים רוכשים במסגרת קבוצת רכישה, כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, כרוכשי נכס בנוי לעניין חיוב במס רכישה.

עם זאת, סיווגו של הגורם המארגן כמארגן בלבד או "יזם" נותר בעל חשיבות לעניין מיסויו של המארגן. סיווג כ"יזם" יטיל על המארגן לא רק חיוב במס על הרווח שהפיק כי אם גם חיוב כבד ומשמעותי במס רכישה (כרוכש קרקע ומוכר דירות) וסוגיה זו עשויה להתעורר גם כיום, לאחר תיקון 69 האמור.

סאגה משפטית ארוכה התנהלה בעניין זה בעניינה של חברת תפוח פז. יובהר כי הרקע העובדתי קודם לתיקון מס' 69 ועל כן אין התיקון רלוונטי לגביו. באותו עניין ארגנה החברה בשנת 2000 קבוצת רוכשים לשם רכישת מגרשים ממנהל מקרקעי ישראל לבניית 24 יח"ד בראשון לציון.

עו"ד כספי, ששימש כנאמן עבור הקבוצה, חתם על הסכם הרכישה והסכם לביצוע עבודות פיתוח ולאחר מכן בחרו המשתכנים וועד וקבלן מבצע. לטענת רשויות המס תפקוד החברה חרג מארגון גרידא והיה כיזם ועל כן הוצאו שומות בהן חויבה החברה במס רכישה, מס שבח ומס מכירה (שהיה בשעתו בתוקף).

את טענתו ביסס המנהל על מספר נימוקים ובכלל זה: אופן פרסום הפרויקט כדירות מגורים גמורות; העובדה כי הרוכשים היו מחויבים למעשה למסגרת חוזית שתוצאתה דירות מגורים; העובדה שהקבלן המבצע הוצע ע"י החברה המארגנת; עו"ד כספי ששימש כנאמן עבור הרוכשים העניק שירותים גם למארגנת; יו"ר הועד שנבחר היה מקורב למר חנן מור, בעל השליטה בחברה המארגנת, וכן מספר טענות נוספות.

החברה הגישה ערר לוועדת הערר עוד בשנת 2003 (ו"ע 1353-03). ועדת הערר קיבלה את הערר ודחתה את עמדת המנהל ואולם ביום 2.4.2013 ביטל ביהמ"ש העליון את פסק הדין של ועדת הערר והורה להשיב את הדיון לוועדה לבחינה עובדתית נוספת. הכרעה זו של ביהמ"ש העליון הינה חריגה באופייה, באשר על פי דין, ערעור לביהמ"ש העליון על החלטות של ועדת הערר הינו בנושא משפטי בלבד.

בהמשך לפסק דין אחר של ביהמ"ש העליון שניתן בסמוך לכך בעניין קווי נדל"ן, קבע ביהמ"ש העליון שהשאלה העיקרית הינה מה הייתה מידת השליטה בפועל של החברה ביחס לפרויקט, וכי בהיעדר ממצאים עובדתיים ברורים, המדובר בתקלה המצדיקה את התערבות ביהמ"ש העליון.

אלא שגם לאחר שהוחזר הדיון לוועדת הערר היא שבה וחזרה על פסיקתה. בפסק דין, שניתן ביום 15.1.14 ע"י חבר הועדה מרגליות, דחתה הועדה את טענות מנהל מיסוי מקרקעין. נקבע כי לחברה לא הייתה מעורבות צמודה לאורך כל הדרך אלא בעיקר בארגון שלב הרכישה. אמנם, החברה יצרה מסגרת של מערכת חוזים שנועדה לאפשר לרוכשים להגיע לתוצאה של בית בנוי, ואולם זוהי מסגרת בלבד, והיא עצמה לא הייתה צד למסכת החוזים המאוחרים יותר שנחתמו במועדים שונים.

גם טענת מנהל מיסוי מקרקעין לפיה ניתן ללמוד שהחברה הייתה בעלת השליטה בפרויקט מאחר שהנאמן, מנהל הכספים והמנהל ההנדסי היו בעלי קשר מסוים לחברה נדחתה. הועדה ציינה כי השתכנעה מהעדים כי הכוח נותר בידי המשתכנים באופן עצמאי, וההחלטות התקבלו על ידם. לא די איפוא בקשר הפרסונלי האמור על מנת לבנות את התיזה של שליטתה של החברה בכל שלבי הפרויקט.

נדחתה טענת רשויות המס שהחברה העניקה ערבויות ביצוע ודומה כי גם אופן פרסום לא שיחק תפקיד נכבד בעיני הוועדה.

לגישתנו, פסק הדין אכן משקלל באופן נכון ונאות בין העובדות ובין המסקנה המשפטית, ומן הראוי כי תינקט זהירות רבה בטרם הגעה למסקנה לפיה מעמדו של מארגן לשלב הרכישה עולה כדי יזם. יש לקוות כמו כן כי פסק הדין הנוכחי יסיים את הסאגה הארוכה שתחילתה לפני כ - 14 שנה ובעניינה ניתנו 3עד כה שלושה פסקי דין.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין

עוד כתבות

קונים ביום הבחירות בקניון TLV / צילום: יח"צ

חגיגה לדמוקרטיה ולגיהוצים: עלייה של 25% בשימוש בכרטיסי אשראי מהבחירות הקודמות

הפעילות בכרטיסי האשראי המשיכה להיות גבוהה גם בשעות אחה"צ ● הנתונים שנרשמו במערכות שב"א בין השעות 10:00 ל-16:00, גבוהים בכ-20% לעומת יום הבחירות לכנסת ה-21 באפריל

מדף של מוצרי תנובה/  צלם:תמר מצפי

צורכים פחות? מכירות שוק המזון התכווצו ב-3.2% בחודש אוגוסט

לפי נתוני סטורנקסט לחודש אוגוסט 2019, תשע מתוך עשר ספקיות המזון הגדולות בישראל רשמו באוגוסט ירידה בהיקף המכירות הכספי לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה ● לעומתן וילי פוד הציגה עלייה של 36.5% במכירות באוגוסט, וגד עלתה ב-11% מתחילת השנה

יונית לוי / צילום: יחצ

מקסימום חגיגה במינימום משאבים: איך נערכים בחברות החדשות למשדר הבחירות המרכזי

אל משדר הבחירות הנוכחי מגיעות חברות החדשות עם אתגר לא פשוט: לייצר תחושה חגיגית בהשקעה קטנה משמעותית מזו שאיפיינה את הבחירות הקודמות • האמצעים: ויתור על צילומי החוץ תוך פיצוי בטכנולוגיה וגימיקים • ומעל לכל מרחפת טראומת המדגמים • כתבה שלישית בסדרה

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו תקף בשידור החי בעמוד הפייסבוק - את פייסבוק

(עדכון) ● בתגובה לצעד החריג של פייסבוק נתניהו בשידור חי בעמוד הפייסבוק שלו: פייסבוק לא עומדת בלחץ של השמאל, זה קרה רק כי זה הליכוד ● יותר מוקדם הפר נתניהו את חוקי הבחירות כאשר עלה לשידורים בתחנת הרדיו קול חי, של הציבור החרדי ● מלצר פרסם הבהרה כי לאור התחייבות של הליכוד שזה לא יקרה שוב פעם הוא מתיר את הפעלת הצ'ט בוט

בורסת ציריך /  צילום: רויטרס Arnd Wiegmann

בשווייץ לא קורה כלום - ובגלל זה מסביב לעולם מקנאים בה

קשרי הסחר ההדוקים של המדינה עם הכלכלה העולמית מגיעים אומנם במחיר של רגישות לזעזועים כגון מלחמות סחר, אבל הנשק של שווייץ פשוט: היא פועלת לפי הוראות הפעלה של ספר ללימודי כלכלה, שמסייעות לה להשיג יציבות כלכלית

דפנה מורביץ, 8400 / צילום: יח"צ

המובחרים לביומד: "מועדון העילית" של תעשיית הבריאות מציג שלושה פרויקטים חדשים

בחודשים האחרונים החלו לצאת אל הפועל שלושה פרויקטים שנולדו בתוך ארגון 8400, שפעילותו נחשפה כאן לראשונה ● שילוב בוגרי יחידות מובחרות של צה"ל בתעשיית הביומד; סטאז' של רופאים צעירים בחברות סטארט-אפ; והקמת מאגר מידע לשימוש בציוד מחקרי

אביחי מנדלבליט ובנימין נתניהו/ צילום: אוהד צויגנברג ידיעות אחרונות

איך תיראה מערכת המשפט אחרי הבחירות?

ייבחר או ילך לאופוזיציה ● ייפרד מהאישומים בשימוע - או ימשיך לכהן תחת כתב אישום ● איך ישפיעו תוצאות הבחירות על יחסי הגומלין בין הפוליטיקאים למערכת המשפטית, ואילו אתגרים צפויים לה לנוכח החוקים שצפוי נתניהו לקדם - אם ייבחר - כדי לא לעמוד לדין? ● ניתוח

מליאת הכנסת / צילום: איל יצהר

תובנות של ח"כ בדימוס: יהודה גליק, איתן כבל, נחמן שי ומירב בן-ארי כותבים במיוחד ליום הבחירות

רגע לפני קו הסיום של המרוץ פנינו לארבעה חברי-כנסת לשעבר, שאינם רצים עוד לכנסת ה-22, והלכו היום לקלפי  ● ביקשנו מהם שיכתבו לנו על התחושות שלהם

חנן מלצר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"30% הנחה למי שמצביע"? ועדת הבחירות קבעה כי זה "מתן שוחד"

מיזם "מצביעים 70", שביקש להעלות את אחוז ההצבעה ע"י מתן הנחות במגוון בתי עסק, נפסל בנימוק כי מדובר "במתן שוחד" ● במיזם קראו לבעלי העסקים "להמשיך ולתת את ההטבות, ללא שום תנאים מקדימים וללא צורך בהוכחת הצבעה"

בני גנץ, בנימין נתניהו. צופים העלאת מסים / צילומים: אמיר המאירי, תמר מצפי, אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

לא משנה מי יהיה ראש הממשלה הבא, הוא יהיה מוכרח להעלות מסים

למרות הכרזות הפוליטיקאים שלא יעלו מסים, התרחיש הסביר מצביע על מהלך קלאסי של העלאת מס הכנסה, מע"מ ומס חברות ב-1%, שיכניס למדינה 11 מיליארד שקל ● ההבדלים בין הקואליציות יתבטאו רק בשולי התקציב, למשל מיסוי משקאות ממותקים או צמצום משרדי ממשלה ● ניתוח "גלובס"

זהבה אנגל דורני, והנכד (ושכנה) / צילום: טל שניידר, גלובס

בתוך מערך הסעות המצביעים לקלפיות: הליכוד הולכים על הראש של ליברמן

במערכת הבחירות הזו, מועד ב', הוחלט בליכוד "ללכת על הראש" של אביגדור ליברמן ולא לתת לו להיות בעל מערך ההסעות הבלעדי מחוץ לבתי האבות, דבר שהיה מקובל ב"בייס" שלו בעבר

הנשיא טראמפ  / צילום: Hannah Schroeder, רויטרס

טראמפ: לנתניהו סיכוי טוב לזכות, אבל הסקרים טועים לעיתים קרובות

אמר במסיבת עיתונאים: "לפי הסקרים, אלה יהיו בחירות צמודות מאוד... אבל הסקרים טועים לעתים קרובות" ● "עדיין מוקדם לדבר על סיפוח ההתנחלויות" ● בתגובה לשאלה האם אתה מעודד את ישראל וסעודיה לפעול יחדיו נגד איראן, השיב נשיא ארה"ב: "תמיד. אני מעודד כל אחד"

הפשע מתחיל במוחי / איור: יזהר כהן

מהעם שהפסיק לטוס ועד הפרופסור שגילה שהוא פסיכופת: 10 הכתבות המומלצות של מגזין G

מה השבדים עושים לאנשים שטסים יותר מדי, ואיזו מדינה ניצחה את פוטין בקרב על הפייק ניוז? ● יום חופש באמצע השבוע זה זמן מצוין להשלים כתבות מרתקות שלא הספקתם לקרוא ● עורכת מגזין G אספה בשבילכם את הטובות ביותר מהחודשים האחרונים

השר ישראל כ"ץ מצביע / צילום: יח"צ

מלצר הוציא צו מניעה זמני ל'זזים' בעקבות בקשת הליכוד

(עדכון) ● המפלגה הגישה בקשה בהולה ליו"ר ועדת הבחירות חנן מלצר וביקשה ממנו להוציא צו האוסר על עמותת "זזים" לפעול להסעת 15 אלף מצביעים לקלפי היום ● מלצר הוציא צו ארעי האוסר על "זזים או מי מטעמה, לפעול בניגוד לצו המניעה שהוצא, במישרין או בעקיפין"

בית קפה בתל אביב בבוקר הבחירות / צילום: שני אשכנזי

"זו בועה, אין אווירה של בחירות בתל-אביב"

(עדכון) - חוף הים בת"א הומה אנשים ● בעלי בית קפה בעיר: "היה הרבה יותר הגיוני לסגור היום את העסק; הפדיון היום צפוי להיות נמוך מאשר ביום רגיל, והעובדים מקבלים שכר על 200% משרה" ● מונא חאג', עובדת בבית הקפה, לא בטוחה אם תצביע: "אני מרגישה שאני בקושי בן אדם"

תביעות דיבה ואיומים. בנימין נתניהו, איתמר בן גביר, אהוד ברק ועוד / צילומים: איל יצהר, כדיה לוי, אילוסטרציה: טלי ב

נתניהו נגד ראשי כחול לבן, עמיר פרץ נגד נתניהו, בן גביר נגד הרב לאו: מה קרה לאיומים בתביעות דיבה?

הפוליטיקאים ממהרים לרוץ לתקשורת ולהצהיר שעוד רגע הם מגישים תביעת דיבה נגד המתחרים הפוליטיים שהכפישו אותם ● בדיקת "גלובס" מגלה כי ברוב המקרים מדובר בהצהרות חסרות סיכוי שלא מגיעות לבית המשפט

רה"מ בנימין נתניהו / צילום: Amir Cohen, רויטרס

נתניהו טען כי הרשות הפלסטינית קראה רשמית להצבעה נגדו. האם זה נכון?

ראש הממשלה טען היום כי הרשות הפלסטינית יצאה בהודעה רשמית לערבים בישראל לצאת להצביע נגדו ● אך לא נמצא כל הודעה רשמית מטעם הרשות

ראשי המפלגות בבחירות לכנסת ה-22, פודקאסט ליום הבוחר / צילום: גיל ג'יבלי, גלובס

גונבים קולות: הפודקאסטים שיעשו לכם את יום הבחירות

ביום הבחירות השלישי בתוך שנה זאת ההדמנות שלכם לגנוב את הקול שלנו ● שימו אוזניות ותקשיבו לפודקאסטים פוליטיים בועטים מבית "גלובס" שיעבירו לכם בנעימים את יום השבתון ● פודקסאט לבחירות ● האזינו

מנכ”ל הדסה, פרופ’ זאב רוטשטיין / צילום: ליאור מזרחי

החרם הפלסטיני עובד? בתי החולים בישראל צופים ירידה של 100 מיליון שקל בהכנסות

הרשות הפלסטינית הורידה באופן חד את מספר האישורים שהיא מספקת לתושביה לעבור טיפוליים רפואיים בישראל ● זאת בשל חוק קיזוז משכרות למחבלים שמקטין את הכנסותיה ב-500 מיליון שקל בשנה ● הנפגע העיקרי: בית החולים הדסה שהכנסותיו מהרשות ב-2019 קטנו ב-70 מיליון שקל

אדם נוימן / צילום:  רויטרס

דיווח: WeWork צפויה לדחות את ההנפקה

בהצהרה לתקשורת מסרה WeWork כי "אנו מצפים להנפיק את החברה עד סוף השנה. תודה רבה לכל העובדים והשותפים על המחויבות שלהם לחברה"