יוקר הנדל"ן בישראל, הריבית המעליבה שמציעים הבנקים על הפיקדונות, וההצעות הבלתי פוסקות שקופצות מכל פינה מושכים עוד ועוד ישראלים עם כסף פנוי להשקיע בנדל"ן מעבר לים. האם אכן מדובר באלטרנטיבת השקעה ראויה בתקופה המאתגרת בה אנו נתונים כעת? ארבעה משקיעים שהתנסו בהשקעה מן הסוג הזה בצורה כזאת או אחרת חולקים כאן מניסיונם וחוויותיהם בניסיון לענות על השאלה.
דב קרבל (60) נשוי 3 מירושלים העובד כטכנאי שיניים, רכש שלושה בתים באזור דטרויט במדינת מישיגן, ארה"ב, דרך חברת ההשקעות הישראלית SB CAPITAL. "היתה לי דירה בירושלים שהייתי משכיר", הוא מספר, "אבל התשואה שהייתי מקבל בעבורה נעה סביב 3% בשנה, ולכן החלטתי לחפש מקור אחר שבו אקבל תשואה גבוהה יותר עבור הכסף שלי. ידעתי שאני יכול למכור את הדירה בירושלים ולקנות בחיפה או באר שבע, אבל גם שם התשואות לא גבוהות יותר מ-6% וגם שם יש סיכון. לכן לא נרתעתי מלהשקיע בנדל"ן בחו"ל - שם התשואות על הכסף פשוט משמעותית יותר גבוהות.
"בתחילת 2012 רכשתי שלושה בתים צמודי קרקע באזור דטרויט תמורת 170 אלף דולר. באזור דטרויט קמו ערי לוויין בקירבה למפעלים רבים בתחום הרכב והמים, ובגלל התעסוקה יש דרישה לבתים להשכרה. הבתים שרכשתי הם שלושה בתים דו קומתיים עם מרתף על מגרש בשטח 600 מ"ר, והשכירות עליהם מניבה לי 18 אלף דולר לשנה, מה שמשקף בשורה התחתונה תשואה של כ-9% נטו אחרי תשלום מסים והוצאות תחזוקה".
קרבל מוסיף כי "העובדה שבמקרה גיליתי במהלך תחלופת המיילים עם החברה שאני מכיר באופן אישי את אחד המשווקים, גם נתנה לי יותר ביטחון ועזרה לי לקבל החלטה". לגבי השקעה ביעדים אחרים בחו"ל הוא אומר כי התלבט "אם להשקיע בברלין, אבל לברלין יש את החסרונות שלה, כמו למשל שקשה מאוד להוציא דייר שלא משלם שכירות".
ומה לגבי הסיכונים הקיימים בהשקעה? לדבריו הוא מודע מאוד למקרים של הוצאות שעלולות לכרסם בתשואה, וגם מסכים שההשקעה בנדל"ן בחו"ל אינה מתאימה לכל אחד. "מי שחושב להשקיע בחו"ל צריך לשאול את עצמו שאלה פשוטה: האם הוא רוצה השקעה יותר בטוחה עם סיכון יותר נמוך, או השקעה עם סיכון יותר גבוה ותשואה יותר גבוהה? בעצם בעסקה נותנים לי מוצר מוגמר, שהוא בית צמוד קרקע שעם הרכישה מתאימים אותו לדרישות של העירייה, כדי שניתן יהיה להשכיר אותו".
מה עוד יכול ללמוד מי ששוקל השקעה בתחום מהניסיון של קרבל? למשל שהתמונות בפרוספקטים שמציגות החברות תמיד נראים "כמו באגדות". "כשנסעתי בעצמי לראות את הנכסים שנה אחרי הרכישה הבתים במציאות נראו אחרת", הוא מספר.
לדבריו, המספרים המפתים שמציגות החברות השונות שמשווקות נדל"ן בחו"ל הם תמיד מספרים אופטימיים יתר על המידה, ויש לקחת בחשבון הוצאות נוספות בגין עלויות ש"בדרך כלל לא רשומות בטבלאות, כמו עלויות ביטוח, למשל. הטבלאות מציעות ביטוח בסיסי, אבל יש הבדל אם משקיעים בנכס ישן או חדש. בדטרויט, למשל, מדובר באזור ותיק עם בתים משנות ה-40 ולכן חייבים לקחת ביטוח תחזוקתי מורחב יותר, למקרה שיש תקלות שדורשות תיקון בבית. שווה להרוויח אחוז פחות בתשואה ולקבל שקט תעשייתי, בלי להיגרר להוצאות שהביטוח הבסיסי לא מכסה".
בינתיים, שנתיים לאחר ההשקעה שלו, קרבל מסכם את הצעד ההשקעתי כהצלחה. "לקחתי סיכון מחושב, צריך להסתכל על ההשקעה ככזו שמתנהגת כמו משהו שבין אג"ח בדירוג בינוני ומטה לאג"ח זבל לתקופה של חמש שנים. קניתי את הנכסים בסכום שהוא נמוך יותר מהמחיר שעולה לבנות את הבתים, ולכן זה זמן טוב להשקיע בכזה נכס, בדיוק כמו שאם בירושלים היה עולה לבנות בית 500 אלף שקל, והיו מציעים לי אותו ב-300 אלף שקל, זה היה טוב לקנות אותו. לא לקחתי בחשבון בהשקעה שמחיר הנכסים יעלה, אבל הסיכוי שזה יקרה הוא גבוה בגלל שקניתי אותם במחיר נמוך. בכל מקרה, בינתיים אני מקבל הכנסה שוטפת גבוהה".
"ניו יורק יש רק אחת בעולם"
אחת מקרנות ההשקעה הישראליות שמגייסת משקיעים ישראלים לצורך השקעה בפרויקטי נדל"ן גם בישראל וגם בחו"ל היא קרן הגשמה. הקרן היא לא קרן יזמית שבונה בעצמה פרויקטים, אך היא מגייסת משקיעים עבור יזמים שנמצאים רגעים לפני סגירת עסקה, וזקוקים להשלמת הון לצורך גיוס הון עצמי.
אחד המשקיעים בקרן הוא שי קירזון (39) נשוי 2 מחיפה, בעל חברת "קירזון שוורץ מתכננים פיננסים", שמספר איך הגיע להשקעה מן הסוג הזה. "אני אדם עסוק, וחיפשתי לפזר את ההשקעות שלי גם בחו"ל, על רקע זה שהתשואה על אג"ח נמוכה והתשואה על נדל"ן בארה"ב גבוהה יותר".
לפני חצי שנה השקיע קירזון בפרויקט "מולטי פמילי" בן 200 דירות במדינת טנסי בארה"ב, סכום של 110 אלף שקל, שהוא הסכום המינימלי שדורשת הקרן על מנת להיכנס להשקעה. "מבחינתי ארה"ב נמצאת בשלב התאוששות כלכלית, ולכן זה זמן טוב להשקיע בה בנדל"ן", הוא אומר. "החלטתי להיכנס להשקעה אחרי שהבנתי שמדובר בקומפלקס בנוי ועובד שמושכר בתפוסה של 96%, ואחרי שקרן הגשמה עשתה בדיקת נאותות על המקום ותפרה עסקה מעניינת.
"כל רבעון אני מקבל חלק מההשקעה בחזרה, ואחרי שלוש שנים הנכס יימכר באפ-סייד אחרי השבחה שלו, כך שבתוך שלוש שנים אני מקבל את כל ההשקעה שלי בחזרה בתוספת 15%-20% תשואה לשנה".
לדברי קירזון, מודל ההשקעה הזה מתאים לו, והוא כלל לא נסע לראות בעצמו את הנכס. "את 100 אלף השקלים שהשקעתי שם הייתי יכול להשקיע במניות, קרנות נאמנות, או דירה בשכונת הדר בחיפה עם משכנתה, אבל לא הייתה לי את היכולת להיכנס לפרויקט של מיליוני דולרים. דרך הגשמה נכנסתי לפרויקט כזה".
ומה לגבי חששות אפשריים מהשקעה מהסוג הזה? "נכון שיש לא מעט מקרים שבהם משקיעים איבדו כספים בגלל שהחברות ששיווקו את הנכסים לא עשו בדיקות נאותות מחמירות", הוא אומר, "אבל בהגשמה קודם מאתרים את הפרויקט, ואחרי זה מאתרים את המשקיעים, והחברה עושה בדיקות נאותות ובוחרת רק את הפרויקטים הטובים ביותר באמצעות רואי חשבון, שמאים, עורכי דין, שעושים עבודה שלי אין זמן לעשות. נכון שלא מתחייבים לי לתשואות, אבל אני יודע שההשקעה מוגבלת לשלוש שנים, ועל סמך הבדיקות המקדימות, התשואה הצפויה היא יפה".
*** הכתבה המלאה - במגזין money time של "גלובס". עוד במגזין: המלצות השקעה ל-2014, המניות שלא מפסיקות להשתולל בארה"ב, דירוג הגופים המנהלים בקרנות הנאמנות, קופות גמל, ביטוחי מנהלים ועוד.