כל יזם מסדר גודל בינוני ומעלה יודע שבעזרת עורך דין ממולח ובעל שיעור קומה, ניתן להשיג עוד כמה מטרים לזכויות בנייה בזכות התפלפלות לשונית על כוונת המנסח של תוכנית המתאר. כבר שנים רבות מדי, הרוח והנשמה של תכנון הערים אינן מקצועיות וערכיות - אלא משפטיות.
אז לפני שפרשיית עו"ד רועי בר, יועץ משפטי חיצוני לשעבר בעיריות ראשון-לציון ורחובות, תפנה את מקומה לפרשיות השחיתות הבאות, כדאי להרהר בתשומת-לב בהבדל המהותי בינה לבין פרשיות אחרות באותו תחום. ההבדל הוא שבמרכז הפרשה הזו לא מככב קבלן, לא אדריכל, לא מנהל אגף בעירייה ולא ראש העיר בכבודו, כי אם יועץ משפטי לתכנון ובנייה, עורך דין.
אין בחשדות כלפי בר כדי להפליל את כל היועצים המשפטיים לעיריות באשר הם. עורכי דין אינם מושלמים, אפשר שגם לא כולם לגמרי ישרים, ואולם בדיוק כפי שרופא, מורה, אדריכל או רב חשודים בפלילים אינם משקפים נורמה מקצועית אלא אך ורק את עצמם - כך גם במקרה הזה.
ואולם, בהיותו עורך דין, הוא מבטא הלך-רוח שהחל לנשוב ברשויות ובמוסדות התכנון משנות ה-90 ולפיו יועצים משפטיים הצמוד לכל מנהל, הם שיפרידו בין סדר לכאוס ובין יצירתיות למדרון חלקלק שיוביל לשחיתות פיתוח יישובים.
זו הסיבה לכך שבדיוני ועדות מקומיות, מחוזיות וארציות, את היזם מייצג עורך דין, ולא אדריכל. העובדה היא שמקרי השחיתות הגדולים בעולם הבנייה נעשו על אף שלל יועצים משפטיים. מה שחסר בתמונה היא עוד כמה אנשי מקצוע, עם יכולת, סמכות ואחריות.
עורכי דין במקום אדריכלים ומהנדסים
המשפטיזציה של תהליך התכנון באה לידי ביטוי למשל בשינוי צפיפויות בנייה בעיר. הדבר נעשה באמצעות הוכחה של עורכי דין מטעם בעלי קרקע שגם "ציפייה לזכויות בנייה" היא זכות לכל דבר - כי "אם הוא קיבל, גם אני האמנתי שמגיע לי".
היעדר אישור לשינוי הצפיפות גורר איום בשימוש בסעיף 197, המקנה פיצוי כשזכויות בעל הקרקע נפגעו בגין אישור או אי-אישור תוכנית. בדיון כזה אדריכל לא נוכח, כי הוא יהיה דיון פנימי בין עורכי דין, מטעם העירייה ומטעם הקבלן.
דוגמאות נוספות לגישה המשפטית בתכנון העיר מגיעות דרך הפרשנויות המחמירות המונעות חדשנות או גמישות תכנונית, בתחומי האנרגיה המתקדמת, דיור בר-השגה, עירוב שימושים ואפילו דור 4 של הסלולר (שדורש פרשנות לניסוח בנספח לתוכנית המתאר הארצית), הכול מחכה לפריצה במסורת ההחמרה או לעורך הדין בצד הנכון של הפרשנות.
את ניגוד העניינים של עורכי הדין (שעלתה גם במקרה של בר) פותרים בכך שיש ועדות אתיקה וביקורת ציבורית על עורכי הדין. בגלל אותו "ניגוד עניינים" מנועים אדריכלים ומהנדסים בעלי ניסיון לשבת במועצה הארצית לתכנון ובנייה ובוועדות מקומיות ואפילו כמשקיפים.
כך, כל החלטה של ועדה מקומית, ועדה מחוזית או מועצה ארצית, נתונה לשיפוט בלעדי של היועץ המשפטי שלעתים, כמו במקרה ברחובות, מועסק דרך מיקור חוץ, והוא בעל אינטרסים גם במקומות אחרים - ואילו אדריכלים ומהנדסים, שדעתם נחוצה כל-כך להחלטות המתקבלות בפורמים אלה, אינם נוכחים.
במוסד ועדות הערר התופעה מחריפה, שכן על כל החלטה של הוועדה המקומית אשר בראשה יושב ראש העיר ולצידו מהנדס העיר, ניתן לערער לוועדה שבראשה לא עומד בעל כישורים לנהל או לתכנן עיר, אלא עורך דין. ועדת הערר דנה לעתים קרובות בעניינים שבהם אין לעורכי הדין היושבים בראש כל יתרון או הכשרה רלבנטית.
כך למשל ב-2011 אישרה ועדת הערר של ירושלים להנדסאי (בעל הכשרה של שנתיים וחצי בלבד) לתכנן תוספות בנייה על גג של מבנה בגובה 4 קומות, אף שלפי החוק המבנה מוגדר כמבנה מעל להכשרתו וסמכותו של ההנדסאי. האישור נבע מפרשנות משפטית של מילים בחוק ולא מהבנה מקצועית - ההחלטה הכתובה היטב לא הרעידה אף כנף, ואף מהנדס או מומחה לא הוזמן לבחון את הסכנה הנובעת מאישור תקדימי מעין זה.
בנושא אחר, ועדת ערר דרום התירה ב-2009 להנדסאי או מהנדס להכין תוכניות מתאר, אף שאין להם שמץ הכשרה בנושאי תכנון מתארי, רק בגלל העיקרון המשפטי של "חופש העיסוק".
אני בטוח שיש יועצים משפטיים מצוינים ושיש יושבי-ראש ועדות ערר בעלי יכולות והבנה שאינה פחותה מאלה של אדריכלים או מהנדסים. עם זאת, הטרגדיה של השנים האחרונות היא שחופש העיסוק, זכויות קניין ותואר במשפטים משפיעים על אופי הבנייה והתכנון של ערים, וגם על מידת הבטיחות של מבנים.
רווחת הציבור מול זכות הקניין
בימים שבהם הקרקע תחת המרפסות שקרסו בשכונת בית אליעזר בחדרה עדיין רועדת, והדיו עדיין לא יבשה בנוגע לחשדות לכאורה נגד יועץ משפטי שהיה בעל השפעה עצומה בנוגע למתן היתר או סירוב למתן היתר, כדאי להיזכר בכך שהמטרה העליונה של הליכי התכנון והבנייה היא בטיחות ורווחה לציבור - ולא רק שמירה על זכויות הקניין.
במאה ה-21, עם התעצמות הערים, הצטופפות האוכלוסייה, הגודש והעומס על תשתיות, יידרשו פתרונות מתוחכמים ומקצועיים. צריך לקדם ולהעצים דור של אנשי מקצוע, שאחריותם לתכנן מבנים טובים יעילים ובטוחים, ודור של משרתי הציבור שתפקידם לפקח שכל זה אכן יקרה.
צריך להחזיר את האדריכלים והמהנדסים לחזית, כמקור הידע והסמכות בנושאי תכנון ובנייה בוועדות מקומיות, בוועדות מחוזיות ובמועצות ארציות ואילו עורכי דין (אחרי שהוכח שגם הם חוטאים, לכאורה) צריכים לחזור ולייעץ ליו"ר הוועדה בנוגע למשמעויות המשפטיות של ההחלטות, ולא להיות יושבי הראש בפועל.
* הכותב הוא אדריכל, מנכ"ל SUiTS אסטרטגיות לעירוניות חכמה, ולשעבר מנהל אגף בכיר לבנייה במשרד הפנים.