סינגפור מדינה יקרה מאוד. לאחרונה עברה את טוקיו במעמד העיר היקרה בעולם, והיא כנראה המקום היחיד בתבל שבו מחיר מכונית קטנה מסוג מאזדה 2, כפול מאשר בישראל. דירת שלושה חדרים בשוק הפרטי עולה כיום 1.5 מיליון דולר. מנהטן זה שם.
למרות זאת, בסינגפור כל אחד יכול לקנות דירה בת השגה מהרשות הממשלתית לדיור ופיתוח.
הנוסחה הסינגפורית עובדת
בסינגפור, מי שקונה דירה בפעם הראשונה בחייו והוא בעל כושר השתכרות מוכח, יכול לקנות דירה מהסוכנות הממשלתית במחיר המתאים ליכולת ההשתכרות שלו בשלב זה של חייו.
דירת שלושה חדרים תעלה לו כיום בסביבות 200 אלף דולר, דירת 4 חדרים תעלה 300 אלף דולר בקירוב, וכל ההון העצמי שיצטרך להביא לעסקה ינוע בין 20 ל-30 אלף דולר.
אך הדירה הזו, בתנאים האלה, נמכרת עם הגבלות: אסור לקונה להשכיר אותה בשנתיים הראשונות, אסור לו למכור את הדירה בחמש השנים הראשונות. בנוסף לכך, כל בניין ציבורי חייב לשמור על הרכב אתני שיכלול הודים, מאלים וסינים בהתאם למשקלם באוכלוסיית סינגפור, וזאת כדי למנוע אפליה על בסיס מוצא.
80% מתושבי סינגפור חיים בדירות כאלה.
זכויות אוויר בשכונת התקווה
מי שחי במציאות הישראלית יכול לסבור שמדובר בדירות הממוקמות במקבילה הסינגפורית של קריית-גת, קרית-מלאכי או יוקנעם. אז זהו שלא.
סינגפור קטנה בשטחה משמעותית מישראל. כמו ישראל, היא מוקפת מדיניות לא ידידותיות במיוחד כלפיה. אולם בניגוד לישראל, סינגפור החליטה לשמור שני שליש משטחה כשטח פתוח. וכך, בסינגפור דיור בר השגה ממוקם במרכז העיר, לא בפריפריה, וזאת מתוך תפיסה תכנונית שפיזור אוכלוסייה שהכנסתה נמוכה הוא מתכון להנצחת עוני ולא לשגשוג.
המודל הסינגפורי מבוסס על בנייה לגובה. הבניינים המיועדים לדיור ציבורי הם בגובה 15 עד 20 קומות, והם ממוקמים במרכז העיר.
כיצד הממשלה הסינגפורית משיגה אדמות מבוקשת כאלה? לסוכנות הממשלתית לדיור ופיתוח יש סמכות להחליט על מהלך של פינוי-פיצוי-ובינוי. השימוש בבנייה לגובה ובזכויות האוויר מאפשר לממשלה לכפות על כל הצדדים "דיל הוגן".
כדי לסבר את האוזן, תחשבו על שכונת התקווה בתל אביב. במודל הסינגפורי, היו נבנים בשטח השכונה עשרות מגדלים, שהיו מאכלסים את תושבי השכונה וזוגות צעירים מכל חלקי החברה הישראלית.
לאחר מכן כל אזור דרום תל אביב, התחנה המרכזית הישנה והחדשה היו עוברים תהליך דומה. כך היו משוכנים מאה עד מאתיים אלף זוגות צעירים בדיור בר השגה בלב תל אביב, ובשילוב עם תושבי השכונה הוותיקה, כשהם קרובים להזדמנויות התעסוקה. תהליך דומה ניתן ליישם גם בשכונות הקשות בירושלים ובחיפה.
המודל הישראלי הפוך.
משועבדים לשתי מכוניות
אצלנו, במקרה הטוב, זוגות צעירים יכולים לחלום על דירה ברצועת גב ההר, איפה שהוא בין ראש העין לשהם ומודיעין. הממשלה מסתכלת על הרווח המיידי מהפשרת הקרקעות ומכירתן. ערי השינה מוקמות באופן נפרד לכל שבט: ראש העין נפרדת מאפק. לחרדים יש הגטו משלהם באלעד. דינמיקה דומה מתרחשת בין ירושלים ואזור בית שמש.
ברי מזל בערים אלה נאלצים לשלם חשבון הוצאות תחבורה חודשי בסך 5,000 שקל עבור שתי מכוניות לפחות, כדי להגיע לעבודה שתפרנס אותם ותשלם את המשכנתא. וכך הם מתייצבים בוקר-בוקר, שורות-שורות, בפקק בדרכם לעבוד בעיר הגדולה.
וזה מה שקורה במקרה הטוב. במקרה הרע, הזוגות הצעירים מוצאים את עצמם ביישובים מרוחקים בהרבה, עם אפשרויות תעסוקה מוגבלות ועבודה במרחק שעתיים נסיעה מהבית.
בכל העולם הזדמנויות התעסוקה והעושר נוצרות סביב הערים הגדולות. לאורך שנים התפיסה השלטת במדינת ישראל לגבי דיור בר השגה התבססה על שני עקרונות מרכזיים: פיזור אוכלוסין בפריפריה ותמיכה באוכלוסיות חלשות, בדרך כלל על בסיס סקטוריאלי מפלגתי. גישה זו הובילה ליישובים הומוגנים ומבודדים, להגדלת פערים חברתיים ולקיטוב חברתי שמעצים את הפוליטיקה הסקטוריאלית.
מודל הפרברים האמריקאי
הגיע הזמן לזרוק לפח את האתוס של פיזור אוכלוסין ולאמץ את המודל הסינגפורי. ישראל היא מדינה קטנה מידי, עם היצע קרקע מוגבל מכדי לאמץ את מודל הפרברים האמריקאי.
דיור ציבורי הוא לא לחסרי הכנסה, או לאברכים ונשותיהם שמשתדלים שלא להרוויח יותר מדי באופן רשמי, כדי לשמור על הזכאות לחסד וסובסידיה. דיור ציבורי נועד לקדם ולהניע את מי שמשתתפים בשוק העבודה ומשלמים מיסים. מטרתה של המעורבות הממשלתית בשוק הדיור אינה לספסר בקרקעות, כי אם להפוך את זכויות האוויר במרכזי הערים תל אביב ירושלים וחיפה לנכס שמשמש את כל הציבור בכל דור ודור.
ישי אשלג הוא ד"ר לכלכלה ושותף בכיר בחברת Goldratt Consulting