לאחר שרוסיה קבעה בקרים עובדות בשטח, המשקיעים מחכים לתגובת אירופה וארה"ב כדי להעריך את מידת הפגיעה, אם תהיה, בכלכלות, בעיקר באירופה, כמו גם לעליית מפלס הוודאות כדי להעריך מחדש את מצב השווקים.
בארה"ב המשקיעים ממתינים לתחילת פרסום עונת הדוחות בסוף החודש, שתעיד עד כמה נפגעו רווחי החברות מהחורף הקשה, ועד כמה הרווחים מגולמים בצורה נכונה בתחזיות השנתיות.
באירופה, המומלצת על ידינו "משקל יתר" כבר תקופה ארוכה, אנו ממשיכים להבחין בתהליך שהוא מהחשובים לכלכלת האיחוד - המשך הקלות בתנאי האשראי על ידי הבנקים.
כאשר זה מגיע יחד עם ירידת תשואות לשפל מאז 2006, הגוררות עלויות מימון נמוכות יחסית, לא מפתיעה העובדה כי מגזר הנדל"ן באירופה, שהוא מהרגישים למחיר הכסף, עלה מתחילת שנה ב-5.2%. ב-2013 עלה המגזר ב-11% בלבד ופיגר אחרי מדד יורוסטוקס 50. עליות דומות, אגב, ראינו גם במגזר הריט (REIT, קרנות להשקעה בנדל"ן) בארה"ב מסיבות דומות בסך הכול.
השנה וגם אשתקד הובילו את העליות מניות הנדל"ן בבריטניה, שעלו כ-6% ו-24% בהתאמה. להערכתנו, הריביות והתשואות באירופה צפויות להישאר נמוכות מאלו שבבריטניה ובארה"ב, וזה שולח אותנו לבדוק האם נותרו קרנות ריט מעניינות להשקעה באירופה.
ניסיון העבר מראה, כי המגזר רגיש לעלייה בתשואות האג"ח, אולם אם העליות מלוות בהתאוששות בפעילות הכלכלית, הרי השפעה של ההתאוששות על ערך הנכסים גוברת על עליית התשואות. כאמור, ירידת התשואות באג"ח באירופה, גם במדינות הפריפריה כאיטליה וספרד, מגדילה את פרמיית הסיכון, שבה נסחרות קרנות הריט; זו נמדדת כהפרש בין תשואת הנכסים לבין תשואת אג"ח המדינה וכן לעלויות המימון.
התאוששות הכלכלות באירופה מהמיתון הקשה משכה באחרונה משקיעים מתוחכמים, כמו ג'ורג' סורוס וג'ון פולסון, לבחון השקעות בשוקי נדל"ן שנפגעו בצורה חמורה כמו אלו שבספרד.
כבר בשנת 2013 חל גידול חד בעסקאות בספרד, בעיקר בנדל"ן המסחרי, לרמה של 4.9 מיליארד אירו לעומת כ-2 מיליארד אירו בשנים 2012 ו-2011 ולעומת 10 מיליארד אירו ב-2007, טרום המשבר. את עיקר העסקאות בנדל"ן בשנת 2013 משכו בריטניה (39%), גרמניה (18.4%) וצרפת (9.6%). ספרד, איטליה ואירלנד סוגרות את הרשימה עם 3%, 2.9% ו-1.1% בלבד.
לצערנו, אפשרות ההשקעה בנדל"ן בספרד מצומצמת ביותר, והיא מהווה 8% בלבד בתיק הנכסים של קרן הריט Unibail ו-6% בלבד בתיק של Klepierre. הנפקות חדשות של קרנות ריט מתוכננות בקרוב בספרד ולמעוניינים מומלץ לעקוב אחריהן.
תעודות סל סחירות
אחרי מדדי הנדל"ן באירופה עוקבות שתי תעודות סל סחירות. האחת עוקבת אחרי מדד יורסטוקס 600 נדל"ן (סימול: EXI5), אולם זה מוטה לבריטניה (כ-44%).
התעודה השנייה היא זו העוקבת אחרי מדד EPRA בלא בריטניה (IPRA), שגם נסחרת בת"א בתעודה שהנפיקה פסגות. תעודה זו מושקעת 35% בחברות הרשומות בהולנד, 15.5% בצרפת, 15.5% בגרמניה ו-11.3% בשווייץ; לספרד ואיטליה אין כמעט ייצוג. המדד נחלק בצורה לא מוגבלת לנייר בודד, כך ש-Unibail מהווה כ-27% מהמדד, ולמרות שהיא מומלצת "קנייה" על ידינו, יש לשים לב כי היא נסחרת בפרמיה ל-NAV (שווי נכסים נטו) של כ-9%.
מבין החברות הישראליות הנסחרות בת"א, חברות רבות חשופות ישירות לנדל"ן באירופה: גזית גלוב, דרך הריט הסחירה סיטיקון, המשקיעה בפינלנד (מומלצת על ידינו "החזק") ; אלוני חץ, דרך PSP המשקיעה בשווייץ ("החזק") ; סאמיט, המשקיעה בעיקר במשרדים בגרמניה; בראק ואיי.די.או, המשקיעות בנדל"ן מגורים בגרמניה; אלרוב נדל"ן המשקיעה בשווייץ, בריטניה, צרפת והולנד; וחברת כלכלית, שכרבע מתיק הנכסים שלה מושקע בצרפת, גרמניה ומעט בשווייץ.
למשקיעים סבלניים
מבין יותר מ-20 קרנות ריט המסוקרות על ידינו באירופה, לא כולל בריטניה, נציין את הבאות:
Icade (סימול: ICAD.PA) היא קרן ריט צרפתית, המושקעת בעיקר במשרדים (61%), פארקים לעסקים ותעשייה (27%) וקניונים (7%). באחרונה היא התמזגה עם קרן ריט אחרת, ויצרה את קרן הריט הסחירה הגדולה בצרפת, עם משרדים בשווי 10 מיליארד אירו. חולשת התחום מביאה את הקרן להיסחר בשווי המתמחר באפס את המשרדים הריקים שלה, כך שהתאוששות איטית בתחום אמורה לבוא לידי ביטוי בטווח הבינוני במחירה.
Wereldhave (סימול: WER.F) היא קרן ריט הולנדית המחזיקה נכסים בהולנד (28%), בלגיה (29%), פינלנד (27%), צרפת (10%) וספרד (6%). הקרן מכרה את כל החזקותיה בארה"ב ובריטניה, והיא נזילה להשקעות חדשות בארצות שבהן בחרה להתמקד. עסקיה מפוזרים בתחומי המשרדים, המסחר, התעשייה והמגורים. קרן הריט נסחרת בכמה בורסות באירופה, אם כי במחזורים נמוכים.
Alstria Office (סימול: AOX.DE) היא קרן הריט הראשונה שנסחרת בגרמניה מ-2007. מחצית מנכסיה מרוכזים בשוק המשרדים בהמבורג, שם גם ממוקמת הנהלת הקרן. החברה הקטנה יחסית, שמחזיקה כ-80 נכסים בגרמניה, הצליחה להגדיל בדוחותיה האחרונים את ה-NAV לראשונה בשנים האחרונות, והדבר עשוי לרמז על תחילת התאוששות התחום בגרמניה. החברה אינה ממונפת, וזה יאפשר לה להמשיך להתרחב, תוך הגדלת התפוסה בנכסיה, העומדת על כ-6.8% אחרי ירידה של כ-1.2%.
Eurocommercial (סימול: ECMPA.AS) היא קרן ריט הרשומה בהולנד אך כל נכסיה מושקעים מחוץ לה. למרות שהקרן עדיין מומלצת על ידינו "החזק", תיק הנכסים שלה, המפוזר בין צרפת (41%), איטליה (37%) ושבדיה (22%), הופך אותה למעניינת למעקב. כל נכסי הקרן הם בתחום מרכזי הקניות, יש לה הנהלה מנוסה והיא נסחרת בדיסקאונט של 8.7% ל-NAV - ואלו הופכים אותה כדאית למעקב.
לסיכום, התאוששות הכלכלות באירופה, ההערכה לריביות ותשואות נמוכות לאורך זמן, וכן ההתאוששות במתן אשראי חדש מותירות אותנו אופטימיים, למרות העליות האחרונות, על הנדל"ן באירופה. השקעה זו צריכה להיעשות באופן פרטני, תוך בחינה ספציפית של מדינות היעד ותיק הנכסים של כל קרן ריט. אופי ההשקעה וההתאוששות האיטית הופכים השקעה זו מתאימה למשקיעים סבלניים, בעלי אופק השקעה בינוני וארוך.
* הכותב הוא מנהל השקעות ראשי ב-UBS Wealth Management Israel Ltd. לכותב המאמר ו/או לחברה עשוי להיות עניין אישי בנושא. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם
