גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך מקפיצות קבוצות הרכישה את מחירי הקרקעות

קבוצות הרכישה שבות בהדרגה לשוק ומציעות במכרזי קרקעות מחירים גבוהים בהרבה - לפעמים בעשרות אחוזים - מקבלנים ■ התוצאה: המחירים עולים, בעלי הקרקע יכולים לדרוש מחירים גבוהים ואת המחיר ישלמו, כרגיל, הרוכשים

"קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בשוק הנדל"ן ואינן הגורם לעליית המחירים", זו הייתה המסקנה בדו"ח שפרסם מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר בחודש מאי 2010. עם פרסומו, זכה הדו"ח לביקורת נוקבת מצד יזמים, שצפו כיצד קבוצות רכישה משלמות מחירי שיא על קרקעות בשנות הפריחה שלהן. בשנה האחרונה, לאחר מיתון בפעילות קבוצות הרכישה שנבע כתוצאה מהגבלות מיסוי שהטילה עליהן הממשלה, נראה כי הן מבקשות לחזור לשוק ושבות לשלם על הקרקעות מחירים גבוהים ממחירי השוק.

"גלובס" בחן תוצאות מכרזים מהשנה האחרונה ומצא כי המציאות רחוקה ממסקנות הדו"ח.

במשרד האוצר לא ערכו מאז דו"ח נוסף, וסירבו השבוע להתייחס למסקנותיו בנימוק כי "מדובר בדו"ח ישן".

בתחילת החודש פרסמה רשות מקרקעי ישראל את התוצאות באחד המכרזים היותר פופולריים ששווקו על ידה בשנה האחרונה - לרכישת קרקע להקמת 222 דירות בשטח בית הספר החקלאי מקווה ישראל בחולון.

במכרז הוגשו 18 הצעות, ביניהן של חברות הנדל"ן הגדולות ובהן שיכון ובינוי, אפריקה ישראל, גינדי החזקות ואלקטרה. רוב ההצעות נעו בטווח מחירים שבין 111 ל-118 מיליון שקל, מה שמלמד כי מרבית היזמים שניגשו למכרז תמחרו את הקרקע סביב 515 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה.

אלא שבמכרז זכתה דווקא קבוצת רכישה שארגנו איש התקשורת לשעבר שרון גל ומארגנת קבוצות הרכישה קרן בן דוד, שהגישו הצעה בגובה 131.2 מיליון שקל, סכום המשקף סך של 590 אלף שקל קרקע לדירה. גל ובן דוד תמחרו את הקרקע בסכום גבוה יותר, אף ששיווקו דירות 4 חדרים במחירים המתחילים מ-1.25 מיליון שקל - נמוך משמעותית ממחירי הדירות שצפו חברות הנדל"ן.

6 דונם פארק

בשיחה שערך השבוע "גלובס" עם נציג המכירות של קבוצת דוידסון שבבעלות בן דוד, כמי שמתעניין ברכישת דירת 4 חדרים ב-1.25 מיליון שקל, הסביר הנציג כי מדובר במחיר "של פעם". נכון להיום, נמסר, נותרו שש דירות 4 חדרים החל מ-1.55 מיליון שקל. לדברי יזמי נדל"ן, גם מחיר כזה לדירת 4 חדרים במגדל רב קומות בחולון, הכולל גם חניון תת קרקעי, אינו מחיר ריאלי. רק מבחן המציאות יוכיח האם גל ובן דוד עמדו בהבטחות שפיזרו טרם זכייתם במכרז.

לדברי עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק בחברת י.ח דימרי, "קבוצות הרכישה העלו את מחירי הקרקע בשנתיים האחרונות בין 20% ל-30%. במכרז בחולון זכתה קבוצה שהציעה דירות ב-1.25 מיליון שקל, זאת בשעה שרק עלות הבנייה של דירה במגדל מגיעה ל-800 אלף שקל. בנוסף לכך, המגרש בחולון כולל 8 דונם והבניינים יוקמו על שני דונם מתוכם. על 6 הדונם הנותרים צריך לעשות משהו. כל יזם יודע היום שדונם פארק עולה מיליון שקל".

לדברי עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי החברה היזמית אאורה ישראל, "ברור לכולם שקבוצות הרכישה גרמו לעליית מחירי הקרקעות והן ממשיכות בכך. מארגני קבוצות רכישה מוכנים לשלם מחירים גבוהים משמעותית מיזמים, כי הם מהמרים על כספם של אחרים".

אטרקצ'י מוסיף כי "לקבוצות רכישה אין היום יתרון מיסויי והמארגנים יותר קרובים להיות מאעכרים מאשר מומחי נדל"ן. מארגני הקבוצות מבטיחים הבטחות שלא מסוגלים לקיים, הם לא מסוגלים להוזיל עלויות קרקע, היטלי פיתוח או עלויות בנייה ותכנון ולכן המוצר יהיה יקר יותר. המציאות תטפח בסוף על פניהם של הרוכשים, שיאלצו לשלם מחיר מלא פלוס תוספות, וזה אם בכלל יקבלו מוצר. מארגני הקבוצות רוכבים על המצוקה של הזוגות הצעירים ומבטיחים להם הבטחות שווא ואותם זוגות עלולים להישאר ללא קורת גג. לצערי הרגולטור אינו עושה דבר להפסיק זאת".

דוגמא נוספת: בחודש ינואר 2013 שיווקה רשות מקרקעי ישראל מגרשים להקמת 452 דירות בשכונת המשתלה בתל אביב. בשניים מהמגרשים המיועדים להקמת 192 דירות זכתה חברת אפריקה ישראל תמורת סך של 1.1 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה. בשלושה מגרשים נוספים ל-232 דירות, זכתה חברת גינדי החזקות תמורת מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה. ואילו קבוצת רכישה שארגנה חני הורוביץ זכתה במגרש ל-28 דירות תמורת 1.23 מיליון שקל. כ-100 אלף שקל יותר עבור מרכיב הקרקע לכל דירה.

בשכונה החדשה בקרית גת, בה המדינה משווקת כיום קרקע במכרז, קבוצות רכישה מציעות למכירה דירות ב-690 אלף שקל. לדברי דבוש, "גם בתסריט הכי גמיש, שהקרקע תהיה בחינם ולא יהיה עליה מס רכישה, עלות הפיתוח שם היא 175 אלף שקל לדירה, לזה צריך להוסיף עלות בנייה של 550-600 אלף שקל לדירה פשוטה בבניין עד 9 קומות, ולעלות הבנייה צריך להוסיף 18% מע"מ. בנוסף לכך, איפה עלות אגרות הבנייה? עלויות קונסטרוקטור? הפיקוח? ועמלות מארגן הקבוצה?".

מכרז שנסגר לאחרונה ברמת בית שמש ג' מוכיח גם הוא שקבוצות הרכישה מציעות מחירים גבוהים יותר על הקרקע. כך, הצעה של עמותה והצעה של קבלן על שני מגרשים דומים הניבה הבדל של כ-30 אלף שקל לדירה "לטובת" קבוצת הרכישה. על אחד המגרשים, המאפשר בניית 70 דירות, התחרו שמונה מציעים ובסופו של דבר זכתה עמותה בשם 'נופי הרואה', שהצעתה עמדה על שווי קרקע לדירה בגובה כ-305 אלף שקל, גבוה ב-70% מהמחיר שהעריך השמאי לפני המכרז.

נקודה מעניינת היא שבחלק מהקרקעות הוגשו הצעות גבוהות יותר שנפסלו. הצעות אלו, שעל פי גורמים הבקיאים בפרטי המכרזים, הוגשו על ידי עמותות, הגיעו גם לרמות של בין 325 אלף שקל לקרקע לדירה כולל פיתוח ועד ל-340 אלף שקל לקרקע לדירה כולל פיתוח.

"צפי לא ריאלי"

מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אורן הוד, אמר לאחרונה ל"גלובס" כי תמחור לא ריאלי של הקרקעות מצד הקבוצות מביא לציפיות מחירים לא ריאליות של בעלי הקרקע.

אחת הדוגמאות לכך היא פרויקט "אור בבלי" שניסתה ענבל אור לגבש על קרקע של בעלים פרטיים בשכונת בבלי בתל אביב. לאחר שחברות נדל"ן בדקו את הקרקע לאורך שנים והגיעו למסקנה כי המחיר שמבקשים בעלי הקרקע גבוה מדי, החליטה אור לחתום על הסכם אופציה עם בעלי הקרקע המיועדת להקמת 150 דירות, תמורת 210 מיליון שקל, נוסף לעלות פינוי המשפחות שמתגוררות במתחם, שהוערך על ידה ב-70-80 מיליון שקל נוספים.

דוגמה נוספת לתמחור גבוה של קבוצת רכישה שלא מומשה לבסוף, היא מכירת המגרש ברחוב מאיר יערי 20 בשכונת כוכב הצפון בת"א. ביוני 2013 זכתה קבוצת רכישה שארגנה חני הורוביץ במגרש המיועד ל-36 דירות ב-76.5 מיליון שקל. מולה התמודדה חברת הנדל"ן שמשון זליג שפרשה לאחר שהציעה 55 מיליון שקל. הורוביץ לא מימשה לבסוף את הרכישה וקבוצת רכישה אחרת, ארדיטי הייבלום, זכתה לבסוף בקרקע תמורת 64 מיליון שקל. גם בסיבוב הנוסף התמודדו במכרז קבלנים כמו חברת גינדי החזקות, צבי צרפתי, אאורה ישראל ואבי וניסים בובליל, שתמחרו את הקרקע בסכום נמוך יותר. אגב, בסוף 2012 העריך השמאי גיא שרת את שווי המגרש ב-43.7 מיליון שקל.

גם בחריש תמחרו קבוצות הרכישה והעמותות את הקרקע במחיר גבוה מזה של היזמים. למכרזים שפורסמו בסוף 2012 ניגשו עמותות וקבוצות רכישה רבות לצד קבלנים ויזמים. העובדה שהעמותות החרדיות וקבוצות הרכישה שגובשו לציבור החילוני והדתי לאומי ממש נלחמו ראש בראש גרמה בסופו של דבר להעלאת המחירים ביישוב החדש.

הדוגמא הטובה ביותר להבדלי המחיר הייתה דווקא לאחר פסילת רוב העמותות החרדיות, מה שהוביל קבלנים ויזמים לזכות 'מן ההפקר' בהצעות נמוכות בהרבה. העמותות וקבוצות הרכישה במכרז המקורי הציבו רף של למעלה מ-110 אלף שקל לקרקע לדירה, כולל פיתוח, והקבלנים והיזמים הגישו הצעות נמוכות יותר. אם העמותות החרדיות לא היו נפסלות, רוב המתחמים היו נסגרים במחירים גבוהים יותר שקרה בפועל.

תוכנית המע"מ של לפיד: עוד מכה לקבוצות הרכישה

בסביבתו של שר האוצר יאיר לפיד הבהירו בשבוע שעבר כי היוזמה לקבוע מע"מ בשיעור אפס לזוגות צעירים רוכשי דירה חדשה ראשונה, לא תחול על רוכשי דירה מקבוצת רכישה, משום שמצטרפים לקבוצת רכישה אינם רוכשים דירה אלא זכות בקרקע, והופכים עצמם ליזמים.

לכאורה נראה כי מרבית קבוצות הרכישה ממילא אינן עונות על הקריטריונים שנקבעו על ידי לפיד: מרבית הפרסומים מתייחסים לפרויקטים באזור תל אביב, לדירות במחירים של למעלה מ-1.6 מיליון שקל, ורוכשים שהם ברובם משקיעים. אלא שהבחנה זו אינה נכונה: קבוצות רכישה רבות מתאגדות בפריפריה תחת הגדרת "עמותה", ומציעות דירות במחירים נמוכים לזוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה.

ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, סבור כי המהלך יכניס את כל השוק לתחרות משום שמארגני קבוצות רכישה, שחבריהן לא ייהנו מההטבה, ייאלצו לצאת מהתחרות ולבנות לפלח שוק אחר.

גם לדברי עו"ד דור שחם, שותף במשרד המבורגר עברון, "מדובר במכת מוות לקבוצות רכישה, כי ברגע שנותנים הטבה לרכישת דירה מקבלנים, והיא לא חלה על רוכשי דירה מקבוצות רכישה, גורמים לשינוי באיזון ובתנאים שברכישת דירה בין קבלנים לקבוצות רכישה שהופכות פחות אטרקטיביות".

"להפריד את המכרזים לקבוצות ולקבלנים"

הפעילות של קבוצות רכישה מדירה לעיתים יזמים מלהתמודד במכרזים לרכישת קרקעות, בשל הידיעה כי הקבוצות ניגשות למחירים תוך הצעת מחירי קרקע גבוהים מהשוק. "העמותות וקבוצות הרכישה מציעות מחירים גבוהים וזה דוחף את השוק למעלה. רואים את זה בבירור במכרזים כבר תקופה ארוכה", אומר יקי רייסנר, מנכ"ל חברת רייסדור. "יש מכרזים שברגע שאנחנו רואים שעמותות ניגשות אליהם אנחנו מוותרים כי אנחנו יודעים שהם מציעים מחירים גבוהים. הקבוצות מציעות מחירים בלי חשבון ובלי אחריות וזה בפירוש גורם לעליית מחירי הקרקע.

"זה מה שקורה עכשיו בקרית גת, למשל. חשבנו להגיש הצעות אבל ראינו את כל הקבוצות והעמותות שמתכוננות לגשת וויתרנו. קבלנים שחייבים להתגלגל ולגשת יהיו חייבים להגיש מחיר גבוה. בגלל זה המחירים במכרזים שם ינועו סביב 100 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור ללא פיתוח, ולא כ-20 אלף שקל כמו שאמור היה להיות".

רייסנר סבור כי הפתרון היחידי יכול להיות הפרדה מלאה בין עמותות לקבלנים במכרזי קרקע: "אם ייצאו מכרזים למתחמים נפרדים לקבוצות ועמותות ולקבלנים - המחירים יהיו שונים. אפשר יהיה לראות בבירור את ההפרש ובנוסף, הקבוצות והעמותות לא יגררו את השוק למעלה כמו שהן עושות היום".

ההפרשים בהצעות

■ מקווה ישראל בחולון:

ממוצע הצעות: 515 אלף שקל לקרקע לדירה

ההצעה הזוכה של קבוצת רכישה: 590 אלף שקל לקרקע לדירה

■ שכונת המשתלה ת"א:

הצעות הקבלנים: 1-1.1 מיליון שקל לקרקע לדירה

ההצעה הזוכה של קבוצת רכישה: 1.23 מיליון שקל

■ רמת בית שמש ג':

הצעת הקבלנים: 270 אלף שקל לקרקע לדירה

הצעת קבוצת הרכישה במגרש סמוך: 305 אלף שקל קרקע לדירה

עוד כתבות

הרכבת הקלה בירושלים / צילום: Eliricon, שאטרסטוק

החל מיום שלישי: התחבורה הציבורית תצומצם

בעקבות צמצום נפח הפעילות של התחבורה הציבורית, השירות העירוני ימשיך לפעול בתדירות נמוכה וברשת קווים בסיסית בלבד ● במהלך ימות השבוע יופעל השירות עד לשעה 20:00 בערב ויתחדש בכל בוקר עם תחילת השירות

משרדי לייבפרסון / צילום: תמר מצפי

לייבפרסון תובעת את מגדל רוגובין תדהר על חילוט ערבויות לא כחוק

חברת ההייטק לייבפרסון הגישה תביעה בסך כ-4.6 מיליון שקל נגד בעלות הנכס אותו שכרה לייבפרסון במשך כעשור באיזור התעשייה ברעננה

קלמן ליבסקינד / צילום: יונתן בלום, גלובס

המקרה של ליבסקינד וסגל: תמרור אזהרה לתקשורת הימנית

השבוע הפך קלמן ליבסקינד, שתחקיריו על מערכת אכיפת החוק נישאו על גלי האהדה של הליכוד, ל"שופרו" של מנדלבליט, והוא לא היחיד ● אנשי תקשורת בעלי דעות ימניות נמצאים בין הפטיש לסדן: משמאל, תוקפים ומשמיצים אותם ובימין דורשים מהם הזדהות מוחלטת עם דף המסרים של נתניהו

יס פלנט / צילום: יחצ

סרט אימה לענקית הקולנוע של מוקי גריידינגר: סינוורלד דיווחה על הפסד של 1.6 מיליארד דולר

הקבוצה שמובלת על ידי מוקי גריידינגר הישראלי אשר גם שותף בה, עדכנה כי היום כי רשמה ירידה חדה בהכנסות במחצית הראשונה של 2020 - של כ-67% לסך של 712 מיליון דולר

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

עליות קלות בסיום המסחר בוול סטריט; זום צנחה ב-7.1%

בורסות אירופה ננעלו בירידות ● עליות נרשמו במניות אפל, טסלה ואמזון ● מכירות של בתים חדשים בארה"ב גדלו ב-4.8% באוגוסט לקצב שנתי של כ-1.01 מיליון בתים

אבי פרידמן / צילום: יח"צ

מנכ"ל יונייטד בישראל אבי פרידמן פורש אחרי 21 שנה

ב-1 באוקטובר יועברו מושכות ניהול השלוחה הישראלית של החברה ליעל ברזילי, מנהלת המכירות האיזורית ● פרידמן יוסיף לשמש כיועץ לחברה

ניר קלקשטיין / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

מיליארדר האלגו-טריידינג ומלחמתו בקורונה: מייסד פיינל מציג - טוויסט בעלילה

אחרי שהפך את חברת האלגו-טריידינג פיינל לאחת המצליחות בעולם, הקים
ניר קלקשטיין כמה חברות ביג דאטה בתחום הבריאות ● עכשיו הוא מתמקד במיפוי תסמיני הקורונה דרך מכון מחקר שייסד ● כך עבר היזם המסתורי ממסחר בשוק ההון לניבוי תחלואה

המלחמה בקורונה / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

אף אחד לא יילחם בשבילנו את המלחמה הזאת

יש דבר אחד שאנחנו יכולים לעשות כפרטים, כקבוצות, כקהילות: לקחת אחריות על עצמנו. לקחת אחריות על מי שמסביבנו ועל גורלנו ● עברנו מלחמות ועברנו משברים, התגברנו על אינפלציה ואינתיפאדה, עשינו שלום, הבראנו את הכלכלה ואנחנו מסוגלים להתמודד גם עם מגפה

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הירידות בבורסה בת"א התמתנו בסיום; אורמת קפצה ב-5.7%

מחזור המסחר הסתכם בכ-2.85 מיליארד שקל ● ירידות חדות נרשמו במניות אלקטריאון, קומפיוג'ן, גזית גלוב, אפריקה מגורים ואבוג'ן ● בסיכום שבועי רשם מדד ת"א 35 ירידה של כ-3.7%, ומתחילת השנה ירד ב-24.2%

הפגנה בעזה נגד השלום בין ישראל לאמירויות / צילום: Mohammed Salem, רויטרס

הדילמה הפלסטינית: התנגדות לשלום בין האמירויות לישראל או הצלת הכלכלה

המנהיגים הפלסטיניים מתקשים להתרגל ליחסים החמים בין ישראל לאבו דאבי ודובאי, אבל יש כבר קולות שקוראים להם לרכך את עמדתם ● דוח חדש של ארגון זכויות האדם "גישה" מלמד כי הקורונה והשלכותיה הביאו את העזתים למצב קריטי, ולשיאי אבטלה ועוני

מיכאל (מימין) ודניאל זלקינד, בעלי חברת אלקו  / צילום: ישראל הדרי

לאחר הדיבידנד: אלקו מכרה מניות אלקטרה צריכה בכ-57 מיליון שקל

מניית אלקטרה צריכה קפצה ב-118% מהשפל אליו הגיעה באמצע חודש מרץ השנה ● בשבוע הבא תחלק אלקטרה צריכה דיבידנד בגובה של כ-300 מיליון שקל

האתר הנטוש של פרויקט פרי בסט בלוד - כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: בר אל, גלובס

לוקחי המשכנתאות בלחץ, וגם המלווים של אלדד פרי. כותרות הנדל"ן

הגל השני בא לידי ביטוי בעלייה בדחיית משכנתאות באוגוסט, החשיפה העצומה של קרן האשראי "אקספו" לקריסה של קבוצת פרי נחשפת, השמאים מקבלים גב מהשמאי הממשלתי, והפודקאסט "כסף בקיר" עם פרק שסוגר את העונה השנייה

לילה חאלד / צילום: רויטרס

בתוך יממה: זום, פייסבוק ויוטיוב סירבו לשדר הרצאה של ליילה ח'אלד

שלוש ענקיות האינטרנט סירבו לשדר הרצאה של ח'אלד שהתקיימה באוניברסיטת סן פרנסיסקו ● ח'אלד הייתה פעילה בארגון הטרור "החזית העממית לשחרור פלסטין"  והשתתפה בחטיפות מטוסים בשנים 1969-1970

שר האוצר, ישראל כ"ץ / צילום: אוהד צויגנברג-ידיעות אחרונות

השר כ"ץ משנה את הכללים לפקידי האוצר, וקורא לזה "מסורת"

שר האוצר טען שהפגישות של ראש אגף התקציבים עם יו"ר האופוזיציה היו הדלפות בלתי מקובלות • לפיד גרס שתדרוכים של בכירי אוצר לח"כים הם פרקטיקה דמוקרטית שגרתית • האם השר הטרי ממציא כללי משחק חדשים?

מטוס ישראייר / צילום: יחצ

ישראייר: נשקול לעתור לבג"ץ אם נתב"ג יוגבל לטיסות נכנסות

ישראייר טוענת כי תקנות האוסרות על יציאות ישראלים מהארץ, בטיסות למדינות ירוקות, מנוגדת לסמכות הממשלה ● האם הלחץ יעבוד?

אדוארדו אלשטיין   / צילום: כפיר זיו

אלשטיין איבד את אידיבי: ביהמ"ש מינה נאמן לחברה

ביהמ"ש הוציא הבוקר צו לפתיחת הליכים כנגד חברת אי.די.בי וכן צו לפירוקה, ובמקביל מינה את עו"ד אופיר נאור כנאמן לחברה ● בכך יורדת לטמיון השקעת עתק של 3 מיליארד שקל שהשקיע אלשטיין בחברה

צילום: יונתן בלום

תעלת המזגן הייתה המקום הכי חשוב שהייתי בו השבוע

דרור פויר נאלץ להכנס השבוע לתעלת המזגן כדי לנקות פילטרים - וכשיצא משם הכול נראה אותו דבר - רק טיפה יותר טוב

זאב אבלס / צילום: איל יצהר

היו"ר הוותיק יוחלף: מה צפוי בבנק אגוד לאחר השלמת המיזוג עם מזרחי טפחות

לאחר שבעלי המניות באגוד נענו להצעת הרכש, צפוי שינוי בזהות חברי הדירקטוריון באגוד, בהם גם היו"ר זאב אבלס ● אחרי שיושגו הבנות על מספר עובדי אגוד שיפרשו, והלקוחות ייקלטו במזרחי טפחות, יחל השלב שיבסס את הבנק הממוזג כשלישי בגודלו בענף

מליאת הכנסת / צילום: אורן בן חקון, פול

לאחר ניגוחים מימין ומשמאל: חוק הקורונה עבר הערב בקריאה ראשונה במליאה

הכנסת דחתה את הפגרה שלה כדי לחוקק מחדש את התיקונים לחוק הקורונה הגדול, שיאפשרו הגבלות חדשות בסגר שייכנס לתקפו מחר בצהריים ● גנץ יקיים מסיבת עיתונאים הערב

עו”ד אמיר עסלי / צילום: איל יצהר

מגמת "ההצעה הלא אחידה" בהנפקות - פה כדי להישאר

ההצעה הלא אחידה מספקת וודאות גבוהה יותר, הן לחברה ביחס להצלחת ההנפקה והן למשקיעים המוסדיים ● הנפקות ראשוניות בהצעה לא אחידה יכולות לתרום לשוק משוכלל יותר, פעיל יותר ובריא יותר