מאות פעמים כבר נאמר ונכתב כי הורדת מחירי הדירות שהרקיעו שחקים היא פועל נגזר של היצע וביקוש, ולצערם של הזוגות הצעירים, הביקוש לדירות, ובכללן דירות להשקעה, עולה על ההיצע, במיוחד בתקופה של ריבית אפסית והיעדר אופציות להשקעות חלופיות. אין כאן חוכמות ולא ניתן להמציא מחדש לא את הגלגל ולא את עקרונות הכלכלה. עלות הקרקע היא המרכיב היקר והנוקשה ביותר בתחשיב הכלכלי של היזמים, במיוחד באזורי הביקוש, שכן עלויות הבנייה הן כמעט זהות בבית-שמש, במודיעין ובתל-אביב.
לפיכך, על הממשלה מוטלת החובה להציף, ממש כך, את השוק בקרקעות זמינות לבנייה, תוך ייעול והחשת תהליך האישורים לשינוי ייעוד הקרקע ותוכניות-בניין-עיר ש"נתקעים" שנים, הרבה מעבר לנדרש בוועדות התכנון השונות, גם אם יש צורך בחקיקה מיוחדת. שכן אנו מצויים עתה בתקופת חירום, כפי שהיה בתקופת העלייה הגדולה ממדינות חבר-העמים. טלו לדוגמה את גוש דן שהוא אזור ביקוש מרכזי. כמה זמן צריך כדי לאשר תוכניות-בניין-עיר ומתן היתרי בנייה בשטחים שמדרום להרצליה עד שדה דב, וכן בשטחים שמדרום לפי-גלילות ועד רמת אביב; ובשטחים במזרח רמת-החייל הגובלים בקריית עתידים, או בשטחים ליד בקיבוץ גליל ים עד רמת השרון?
בשטחים האלה לבדם ניתן לבנות עשרות-אלפי יחידות-דיור! ובנוסף, מדוע יזם צריך להמתין יותר משנה כדי לקבל היתר בנייה על קרקעות שכבר אושרו לבנייה? אלה מחדלים רציניים שהממשלה יכולה וחייבת לטפל בהם בנחישות, וגם לאלתר פתרונות בתחומים אלה כדי להשיג את היעד של הגדלת ההיצע.
שר האוצר יאיר לפיד הציע להוזיל את הדירות על-ידי מתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה הנמנים עם אוכלוסייה מסוימת. ספק אם יש להצעה הזו עיגון משפטי, בגלל ההבחנות שהיא עושה בין אלה הזכאים לפטור ממע"מ ובין אלה שאינם זכאים לו. כעיקרון, על הממשלה לפעול במדיניות עקבית ולצמצם ככל הניתן פטורים מתשלום מע"מ, כמו על ירקות ופירות ובעיר אילת. עצם מתן הפטור עלול לייצר עיוותים כלכליים ומקור לספקולציות, שאף עלולות לגרום להתייקרות הדיור עקב עליית הביקושים. יחד עם זאת, יש להעריך ולגבות את רצונו העז של לפיד להוזיל את הדירות חרף הביקורת של גורמים שונים שעד היום לא טרחו לפתור סוגיה כאובה זו.
העיקרון המנחה חייב להיות: לסייע לצעירים
גם אם תישמע עצתי לחקיקת חירום בתחום דיני התכנון והבנייה, הצפת השוק בקרקעות זמינות לבנייה עשויה להימשך כשנתיים-שלוש, ומה עושים עד אז? כיצד מאפשרים לזוג צעיר לרכוש דירה ולהקים משפחה? על רקע הדברים האלה אני מרשה לעצמי להציע לשר האוצר כי בתקופת-ביניים זו, וכדי למנוע יצירת עיוות כלכלי נוסף, לא יינתן פטור ממע"מ, אלא תינתן לזוגות הצעירים דחייה בפועל של תשלום המע"מ כדי להקל עליהם לממן את רכישת הדירה, וזאת לפי העקרונות הבאים:
כל אזרח ותושב ישראל שמלאו לו 25 שנים, נשוי או לא, עם ילדים או בלי, בין אם שירת בצבא או לא, שירכוש דירת מגורים ראשונה, ובלבד (א') שאין ולא הייתה לו או לבת-זוגו דירת מגורים אחרת בחמש השנים האחרונות; וכן (ב') שמחיר רכישת הדירה אינו עולה על X שקלים (לפי האזורים השונים), יהא זכאי לדחייה בפועל של תשלום המע"מ בערכים צמודי מדד ונושאי ריבית אג"ח ממשלתי. זאת, עד למוקדם מבין שני המועדים הבאים: חלפו עשר שנים ממועד הרכישה או המועד שבו הרוכש ימכור את הדירה.
כדי לממש רעיון זה תוך יצירת בטוחות נאותות, ניתן לפעול כך שסכום המע"מ ישולם על-ידי הרוכש ובמקביל סכום זהה יועמד לו כהלוואה של המדינה באמצעות המערכת הבנקאית על-ידי יצירת פיקדון כספי מיועד. הלוואת המדינה תהא נחותה למימון הבנקאי, והיא תובטח בשעבוד שני בדרגה על הדירה הנרכשת. סכום כספי המס הנדחה שיחסר בקופת המדינה יגויס מהציבור באג"ח ממשלתי לאותה תקופה ובתנאים זהים, כך שלא ייגרם למדינה נזק כלשהו.
הדברים מחייבים ליבון מפורט יותר, כמו למשל שבני-זוג שנישאו יהיו זכאים להמשיך ולהחזיק בכפל הטבות, ועוד כהנה וכהנה פרצות שיש לסוגרן; אולם העיקרון המנחה חייב להיות אחד: לסייע לזוגות הצעירים להגיע לקורת-גג ולהקים משפחה בישראל.
* הכותב הוא ראש משרד עורכי הדין כספי ושות'