התוכנית עליה הצהיר שר האוצר יאיר לפיד בשבוע שעבר להטיל מע"מ בשיעור אפס על רוכשי דירה ראשונה, אושרה אמנם היום (ב') בדיון בקבינט הדיור, אך בימים הספורים מאז ההכרזה עליה ועד היום היא הספיקה לעורר הדים ולהשפיע על שוק הנדל"ן.
הראשונים שהגיבו לתוכנית הם כמובן הצרכנים העונים על הקריטריונים שמנה לפיד - רוכשי דירה ראשונה עד סכום של 1.6 מיליון שקל, שהחליטו ובמידה רבה של צדק, להקפיא את הליך רכישת הדירה שבו החלו על מנת לחסוך כמעט חמישית ממחיר הדירה במידה שהתוכנית תאושר על ידי שרי הקבינט. מי שנפגעים בינתיים מתקופת הביניים שבין ההכרזה על התוכנית ועד יישומה בפועל, הם הקבלנים, שגם אם תומכים במהלך של הטלת מע"מ בשיעור אפס מדווחים על הקפאת הליכי רכישת דירות שהחלו ואף מודאגים מכך.
"כל מי שרואה עצמו זכאי לתוכניות שפורסמו לא קונה עכשיו דירה", אומר רוני כהן, מנכ"ל אלדר המשווקת דירות חדשות למגורים. "הוא אולי מגיע למשרד המכירות ומתעניין ובודק מה יודעים על התוכניות, אבל כל עוד החוק לא מיושם הרוכשים משהים רכישה ולא קונים. מדובר בכ-15% מהלקוחות שנכנסים למשרדי המכירות שעכשיו יושבים על הגדר. הבעיה היא שעדיין לא בטוח מי זכאי או לא וגם הרוכשים מבולבלים. אין ספק שנכנסים עכשיו לתקופת המתנה בשוק, וגם הקבלנים כבר מבינים שלא יימכרו דירות חדשות למי שזכאי או חושב שהוא זכאי להטבה שתגיע בהמשך. מדובר בהצעה טובה, אבל התזמון שבו היא פורסמה, כאשר היא איננה אפויה לגמרי, ישפיע עכשיו על השוק".
גם מנכ"ל חברת הנדל"ן ב. יאיר, ניר יחזקאלי, מצביע על עצירה במכירת דירות: "מבחינת היוזמה עצמה חשוב לאפשר לחלשים לקנות דירה, אך מבחינת תקופת הביניים מדובר במצב מאוד בעייתי ולכן חייבים שהיא תהיה קצרה ככל שניתן.
"אנחנו בפירוש מרגישים עצירה במכירת דירות. המכירות נפגעו בטווח הקצר, ואני כרגע שוקל להפסיק פרסום של פרויקטים בחלק מהמקומות. אנחנו רואים עצירה אפילו ברמת ההתעניינות. לכן, חשוב מאוד שכל החלטה שיקבלו שרי הקבינט תקצר את זמן ההמתנה, או שתחיל את ההטבה רטרואקטיבית החל מיום החלטת הממשלה.
"אין טעם לחכות כי כרגע כולם מבולבלים - גם הקבלנים וגם רוכשי הדירות. גם כשהממשלה הכריזה על מתן מענקי פריפריה המכירות נעצרו, ואז התוכנית בוטלה".
לדברי יחזקאלי, ההשלכות של המצב לא מסתיימות במכירות הנוכחיות. "ישנם מספר מכרזים לרכישת קרקעות שמשווק מינהל מקרקעי ישראל שאמורים להיסגר השבוע, ואנחנו מתלבטים אם לגשת או לא בגלל אי-הוודאות ששוררת בשוק".
עו"ד ישי איצקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות נדל"ן במשרד אגמון רוזנברג הכהן ושות' המייצג חברות נדל"ן, מסביר כי רכישת דירות מצדם של רוכשים שחתמו על בקשות רכישה נעצרה, והדבר יוצר לחץ על השוק. "אפשר להשפיע על השוק באמצעות המע"מ, אבל לא באמצעות יצירת צוואר בקבוק", הוא אומר ומוסיף כי "לכן חשוב להחיל את ההטבה רטרואקטיבית".
בנוסף מסביר איצקוביץ, כי הקיפאון ברכישת דירות עלול להביא לכך שקבלנים ייקלעו לקשיים. "קבלנים נטלו הלוואות, נושאים בעלויות מימון והתחייבויות שלקחו מראש, כאשר הם מסתמכים על מכירת דירות שוטפת. אם תקופת ביניים תגרור אותם לקשיים כספיים, מי שייפגע מכך הם רוכשי דירות שכבר רכשו דירה בפרויקטים שעלולים להתעכב".
"פשוט לא הגיוני"
נושא נוסף שגורר לאי-ודאות בשוק הנדל"ן הוא היוזמה לקבוע מחיר מטרה במכרזי קרקע שתשווק רשות מקרקעי ישראל במתחמים מסוימים בהם עתודות קרקע ללמעלה מ-500 יחידות דיור במחירים מוזלים, כאשר הדירות יימכרו במחירים קבועים מראש בהנחה של 20% ממחיר השוק. גם יוזמה זו אושרה היום בקבינט.
"כרגע ישנם מכרזים באוויר, שגם כך אינם מרובים, ויזמים לא יכולים לגשת למכרזים האלה ולקחת את הסיכון שבעוד מספר חודשים המדינה תציע במגרש לידם קרקע במחיר נמוך משמעותית", אומר מנכ"ל ובעלי חברת הנדל"ן אאורה ישראל, יעקב אטרקצ'י.
"או שיקפיאו לכמה חודשים את המכרזים הנוכחיים ויוציאו אותם לשיווק לאחר שינוי החקיקה וקביעת מחיר המטרה באזורים מסוימים, ואז כל המכרזים באותו אזור יישרו קו למחיר המטרה, או לחילופין - לקבוע שהמכרזים ממשיכים כרגיל, אבל ככל שמחיר מטרה יהיה במגרשים סמוכים הם יחולו רטרואקטיבית גם לגבי המכרזים האלה. אם לא יעשו את זה, המכרזים הקרובים ייכשלו והדבר יביא שוב להקטנת ההיצע של המגרשים שממילא קיימת ויוביל לעליית מחירי הקרקעות.
"יש כרגע מכרז למאות יחידות בקריית גת, ולעניות דעתי אם תאושר תוכנית מחיר המטרה אין ספק שהיא תחול שם. איך יכול להיות שיזם ישלם היום מחיר מלא על הקרקע ועוד חודשיים-שלושה יימכרו את הקרקעות בשכנות אליו בחצי מחיר? זה פשוט לא הגיוני".
בבנקים מעריכים: "אם יישום התוכנית לא יהיה מהיר - השוק ייכנס למערבולת"
כוונתו של שר האוצר לבטל את המע"מ ברכישת דירה ראשונה הביאה לבלימה מסוימת בשוק הדיור. גורמים בתחום המשכנתאות בבנקים אומרים היום ל"גלובס" כי הם מתחילים לראות ניצנים של האטה, אך תמונה מלאה יותר ניתן יהיה לקבל בחודש הקרוב.
"אנחנו עלולים להיכנס לתקופה של מערבולת מעניינת", אומר גורם בכיר. "פרסומים על כוונה לבצע צעדים להפחתת המחירים מביאים בעיקרון לעצירה בשוק. השאלה היא כמה זמן ייקח ליישם את הצעדים. אם לא יוחלט בקרוב על צעדים או שהיישום שלהם יתמהמה, הדבר יביא לקיפאון בענף הדיור ויפגע בקבלנים ובחברות אחרות כגון בתחום חומרי הבינוי והמתווכים. על כן צריך כמה שיותר מהר להסיר את אי-הוודאות".
עוד מציינים בקרב הבנקים, כי קבלנים כבר מדווחים על ביטול עסקאות או על הודעה של לקוחות כי הם משהים את החתימה על הרכישה, וכן אנשים שמנסים למכור את דירתם ליד שנייה מספרים כי חלה ירידה בכמות הפונים מאז הפרסום.
"עצירה של השוק עלולה להכניס קבלנים לבעיה תזרימית ולגרור אחריה גם ספקים מתחומים נלווים כגון קרמיקה ובטון. קבלנים חלשים שלא יצרו מספיק עודפים ובנו על קצב המכירות הנוכחי עלולים להיקלע לבעיה אמיתית, וזה יכול להשפיע ולהגיע עד אחרון הפועלים בענף", אמר גורם בנקאי בכיר.
עם זאת, במערכת הבנקאית מציינים כי אם אכן יוחלט על החלת 0% מע"מ (תחת תנאים כאלו ואחרים) והיישום יהיה מהיר - בטווח הבינוני דווקא עשוי להירשם גידול בביקושים כי ייווצרו עוד אוכלוסיות שיצטרפו לשוק ותהיה יותר התמודדות על כמות דירות קבועה שאולי אף תתמוך בעליית מחירים. באשר לשוק המשכנתאות, הרי שחודש מארס התחיל בצורה חזקה בדומה לחודשים קודמים, והוא אמור להסתיים עם משכנתאות חדשות בהיקף של כ-4 מיליארד שקל. עם זאת, לאור ההאטה המסוימת שנרשמה בשבוע האחרון ייתכן שהחודש יסתיים בסופו של דבר עם נתונים חלשים יותר.
