בעוד חודש ייסגר מכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשיווק שני מגרשים המיועדים להקמת 168 דירות בשכונת מורשה ברמת השרון.כפי שהראינו ב"מוסף הנדל"ן" בשבוע שעבר, קבוצות רכישה החלו באחרונה להעלות הילוך בתחרות עם קבלנים על רכישת קרקע, וכך היה גם כאן.
אחת הקבוצות שמתגבשות היא קבוצה שמארגנים חני הורוביץ וזאב יוכלמן. לצורך שיווק הפרויקט, שזכה על ידי המארגנים לשם "פרויקט פיבקו רמת השרון", הודפס פרוספקט יוקרתי למתעניינים, אותו מקשטת תמונתו של האדריכל אילן פיבקו. הורוביץ ויוכלמן מציעים למצטרפים לקבוצת הרכישה דירות 3 חדרים החל מ-1.29 מיליון שקל, דירות 4 חדרים החל מ-1.59 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים החל מ-1.89 מיליון שקל.
המתעניינים בהצטרפות מתבקשים לחתום על מסמך שכותרתו "בקשה להצטרפות לקבוצה וכתב התחייבות". כתב הבקשה, שהגיע לידי "גלובס", מותיר בידי הרוכשים בעיקר סימני שאלה. התשובות יתקבלו, אם בכלל, רק לאחר חתימה על כתב התחייבות ותשלום מקדמה בסך 100 אלף שקל, שתופקד בחשבון נאמנות על שם משרד הרצוג פוקס נאמן.
בכתב ההתחייבות מצוין כי אם הקבוצה תזכה במכרז, חברי הקבוצה ששילמו מקדמות יחתמו על הסכם שיתוף בתוך שבעה ימים, שינוסח על ידי הנאמן ואשר יאמץ את הוראות כתב התחייבות זה. מה בדיוק יכלול כל סעיף וסעיף בהסכם השיתוף? זאת יוכלו חברי הקבוצה לדעת רק אחרי שיתחייבו להצטרף לקבוצה ולהפקיד כספים אשר ישמשו את מארגניה לרכישת הקרקע.
170 עמודי מכרז
חשוב לציין כי הזכייה במכרז תיאורטית בלבד, שכן כל חברת נדל"ן שמתעניינת במכרז ומגישה הצעה עשויה לזכות בו. במקרה שחברה אחרת תזכה בקרקע, מציין ההסכם, תושב למצטרפים לקבוצת הרכישה המקדמה, "בקיזוז הוצאות העמדת הערבות ועמלות בנק", שגובהן אינו מצוין בהסכם, וכן סכום נוסף של 400 שקל, עבור "הוצאות משפטיות".
אחד הסעיפים הראשונים בכתב ההתחייבות קובע כי הרוכשים מצהירים שבדקו את תנאי המכרז של רמ"י על נספחיו. בחוברת המכרז עבת הכרס יש יותר מ-170 עמודים, הכוללים נספחים מורכבים המתייחסים למשל לסמיכות המגרש למפעל תע"ש, דבר שבעקבותיו בוצע סקר שבחן זיהומים ורעלים בקרקע (ראו מסגרת נפרדת).
בחתימה על כתב ההתחייבות מתחייבים המצטרפים לקבוצה כי ידועים להם תנאי חוזה החכירה עם המינהל, והתנאים המפורטים במכרז ונספחיו, ובכל מקרה לא תהיה להם כל טענה בנוגע אליהם.
סעיף נוסף בכתב התחייבות, שניתן לתאר אותו בלשון המעטה כ"מפתיע", מתייחס למקרה שבו יתגלעו חילוקי דעות או מחלוקות בין צדדים כלשהם, שעשויים לכלול גם מחלוקת בין חברי הקבוצה למארגנים.
במקרה כזה, מצוין בכתב התחייבות, "ימסרו הצדדים את הסכסוכים או חילוקי הדעות להכרעת בורר שימונה על ידי יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל לבקשת אחד הצדדים. הבורר יכהן כדין יחיד והכרעתו תהא סופית". עוד נקבע בכתב ההתחייבות כי דין הוראת סעיף זה כדין הסכם בוררות על פי חוק, אך גם קובע כי "הבורר יהא כפוף לדין תורה ויוסמך גם לפסוק לפי פשרה אך לא יהא כפוף לסדרי הדין ולדיני הראיות". לדברי עו"ד שאול ברגרזון המתמחה בדיני מקרקעין, מדובר בסעיף חריג ויוצא דופן.
"עוד לא נתקלתי בהכרעה במחלוקת שקשורות למקרקעין על פי 'דין תורה'", אומר ברגרזון. "אם היה מדובר בפרויקט שנמצא בלב ליבה של בני ברק עוד הייתי מבין, שכן הכרעה על פי דין תורה, מקובלת יותר בחברה החרדית, אך בעיר כמו רמת השרון מדובר בהחלט בסעיף יוצא דופן".
סעיפים נוספים בכתב ההתחייבות שמעלים תהיות בנוגע לשמירה על זכויות המצטרפים לקבוצה, מתייחסים לחלוקת זכויות הבנייה בפרויקט. הבסיס לחלוקת הזכויות בין חברי קבוצת רכישה אמור מן הסתם להתייחס לשיעור של כל אחד מהחברים בקרקע, שעל פיו נקבע החלק היחסי שעליו.
אלא שסעיף בכתב ההתחייבות מתייחס לשטחים שלא הוצמדו לדירות ולמקרה שיתווספו לפרויקט זכויות בנייה. "מוסכם, כי לחלק מהיחידות יוצמדו כל זכויות הבנייה הנוספות בפרויקט לרבות זכות להגדלת יחידות בהתאם לתקן שבס, וכן כל השטחים הנוספים שלא הוצמדו למי מבין חברי הקבוצה ולרבות חניות ו/או מחסנים ובעלי יחידות אלו יהיו רשאים לממש זכויות אלו ו/או לבנות שטחים אלו ללא עלות נוספת, ובלי שהדבר יעלה את אחוז ההשתתפות שלהם ובלבד שישלמו לקבלן המבצע של הפרויקט את כל העלויות הישירות הכרוכות בבניית שטחים אלו וישאו בכל ההיטלים והאגרות הכרוכות בכך".
במילים אחרות, אף שרכישת הקרקע נעשית מכספם של כל חברי הקבוצה במשותף, אם יתווספו זכויות בנייה, הן יוכלו להתווסף רק לחלק מהדירות, ובעליהן יוכלו לממש אותן בלי לחלוק את הרווחים עם שאר חברי הקבוצה. כך גם בנוגע לשטחים שלא הוצמדו לדירות.
מתעלמים מהלקח של קבוצת חג'ג'
סוגיית החלוקה של שטחים בבניין משותף בקרב חברי קבוצת רכישה כבר הגיעה לבית המשפט. זה קרה בקבוצת רכישה בשכונת כוכב הצפון בת"א, שחבריה הגישו באמצעות עו"ד שאול ברגרזון תביעה נגד עידו חג'ג', שאירגן קבוצת רכישה לרכישת מגרש ברחוב מאיר יערי בשכונה. חברי הקבוצה טענו כי חג'ג' הצמיד לדירתו שטחים שהיו שייכים לכל חברי הקבוצה, וכי יש לפצותם בגין איזון תשלומים לא הוגן.
שופטת בית המשפט המחוזי בדימוס ציפורה ברון, ששימשה כבוררת בפרשה, קבעה כי "ללא הסכמת התובעים, נגרעו חלקים ברכוש המשותף אשר שייכים לכלל השותפים, והוצמדו לדירת הנתבעים, וכן הוצמדו זכויות בנייה אשר שייכות לכלל השותפים לדירות הנתבעים". עוד קבעה ברון כי בהתאם ללשון הסכם השיתוף, לא ניתן לראות בתובעים כמי שוויתרו על חלקם ברכוש המשותף או בזכויות הבנייה העתידיות. "עידו חג'ג' לא היה רשאי לעשות שינויים ברכוש המשותף על פי שיקול דעתו הבלעדי, אלא על דעת כל מוסדות הקבוצה", קבעה ברון.
"ההנחה הכללית היא שכאשר אתה מצטרף לקבוצה רכישה על מנת לרכוש דירה, כל טובות ההנאה שנותרות לקבוצה, נוצרו גם לך", מסביר ברגרזון, "אם מחר בבוקר, תאושר קומה נוספת לפרויקט, הרווחים אמורים להתחלק בין כל החברים, אחרת זה מפר את האיזון בין חברי הקבוצה, שכן אם לחבר קבוצה יצורפו 100 מ"ר, הוא ישלם על פי הסעיף רק את עלויות הבנייה בגין התוספת, ולא את חלקו היחסי בקרקע".
מחני הורוביץ לא נמסרה תגובה.
ממשרד הרצוג פוקס נאמן נמסר כי "משהוציאה רמ"י את המכרז לשיווק, חזקה שאין כל מניעה לבנות בשטח. כל החוזים והנספחים הם בהתאם להוראת הדין ובשום צורה לא הוסתר מידע כלשהו מהרוכשים, נהפוך הוא. סכום המקדמה שמופקד אצל עוה"ד, חוזר במלואו למציע במקרה של אי זכייה במכרז, בקיזוז סך של עד 500 שקל.
"לעניין דין תורה - מדובר בטעות סופר שתוקנה, ונפלה רק בחלק ממסמכי ההצטרפות - אין שום התייחסות לכך בהסכם השיתוף. ניכר כי הטענות נולדו על רקע אינטרסים פסולים של מתחרים שמגלים גם הם עניין במכרז ומפעילים מניפולציות פסולות".
עלויות נסתרות, קרקע מזוהמת
קבוצות רכישה אוהבות באופן מסורתי קרקעות פרובלמטיות. זה לא מפריע להציג למתעניינים הדמיות נוצצות על הקרקע, אבל זה עשוי לסלק מהתחרות יזמים רגילים, שחוששים שהבעיות יעכבו את הבנייה.
מה באשר לקרקע ברמת השרון? סקר קרקע שנעשה במגרש שבקשר אליו מתארגנת הקבוצה מצא כי בחלק מהקידוחים שבוצעו בשטח נמצאו ריכוזים חורגים של גזים מזוהמים. אלה, נכתב בסקר, מחייבים "כל בנייה עתידית במתחם להיעשות לפי הנחיות המשרד להגנת הסביבה, המפורטות בהנחיות למיגון של מבנים באתרים מזוהמים בגזי קרקע".
באחד מנספחי המכרז יש הבהרה של המשרד להגנת הסביבה ולפיה "ניתן לבצע בעתיד חקירה פרטנית של גז הקרקע ברזולוציה גבוהה יותר של כל אחד משטחי המבנים, לעומקי המבנים המדויקים. זאת, על מנת לבחון לעומק את הצורך במיגון מבנים או לבצע הערכות סיכונים".
עוד קובעים מסמכי המכרז של רשות מקרקעי ישראל כי מבקש היתר הבנייה יזדקק לאישורה של התעשייה הצבאית לכך. את ההשלכות של מגבלות אלו בוחנות חברות נדל"ן ותיקות כחלק מהעלויות הצפויות בפרויקט, ומתמחרות בהתאם את הקרקע. המצטרפים לקבוצת רכישה אינם אנשי מקצוע, והיכולת שלהם להבין את המשמעות של כל הנספחים בחוברת המכרז של רשות מקרקעי ישראל מוגבלת ומוטלת בספק.
בכתב הבקשה שעליו חותמים המצטרפים לקבוצת הורוביץ יוכלמן, אין אזכור לאפשרות של עלויות עתידיות שעלולות לצוץ כתוצאה מהוראות שייתן המשרד להגנת הסביבה או התעשייה הצבאית, כחלק מהבקשה להיתר בנייה. בכתב ההתחייבות מתבקשת רק הצהרה של חבר הקבוצה כי קרא את מסמכי המכרז והבין אותם, ולא תהיה לו כל טענה לגביהם.
דירה? לא בדיוק
הבעיה עם מארגני קבוצות הרכישה מתחילה ברגע שהם מפרסמים את המילה "דירה". המוצר שהם מוצרים אינו דירה, אלא חלק מקרקע. זכות לדירה.
קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים על מנת לרכוש קרקע. את הקרקע מאתר עבורם מארגן הקבוצה, ועם התשלומים הראשוניים שהם מעבירים לו נרכשת הקרקע, והמארגן ביצע את התחייבותו. זאת, בניגוד ליזם שרוכש את הקרקע מכסף שהביא בעצמו ונושא בכל עלויות המימון עד להתחלת הבנייה.
במילים אחרות, היזם מסכן את כספו שלו (אם כי גם שם מדובר לא פעם בכסף ציבורי, שגויס באמצעות מניות או אגרות חוב שהונפקו לציבור) ומארגן הקבוצה מסכן את כספם של אחרים. מהרגע שנרכשה הקרקע על ידי חברי הקבוצה, מחויבת ההתארגנות להתקשר שוב, על מנת לבחור קבלן מבצע שיעניק לחברי הקבוצה שירותי בנייה. האחריות המשפטית על התנהלות העניינים מוטלת על חברי הקבוצה, שכל אחד מהם הוא למעשה יזם, בדיוק כמו חברת אפריקה ישראל או גינדי. כל עיכוב בתהליך, אי עמידה בלוחות זמנים, או התייקרות במחיר שמקורה בהוצאות בלתי צפויות, כרוכים בעלויות נוספות שחברי הקבוצה יישאו בהם.
חבר קבוצת רכישה אינו מוגן ב"ערבות חוק מכר" המחייבת יזמים. הוא לא רכש דירה אלא קרקע. הוא עצמו נמצא בעמדת היזם.
הבעיה, אם כן, מתחילה ונגמרת בפער העצום בין המצגים לבין המצב בפועל. מצד אחד המארגנים משווקים דירות לכל דבר, נוקבים במחירים מוחלטים ומתחרים ראש בראש מול יזמים המשווקים דירות סמוך אליהם. מצד שני, הסכמי השיתוף שעליהם נדרשים המצטרפים לקבוצת הרכישה לחתום אינם מבטיחים את מה שישנו בהסכם המכר ברכישת דירה מיזם. מחיר הדירה ולוחות הזמנים בקבוצות רכישה הם בגדר המלצה בלבד. כל חריגה, קיצונית ככל שתהיה, אינה מחייבת את מארגני הקבוצה בדבר. להפך, חבר קבוצה שנדרש לשלם 300 אלף שקל מעבר למחיר שננקב מראש ואין ברשותו את הסכום, ייחשב למי שמפר הסכם ומעכב את כל יתר חברי הקבוצה.
זה לא מפריע כמובן למארגני קבוצות רכישה להשתכלל. חלקם אף מציגים עצמם כיזמים, או מציינים שבמסגרת הפרויקט הרוכש יזכה ל"מחיר סופי", ול"לוח זמנים סופי". מדובר בהבטחות של מארגן קבוצה שבסך הכל מוכר קרקע להרבה "יזמים קטנים". די להביט בהסכם שעליו חותמים המצטרפים לקבוצת הרכישה ברמת השרון. בהסכם נרמז מחיר הקרקע וגם והוא אינו מצוין במדויק, אך אין כל אזכור לעלות בניית הדירה.
רק לאחר זכיית הקבוצה במכרז ורכישת הקרקע תואיל ההתארגנות להתקשר עם קבלן מבצע ותיווכח בעלויות האמיתיות. ובינתיים, מציעים דירות חדשות ברמת השרון ב-1.3 מיליון שקל.
אז בבקשה: אם אתם מארגני קבוצות רכישה שבאמת מאמינים בלב שלם שמצאתם מוצר אטרקטיבי, איכותי וזול יותר מהנהוג בשוק, תואילו לעשות הסבה מ"כאילו יזמים" ל"יזמים באמת". תעניקו לרוכשי הדירות שלכם ערבות חוק מכר, שתיתן גם תוכן להבטחות שאתם נותנים.