גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנייה חדשה לעומת התחדשות עירונית: מה יקר יותר?

מחקר של עמותת מרחב מגלה: עלויות הפיתוח של דירה בשכונה חדשה גבוהות ביותר מ-100 אלף שקל ליחידה לעומת בנייה בשכונה קיימת ■ ועוד לא אמרנו מילה על היתרונות החברתיים ועל זלילת השטחים הפתוחים

בשבוע שעבר אישר קבינט הדיור את הצעת שר האוצר יאיר לפיד לפטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה ואת ההצעה לפרסום מכרזים בשיטת "מחיר מטרה", שעל פיה ייקבעו מחירי מקסימום לדירות המשווקות על ידי המדינה, שיהיו נמוכים בכ-20% ממחירי השוק.

תוכניות אלה, והצעות לתוכניות נוספות שעולות חדשות לבקרים ונועדו לעצירת ההשתוללות של מחירי הדיור, מבוססות רובן ככולן על מתן הטבות לרוכשי דירות חדשות מקבלן - דירות שנבנות על פי רוב בשכונות בשולי הערים. האופציה האחרת - בנייה באמצעות עיבוי בתוך המרקם העירוני, נראית לרשויות ולקבלנים הרבה יותר מסובכת: הרי לבנות על אדמות מינהל ריקות פשוט בהרבה מאשר לאתר מגרשים קטנים ברחבי בעיר, שחלקם מפוצלים בין כמה בעלים פרטיים, ולאסוף קרקע ועוד קרקע עד להגעה למסה הרצויה של דירות.

אז נכון שפה ושם מתבטאים השרים, בעיקר אורי אריאל שר השיכון ועמיר פרץ השר להגנת הסביבה, בדבר קידום תוכניות שיעודדו התחדשות עירונית - כמו ההכרזה לפני חודשים אחדים על מודל בינוי-פינוי-בינוי, שהבטיח לייצר עשרות אלפי דירות במתחמי פינוי בינוי באמצעות הקמת הבניין הראשון על קרקע מדינה - אולם בשטח קשה לדבר על שינוי של ממש.

לדברי דרור גרשון, מנכ"ל עמותת מרחב - התנועה לעירוניות בישראל, בתוך הערים קיים פוטנציאל עצום לבנייה של 200 אלף דירות - מעבר לפוטנציאל בעיבוי והחלפת בניינים ישנים בחדשים. מדובר בחניוני ענק שאינם בשימוש או בשטחים ירוקים, שוממים ולעתים קרובות מוזנחים, בין הבניינים.

עלויות הפיתוח הכרוכות בבניית דירות אלה נמוכות בהרבה מעלויות הפיתוח הכרוכות בבנייה חדשה. מחקר שערך הצוות הכלכלי להעצמת שכונות ותיקות של עמותת מרחב, בשיתוף המשרד להגנת הסביבה ומכון מילקן, על ידי גלב קלמפרט, מצא פערים עצומים בין עלות הפיתוח בשכונות של בנייה חדשה ובין עלות שדרוג תשתיות במרקם עירוני ותיק. הפיתוח כולל בניית מוסדות ציבור ותשתיות כמו מים, חשמל וכבישים.

הכנסה לרשויות

לפי המחקר, עלות הקמת התשתיות ליחידת דיור בבנייה חדשה בשולי העיר עומדת על 150 אלף שקל בממוצע, ואילו עלות התשתיות ליחידת דיור בשכונה קיימת, עומדת על 38 אלף שקל בממוצע בלבד. הבדיקה מבוססת על בדיקת 11 מיזמי פינוי בינוי בשלבים שונים - חלקם "על הנייר" וחלקם בהליכים מתקדמים, והעלות מחושבת ליחידת דיור מתווספת; כלומר, אם במסגרת פינוי בינוי הורסים בניין של 20 דירות ומקימים תחתיו בניין של 50 דירות - חישוב העלות נוגע רק ל-30 היחידות שנוספו.

עוד נתון מעניין הוא ממוצע ההכנסות של הרשות המקומית מהיטלים ואגרות, העומד על 100 אלף שקל לדירה. בבנייה במרקם העירוני, ההכנסות מהיטלים ואגרות גבוהות יותר מעלויות הפיתוח - שעומדות כזכור על 38 אלף שקל בממוצע לדירה. לעומת זאת, בבנייה מחוץ לעיר, ההכנסות מהיטלים ואגרות שוות בדר"כ לעמלות הפיתוח, כך שלרשות לא נוצר עודף.

ומה לגבי ההוצאות השוטפות של הרשויות וחברות התשתיות על האחזקה? לפי המחקר, הוצאות אלה, הכוללות גינון, תברואה, תאורה, תחזוקת כבישים, מים, ביוב וחשמל - עומדות בבנייה חדשה על 2,204 שקל בממוצע לשנה לדירה בבנייה חדשה בשולי העיר, לעומת 876 שקל לשנה לדירה בתוך המרקם העירוני בהתחדשות עירונית.

לבנייה בתוך המרקם העירוני אין יתרונות רק בעלויות הנמוכות יחסית של פיתוח התשתיות. הערים נוצרו כמקום להזדמנויות כלכליות וחברתיות ויתרונן בריכוז תעסוקה ושירותים עירוניים נגישים. ברגע שיוצרים עיר מפוזרת עם שכונות רחוקות ושירותים עירוניים רחוקים - פוגעים בהזדמנות שהעיר מספקת.

גרשון מביא כדוגמה את עיריית נתניה, שהחליטה להעביר את בניין העירייה לרמת פולג והפכה אותו ללא נגישה עבור האוכלוסיות החלשות, שדווקא הן הזקוקות לה ביותר.

לפי המחקר של עמותת מרחב, עיר מפוזרת מגדילה את הצורך בהחזקת כלי רכב וגם פוגעת באפשרות לספק תחבורה יעילה יותר. כיום, רק 60% מהמשפחות בישראל מחזיקות מכונית, ורק 18% מבתי האב מחזיקים שתי מכוניות.

המחקר מצא כי בשכונות בעלות צפיפות גבוהה, תדירות התחבורה הציבורית גבוהה יותר וככל שרמת השירות נמוכה יותר, אנשים צורכים פחות ופחות תחבורה ציבורית ולכן נזקקים לרכב פרטי.

מרקם הטרוגני

לדברי מיכל מיטרני, מתכננת ערים ומומחית לפסיכולוגיה סביבתית, "בנייה בעיבוי יעילה יותר גם מבחינה חברתית. התרומה של תוספת אוכלוסייה חדשה לתוך מרקם עירוני קיים תורמת להטרוגניות של האוכלוסייה, ואוכלוסייה הטרוגנית היא אחד היתרונות של העיר ומאפשרת להאריך את החיים השכונתיים: תמיד יש מישהו שדואג לשיקום הפיזי של המבנים, לפעילות החברתית ולמרקם החברתי. כשבונים שכונה חדשה, היא מתאכלסת בבת אחת באוכלוסייה הומוגנית מאוד, של משפחות צעירות עם ילדים, ו-20 שנה אחר כך השכונה מתרוקנת מילדים ועובדת תהליך של הידרדרות".

עוד לדברי מיטרני, הבזבוז המיותר בבנייה חדשה בא לידי ביטוי גם בצורך לבנות מוסדות ציבור כמו גנים ובתי ספר, בעוד בתוך המרקם העירוני עומדים מוסדות חינוך נטושים.

"מבחינת האוכלוסייה, השכונות החדשות מתאכלסות רק במשפחות צעירות, מה שמיד מוציא החוצה את קבוצות האוכלוסייה האחרות: זוגות בלי ילדים, זקנים ואחרים. מוותרים על הדאגה לקבוצות האוכלוסייה האחרות. אם אני משקיעה דווקא בתוך המרקם העירוני, שהוא הטרוגני, עם קבוצות אוכלוסייה מאוד מגוונות, אני משקיעה במשאבים בתוך העיר, ואז כולם נהנים. אם בונים בתוך העיר תורמים לאיכות החיים של כל קבוצות האוכלוסייה - ולמגוון ולשונות יש ערך חברתי. אנחנו רוצים לשאוף לגדל את הילדים שלנו במקום שיש בו מגוון אנשים, רמות עושר שונות ומגוון של גילאים שונים. לחשוף אותם לעובדה שיש סגנונות שונים. זה ערך חברתי משמעותי מאוד".

לדברי גרשון, "עיר של 50 אלף, שמפילים עליה 50 אלף תושבים חדשים - איך היא יכולה לבלוע את זה מבחינה חברתית? פשוט מרוקנים את העיר - בונים שכונות חדשות ומייצרים את כל הסלאמס. שכונת שחמון באילת, שהתרחבה דרומה, יצרה שתי ערים - שכונת שחמון משגשגת והשכונות הוותיקות הן סוג של פאבלות שמאוכלסות בתושבים חלשים ובעובדים זרים. אנחנו משאירים אחרינו קרקע חרוכה".

חיסרון נוסף של בנייה חדשה הוא פגיעה בשטחים הפתוחים. לפי המחקר של מרחב, 35% מהאיומים על שטחים פתוחים הם איומים ישירים - בגלל הבנייה - ובאופן עקיף גם סלילת הכבישים פוגעת בשטחים הפתוחים. בסך הכול מגיעה הפגיעה של בנייה חדשה בשטחים הפתוחים לשיעור של 50% מהאיום על שטחים פתוחים. לדברי גרשון, הבנייה החדשה פוגעת ברצף של השטחים הפתוחים ולמעשה כמעט אין מקום בארץ שאפשר לעמוד בו על גבעה ולראות טבע נטו, בלי שטח בנוי.

החסמים לבנייה בתוך העיר במסגרת התחדשות עירונית בעיקר קשורים בכדאיות הכלכליות.

לדברי קלמפרט, מחיר הדירות משקף את האטרקטיביות של השכונה: הנגישות לעבודה, איכות התחבורה הציבורית, רמת השירות לתושבים, עד כמה הרחובות יפים וכמה הגנים הציבוריים מזמינים. "אנחנו יכולים לקחת שכונה שערך הדירות בה נמוך, להשקיע בתשתיות וברמת השירות להפוך את הבנייה בהן לכדאית עבור היזם. אם הרשות תשפר את רמת השירותים והתשתיות זה ייצור ודאות אצל היזם ויבטיח שערך הדירות שיבנו בהן יותר גבוה".

עלייה של 2%-5% יותר בערך הקרקע

לשם המחשה, מציג קלמפרט במחקר בדיקה שנעשתה בריצ'מונד, וירג'יניה, של ארבעה אזורים שעברו תהליך התחדשות עירונית בשנים 1999-2004.

הבודקים ביצעו אומדן של האופן שבו התחדשות עירונית משפיעה על ערכי הקרקע והדיור בסביבה הקרובה. לפי הבדיקה, הושקעו 14 מיליון דולר בחידוש בתים, פינוי בינוי ושיפור חזות הרחובות. בהשוואה לשכונות דומות מבחינה דמוגרפית ובאופי הבנייה, שלא עברו תהליך התחדשות, נמצא שכל דולר שהושקע בהתחדשות עירונית הביא לעלייה של 2-6 דולר במחירי הקרקע והדירות בסביבה הקרובה בתוך שש שנים ומחירי הדירות והקרקע עלו בשיעור שנתי גבוה ב-2%-5% משיעור העלייה במחירים בשכונות הביקורת.

אג"ח, הלוואות, היטלים - כך יימצא המימון

ההשקעה בתשתיות השכונות הישנות דורשת אף היא השקעה. מאיפה יבוא הכסף לכך? לדברי קלמפרט, אחד המודלים הוא TIF (ראשי תיבות של Tax Increment Financing), כלי מימוני שנפוץ בארה"ב כבר משנת 1952.

במקרה כזה, הרשות המקומית מכריזה על מקום מסוים כאזור להתחדשות עירונית, ונוטלת הלוואה או מנפיקה אג"ח לטובת חידוש השכונה. הבנייה עצמה מביאה להכנסות מאגרות והיטלים וגם לעלייה בהכנסות מארנונה. ואם יש עירוב שימושים - למשל, בניינים למגורים שקומת הקרקע שלהם מוקדשת למסחר - גם הארנונה עולה, כי הארנונה העסקית גבוהה יותר. העלייה בארנונה וההכנסות מההיטלים והאגרות הולכים לכיסוי ההלוואה, ואחרי שההלוואה מוחזרת - כל ההכנסות מגיעות לרשות. כך גם ערך הדירות עולה וגם ההכנסות של הרשות גדלות בטווח הארוך.

סוחרים מקומיים

כלי מימוני נוסף הוא BID (ראשי תיבות של Business Improvement District) - והוא נוגע למתחמי עסקים. BID הוא מסגרת נורמטיבית להסדרת התארגנות פרטית של הסוחרים לשם שיפור תפקודו וחזותו של המרחב הציבורי בסביבה גיאוגרפית נתונה.

ההתארגנות מתבצעת בדרך כלל באופן פרטי, והמימון מוסדר באמצעות מנגנון אגרות והיטלים עצמיים מחייבים, בסיועה של הרשות המקומית.

הסוחרים הפועלים באזור ה-BID ממנים גוף מנהל, שאחראי על מתן שירותים ברחובות באזור. הסוחרים עצמם הם שקובעים את אופי*ם של השירותים, כגון שיווק, פרסום ומיתוג, קיום אירועים, קישוט הרחובות בחגים, הצבת אדניות וספסלים, החלפת גופי תאורה, החלפת ריצוף, תוספת ניקיון ועוד. חשוב להדגיש כי אין בהתארגנות של הסוחרים כדי לפטור את הרשות המקומית מחובתה לספק או כדי לצמצם את השירותים שניתנו באותו אזור גם קודם להתארגנות.

ירידה בפשיעה

לפי מחקר שהזמין משרד השיכון והבינוי לפני כשנה, הפעילויות והשדרוג שיזמו הסוחרים במרחב הציבורי במודל BID בערים שונות בעולם, הביאו לעלייה ניכרת במספר המבקרים והקונים, לגידול בהכנסות של העסקים ואף לירידה בשיעורי הפשיעה. הקמת עשרות מתחמי ה-BID השונים היא סיפור הצלחה, והראיה לכך טמונה בעובדה שהסוחרים עצמם ביקשו להאריך את ה-BID לתקופה נוספת ולא בחרו לסיים את פעילותו.

בימים אלה פועלת בירושלים חברת עדן, החברה לפיתוח מרכז ירושלים, שהוקמה במטרה לקדם את מרכז העיר כדי שימשוך קונים ותיירים. החברה ממומנת על ידי הרשות, ומקבלת מחצית מסך היטלי ההשבחה והאגרות הנגבים בתחומה. משרד הבינוי והשיכון עובד על הצעת חוק בנושא שתאפשר לבעלי עסקים להתאגד ולשלם לחברה שתשדרג את התשתיות באזור שבו הם נמצאים.

בנייה חדשה

עוד כתבות

עו"ד עמית ברכה / צילום: יונתן בלום

"הסיפור הסביבתי הוא סיפור קיומי ויומיומי כמו הקוטג'"

עו"ד עמית ברכה, מנכ"ל עמותת "אדם, טבע ודין", בראיון אישי ● על הילדות בבת ים ובתל אביב ("הייתי ילד פוליטי"), על הבחירה במשפטים ("היה לי ברור שאני רוצה עבודה ציבורית"); ועל הצפוי בישראל בשל ההתחממות הגלובלית: "אלפי אנשים ימותו בכל שנה מבעיות של משבר האקלים"

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר

מאיר שמגר / צילום:אמיר מאירי

מאיר שמגר היה גדול הבנאים של שלטון החוק במדינת ישראל

פרקליט צבאי ראשי, יועץ משפטי לממשלה ונשיא בית המשפט העליון – בכל תפקידיו הניעה את מאיר שמגר מחויבות דמוקרטית עמוקה, אנושיות, ואמונה בחירות, שוויון וצדק לכל אדם

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Tom Nicholson, רויטרס

"פרלמנט של שוטים": לתקשורת הבריטית נמאס מהברקזיט

ראש הממשלה הבריטי בוריס ג'ונסון נחל מפלה נוספת בניסיון הלא נגמר להוציא את בריטניה מהאיחוד האירופי ● לעיתונים במדינה כבר נמאס מהסאגה, והם לא מפחדים להראות את זה

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

לאגר אנד אייל   / צילום: אנטולי מיכאלו

“לאגר אנד אייל", בירות טובות במחיר מצוין. מתברר שאפשר

כשנפתח "לאגר אנד אייל" הייתי בטוח שלא יעברו כמה חודשים והוא ייסגר ● וראה זה פלא, המקום לא רק שורד אלא אף משגשג

מנכ"ל ג'ונסון אנד ג'ונסון אלכס גורסקי (במרכז) בחגיגות 75 שנה לרישום החברה בוול סטריט / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

התביעות נגד ג'ונסון אנד ג'ונסון נערמות, והיא לא מצליחה לנצח

חברת הענק ניצבת בפני יותר מ-100 אלף תביעות שקשורות לבטיחות מוצריה ולטקטיקות השיווק שלה ● החברה אימצה אסטרטגיה אגרסיבית של מאבק בתביעות רבות בבתי המשפט, אך היא מפסידה – והרבה

גמר גביע העולם בכדורגל.  beoutQ הערוץ הפיראטי beoutQ / צילום:HANDOUT  רויטרס

כך מאיים ערוץ טלוויזיה פיראטי ואלמוני על הכסף הגדול של קטאר

ערוץ טלוויזיה לא חוקי שפועל מסעודיה ומעביר לכל העולם שידורי ספורט מקטאר, מסעיר את האמירות וגורם לה להרהר אם להמשיך לשלם מיליארדי דולרים בשנה עבור שידורי התחרויות • החשש: הקטארים ינטשו את שידורי הספורט וענפים שלמים יתמוטטו

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

זכרונות של מתמחה קטן מאיש גדול: בצילו של מאיר שמגר

ההתמחות אצל מאיר שמגר הייתה מנקודות השיא של חיי. איש מואר. כמוהו לא פגשתי, עד אז או מאז ● עו"ד דוד תדמור נפרד 

ראש ממשלת בוריס ג'ונסון בהצבעת הפרלמנט אתמול / צילום: Jessica Taylor, רויטרס

דיון מכריע בפרלמנט הבריטי: האם לאשר הסכם ה"ברקזיט"

זוהי הפעם הראשונה שהפרלמנט הבריטי יושב בשבת מאז המלחמה עם ארגנטינה ב-1982 ● הסיכויים שהעסקה תאושר גברו בשעות האחרונות, אחרי שקבוצת האולטרה-שמרנים בתוך המפלגה השמרנית, שקראו ל"ברקזיט" נוקשה יותר והתנגדו לעסקה של תרזה מיי, הודיעו כי יתמכו בעסקה של ג'ונסון

איילת שקד / צילום: רפי קוץ

מפינוי להסדרה: מה מספרת המדינה לבג"ץ

שקד מתפארת שבתפקידה כשרת המשפטים הפכה את גישת המדינה למאחזים על ראשה • העובדות מלמדות כי בתקופתה פיתחו הרשויות שלל תרופות משפטיות ומנהליות כדי להשאיר מבנים לא חוקיים במקומם • אבל בדיקה מעמיקה מראה כי התפנית התחילה עוד הרבה לפניה ● המשרוקית של גלובס

רצח העם הארמני./ צילום:  ויקימדיה

כורדים? את מי זה מעניין. על המגבלות של השותפות עם טראמפ ועל לקח בן 100 שנה

הסכנה הגדולה ביותר במדיניות החוץ האמריקאית הייתה תמיד הצירוף של בורות ושל קוצר רוח ● הנה מה שהתכונות האלה גרמו השבוע לפני מאה שנה ● לכורדים של אז קראו "ארמנים", וארה"ב העדיפה לחזור הביתה

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

עוקף מלמעלה: תנו לאנשים לעוף, והם יבינו הכל אחרת

לא הייתי צריך לטוס בגובה 800 רגל כדי לאהוב את המקום שאני חי בו, אבל עכשיו אני רואה אותו אחרת לגמרי

רנו / צילום: רג'י דוביגנאו, רויטרס

ב-3% עד 4%: ההכרזה שגרמה למניית רנו לצנוח

לאור ביצועים חלשים, רנו קוצצת בתחזית הרווחים שלה ● רנו גם חתכה את התחזית שלה למרווח התפעולי לאזור ה-5%, לעומת התחזית הקודמת ששמה את המרווח התפעולי ב-6%

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

דרמת הברקזיט: ג'ונסון שיגר לאיחוד שני מכתבים סותרים בנוגע לפרישה

(עדכון) ● אחרי שלא הצליח לאשר את הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי אתמול, ג'ונסון נאלץ לבקש דחייה מהאיחוד • כלי התקשורת בבריטניה דיווחו כי שלח בקשת הארכה בלתי-חתומה בבריסל, מלווה במכתב חתום נוסף שבו הוא מפציר באיחוד לא לאשר אותה

שחקני NBA / צילום: רויטרס

מלחמת הסחר בין סין לארה"ב מאיימת להטביע גם את ה-NBA

ציוץ אחד של הג'נרל מנג'ר של יוסטון רוקטס שהביע תמיכה במחאה בהונג קונג נגד השלטון בסין, הביא בן רגע למשבר חמור בין ה-NBA לבין המדינה שבה היא תולה תקוות כלכליות גדולות ● וליגת הכדורסל הטובה בעולם אינה לבד: עולם הספורט מושפע כעת יותר מתמיד מיחסים בינלאומיים ומשברים גיאופוליטיים

מרקוס בקינגהאם / צילום: יח"צ

מומחה הניהול מרקוס בקינגהאם מציג: במה טעינו עם העובדים שלנו

לוחצים עליכם לטפל בחולשות שלכם בעבודה? מומחה הניהול העולמי מרקוס בקינגהאם ינסה להוריד אתכם מזה ● בראיון ל"ליידי גלובס" הוא מספר על האלגוריתם שפיתח לבדיקת אפקטיביות בעבודה, ומנסח כתב אישום נגד שיטות הניהול החדשניות: "כשאנחנו מכריחים עובדים לציית לתרבות ארגונית מומצאת, אנחנו מדכאים את היצירתיות שלהם וגורמים לבזבוז אדיר של זמן"

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

זהירות, דיקטטורה: צוקרברג חשף את קו ההגנה החדש שלו

בנאום מיוחד על חופש הביטוי הציב עצמו מנכ"ל פייסבוק בעמדת המבוגר האחראי שפונה לעולם ומזהיר – אם לא תחדלו לריב כמו ילדים ולתת לטהרנות ולצדקנות לאכול כל חלקה טובה, הסינים ישתלטו על האינטרנט ויהרסו אותו ● האם צוקרברג באמת חושש מהסינים, או בעיקר לעתיד החברה שהקים? ● פרשנות

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

שבוע המסחר בוול סטריט ננעל בירידות; ג'ונסון אנד ג'ונסון צנחה 5.9%

בורסות אירופה ננעלו בירידות שערים ● נגיד הבנק המרכזי של אנגליה צפוי לנאום הלילה כשברקע ציפייה להצבעה על הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי ● בורסת שנחאי נסגרה בירידה של 1.3% בעקבות הודעת התמ"ג של סין, שאר המדדים העיקריים באסיה ננעלו בירידות שערים גם כן

אזוב מצוי/ צילום: פרופ' נתיב דודאי

שיח מפלג: איך אפילו ביטול האיסור על קטיף של זעתר הפך לקרב נרטיבים בין יהודים וערבים

גם אחרי שרשות הטבע והגנים ביטלה את האיסור המוחלט על קטיף הזעתר והעכוב, יש מי שמשוכנעים יותר מתמיד שבסוף כל החלטה מקצועית שלה יושב ערבי עם נרגילה ● הסופר עודה בשאראת: "ברור שהמדינה רצתה ליצור ניכור בין הערבים לבין הטבע, רוצים שהערבי ישתגע במדינה הזאת"