גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עזריאלי משנה כיוון ומפחיתה את דמי השכירות בקניונים

החולשה של קניוני עזריאלי בקריית אתא, בעכו ובנגב מאלצת את קבוצת עזריאלי לבצע הפחתות בדמי השכירות, לדלג על תשלומים ולהשתתף בהשקעה בהקמת חנויות ■ ההטבות ניתנות גם בקניונים החזקים של הקבוצה

האם בארזים נפלה שלהבת? אחרי שנים ארוכות של מדיניות קשוחה מול רשתות האופנה, ההנעלה, בתי-הקפה, הספרים ועוד - האם קבוצת קניוני עזריאלי מתחילה להראות סימני חולשה?

ל"גלובס" נודע כי בעיקר לאור חולשתם של קניון עזריאלי בקריית אתא וקניון עזריאלי בעכו, הקבוצה מעניקה הנחות בשכירות, "גרייס" (דילוג על תשלום חודשי שוטף) ואף משתתפת בהשקעה בהקמת חנויות בהיקפים של מאות אלפי שקלים ויותר.

מספר בכירים ברשתות קמעונאיות טוענים כי הסיבה העיקרית להנחות היא חולשה בקניוני הצפון של עזריאלי, אך ההנחות עצמן ניתנות גם בקניונים האחרים של הקבוצה ואף בקניונים חזקים בקבוצה, כדוגמת קניון מלחה - שהוכתר אשתקד לקניון המוביל בישראל בדירוג הקניונים של "גלובס".

עוד נודע כי דמי השכירות הנגבים כיום בקניוני הצפון של עזריאלי - בקריית אתא ובעכו - ירדו, ובחלק מהחוזים החדשים מדובר בירידה משמעותית המגיעה אף במקרים מסוימים למחצית מדמי השכירות בחוזה המקורי. אז מה קרה בקבוצת עזריאלי, שבמשך שנים הייתה ידועה במדיניות הקשוחה שלה מול הרשתות?

לדברי בכיר ברשתות, "לקבוצת עזריאלי יש קניונים חזקים, שממש חייבים אותם: קניון מלחה וקניון עזריאלי תל-אביב. מעבר לזה יש להם את קניון חולון, שנפגע מהגדלת קניון הזהב, את קניון הנגב, שהיה חזק ונחלש, קניון איילון, שנחלש מבניית הקומה השלישית בקניון הגדול בפתח-תקווה, וזאת עד שיפתחו את הקומה השנייה באיילון. הם היו צריכים לפתוח לפני 3-4 שנים, אבל הם התווכחו עם העירייה על מסים ועשו טעות. קניון אור יהודה חלש, קניון אאוטלט הרצליה חלש, וקניוני עכו וקריית אתא גם הם חלשים.

"בנוסף לכל זה, הם עוד משווקים את קניון רמלה, קניון ראשון-לציון, והם קנו את המגרש היקר מול קניון עזריאלי בתל-אביב, שהם עוד לא יודעים מה לעשות איתו. אז הכול ביחד עושה להם את החיים יותר קשים. היום הם אלה שנותנים הכי הרבה ובאים לקראת הסוחרים הרבה יותר מהקבוצות האחרות. המנוף התהפך להם לדעתי".

אותו בכיר מתכוון לכך שבעבר השתמשה קבוצת עזריאלי בקניוני מלחה ועזריאלי כמנוף לשיווק קניונים פחות טובים. כך למשל, רשת שרצתה לפתוח חנות במלחה או בעזריאלי בתל-אביב, נדרשה לפתוח חנויות גם בקניונים אחרים של הקבוצה. היום, אומרים בכירים, כדי להשאיר רשתות בקניוני עכו וקריית אתא, קבוצת עזריאלי באה לקראתם בתנאי השכירות ובמתן השקעות בקניונים חזקים כדוגמת קניון מלחה וקניון איילון.

אך זו כנראה אינה הסיבה היחידה. "יש הרבה שוכרים חלשים אז אי-אפשר להכניס יד עמוק לכיס כדי לגבות כסף. לקבוצת עזריאלי אין ברירה. הגיע מצב שאם הם יפעילו לחץ, אז רשתות יתפרקו לגמרי".

מנכ"ל קבוצת עזריאלי, יובל ברונשטיין: "קבוצת עזריאלי היא המובילה בקניונים בישראל בעבר ובהווה, וכך יהיה בעתיד. אנחנו בעיצומה של התפתחות וייזום חסרי תקדים בישראל, של 3 קניונים חדשים ו-3 בנייני משרדים חדשים, ואנחנו בטוחים בהצלחתם העתידית. כפי שניתן לראות בדוחות הכספיים של החברה בתחום הקניונים, קיימת עלייה מתונה לאורך השנים בהכנסות, לרבות בשנת 2013. אנחנו רואים בשוכרים שלנו שותפים לאורך הדרך ואנחנו בוחנים מקרים לגופם ושמחים שהם חלק בקבוצת הקניונים שלנו שמצליחה לאורך השנים".

קניוני הצפון: שחיקה בשכירות

בשנת 2011 חנכה קבוצת עזריאלי את קניון עכו ואת קניון קריית אתא.

מלכתחילה היה ספק באשר לסיכויי הצלחתו של הקניון בקריית אתא, היות שהוא מצוי במרחק של פחות מ-10 דקות נסיעה מהקריון של מליסרון, שנחשב לחזק בקניוני הצפון. שני הקניונים משרתים את אותו קהל יעד, ותמהיל החנויות בקניון עזריאלי נמצא בנחיתות מול הקריון, שגודלו כפול ויותר.

קניון עזריאלי עכו נמצא גם הוא במרחק 15 דקות מהקריון ובסביבתו פועל גם קניון נהריה של מליסרון. עכו היא עיר עם ריבוי של אוכלוסייה ערבית הידועה בכוח קנייה גדול יותר. הקניון משתפר בביצועים אך רחוק מלהשביע רצון. תחרות חדשה צפויה לקניון עכו מצד קניון ארנה נהריה שייפתח בקרוב.

לדברי בכירים ברשתות קמעונאיות, השיווק של קניוני עזריאלי בעכו וקריית אתא החל במחיר של 150 שקל למ"ר בקומה הראשונה ו-120 שקל למ"ר בקומה השנייה. בקניון קריית אתא ביקשו מחירים דומים. אלא שבחוזה שחתמה קבוצת עזריאלי בינואר השנה להשכרת חנות בקומה השנייה של קניון קריית אתא, היא גובה מחיר של 72 שקל למ"ר בשנה הראשונה ו-82 שקל למ"ר החל מהשנה השנייה - על פניו, שחיקה של 40%-30%.

עוד יצוין, כי בכל הקניונים נהוג לגבות מחירי שכירות נמוכים יותר מחנויות גדולות, אלא שבמקרה המצוין מדובר בחנות על שטח של כ-80 מ"ר בלבד.

אם בעבר היה נהוג לחשוב ש"גרייס" הוא צ'ופר שניתן רק לרשתות חזקות, מתברר כי כאשר מדובר בקניוני הצפון, הוא ניתן גם לעסקים קטנים. בדוגמה לעיל קיבל השוכר "גרייס" של חודש, הן בשנה הראשונה והן בשנה השנייה - המעיד על שחיקה נוספת של 8% בדמי השכירות בשנה.

הענקת ה"גרייס" מעמידה בפועל את חוזה השכירות על 66 שקל למ"ר בלבד בשנה הראשונה, ועל 75 שקל למ"ר בשנה השנייה.

שחיקה עמוקה יותר, של 50%, רושמת הקבוצה בהסכמים מול רשתות חזקות יותר בקניון קריית אתא ובקניון עכו. ל"גלובס" נודע כי חלק מהרשתות קיבלו הנחה בגובה 50% מדמי השכירות בשני הקניונים - בחלק מהמקרים ההנחה ניתנה לתקופה של 3 שנים ובחלק לתקופה של שנה. לדברי אותן רשתות, גם במקרים שבהן ההנחה ניתנה לתקופה של שנה, היא ממשיכה להתחדש מדי שנה. הנחות אלה נוספת להנחות שקיבלו אותן רשתות בקניונים אחרים וחזקים בקבוצה.

בהתייחס לכך אומר ברונשטיין, "בקריית אתא אנחנו בהחלט שבעי-רצון מהשינוי ההדרגתי בפדיון לאורך השנים, על אף שהוא עדיין הוא לא הגיע ליעדים כפי שציפינו מלכתחילה. בקניון זה היו התאמות מחירים בחידושי החוזים. אנחנו מצפים שפתיחת שלב ב' בקניון, לרבות סניף רשת השיווק מגה שנפתח לאחרונה ובניין המשרדים שייפתח בשבועות הקרובים, יוסיפו תנופה נוספת לקניון". לדבריו, "בקניון עכו אנחנו רואים גידול מרשים מאוד בפדיון מאז פתיחת הקניון, שאף גבוה מזה שהיה בשנים הראשונות לפתיחת קניון מודיעין. סך ההכנסות בקניון במגמת עלייה והתפוסה בו קרובה ל-100% לאורך כל השנים האחרונות. אם וכאשר ניתנות הפחתות מחיר, הן משמשות בעיקר לשיווק החנויות".

קניון הנגב, שבמשך שנים נהנה מבלעדיות בבירת הנגב ונחשב לאחד הקניונים המבוקשים בקבוצת עזריאלי, נחבט בן רגע. זה קרה בקיץ 2013 כאשר מליסרון ואיש העסקים אלי להב חנכו את הגרנד קניון באר-שבע וגרמו לטלטלה עזה בקניון הנגב. הגרנד באר-שבע נהנה מהאטרקטיביות של קניון חדש ולא רק: הוא משתרע על שטח מסחרי של יותר מ-49 אלף מ"ר, כפול מגודלו של קניון הנגב, ומושך אליו מותגים חדשים לעיר המהווים עוגן - כדוגמת H&M ו-forever21.

ההנחות לא מגולגלות לצרכן

פתיחת הגרנד בבאר-שבע פגעה בפדיונות העסקים בקניון הנגב. העובדה שלעיר נוספו שטחי מסחר רבים ללא גידול בכמות האוכלוסייה, מהווה תמריץ לרשתות שפתחו חנויות בגרנד, לסגור את החנויות בקניון הנגב. חלקן גם עשו זאת בפועל. בקבוצת עזריאלי עושים מאמצים לשמר את השוכרים והדרך גם כאן היא הפחתה בדמי השכירות.

לדברי ברונשטיין, "אכן בבאר-שבע, לאור התחרות, נדרשנו להתאמות מחירים מסוימות, כאשר חלק מההפחתה שימשה ומשמשת לשיווק החנויות. קניון הנגב הוא המוביל בעיר".

כך או כך, חולשה של 3 קניונים מאלצת את קבוצת עזריאלי לשמר אותם באמצעות מתן הנחות, "גרייס" והשקעות בקניונים טובים. הנה כמה דוגמאות: בקניון מלחה ניתן לאחת הרשתות "גרייס" של חודש בכל שנה, המשקף בפועל הנחה של 8% בדמי השכירות. חברת אופנה שהשיקה רשת חדשה, זכתה לתשלום של כ-600 אלף שקל מקבוצת עזריאלי. מבלי להתייחס לדוגמה הספציפית, בקבוצת עזריאלי אומרים כי כפי הנראה מדובר במימון כהשקעה לפתיחת חנויות חדשות, שמוחזר לאורך תקופת המכירות.

קניון איילון, שבמשך שנים לא הסכים להפחתה בדמי השכירות והיה מוקד לכעסן של הרשתות על דמי השכירות הגבוהים, חותם חוזים לחנויות גדולות בקומה השנייה במחיר של 250 שקל למ"ר - מחיר נמוך משמעותית מהחוזים שנחתמו בעבר בקניון. בקניון חולון ניתנו הנחות על חוזים קיימים. המחיר החדש - כ-270 שקל למ"ר. בקניון חיפה הופחתו דמי שכירות בחלק מהמקרים ל-160-180 שקל למ"ר.

בקניון מודיעין בוצעו הפחתות בדמי השכירות וניתן "גרייס" של חודש בשנה. המחיר החדש: 190-270 שקל למ"ר. בקניון גבעתיים ניתן "גרייס" של חודש בשנה ובוצעו הנחות בדמי השכירות וכך גם בקניונים נוספים בקבוצה. בחלק מהמקרים ההטבות ניתנו רטרואקטיבית. מנכ"ל אחת מרשתות האופנה אומר ל"גלובס" כי החליט להמשיך את הפעלת החנויות בקניוני הצפון של עזריאלי לאור ההטבות שקיבל בקניונים האחרים של הקבוצה שהן הרבה יותר משמעותיות עבור הרשת.

"זה הפך להיות שוק", אומר בכיר בענף האופנה, "הם לא ממש מצליחים לחדש חוזים בעליית מחיר השכירות. בקניון מודיעין הם גובים בטווח של 150-400 שקל למ"ר, תלוי את מי הם תפסו או מתי, אם זו חנות גדולה או קטנה ואם זה חוזה ישן או חדש. יש עודף שטחי מסחר".

מי הם הקמעונאים שזוכים לסכומים הנדיבים ולהנחות הגדולות? למרות שלל הדוגמאות, ההנחות בדמי השכירות ותשלומי ההשתתפות בהשקעות לא ניתנים לכולם. הם ניתנים לקבוצות קמעונאיות חזקות ולרשתות בודדות אטרקטיביות, או לכאלה שפועלות בקניונים החלשים של הקבוצה. כך, הדבר מאפשר לקבוצת עזריאלי להמשיך ולהציג ביצועים מרשימים בגזרת הקניונים.

ברשתות הקמעונאיות טוענים כבר שנים שלקניונים יש תרומה מהותית לרמת המחירים הגבוהה שנגבית על המוצרים והשירותים - החל מרשתות הקפה וכלה ברשתות האופנה - וזאת בשל דמי השכירות ודמי הניהול הגבוהים למ"ר. כפי שאומר לנו בכיר בענף, "ברור שחוזי השכירות אחראים למחירים. יש בכלל שאלה?". שאלת המפתח היא האם אותן רשתות שזוכות להפחתה משמעותית בדמי השכירות ולמענקים בגין פתיחת חנויות, יגלגלו את ההנחות אלינו הצרכנים. "אלה תהליכים ארוכים", אומרים לנו קמעונאים, ומרמזים שלמרבה הצער, הדבר לא צפוי להתרחש בפועל.

קניונים / צילומים: איל יצהר תמר מצפי

עוד כתבות

טילי ספייק בשימוש חיילים גרמנים / צילום: רפאל

רפאל תמכור לגרמניה אלפי טילים נגד טנקים בכ-200 מיליון אירו

את העסקה בגרמניה הובילה חברת הבת של רפאל באירופה, Eurospike והיא נחתמה באחרונה ● במסגרת העסקה, במהלך השנים הקרובות רפאל תספק לצבא גרמניה אלפי טילי ספייק על דגמיהם השונים ועוד מאות משגרים מותאמים מסוג ICLU

אור בנוזיו / צילום: אריאדנה סינל

"ראיתי את עצמי מתופף על במות, עד שתקף אותי חיידק המחשבים"

אור בנוזיו (35), ראש צוות פיתוח מובייל בחברת SciPLAY (סייפליי) ● טווח שכר: 30-35 אלף שקל

דודו מזרחי מנכל בזק/  ישראל שם טוב

בזק חזרה לרווח ברבעון השלישי; ההפסד מתחילת השנה - 1.1 מיליארד שקל

גם הרווח הרבעוני, בהיקף של 191 מיליון שקל, עדיין נמוך ב-18% מהתקופה המקבילה אשתקד ● הכנסותיה הרבעוניות של בזק נשחקו בכ-2%, ל-2.25 מיליארד שקל

קובי הבר, מנכ"ל ביטוח ישיר / צילום: כפיר סיון

כיוון חדש לביטוח ישיר: תמכור פוליסות חיסכון בדמי ניהול נמוכים

איי.די.איי ביטוח, שמחפשת מנועי צמיחה חדשים, תשווק פוליסות בדמי ניהול בגובה 0.55% מהצבירה, נמוך בהרבה ביחס למקובל בחסכונות קטנים ● המינימום לפתיחת פוליסה - הפקדה חד–פעמית של 5,000 שקל או הפקדה חודשית של לפחות 200 שקל

גידולי המפ לפני הקציר/ צילום:רויטרס

סין אוסרת על שימוש במריחואנה, אבל מאפשרת לתעשיית הקנאביס שלה לפרוח

חקלאים וחברות מגדילים את ההשקעות בגידול זן ההמפ, שמשמש להפקת כימיקל משולב בייצור מוצרים מגוונים

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

שלוש וחצי שנים אחרי הרכישה: המיזוג של מגה ויינות ביתן יוצא לדרך

במסגרת המהלך עליו מדווחת היום קבוצת יינות ביתן, היא תאחד תחת מערך ניהולי אחד את כל סניפי מגה ויינות ביתן, והמבנה הארגוני ישתנה

פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל / צילום: איל יצהר, גלובס

הכלכלה לא מחכה לממשלה: למה לא כדאי להתלהב מנתון הצמיחה הגבוה של הרבעון השלישי

אומדני הלמ"ס שדיווחו על צמיחה של 4.1% ברבעון השלישי של 2019 הפתיעו את השווקים, שציפו למספר נמוך הרבה יותר • אלא שמבט עומק לתוך רכיבי הצמיחה מגלה כי השמחה הייתה מוקדמת מדי, והאפשרות להורדת ריבית בשבועות הקרובים עדיין על הפרק

מחזור סוללת רכב חשמלי במפעל בגרמניה/ צילום: רויטרס

גרמניה מאשרת חוק להגנת האקלים בהשקעה של 60 מיליארד דולר

במטרה להבטיח את השגת היעדים של הסכם פריז עד 2030, העביר הפרלמנט הגרמני ביום שישי את "חוק הגנת האקלים"

ירון יצהרי/ צילום: יוסי זמיר

מדברים בעיניים: ירון יצהרי ממדטרוניק ואבנר הלפרין מארלי סנס הצטרפו לוועד המייעץ של Eyecontrol

Eyecontrol פיתחה מערכת לבישה לחולים משותקים או מונשמים שאינם מסוגלים לתקשר

שמואל סייד מנכ"ל ריט 1 / צילום: תמר מצפי, גלובס

עם רוח גבית מהריבית הנמוכה והצמיחה במשק: ריט 1 מפרסמת דוחות טובים ומעלה תחזיות

הקרן הציגה ברבעון שחלף גידול של 30% ברווח הנקי שהגיע לרמה של כ-80 מיליון שקל ● המנכ"ל שמואל סייד: "התוצאות החזקות נובעות מרכישת נכסים מניבים במהלך השנה בהיקף של כ-700 מיליון שקל יחד עם שיפור ב-NOI מנכסים זהים"

עו''ד אביטל רוזנברג / צילום: רפאל

יועצת משפטית חדשה לרפאל; האישה הרביעית בהנהלה הבכירה

עו"ד אביטל רוזנברג תחליף את עו"ד שמואל שנראי שכיהן בתפקיד במשך 13 שנה

מריו דראגי / צילום: רויטרס

עולם חדש ומופלא? איך הגענו למצב של ריביות שליליות ומי המרוויחים הגדולים

איך הגענו לעולם הזה של ריביות שליליות ומדוע, מי מרוויח מכך ומי מפסיד, ואילו אקסיומות כלכליות נשברו בעשור האחרון? ● האם העולם של ריביות נמוכות צפוי ללווות אותנו עוד הרבה שנים? ואם כן, מה עלולות להיות ההשלכות על חיינו?

ורנר היור, יו"ר בנק ההשקעות האירופי / צילום: FRANCOIS LENOIR, רויטרס

בנק ההשקעות האירופי מסיט הלוואות מדלקים מאובנים

בנק ההשקעות האירופי משנה את מדיניות ההלוואות שלו, ובכך מצטרף לטרנספורמציה האנרגטית בעידן משבר האקלים ובהלימה ליעדי הסכם פריז

הבורסה בהונג-קונג / צילום: שאטרסטוק

שוקי אירופה דורכים במקום ציפייה לחדשות נוספות מחזית הסחר

בסין דווח בסוף השבוע על שיחה חיובית בין סגן הנשיא הסיני ובין שר האוצר האמריקאי בנוגע להסכם סחר "שלב 1" ● ביום שישי חצה הדאו ג'ונס לראשונה רף של 28,000 נקודות, לאחר שהיועץ הכלכלי לבית הלבן אמר כי שתי המעצמות "מתקרבות" לעסקה

משרדי טריגו 2019 / צילום: תלם ירדן בר

הטכנולוגיות הישראליות שמנסות להציל את שולי הרווח של הקמעונאיות

מרובוטים וחנויות ללא קופאים ועד היכרות טובה יותר עם הלקוח: דוח חדש של חברת הייעוץ דלויט סוקר את תחום הריטייל-טק הישראלי - 450 חברות שגייסו מיליארד וחצי דולר בארבע השנים האחרונות ● אז מה עומד מאחורי הגאות בתחום? ממש לא רק הניסיון להתחרות באמזון

שי ניצן/ צילום: איל יצהר

13 מיילים בשנתיים, בלי בקשות גיבוי: מה נכלל ביתר המיילים ששלח שי ניצן לשופטים ולעורכי דין פרטיים?

תפוצת "פורום יוצאי הפרקליטות" של פרקליט המדינה שי ניצן, שעוררה סערה לאחר שנחשף כי ביקש משופטים ומעורכי דין פרטיים להגן על המערכת, לא כללה בקשות דומות ● מה בכל זאת נכלל ב-13 המיילים שהגיעו לידי "גלובס"?

בנין הבורסה / צילום: איל יצהר

תל אביב מחפשת כיוון; המדדים מדשדשים סביב רמות הפתיחה

מניית בזק נחלשת לאחר שחברת התקשורת דיווחה על ירידה של כ-18% ברווחי הרבעון השלישי ● עליות חדות בסלקום ובפרטנר; מדד התקשורת מטפס 1.2% ● מיטב דש יורדת אחרי הודעה על פיטורים צפויים ● מניות הקנאביס ממשיכות לרכז עניין

עו"ד ארז רוזנבוך / צילום:שלומי יוסף

בונה על מוסדיים: מגוריט גייסה כ-410 מיליון שקל בדיסקאונט של 12% על מחיר השוק

בקרן הריט מתכננים להשתמש בכסף שגויס לרכישת דירות ברחבי הארץ ● מאז החלה להיסחר בבורסה לפני כשלוש שנים, איבדה המניה 16% ● סך הגיוסים שלה במניות ובאג"ח בבורסה מסתכם מאז, וביחד עם הגיוס הנוכחי, ביותר ממיליארד שקל

משלחת תלמידים לאושוויץ/ צילום: רויטרס

המכרז שחושף: משרד החינוך משאיר דלת פתוחה לנאשמים ב"קרטל המסעות לפולין"

כ-40 אלף בני נוער ייצאו ב-2020 לסיור במחנות בפולין • אף שנגד החברות הפועלות בתחום עומדים כתבי אישום בגין "מסחרה" ותיאום מחירים - המכרז מעמיד תנאי סף שמאפשרים בעיקר להן להתמודד • משרד החינוך: מעמידים לעצמנו זכות לפסול מתמודדים

נשיא המדינה ראובן רובי ריבלין בקלפי / צילום: דוברות בית הנשיא

הנשיא ריבלין גוער בנתניהו וגנץ על שלא השכילו עדיין להקים ממשלת אחדות

בסיור בדרום לאחר ירי הרקטות בשבוע שעבר אמר ריבלין: "הרף לכם! אין צורך בבחירות נוספות, התכבדו ושובו. אני קורא גם לליכוד וגם לכחול לבן להתעשת ולהבין שהעם לא רוצה בחירות נוספות. די לו בבחירות האלו"