כ-700 עררים מגיעים בכל שנה לוועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז בתל אביב, כנגד החלטות שקיבלו הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה ברחבי המחוז. בעוד שאת ההחלטות בוועדות המקומיות מקבלים פוליטיקאים, את הדיונים וההחלטות בעררים מקבלת ועדת הערר בראשותו של עו"ד מיכה גדרון, שבה יושבים גם שני נציגי ציבור: נציג איגוד המהנדסים והאדריכלים ונציג לשכת התכנון המחוזית.
בעוד חודשים אחדים יסיים גדרון את כהונתו לאחר שבע שנים כיו"ר הוועדה, ובראיון ל"גלובס" הוא מספר על האג'נדות התכנוניות שהובילו את הוועדה בקבלת ההחלטות, ואת התקוות הגדולות ברפורמת הפרגולות שהוביל שר הפנים גדעון סער.
מקסימום 60 יום
"ועדות הערר הוקמו על מנת לאפשר ערעורים מהירים ויעילים על החלטות של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה", מספר גדרון. "בין אלו שמגישים אלינו ערעורים יש גם יזמים וקבלנים שמערערים על החלטות של ועדות מקומיות ביחס להיתרי בנייה, וגם תושבים שמתנגדים להליכים תכנוניים. מדובר בקשת רחבה של נושאים תכנוניים - בקשה לסגירת מרפסת ועד אישור היתרי בנייה למאות יחידות דיור".
לדברי גדרון, מהיום שמוגש ערר ועד ליום שמתקיים דיון יחלפו לא יותר מ-60 יום. "ב-85% מהתיקים יוצאת החלטה כבר באותו יום שמתקיים הדיון", אומר גדרון. "במקרים מורכבים, ובעיקר בכאלה שנוגעים להשפעה של תוכנית על הסביבה, אנחנו גם יוצאים לסיור בשטח. למדנו למשל, שצילומים שמצורפים לערר או לתוכנית לא מלמדים דבר. מבנה מסוים יצולם על ידי המצדד בתוכנית כמבנה סטנדרטי לכל דבר, ואילו המתנגד לתוכנית יצלם את אותו מבנה בדיוק כמפלצת שחורגת מסביבתה. לכן בהרבה מקרים אנחנו מעדיפים שלושתנו לעלות על מונית ולהגיע למקום לראות את המציאות בעין שלנו ולא בעין אינטרסנטית. ללא ספק כשאנחנו יוצאים לשטח, ההחלטה תהיה טובה יותר".
- יש משקל לגוף שמגיש את הערר?
"לא. לעתים אזרח כותב ערר בכתב יד, וכשהוא לא מיוצג משפטית אנחנו הופכים להיות מעין עורכי הדין שלו, במיוחד במקרים שבהם הוא מצליח להוכיח שמוסדות מסוימים גרמו לו עוול", אומר גדרון.
"בוויכוחים על שימושים חורגים למשל, הרבה פעמים מגיעים אלינו מפעילים של עסק בשימוש חורג, שכבר יש החלטה של הוועדה המקומית להפסיק את השימוש, אך הם מבקשים אישור לפעול עוד שנה או שנתיים ואנחנו כן מקבלים את הערעור, כי מבחינתנו פרנסה של אנשים זה דבר חשוב, ולכן אנחנו מותחים את החבל ככל שניתן. אם אחרי החלטה להפסיק שימוש חורג ייקח עוד שנתיים עד לאישור תוכנית חדשה, אין סיבה לא לאפשר את המשך העיסוק עד שבאמת יהווה הפרעה ממשית למימוש התוכנית החדשה".
"יש אג'נדות תכנוניות"
גדרון ישתתף השבוע (ג') בכנס השנתי השלישי לתכנון ובנייה שעורך משרד עו"ד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' ומרכז הלכה ומעשה.
- בנושאים תכנוניים מסוימים, כמו התחדשות עירונית, הובלתם עמדה תכנונית ברורה ומעודדת מאוד.
"נכון. הרבה פעמים אנחנו דנים בנושאים עקרוניים שקובעים סדרי מדיניות, וניתן להצביע על אג'נדות תכנוניות שהובלנו, וגם הוועדות המקומיות מיישרות עימנו קו, כלומר אנחנו מצליחים להנחיל אג'נדות תכנוניות שגם הרשויות המקומיות וגם היזמים מפנימים.
"הנושא הראשון הבולט ביותר בהקשר זה הוא הוספת ממ"דים לבניינים. בשורה ארוכה של החלטות מצאנו שקיימת חשיבות עליונה לאפשר תוספת ממ"דים, גם כשהדבר דורש חריגה מקווי בניין. הרי ברור לכל, שבמצב של מלחמה, גם מרכז הארץ יהיה חשוף להתקפות טילים, ולכן אנחנו מורים לוועדות המקומיות לאשר תוספת ממ"דים. בתל אביב למשל היה מסמך מדיניות רשמי של עיריית תל אביב שקבע כי לא יאושרו ממ"דים בחריגה של יותר משני מטרים מקו בניין קדמי, ושלושה מטרים מקו בניין אחורי, ואנחנו ביטלנו את ההחלטה הגורפת הזאת, והורנו לוועדה המקומית לדון בכל מקרה לגופו.
"לוועדה מקומית שלא מאפשרת בניית ממ"ד צריכה לרעוד היד כשהיא כותבת את הסירוב לבקשה. מבחינתנו חייב להיות נימוק מהותי ומשכנע לסירוב כזה, שנוגע ישירות לחיי אדם".
"חשיבות גדולה לתמ"א 38"
הנושא השני עליו מדבר גדרון, שגם לגביו קבעה וועדת הערר בראשותו עמדה ברורה, הוא תמ"א 38, התוכנית שמעניקה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה.
גדרון: "במקומות שבהם מחירי הקרקע גבוהים מאוד, עלות הקרקע ליזם היא בעצם חיזוק הבניין והשדרוג שלו, ועדיין ישנה כדאיות כלכלית לפרויקטים האלה מבחינת היזמים. אנחנו רואים חשיבות גדולה לקדם תמ"א 38, תוך התחשבות בנושא התשתיות הקיימות".
אחת הסוגיות הדרמטיות שבהן הכריעה ועדת הערר בראשותו התייחסה לעררים שהוגשו כנגד תוכניות תמ"א 38 ברמת גן והקפיאו את המשך קידומן. הוועדה בראשות גדרון החליטה לדחות את העררים, לטובת קידום התוכניות בעיר.
- לדעתך הציבור מפנים את המדיניות שאתם מובילים בהחלטות הוועדה?
"במקרים מסוימים כן. אחד הנושאים שהפכו מאוד אקוטיים הוא גני ילדים שפועלים במסגרת שימושים חורגים", אומר גדרון. "כל השירותים לילדים בני 0-3 נמצאים בידי המגזר הפרטי, ואנשים מפעילים גני ילדים מהבית שלהם, לא ממבנים ציבוריים. לכן בשורה ארוכה של החלטות בלית ברירה אישרנו גני ילדים באזורי מגורים, למרות שיש בקיומם מטרד מסוים לתושבים.
"מצד שני, אנחנו גם קובעים שצריך להגביל בזמן את התקופה שבה פועל גן ילדים בבניין מסוים, ואחרי תקופה מסוימת, הגן צריך לעבור לבניין אחר כדי שחלוקת הנטל הציבורי תהיה הוגנת. לאור שורה ארוכה של החלטות בנושא הזה, היום מוגשים פחות ופחות עררים בנוגע לגני ילדים. אני מניח שעורכי דין שמכירים את ההחלטות כבר אומרים לתושבים שפונים אליהם בנושא הזה שחבל על הכסף שלהם, כי יש הפנמה של סדרי העדיפויות בשיקול הדעת של וועדת הערר.
"מנגד, כשמדובר במגדלים למשל, זה כבר עניין אחר - והעררים בנושא הזה לא פחתו. כשמגדל עומד לצוץ מול בית פרטי של אדם, הוא יגיש התנגדות לתוכנית. בדרך כלל הסביבה הקרובה חוששת בעיקר מעומסי תנועה וחנייה שייווצרו כתוצאה מריבוי יחידות דיור".
"מבחן המגרש הריק"
אחת השאלות הבלתי נמנעות שעולות כתוצאה מהחלטות שלכם מתייחסת להכשרת עבירות בנייה, ולניתוק המוחלט שעושה ועדת הערר בין השיקולים התכנוניים לשיקולים המשפטיים.
"יש לנו עניין למצות זכויות בנייה שחלות על מגרשים, כי צריך תמיד לזכור שבניינים נשארים במקום ואנשים לא. אין היגיון להעניש מישהו שבנה ללא היתר בנייה, משהו שמותר על פי התב"ע. מבחינה משפטית, שהוועדה המקומית תגיש נגדו כתב אישום ותמצה עמו את הדין. אך מבחינה תכנונית, גם בתי המשפט דורשים מאיתנו להפעיל שיקול דעת לפי 'מבחן המגרש הריק', כלומר, לשאול עצמנו האם היינו מאשרים את הבנייה אילו לא הייתה מתבצעת בנייה לא חוקית. אנחנו לא צריכים להיות מושפעים מעצם הבנייה שבוצעה במקום".
"היתרי הבנייה יוצאים מידי הפוליטיקאים - וזאת מהפכה"
בשנה החולפת אישרה הכנסת את "רפורמת הפרגולות" שיזם שר הפנים גדעון סער. עד כה אושרו שני פרקים ברפורמה: פרק התכנון, שעיקרו העברת סמכויות לוועדות המקומיות, ופרק הרישוי, שעיקרו קיצור וייעול של הליכי הרישוי לקבלת היתרי בנייה.
"בכל פעם שרוצים לשנות מצב קיים צריך לאשר תוכנית", מסביר גדרון. "עד היום הסמכויות של הוועדות המקומיות היו מינוריות - הן לא יכלו להוסיף שטחי בנייה או לשנות ייעודי קרקע. הרפורמה מעבירה סמכויות לוועדות המקומיות, על בסיס היכולת המקצועית שלהן. ועדות רגילות יקבלו אפשרות להוסיף זכויות בנייה בצורה מינורית. ועדות עצמאיות מיוחדות שהן מקצועיות מאוד, יקבלו יותר סמכויות, ומנגד מוועדות מקומיות כושלות יופקעו סמכויות וילווה אותן מקצועית מהנדס מלווה. משרד הפנים יבדוק מעת לעת את היכולת המקצועית של הוועדות המקומיות ויחליט אם לתת להן סמכויות או לקחת מהן.
"למעשה, משרד הפנים יחזק את הבקרה והמעורבות שלו, בכך שיצרף לוועדות המקומיות שני נציגים ממשרד הפנים בשכר שיהיו משקיפים ויהיו להם סמכויות לערור לוועדת הערר. מדובר בשיטת המקל והגזר במיטבו".
- מה בנוגע לטענה שחיזוק הוועדות המקומיות יביא דווקא להגברת השחיתות? רק בסוף השבוע נחתם הסדר הטיעון מול ראש העיר לשעבר של בת ים, שלומי לחיאני.
"הוועדות המקומיות מצטיירות בציבור כבעייתיות. בכל דיון שלישי אומרים לי שמדובר ב'הולילנד' חדש, אבל במציאות זה לא נכון. רוב הוועדות המקומיות הן מקצועיות ואין בהן בעיה של טוהר מידות. כן קיימת בעיה של מאכערים, והיא תוצאה של הימשכות הליכי תכנון".
לדברי גדרון, הפוטנציאל בחיסול תופעת המאכערים טמון דווקא בפרק הרישוי ברפורמת הפרגולות, שלפיו נושאים מסוימים יהיו פטורים לחלוטין מהצורך להנפיק היתרי בנייה, למשל הקמת מחסן שגודלו עד 6 מ"ר, הקמת פרגולה שגודלה עד 50 מ"ר, והקמת גגונים או גדרות. "חשוב להדגיש שלמרות שלא יידרש היתר בנייה לבנייה מהסוג הזה, היא תהיה מחויבת להיבנות על פי התב"ע", מזכיר גדרון.
"בנושאים כמו בנייה על גגות, סגירת מרפסות והתקנת מעלית יהיה מסלול מקוצר של הנפקת היתר עד 45 יום ממועד קליטת הבקשה במערכת. ובבקשות להיתרים מורכבים - עד 60 יום. מדובר במהפך בתחום הרישוי. עד היום לוקח המון זמן להוציא רישוי לפרגולה ועל אחת כמה וכמה לבניין שלם. כל ההגשות כעת יהיו מקוונות וכל תחום היתרי הבנייה (למעט בקשות להקלות ולשימושים חורגים) עובר לוועדות רישוי. כלומר, לדיון בהיתר בנייה לא יהיה צורך בכל חברי הוועדה המקומית, אלא בהרכב ועדת רישוי שכולל את יו"ר הוועדה המקומית ומהנדס העיר. המשמעות היא שתהליך הוצאת היתרי בנייה יוצא מידי הפוליטיקאים - וזאת מהפכה.
"גם הליכי הבקרה יופרטו ויועברו לאנשי מקצוע בשכר, ומדובר בהתייעלות משמעותית מאוד. התקווה היא שאם הליכי הרישוי יתבצעו בלוחות זמנים קצרים, תופעות המאעכרים פשוט תיעלם".
"להיזהר מהקרקע החקלאית"
הפרק הבא ברפורמה הוא הפרק הכלכלי, שדן בין היתר בנושאים כמו הגשת תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין תוכניות פוגעות. לדברי גדרון, שעמד בראש החלטות דרמטיות הקובעות כי לא ניתן לקבל פיצויים בגין פוטנציאל שהיה קיים בקרקעות חקלאיות שייעודן השתנה, "ההצעה אכן מצמצמת את האפשרות להגיש תביעות פיצויים, ולחלוטין מבטלת את הפגיעה בפוטנציאל התכנוני ומצמצמת את האפשרות לתבוע פיצויים בגין נכס גובל, אך עוד לא נאמרה המילה האחרונה בעניין. הנושא עוד בדיונים".
- מה דעתך על הפרסומים המסיביים של חברות המשווקות קרקעות חקלאיות כדרך להגיע לדירה?
"כל מי שקונה קרקע חקלאית צריך להיזהר ולבצע בעצמו בדיקות בנוגע לסיכוי לשינוי התוכניות, ולא לסמוך רק על מה שאומרים לו. השמאי הממשלתי הראשי יפרסם תקן וימליץ על בדיקות נדרשות בעת מכירת קרקע חקלאית, וטוב שכך".