לאחר צפייה מרובה של הציבור הרחב בכלל וענף הנדל"ן בפרט, ואי בהירות לגבי הקריטריונים והסעיפים השונים שמרכיבים את הטבת מע"מ בשיעור אפס, פרסם הערב משרד האוצר את תזכיר החוק. תזכיר החוק יועבר כעת לעיון משרדי הממשלה והערות הציבור למשך תקופה של 21 יום ולאחריה יגיע לוועדת הכספים.
הצעת חוק מס ערך מוסף (הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת) כוללת גם כעת את המספר שעורר סערה בימים האחרונים - 600 אלף שקל, תג המחיר לדירה לגביה תינתן ההטבה למי שלא שירת בצה"ל או בשירות לאומי או אזרחי. למי שכן שירת, ההטבה תחול על דירות בשווי של עד 1.6 מיליון שקל.
באותו הזמן, תזכיר החוק כולל שלושה שינויים משמעותיים שנערכו בימים האחרונים בהצעה המקורית, ביניהם גם ריכוך בהגדרת הזכאים להטבה המלאה.
מדובר בשינוי משמעותי שהוכנס בהגדרות היבשות של מי מוגדר זכאי להטבה. בניגוד להגדרה הראשונית שקבעה כי זכאי הוא רק מי ששירת שירות צבאי או שירות לאומי אזרחי במשך 18 חודשים לפחות (12 חודשים לנשים), בתזכיר החוק נוספה הקלה שקובעת כי: "הוכח להנחת דעתו של הגורם המוסמך, כי בקשתו לשרת שירות צבאי נדחתה, ואף בקשתו לשרת שירות לאומי-אזרחי נדחתה, או שבקשתו לשרת שירות לאומי-אזרחי נדחתה". כלומר, אדם שנדחה או קיבל פטור משירות צבאי וביקש לשרת שירות לאומי אזרחי ונענה בשלילה, יהיה זכאי גם הוא להטבה המלאה ברכישת דירת עד תג המחיר של 1.6 מיליון שקל.
שני השינויים הנוספים מתייחסים להגדרה המדוייקת של הנכס לגביו תינתן ההטבה, ולמועד הקובע לגבי מי שאין בבעלותו דירה. השינוי הראשון קובע כי ההטבה תחול רק בדירה חדשה בבנייה רוויה. שינוי חשוב נוסף קובע כי ההגדרה של מחוסר דירה נקבעה על מי שלא הייתה בבעלותו דירה מאז שנת 1995 וזאת בניגוד לקריטריונים המקוריים שקיימים היום שקובעים כי התאריך הקובע היה בשנות ה-70 של המאה הקודמת.
רק דירות בין 60 מ"ר ל-140 מ"ר
הצעת החוק קובעת גם קריטריון המתייחס לגודל הדירה לגביה תינתן ההטבה. מדובר רק בדירות ששטחן נע בין 60 מ"ר ל-140 מ"ר. בנוסף, על הדירה יהיה לעמוד בסטנדרט בנייה קבוע אותו יקבע שר האוצר יחד עם שר השיכון.
עוד על פי הצעת החוק, כל מי שביטל עסקה לרכישת דירה מיום אישור החקיקה בקבינט הדיור (23.3.2014) לא יהיה זכאי לקבלת ההטבה וכך גם כל מי שלאחר כניסת החוק לתוקף מימש אופציה שניתנה לו לפני כניסת החוק. כלומר, כל מי שהתפתה למבצעים לרכישת דירה בהבטחה שכאשר תיכנס ההטבה הוא יהיה זכאי לה, ימצא עצמו כעת עומד בפני מצב בו הוא לא יוכל ליהנות מהטבה זו.
כדי לקבל את ההטבה, יהיה לפנות למשרד השיכון ולהוציא תעודת זכאות. במשרד השיכון יבדקו שהפונה עומד בקריטריונים ויתחייבו להעניק את תעודת הזכאות לזכאים תוך 30 יום מהגשת הבקשה. תעודת הזכאות תהיה תקפה רק במשך 180 יום מרגע הנפקתה. ההטבה של אפס אחוז מע"מ תהיה בתוקף רק אם הרוכש לא ימכור את דירתו במשך חמש שנים מיום הרכישה. לאחר שתמו חמש השנים, יהיה חייב בעל הדירה בדיווח מיוחד לרשויות המס על המכירה.
הצעת החוק גם מנסה למנוע ניסיונות לעקיפת ההטבה ובשל כך נקבע כי: "רוכש שמתקיימים בינו לבין המוכר יחסים מיוחדים, קרי, יש בינהם יחסי עובד מעביד או יחסי קרבה משפחתית או יחסי שליטה בין במישרין ובין בעקיפין וכן אם אחד מהצדדים לעסקה הוא נושא משרה באחר, לא יוכל לקבל את ההטבה המוצעת בחוק זה". עוד נקבע בהקשר זה כי: "חל איסור על המוכר להתנות את מכירת הדירה לרוכש בתנאי שאינו קשור למחיר העסקה ומועדי התשלום".
עוד נקבע כי מי שינסה להערים על הרשויות וירכוש דירה מוטבת באמצעות מסמך זכאות מזוייף יהיה חייב בתשלום כפל מס וכך גם קבלן או משווק דירות שמכר דירה שאינה מוטבת והציג אותה כזכאית להטבה. הצעת החוק גם מוסיפה כי ייקבעו: "הוראות עונשין כלפי מי שפעל בניגוד להוראות חוק זה על מנת להתחמק מתשלום מס".
במשרד האוצר מעריכים כי השפעת החוק האמור על תקציב המדינה יעמוד על אובדן הכנסות ממיסים בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל. יש לציין שאם במהלך הדיונים בחוק ישתנה סכום ההטבה למי שלא עומד בקריטריונים של השירות הצבאי או הלאומי-אזרחי, וייקבע על סכום הגבוהה מ-600 אלף שקל, יעלה גם היקף אובדן ההכנסות בהתאם.
עוד חידוד שנעשה בתזכיר החוק מאפשר גם למי ששכר דירה בשכירות מוגנת או למי שמחזיק בפחות משליש מדירה ואין בבעלותו דירה נוספת, להיות זכאי להטבה.
תוך 21 יום מיום פרסום החוק תפורסם באתר האינטרנט של משרד השיכון רשימה של גושים בהם תבוצע בדיקה יזומה לצורך קביעת ערך מ"ר דירתי. את חישוב הערך מ"ר הדירתי יבצע השמאי הממשלתי לממשלה, טל אלדרוטי, והרשימה המפורטת של סקירתו תפורסם תוך 60 יום מיום פרסום החוק. תזכיר החוק מפרט בדיוק כיצד ייערך החישוב על ידי השמאי הממשלתי, שייחשב מחיר ממוצע למ"ר באזורים נפרדים בארץ, ומדגיש כי הוא יחול על דירות חדשות יחסית (בנות עד 7 שנים) בטווח מחיר של בין 500 אלף שקל ל-3.5 מיליון שקל.