החלטת הוועדה המחוזית תל אביב בנוגע לתוכניות רובעים 3 ו-4, החולשות על רוב מרכז העיר תל אביב-יפו, שחררת אנחת רווחה בקרב יזמים ובעלי דירות, שקיוו כי ההחלטה תגדיל את הוודאות התכנונית באזורים אלו. אך כיוון שעברה כל כך הרבה גלגולים להתנגדויות, קשה כבר להבין מה משמעותה בסופו של דבר.
"ההחלטה שפורסמה החודש היא כבר השכבה החמישית של גלגולי התכניות ומכאן הבלבול הרב ששורר בשוק", אומר אילי בר, ראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, שכתב עם שותפו, אדריכל דודו רשף, את אחת ההתנגדויות המפורטות ביותר לתוכניות. בר הוא גם מנכ"ל משותף של חברת אקו סיטי, שמוציאה לפועל מיזמי תמ"א 38 במרכז תל אביב.
"השכבה הראשונה היא התוכניות המופקדות, עליהן נוספה התנגדות מהנדס העיר שרבים התייחסו אליה בטעות כאל שינוי ודאי שיוכנס בתוכנית. לאחר שמיעת ההתנגדויות נוספה שכבה שלישית של החלטת הוועדה המקומית לקבלת שינויים בתוכנית, וכל זה הוגש לחוקרת מטעם הוועדה המחוזית. החוקרת, אדריכלית שרי קלאוס, נדרשה לעבד כמויות עצומות של התנגדויות מצד יזמים, בעלי מגרשים, נציגי אונסק"ו והמועצה לשימור אתרים, והמלצותיה הן השכבה הרביעית, ולבסוף, גם הוועדה המחוזית הכניסה שינויים בהמלצות החוקרת".
בר מביא כדוגמה את גלגוליו של בניין בן 4 קומות ברחוב פנקס: "לפי התוכנית הוא זכאי לתוספת שתי קומות וקומה חלקית בהיקף 230 אחוזי בנייה משטח הגג, כיוון שהוא נמצא על ציר ראשי. התנגדות מהנדס העיר ביטלה את התוספת המשמעותית והוסיפה לו רק קומה אחת וקומת גג חלקית כמו שאר הבניינים ברובע 4. מתנגדים דרשו להגדיל את הזכויות בצירים הראשיים והחוקרת המליצה לבנות תוספת של 4 קומות מלאות וקומת גג חלקית. כלומר, הבניין הזה קיבל 2 וחצי קומות, איבד קומה ולבסוף קיבל עוד 3. יש עוד דוגמאות כאלה, ולכן רבים מבולבלים".
כדי להבהיר את ההחלטה חילקנו עבורכם את תוכנית הרבעים לחמישה חלקים, זאת בעזרתו של בר שכתב פרק בנושא בספר "מורה דרך בעסקאות תמ"א 38", שחיבר עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עמית פולק מטלון. גזרו ושמרו.
רובע 4 - מחוץ ל"עיר הלבנה"
רוב רובע 4 נמצא מחוץ לאזור שהוכרז כ"עיר הלבנה", למעט האזור שתחום בין הרחובות דובנוב לאבן גבירול. תוספת על קיים: בבניינים בגובה עד שש קומות תותר תוספת קומה מלאה ועוד קומת גג חלקית (בהיקף 65% משטח קומה מלאה). ההחלטה הוסיפה חידוש לפיו בניינים שגובהם עד שבע קומות זכאים לתוספת שתי קומות וקומת גג. בבניינים שקיימת בהם דירת גג, ניתן להשלים את קומת הגג לקומה מלאה ולהוסיף קומה מלאה נוספת ומעליה קומת גג חלקית. "הבעייתיות בתוספת על קיים ברובע 4 היא ההתאמה לרובע 3", אומר בר. "ברובע 4 ראוי לאפשר תוספת שתי קומות וקומת גג חלקית, אך במקום להמשיך בבידול בין שני הרובעים במסלול התוספת, יאפשרו רק תוספת קומה וקומת גג חלקית. בהריסה ובנייה יותרו בניינים בגובה 8 קומות וקומת הגג, וזה פער גדול, של שתי קומות, בין בניין שיהרסו לבניין שיקבל רק תוספת".
הריסה ובנייה: בכל המגרשים ניתן להקים בניין חדש בגובה שש קומות (כולל קומת הקרקע) ובנוסף שתי קומות גג חלקיות. עוד משהו: מגבלת תכסית הקומה במגרשים בשטח מעל 750 מ"ר זהה למצב זהה ברובע 3. כמו כן קיימות תוכניות עם הוראות ספציפיות לאזורים המתאפיינים בבינוי נמוך.
רובע 4 - רחובות נמיר, ויצמן, פנקס, ז'בוטינסקי, ארלוזורוב ושאול המלך
רחוב ויצמן נוסף כציר ראשי, וזכויות הבנייה הוגדלו מאוד. תוספת על קיים: בצירים הראשיים ניתן להוסיף עד לגובה 8 קומות (כולל קומת קרקע) וקומת גג חלקית.
הריסה ובנייה בצירים הראשיים: ברחוב שאול המלך, שבו מעט מגורים, אין שינוי, וניתן לבנות עד שבע קומות וקומת גג חלקית. בשאר הצירים הראשיים הוגדלו הזכויות עד ל-8 קומות (כולל קרקע) וקומת גג חלקית. יוצא מכך שבצירים הראשיים ברובע, ניתן יהיה במקרים רבים להכפיל את גובה הבניינים.
הצירים הראשיים
הרחובות המרכזיים בכל אחד מהרובעים קיבלו התייחסות מיוחדת בכל הדיונים סביב התוכניות. קומות נוספו, הופחתו ושוב נוספו בהיקף משמעותי. החוקרת הדגישה בהמלצותיה את החשיבות שבהדגשת הבידול בין ציר ראשי לרחוב רגיל במרקם העירוני ולכן נטתה להרחיב בהם את זכויות הבנייה באופן משמעותי ביחס לתוכניות המקוריות.
רובע 3 - מחוץ לאזור "העיר הלבנה"
הרובע מצפון לארלוזורוב מושפע מהילת העיר הלבנה, ולכן ניתנו אפשרויות בנייה מצומצמות.
תוספת על בניין קיים: בבניינים בגובה עד חמש קומות תותר תוספת קומה אחת ועוד קומת גג חלקית (בהיקף 65% משטח קומה מלאה). ההחלטה חידשה בכך שבניינים שגובהם עד 7 קומות יהיו זכאים לתוספת שתי קומות מלאות וקומת גג. במקרים שבהם קיימת דירת גג ניתן להשלים את הגג לקומה מלאה, להוסיף קומה מלאה נוספת ומעליה קומת גג חלקית.
הריסה ובנייה: אין הבדל בין מגרשים גדולים לקטנים, בכולם ניתן להקים בניין חדש בגובה שש קומות (כולל קרקע) וקומת גג חלקית. "התוכנית נותנת רק תוספת שתי קומות וקומה חלקית כתמריץ להריסה ובנייה של בניין קיים בן ארבע קומות", מחדד בר, ולדעתו "זה היקף שלא יאפשר הריסה ובנייה בצפון רובע 3".
עוד משהו: במגרשים גדולים ששטחם יותר מ-750 מ"ר קיימת מגבלה חדשה של תכסית קומה בשטח 50% משטח המגרש, שמשמעותה שהבנייה במגרשים אלה תצטמצם. הוראה זו חלה גם באיחוד מגרשים למגרש גדול, ובכך צומצם משמעותית היתרון שבאיחוד מגרשים לצורך הגדלת זכויות הבנייה.
רובע 3 - הרחובות דיזנגוף ובן יהודה
שני הצירים הראשיים של רובע 3 נמצאים בחלקם הדרומי באזור ההכרזה ובחלקם הצפוני מחוצה לו.
תוספת על בניין קיים ב"עיר הלבנה": ניתן להגיע לגובה סופי של שש קומות (כולל קומת קרקע) וקומת גג חלקית. החריג היחיד לכך הם בניינים קיימים בני שתי קומות שיוכלו להגיע לגובה של חמש קומות וקומת גג בלבד. בכך למעשה לא חל כל שינוי ביחס לתוכנית המופקדת.
תוספת על בניין מחוץ ל"עיר הלבנה": ניתן להגיע לגובה סופי של שבע קומות וקומת גג חלקית, ללא קשר לגובה הבניין הקיים.
בהריסה ובנייה באזור "העיר הלבנה": הוחלט לאפשר בצירים ראשיים אלה בנייה בגובה שש קומות וקומת גג חלקית. בכך למעשה הפחיתה הוועדה המחוזית בהחלטתה קומה אחת בהשוואה להמלצת החוקרת שביקשה לאשר שבע קומות וקומת גג חלקית. תוספת מעניינת נוספת היא הוספת הרחובות הירקון והגדה הדרומית של ארלוזורוב תחת אותן הוראות של בן יהודה ודיזנגוף (ללא תלות בגודל המגרש הקיים).
"העיר הלבנה" של אונסק"ו
האזור שזכה להכרה בינלאומית של אונסק"ו, חולש על שני שלישים של רובע 3 וחלק קטן ברובע 4. זהו אזור השימור ובתכניות הוכנסו הוראות מחמירות לבנייה באזור זה.
תוספת על בניין קיים: תותר תוספת קומה ועוד קומת גג חלקית (בהיקף 65% משטח קומה מלאה). בניינים שכיום בנויים בחמש קומות (כולל קומת הקרקע חלקית או מלאה) זכאים רק לתוספת קומת גג חלקית. אם קיימת דירה על הגג ניתן להשלים את הבנייה לקומה מלאה ומעליה קומת גג חלקית בלבד. "זה בעייתי עבור בניינים באזור שבהם קיימת דירה על הגג", אומר בר, "במקום לתמרץ בנייה במקרים כאלה, הוחלט להשאירם עם זכויות מצומצמות, וזאת דווקא באזור שבו דירות גג רבות ולכן זקוק לתמריץ".
הריסה ובנייה: ההחלטה מבדילה בין מגרשים גדולים ומגרשים קטנים. במגרש ששטחו פחות מ-500 מ"ר ניתן לבנות חמש קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע ולא בנוסף לה). במגרשים הגדולים מ-500 מ"ר (ובכל המגרשים בחלק ההכרזה שברובע 4) ניתן לבנות לגובה 6 קומות וקומת גג חלקית. בר מציע לשים לב לכך שרוב המגרשים באזור ההכרזה קטנים מחצי דונם ולמעשה חלופות התוספת וההריסה ובנייה מתיישרות לאותו גובה. ולכן הוא סבור כי "אין שום היתכנות להריסה ובנייה באזור ההכרזה".
עוד משהו: נוספו הוראות שימור. למשל, לא תותר תוספת מרפסות חדשות בחזית בניין קיים; בקומת התוספת מאבדים שטח כיוון שאסור לבנות מרפסות סגורות בהמשך לאלה שנסגרו בבניין הקיים; ניתן שיקול דעת רחב לעירייה בנושאי עיצוב המבנה והתאמתו לבינוי ברחוב.
