עד כמה גדול הפער בין ההבטחות של קבוצות רכישה למציאות? המקרה הבא מוכיח שלעתים מדובר בנתק של ממש: פרויקט מגורים, המשווק בימים אלה על-ידי קבוצת רכישה בשכונת יד אליהו בתל-אביב, מציע 82 דירות במגדל בן 21 קומות, במחיר אטרקטיבי של 1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה.
ייעודו הנוכחי של המגרש הוא "מלאכה", ו"גלובס" חושף היום כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מתנגדת לשינוי ייעודו למגורים. מה זה אומר? שהסיכוי להקים על המגרש מגדל מגורים הוא נמוך מאוד. בעיריית תל-אביב מכנים את שיווק הדירות במקום "הטעיית הציבור", לא פחות. על המבנה הקיים, אגב, ניצב שלט ענק עם הדמיה של הפרויקט ופרסומת למבצע: מכירה מוקדמת ל-30 דירות בלבד. עיריית ת"א מסרה כי הוציאה היום דרישה להסרת השלט מהבניין.
המגרש המדובר נמצא בפינת הרחובות משה דיין ודרך ההגנה בתל-אביב ומשתרע על 3.4 דונמים. כיום עומדת שם מרכזיית בזק, במבנה בן 3 קומות. חברת בזק מכרה את המבנה בשנת 2010 לחברת קרן ריאליטי תמורת 19.5 מיליון שקל, וזו החלה לקדם תוכנית בניין עיר חדשה לשינוי ייעוד המגרש ממלאכה למגורים, כך שהיא תכלול כ-80 יחידות דיור, מעונות סטודנטים בשטח של 2,500 מ"ר ושטחי מסחר בהיקף של 5,000 מ"ר.
הליך כזה לשינוי ייעוד עשוי להימשך שנים. לאחר אישור התוכנית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל-אביב, היא עוברת לבחינת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. זו יכולה לדחות אותה או להפקידה להתנגדויות הציבור. גם לאחר שמיעת ההתנגדויות, הוועדה יכולה לבצע שינויים מהותיים בתוכנית המקורית שהוגשה לה. לכן אין כיום ודאות כלל לגבי גורל המגרש. יעידו כל יזמי הנדל"ן הוותיקים, שינוי תוכנית בניין עיר בוועדה המקומית תל-אביב ולאחר מכן בוועדה המחוזית עשוי לארוך אף יותר מעשור.
פרסום מטעה
באחרונה הודיעו קרן ריאליטי וקבוצת רכישה בשם "רפאל נדל"ן", שבבעלות דוד רפאל, כי חתמו על הסכם אופציה ולפיו קבוצת הרכישה תקנה את המגרש מקרן ריאליטי תמורת 38 מיליון שקל. למארגן הקבוצה, דוד רפאל, ניתנו 8 חודשים לגיבושה ולמימוש האופציה שניתנה לו. בקרן ריאליטי ציינו שאם קבוצת הרכישה אכן תממש את רכישת המגרש ב-38 מיליון שקל, תרשום הקרן רווח של 15 מיליון שקל. השבוע, הפיצה קבוצת הרכישה הודעה לעיתונות ולפיה "פרויקט מגדלי ההשכלה יוצא לדרך במתחם המכללות הירוק במזרח תל-אביב". בלי אף מילה על ההליך התכנוני הארוך שצפוי לפרויקט.
"בימים אלה החלה המכירה של 82 הדירות בנות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר... 30 הדירות הראשונות יימכרו במחיר מיוחד החל מ-1.5 מיליון שקל", נכתב בהודעה, המבטיחה גם שהפרויקט ייבנה כמתחם סגור ויכלול מגדל מגורים בן 21 קומות, דירות מרווחות בנות 4 חדרים עם מרפסות בגודל 12 מ"ר ונוף לקו החוף במערב והרי השומרון במזרח, שני מבנים בני 4 ו-6 קומות למעונות סטודנטים, שתי קומות מסחר, חנויות, בנקים, סופרמרקט, בית מרקחת, מרפאות ובתי קפה.
כל אלה הבטחות מוקדמות מדי. בשלב שבו נמצא הפרויקט, אף גורם אינו יכול לומר בביטחון שייעוד הקרקע אכן ישונה למגורים ובטח לא כמה קומות יכלול הבניין החדש או מה יהיה שטח הדירות בו אם יאשרו כלל את בנייתו. במקרה הזה, הוועדה המחוזית מסרבת כלל לדון בשינוי ייעוד הקרקע מאחר שמדובר בתוכנית הסותרת את תוכנית המתאר המחוזית לגבי כלל האזור, ולכן מדובר כאן בהרבה יותר מאשר בשיווק בעייתי של פרויקט שנמצא בחוסר ודאות תכנונית.
בשיחה שקיים "גלובס" עם נציג המכירות של הפרויקט, ציין הנציג: "הפרויקט רק ממתין לאישור והבנייה תחל בעוד שנה וחצי". עוד הוא הוסיף שהרוכשים מתבקשים להעמיד הון עצמי מינימלי של 500 אלף שקל לרכישת דירה בפרויקט. במשרד יחסי הציבור של החברה אמרו כי עד היום שווקו 17 דירות בפרויקט.
בהודעה לעיתונות מציינת קבוצת הרכישה: "האזור שבו שוכנים מגדלי ההשכלה תל-אביב הוגדר על-ידי ועדות התכנון כמתחם המכללות החדש של מזרח העיר תל-אביב-יפו, והוא מיועד לפיתוח עירוני סביב נושא ההשכלה, שיכלול מוסדות השכלה, פתרונות דיור לסטודנטים ולסגל האקדמי, שטחי מסחר נלווים ושירותי רפואה". אך לא מצוין דבר לגבי התנגדות הוועדה המחוזית לקדם במקום שטחי מגורים. נהפוך הוא, הם מציינים בהודעה שהמגרש שעליו יוקם הפרויקט הוא הזדמנות מאחר שבשכונת יד אליהו כמעט שאין קרקע "זמינה למגורים".
מעיריית תל-אביב נמסר: "היוזמה לשינוי ייעוד הקרקע היא יוזמה פרטית של קרן ריאליטי, והוועדה המקומית תמכה בהוספת שימושי מעונות סטודנטים מסחר ומגורים נלווים. על כן המליצה הוועדה על הפקדת התוכנית, אולם הוועדה המחוזית אינה מוכנה לדון בה מאחר שהיא סותרת את תוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 5). לאור האמור, ולדידה של העירייה, שיווק מגורים במקום בשלב זה של התוכנית הוא בגדר הטעיית הציבור".
מקבוצת רפאל נדל"ן נמסר בתגובה: "לא ידוע לנו על התנגדות כלשהי מצדה של הועדה המחוזית, והדבר תמוה בעינינו משום שהתוכנית טרם הופקדה. העובדות הן כדלקמן: שיווק מגדלי ההשכלה בתל-אביב מתבצע כנהוג בקבוצות רכישה ברחבי הארץ. לאחר שעיריית תל-אביב והוועדה המקומית לתכנון ובנייה פרסמו את תוכניתן לעודד הקמת פרויקט משולב של מגורים, מסחר ומעונות סטודנטים, מציעה קבוצת רפאל לציבור לרכוש זכות בקרקע בכפוף לקבלת היתר בנייה.
"בחוזה עם הרוכשים נכתב במפורש כי התשלום הראשוני, המופקד בנאמנות במשרד עורכי הדין מהמובילים בישראל, יוחזר לרוכשים במלואו, בצירוף ריבית והצמדה, אם ההיתר לא יתקבל. אנו משוכנעים שפרויקט מגדלי ההשכלה יאושר על-ידי כל הרשויות המוסמכות לאחר שהתוכנית תופקד בוועדה המחוזית, בתמיכה ובגיבוי הוועדה המקומית".