אושיק בן עטר / צילום: איל יצהר
לאושיק בן עטר, סגן בכיר לחשכ"ל ויו"ר הוועדה הבינמשרדית למכרזי הדיור להשכרה ארוכת טווח במתווה של שר האוצר יאיר לפיד, יש סיבות לחייך, יחד עם שותפיו, רכז שיכון באגף תקציבים אריאל יוצר וראש החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שי יפתח, ונציגי של משרד השיכון והמשפטים.
בעוד תוכניות מע"מ אפס ומחיר המטרה עדיין בטרום חיתולים, בן עטר שיווק שני מכרזי דיור להשכרה, בהם 25% מהדירות מוקצות לזכאים בשכ"ד מפוקח ומוזל ב-20% ממחירי השוק האיזורי, והזוכה יפעיל את הפרויקט ל-20 שנים, בסיומן הוא רשאי למכור את הדירות.
אפריקה ישראל תשלם 75 מיליון שקל במכרז הראשון, להקמת 215 יח"ד בהרצליה, מתוכן 54 דירות לזכאים. חברת אביב תשלם 45 מיליון שקל במכרז השני, להקמת 246 יח"ד ברמת השרון, מתוכן 61 לזכאים. בעוד שבועות אחדים ייפתח עוד מכרז בחיפה, להקמת 268 דירות במבואות הדרומיים של העיר ובהן 67 יח"ד לזכאים. מאוחר יותר אמור לצאת מכרז ל-390 יח"ד במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב, ומכרז ל-1,200 יח"ד בבסיס תל השומר, כשיתפנה, חלקן לסגל ביה"ח שיבא.
- האם נכון שהגעתם להבנה, שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תפסיק לשווק מכרזי דיור להשכרה בשני המסלולים שלה, ורק אתם תעסקו בכך ותשתמשו בקרקעות שרמ"י כבר קידמה בהן תכנון?
בן עטר: "ייתכן שאגף תקציבים דיבר עם רמ"י, אני לא מכיר הבנות פורמליות כאלה. אני עובד עם רמ"י בשיתוף םעולה מצויין, בעיקר עם שי יפתח מנהל החטיבה העסקית. בסופו של דבר באמת הדיור להשכרה יתבצע דרכנו, ומי שיוביל את הפרויקטים בהמשך הוא היו"ר של החברה החדשה רענן דינור. לדעתי, עד העברת השרביט לחברה החדשה עשינו עבודה מצויינת, וההוכחה היא שיש היום מאגר של מכרזים שעברו את מבחן השוק, ותוך 40 חודשים הדירות יאוכלסו".
- אתה רואה סיכוי לעמוד ביעד שהציב לפיד, 150 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים?
"אם אני מבין את היעד הזה, מדובר בתוכנית עבודה רב שנתית להדבקת פערי ההיצע, מה שגרם לכל המערכת להציב את סוגיית היצע הדיור להשכרה בסדר עדיפות מאוד גבוה. האוצר, רמ"י ומשרד השיכון - כולם היום עושים ככל יכולתם להגדלת ההיצע, שלפיד, כיו"ר קבינט הדיור, דוחף. מספר כזה או מספר אחר זו הצהרה ולא צריך להידבק למספר".
- אתם בונים על שינוי ייעוד קרקע חקלאית בשולי הערים בותמ"ל תוך הבטחת תשלום גבוה לקיבוצים ולמושבים מעבר לתשלום המקסימלי של רמ"י, והביקורת כפולה: מבחינה אורבנית מתבקשות דירות קטנות בשכירות קרוב למרכזי הערים, ומצד הצדק החלוקתי יינתנו הטבות לא הוגנות לחקלאים.
"הליך תכנוני משלב מגוון אינטרסים ובכל נקודת זמן יש לכל אינטרס משקל משלו. לייצר יחידות דיור במרכזי הערים בכלים הקיימים - זו משימה בלתי אפשרית. גישה כזו היא בלתי אפשרית במקרה הרע, או שתיקח המון זמן במקרה הטוב. במשבר כזה של היצע וביקוש מחפשים פתרונות אחרים. זוהי תקופת חירום ובתקופות חירום משלמים יותר".
- למעשה, לרמ"י אין קרקעות במקומות המתאימים לדיור להשכרה, בתוך הערים, ומצד שני העיריות מסתייגות מבנייה להשכרה על קרקעות חומות בבעלותן, כך שהפרויקט שלכם עלול להסתיים מהר מאוד.
"מהשיחות עם העיריות ועם רמ"י ניתן לאתר פוטנציאל לשיווקי השכרה גם במרכז. זה אכן קשה אבל זה אפשרי בכמה מקומות, למשל מגרש הגדנ"ע בדרום תל אביב, יש גם דיבורים על מתחם במקום מרכזי בירושלים. אם רמ"י רוצה באמת היא יכולה לאתר קרקעות מתאימות במרכז, ותוצאות המכרזים מראות לי שאפשר להשתמש בתב"עות קצת יותר רחוקות מהמרכז.
"כל רשות והאג'נדה שלה. עיריית תל אביב עשתה זאת ראשונה, והם בוודאי מבינים את משמעות הקרקעות החומות שלהם. בעבודה סיזיפית אפשר למצוא מתחמים מתאימים שהעיריות יסכימו להפשיר לדיור להשכרה. זה יהיה התפקיד העיקרי של החברה החדשה: לאתר ולשווק פרויקטים להשכרה מול העיריות, כך שהפוטנציאל יגדל למימדים ששוק היזמים ימשיך לחבק, כמו בשני המכרזים הראשונים. השוק מצפה לשכפול של המודל. אם שרי האוצר והשיכון ירצו - הם ימצאו את העריות שישתפו פעולה ויקצו לפרויקטים קרקעות חומות".
- היו 7 מציעים בהרצליה ו-4 ברמת השרון, חברות נדל"ן מובילות, אבל למציעים הצטרפו רק שני מוסדיים בהרצליה. האם הם ממתינים לראות אם המודל עובד ויחליטו מאוחר יותר, או שהם מזהים בעיית תשואה שאינה מתאימה להם?
"כל מתחם והסיפור שלו. אי אפשר להקיש ממתחם למתחם. אין ספק שלשוק המוסדי חשוב לראות המשכיות בדיור להשכרה ואז הם יעלו על העגלה. צריך להחליט בין יזמות לבין מימון. אחת המטרות היא להביא כסף חוץ בנקאי לפרויקטים, גם אם זה יבוא בשלבי סינדיקציה מאוחרים יותר, אחרי זכיית היזם במכרז. מודל המימון מאוד מתאים למוסדיים משום שיש בו מנגנון ביטוח מפני סיכון ההקמה, ומה שמפחיד את חלקם של המוסדיים זה סיכון ההקמה, למרות שהיו כאלה שהצטרפו למכרז בהרצליה. חובת ההוכחה עלינו בממשלה. הכל הוקם - יש פלטפורמה ועכשיו צריך לבשל פרויקטים במקומות אחרים".
- יצרתם מנגנוני רשת בטחון מסובכים, שונים זה מזה בכל פרויקט, מה שבלבל את היזמים. למה זה לא פשוט יותר?
"ברשתות הבטחון יש משהו חדשני שאינו קל לבליעה. מצד שני, לפחות בהחלפת סיכון הריבית מהקצר לארוך יש מנגנונים שיכולים לטפל בסיכון, ומעבר לזה הם רואים שהממשלה רצינית בכוונותיה ולא תיתן ליזם לשאת בכל הסיכון. יתכן שבדור הבא של המכרזים תהיה הפקת לקחים לגבי רשתות הבטחון ואולי יהיה צורך ביותר סטנדרטיזציה. לא קיבענו את עצמנו לכלים שלא עברו את מבחן השוק, ואלה באמת שאלות שדור המכרזים הבא צריך לתת עליהן תשובות. זו היתה הכוונה - למידה תוך כדי תנועה".
- יו"ר השמאים אוהד דנוס אומר, שבמכרזים הראשונים הלכתם על בטוח באיזורי ביקוש מובהקים, אבל ברגע שתצאו לפריפריה של איזורי הביקוש זה לא יעבוד בשיטה הזו.
"אז מה הוא מציע? יושבים מומחים על הגדר ומסבירים מה לא בסדר. לגופה של הביקורת, כל מקום והכלי המתאים שלו. יש תמ"א 38, יש פינוי-בינוי, ובפריפריה יש פרויקטים של המשרד לפיתוח הנגב והגליל. המודל שלנו מתאים לאזור המרכז, בו מתרכזים עיקר הביקושים. אני לא מבין את הביקורת כאשר הצלחנו תוך 3 חודשים לשווק שני פרויקטים שיוקמו תוך 40 חודשים".
- אבנר לוי, קבלן עם ניסיון עשיר בבנייה להשכרה, טוען שבמכרזים הראשונים התשואה תהיה רק 4%-5%. מה הנתונים שלכם?
"גם אם הוא צודק לגבי 4%-5% תשואה, עצם העובדה שקיבלנו התעניינות כל כך גדולה מדברת בעד עצמה. לכל משתתף במכרז יש את השיקולים שלו והתחשיבים שלו, גם אלה שחשבו שצריך להיכנס לתחום רק בגלל שיקול אסטרטגי. אם קיבלנו בהרצליה 7 הצעות של החברות המובילות, סימן שהשוק מחבק את הנושא.
"כשעשינו חישובי תשואה זה היה בהנחות של מחירי קרקע והצעות יותר נמוכות מאשר הוצעו לנו בפועל במכרזים, ובהתחשב בערכי הקרקע שאותם הנחנו במקור בחישובינו, התשואה גבוהה יותר מאשר נטען, ההצעות שקיבלנו היו מכובדות מאוד ותרמו למיקסום הכנסות המדינה".
- איך בעצם תקבעו מחיר שכ"ד אינדיקטיבי לצורך הנחה לזכאים, כשבמערכת המס אין כלל דיווחים מפורטים על מחירי שכ"ד וכולם בעצם חיים מהלוחות באינטרנט ומדיווחים מוטים של מתווכים?
"מנגנון המכרז מכיל שומה של השמאי הממשלתי וממנה נגזרת הנחה של 20% לזכאים, והמנגנון יסונכרן כל 3 שנים. אני שמאי מקרקעין ואני יודע ששמאי טוב יודע להביא נתונים גם אם אין נתונים מוחלטים ורשמיים בשוק מסויים. זהו כלי סביר בנסיבות הקיימות, בהיעדר כלים טובים יותר. לדעתי, לא יהיה דיווח חובה של משכירי דירות, כי מערכת המס עובדת על מינימום חיכוך עם הנישומים, ובוודאי במקרים של דיווח שאין בו אלמנט של גביית מס, כפי שקיים אצל רוב משכירי הדירות שמקבלים עד 4,900 שקל לחודש".
- במבנה המכרזים התחרות היא על מחיר הקרקע והקבלן חושב בעיקר על היכולת למכור את הדירות בעוד 20 שנים, ויהיו כאלה שיגיעו להסכמי אופציית מכירה מתחת לשולחן עם השוכרים. מדוע המכרז איננו על הענין המרכזי, שהוא גובה שכר הדירה למ"ר?
"אנחנו לא רוצים להתערב במחירים שהשוק מכתיב אלא רוצים לייצר מוצר חדש שהשוק יתמחר אותו, וזו הדרך הטובה ביותר לתמחר מוצר חדש. הזכאים יהנו למעשה מהנחה שאת גובהה השוק יתמחר. נתנו הגנה לשוכרים מפני עלייה במחירים, שזו התערבות מסויימת שמעבר לה זו תהיה התערבות בוטה מדי. אין לנו כוונה להשיא הכנסות מהקרקע מול אלטרנטיבת המכירה. ידענו בעיניים פקוחות שההכנסות מקרקע יירדו".
- האם לא נכון יותר מכרז BOT ל-30 שנה עם הארכה לעוד 30 שנה, כשהקרקע נמסרת בזיכיון ונשארת בבעלות המדינה ובייעוד להשכרה, כאשר התחרות בין היזמים היא על הפרמטר הנכון, שהוא גובה שכר הדירה למ"ר?
"אני חושב ש-20 שנות שכירות קונצרנית זו תקופה מספקת למוצר, ואם נצליח לשכפל את המודל נצליח ליצור ענף חדש. אני לא שולל שקילה של הארכת התקופות, הכל בהתאם לקרקע הספציפית. מצד אחד אתה רוצה סטנדרטיזציה כדי למנוע את אי הוודאות ואת הצורך ללמוד מחדש לכל פרויקט, אבל מצד שני כל מתחם ראוי לתפירת חליפה מיוחדת עבורו. המודל לדעתי מאוד מאוזן, והמבחן יהיה בשכפולו".
- צירפתם לזכאים להנחה את העשירון השמיני, בוחריו של לפיד, אבל בניגוד להצהרות היפות לא שילבתם בפרויקטים אפילו אחוז קטן מהדירות לזכאי הדיור הציבורי, צעד שהיה מזכה אתכם בתמיכת האירגונים החברתיים.
"זהו דיון אחר לגמרי מאשר דיור בשכר דירה קונצרני לטווח ארוך. דיור ציבורי כלל לא קשור לדיור להשכרה. זה ענין של הקצאת משאבים. אני לא נוטה לערבב מין בשאינו מינו. לקחת מודל חדש ולהכניס אליו עוד אוכלוסיות? אולי אפשר לשקול זאת בדורות הבאים של המכרזים".
- מרוב רצון טוב וריבוי תוכניות בתקופת מצוקה, הצלחתם לבלבל את הציבור ואת היזמים, ויש שילוב מסוכן של ירידה דרסטית של 20% במכירת דירות חדשות מקבלנים יחד עם ירידה של 15% בהתחלות הבנייה. אי אפשר היה אחרת?
"הייחודיות בפעולות של לפיד היא שהוא שם את הדיור בראש סדר העדיפויות שלו, וזה מייצר כל מיני פתרונות. הפתרון לבעיית חוסר ההיצע לא יבוא מתוכנית אחת ויחידה אלא מסט של פתרונות. לגבי בעיית הירידה בעסקאות ובהתחלות הבנייה, אין ספק שהשוק מחכה לראות מה ימים יגידו. העבודה במקביל במספר צעדים היא תוצאה של דיונים ברמות הגבוהות ביותר, ויש כאן מכלול סטים שונים של פתרונות, שאינו דבר רע בהכרח. התחליפים יביאו ליצירת שוק חדש, וזה לוקח זמן".