גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סגן החשכ"ל: "זו תקופת חירום - ובתקופה כזו משלמים יותר"

אושיק בן עטר מתגאה בהצלחת המכרזים הראשונים להשכרה ארוכת-טווח במתווה לפיד, ודוחה את הביקורת על כך שהם היו באיזורי ביקוש מובהקים, ולכן אין להסיק מהם על הצלחה עתידית

אושיק בן עטר / צילום: איל יצהר
אושיק בן עטר / צילום: איל יצהר

לאושיק בן עטר, סגן בכיר לחשכ"ל ויו"ר הוועדה הבינמשרדית למכרזי הדיור להשכרה ארוכת טווח במתווה של שר האוצר יאיר לפיד, יש סיבות לחייך, יחד עם שותפיו, רכז שיכון באגף תקציבים אריאל יוצר וראש החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שי יפתח, ונציגי של משרד השיכון והמשפטים.

בעוד תוכניות מע"מ אפס ומחיר המטרה עדיין בטרום חיתולים, בן עטר שיווק שני מכרזי דיור להשכרה, בהם 25% מהדירות מוקצות לזכאים בשכ"ד מפוקח ומוזל ב-20% ממחירי השוק האיזורי, והזוכה יפעיל את הפרויקט ל-20 שנים, בסיומן הוא רשאי למכור את הדירות.

אפריקה ישראל תשלם 75 מיליון שקל במכרז הראשון, להקמת 215 יח"ד בהרצליה, מתוכן 54 דירות לזכאים. חברת אביב תשלם 45 מיליון שקל במכרז השני, להקמת 246 יח"ד ברמת השרון, מתוכן 61 לזכאים. בעוד שבועות אחדים ייפתח עוד מכרז בחיפה, להקמת 268 דירות במבואות הדרומיים של העיר ובהן 67 יח"ד לזכאים. מאוחר יותר אמור לצאת מכרז ל-390 יח"ד במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב, ומכרז ל-1,200 יח"ד בבסיס תל השומר, כשיתפנה, חלקן לסגל ביה"ח שיבא.

- האם נכון שהגעתם להבנה, שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תפסיק לשווק מכרזי דיור להשכרה בשני המסלולים שלה, ורק אתם תעסקו בכך ותשתמשו בקרקעות שרמ"י כבר קידמה בהן תכנון?

בן עטר: "ייתכן שאגף תקציבים דיבר עם רמ"י, אני לא מכיר הבנות פורמליות כאלה. אני עובד עם רמ"י בשיתוף םעולה מצויין, בעיקר עם שי יפתח מנהל החטיבה העסקית. בסופו של דבר באמת הדיור להשכרה יתבצע דרכנו, ומי שיוביל את הפרויקטים בהמשך הוא היו"ר של החברה החדשה רענן דינור. לדעתי, עד העברת השרביט לחברה החדשה עשינו עבודה מצויינת, וההוכחה היא שיש היום מאגר של מכרזים שעברו את מבחן השוק, ותוך 40 חודשים הדירות יאוכלסו".

- אתה רואה סיכוי לעמוד ביעד שהציב לפיד, 150 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים?

"אם אני מבין את היעד הזה, מדובר בתוכנית עבודה רב שנתית להדבקת פערי ההיצע, מה שגרם לכל המערכת להציב את סוגיית היצע הדיור להשכרה בסדר עדיפות מאוד גבוה. האוצר, רמ"י ומשרד השיכון - כולם היום עושים ככל יכולתם להגדלת ההיצע, שלפיד, כיו"ר קבינט הדיור, דוחף. מספר כזה או מספר אחר זו הצהרה ולא צריך להידבק למספר".

- אתם בונים על שינוי ייעוד קרקע חקלאית בשולי הערים בותמ"ל תוך הבטחת תשלום גבוה לקיבוצים ולמושבים מעבר לתשלום המקסימלי של רמ"י, והביקורת כפולה: מבחינה אורבנית מתבקשות דירות קטנות בשכירות קרוב למרכזי הערים, ומצד הצדק החלוקתי יינתנו הטבות לא הוגנות לחקלאים.

"הליך תכנוני משלב מגוון אינטרסים ובכל נקודת זמן יש לכל אינטרס משקל משלו. לייצר יחידות דיור במרכזי הערים בכלים הקיימים - זו משימה בלתי אפשרית. גישה כזו היא בלתי אפשרית במקרה הרע, או שתיקח המון זמן במקרה הטוב. במשבר כזה של היצע וביקוש מחפשים פתרונות אחרים. זוהי תקופת חירום ובתקופות חירום משלמים יותר".

- למעשה, לרמ"י אין קרקעות במקומות המתאימים לדיור להשכרה, בתוך הערים, ומצד שני העיריות מסתייגות מבנייה להשכרה על קרקעות חומות בבעלותן, כך שהפרויקט שלכם עלול להסתיים מהר מאוד.

"מהשיחות עם העיריות ועם רמ"י ניתן לאתר פוטנציאל לשיווקי השכרה גם במרכז. זה אכן קשה אבל זה אפשרי בכמה מקומות, למשל מגרש הגדנ"ע בדרום תל אביב, יש גם דיבורים על מתחם במקום מרכזי בירושלים. אם רמ"י רוצה באמת היא יכולה לאתר קרקעות מתאימות במרכז, ותוצאות המכרזים מראות לי שאפשר להשתמש בתב"עות קצת יותר רחוקות מהמרכז.

"כל רשות והאג'נדה שלה. עיריית תל אביב עשתה זאת ראשונה, והם בוודאי מבינים את משמעות הקרקעות החומות שלהם. בעבודה סיזיפית אפשר למצוא מתחמים מתאימים שהעיריות יסכימו להפשיר לדיור להשכרה. זה יהיה התפקיד העיקרי של החברה החדשה: לאתר ולשווק פרויקטים להשכרה מול העיריות, כך שהפוטנציאל יגדל למימדים ששוק היזמים ימשיך לחבק, כמו בשני המכרזים הראשונים. השוק מצפה לשכפול של המודל. אם שרי האוצר והשיכון ירצו - הם ימצאו את העריות שישתפו פעולה ויקצו לפרויקטים קרקעות חומות".

- היו 7 מציעים בהרצליה ו-4 ברמת השרון, חברות נדל"ן מובילות, אבל למציעים הצטרפו רק שני מוסדיים בהרצליה. האם הם ממתינים לראות אם המודל עובד ויחליטו מאוחר יותר, או שהם מזהים בעיית תשואה שאינה מתאימה להם?

"כל מתחם והסיפור שלו. אי אפשר להקיש ממתחם למתחם. אין ספק שלשוק המוסדי חשוב לראות המשכיות בדיור להשכרה ואז הם יעלו על העגלה. צריך להחליט בין יזמות לבין מימון. אחת המטרות היא להביא כסף חוץ בנקאי לפרויקטים, גם אם זה יבוא בשלבי סינדיקציה מאוחרים יותר, אחרי זכיית היזם במכרז. מודל המימון מאוד מתאים למוסדיים משום שיש בו מנגנון ביטוח מפני סיכון ההקמה, ומה שמפחיד את חלקם של המוסדיים זה סיכון ההקמה, למרות שהיו כאלה שהצטרפו למכרז בהרצליה. חובת ההוכחה עלינו בממשלה. הכל הוקם - יש פלטפורמה ועכשיו צריך לבשל פרויקטים במקומות אחרים".

- יצרתם מנגנוני רשת בטחון מסובכים, שונים זה מזה בכל פרויקט, מה שבלבל את היזמים. למה זה לא פשוט יותר?

"ברשתות הבטחון יש משהו חדשני שאינו קל לבליעה. מצד שני, לפחות בהחלפת סיכון הריבית מהקצר לארוך יש מנגנונים שיכולים לטפל בסיכון, ומעבר לזה הם רואים שהממשלה רצינית בכוונותיה ולא תיתן ליזם לשאת בכל הסיכון. יתכן שבדור הבא של המכרזים תהיה הפקת לקחים לגבי רשתות הבטחון ואולי יהיה צורך ביותר סטנדרטיזציה. לא קיבענו את עצמנו לכלים שלא עברו את מבחן השוק, ואלה באמת שאלות שדור המכרזים הבא צריך לתת עליהן תשובות. זו היתה הכוונה - למידה תוך כדי תנועה".

- יו"ר השמאים אוהד דנוס אומר, שבמכרזים הראשונים הלכתם על בטוח באיזורי ביקוש מובהקים, אבל ברגע שתצאו לפריפריה של איזורי הביקוש זה לא יעבוד בשיטה הזו.

"אז מה הוא מציע? יושבים מומחים על הגדר ומסבירים מה לא בסדר. לגופה של הביקורת, כל מקום והכלי המתאים שלו. יש תמ"א 38, יש פינוי-בינוי, ובפריפריה יש פרויקטים של המשרד לפיתוח הנגב והגליל. המודל שלנו מתאים לאזור המרכז, בו מתרכזים עיקר הביקושים. אני לא מבין את הביקורת כאשר הצלחנו תוך 3 חודשים לשווק שני פרויקטים שיוקמו תוך 40 חודשים".

- אבנר לוי, קבלן עם ניסיון עשיר בבנייה להשכרה, טוען שבמכרזים הראשונים התשואה תהיה רק 4%-5%. מה הנתונים שלכם?

"גם אם הוא צודק לגבי 4%-5% תשואה, עצם העובדה שקיבלנו התעניינות כל כך גדולה מדברת בעד עצמה. לכל משתתף במכרז יש את השיקולים שלו והתחשיבים שלו, גם אלה שחשבו שצריך להיכנס לתחום רק בגלל שיקול אסטרטגי. אם קיבלנו בהרצליה 7 הצעות של החברות המובילות, סימן שהשוק מחבק את הנושא.

"כשעשינו חישובי תשואה זה היה בהנחות של מחירי קרקע והצעות יותר נמוכות מאשר הוצעו לנו בפועל במכרזים, ובהתחשב בערכי הקרקע שאותם הנחנו במקור בחישובינו, התשואה גבוהה יותר מאשר נטען, ההצעות שקיבלנו היו מכובדות מאוד ותרמו למיקסום הכנסות המדינה".

- איך בעצם תקבעו מחיר שכ"ד אינדיקטיבי לצורך הנחה לזכאים, כשבמערכת המס אין כלל דיווחים מפורטים על מחירי שכ"ד וכולם בעצם חיים מהלוחות באינטרנט ומדיווחים מוטים של מתווכים?

"מנגנון המכרז מכיל שומה של השמאי הממשלתי וממנה נגזרת הנחה של 20% לזכאים, והמנגנון יסונכרן כל 3 שנים. אני שמאי מקרקעין ואני יודע ששמאי טוב יודע להביא נתונים גם אם אין נתונים מוחלטים ורשמיים בשוק מסויים. זהו כלי סביר בנסיבות הקיימות, בהיעדר כלים טובים יותר. לדעתי, לא יהיה דיווח חובה של משכירי דירות, כי מערכת המס עובדת על מינימום חיכוך עם הנישומים, ובוודאי במקרים של דיווח שאין בו אלמנט של גביית מס, כפי שקיים אצל רוב משכירי הדירות שמקבלים עד 4,900 שקל לחודש".

- במבנה המכרזים התחרות היא על מחיר הקרקע והקבלן חושב בעיקר על היכולת למכור את הדירות בעוד 20 שנים, ויהיו כאלה שיגיעו להסכמי אופציית מכירה מתחת לשולחן עם השוכרים. מדוע המכרז איננו על הענין המרכזי, שהוא גובה שכר הדירה למ"ר?

"אנחנו לא רוצים להתערב במחירים שהשוק מכתיב אלא רוצים לייצר מוצר חדש שהשוק יתמחר אותו, וזו הדרך הטובה ביותר לתמחר מוצר חדש. הזכאים יהנו למעשה מהנחה שאת גובהה השוק יתמחר. נתנו הגנה לשוכרים מפני עלייה במחירים, שזו התערבות מסויימת שמעבר לה זו תהיה התערבות בוטה מדי. אין לנו כוונה להשיא הכנסות מהקרקע מול אלטרנטיבת המכירה. ידענו בעיניים פקוחות שההכנסות מקרקע יירדו".

- האם לא נכון יותר מכרז BOT ל-30 שנה עם הארכה לעוד 30 שנה, כשהקרקע נמסרת בזיכיון ונשארת בבעלות המדינה ובייעוד להשכרה, כאשר התחרות בין היזמים היא על הפרמטר הנכון, שהוא גובה שכר הדירה למ"ר?

"אני חושב ש-20 שנות שכירות קונצרנית זו תקופה מספקת למוצר, ואם נצליח לשכפל את המודל נצליח ליצור ענף חדש. אני לא שולל שקילה של הארכת התקופות, הכל בהתאם לקרקע הספציפית. מצד אחד אתה רוצה סטנדרטיזציה כדי למנוע את אי הוודאות ואת הצורך ללמוד מחדש לכל פרויקט, אבל מצד שני כל מתחם ראוי לתפירת חליפה מיוחדת עבורו. המודל לדעתי מאוד מאוזן, והמבחן יהיה בשכפולו".

- צירפתם לזכאים להנחה את העשירון השמיני, בוחריו של לפיד, אבל בניגוד להצהרות היפות לא שילבתם בפרויקטים אפילו אחוז קטן מהדירות לזכאי הדיור הציבורי, צעד שהיה מזכה אתכם בתמיכת האירגונים החברתיים.

"זהו דיון אחר לגמרי מאשר דיור בשכר דירה קונצרני לטווח ארוך. דיור ציבורי כלל לא קשור לדיור להשכרה. זה ענין של הקצאת משאבים. אני לא נוטה לערבב מין בשאינו מינו. לקחת מודל חדש ולהכניס אליו עוד אוכלוסיות? אולי אפשר לשקול זאת בדורות הבאים של המכרזים".

- מרוב רצון טוב וריבוי תוכניות בתקופת מצוקה, הצלחתם לבלבל את הציבור ואת היזמים, ויש שילוב מסוכן של ירידה דרסטית של 20% במכירת דירות חדשות מקבלנים יחד עם ירידה של 15% בהתחלות הבנייה. אי אפשר היה אחרת?

"הייחודיות בפעולות של לפיד היא שהוא שם את הדיור בראש סדר העדיפויות שלו, וזה מייצר כל מיני פתרונות. הפתרון לבעיית חוסר ההיצע לא יבוא מתוכנית אחת ויחידה אלא מסט של פתרונות. לגבי בעיית הירידה בעסקאות ובהתחלות הבנייה, אין ספק שהשוק מחכה לראות מה ימים יגידו. העבודה במקביל במספר צעדים היא תוצאה של דיונים ברמות הגבוהות ביותר, ויש כאן מכלול סטים שונים של פתרונות, שאינו דבר רע בהכרח. התחליפים יביאו ליצירת שוק חדש, וזה לוקח זמן".

עוד כתבות

איוב קרא / צלם: איל יצהר

"עדיף להיות יסודיים מאשר להקצות תדרים ללא בדיקה"

לדברי בכיר במשרד התקשורת: "אנחנו רוצים להשלים את המדיניות בנושא השימוש בגלים מילימטריים אך נעשה זאת אחרי שנלמד מה קורה בעולם. שילמנו מחירים מאד כבדים כשלא נהגנו כך"

ז'אן ראבי /  : צילום: יחצ

"נטיקסיס נכנסת לישראל בעיקר בגלל פוטנציאל הצמיחה"

ז'אן ראבי, מנכ"ל נטיקסיס אינווסטמנט מנג'רס, שנכנסה לפעילות של ניהול השקעות בישראל בחודש שעבר, מספר בראיון ל"גלובס": "אנחנו רואים את ישראל כשוק אירופי לכל דבר"

שדה התעופה רמון / צילום: מן שנער אדריכלים

צפו בהיסטוריה: מטוס ראשון נוחת בשדה התעופה רמון

מטוס ראשון נוחת בשדה התעופה ע"ש אילן רמון ● שר התחבורה והמודיעין ישראל כ"ץ ורונה רמון חנכו את נמל התעופה שצפוי לשרת כ-2 מיליון נוסעים בשנה והוקם בהשקעה של 1.8 מיליארד שקל

אברהם נובוגרוצקי / צילום: שלומי יוסף

הבנקים: כונסי נכסים לאפריקה תעשיות בגין חוב של 236 מ' ש'

לאחר הפרידה מנגב קרמיקה, מתרכז כיום עיקר פעילותה של אפריקה תעשיות בתחום המתכת, שבו היא פועלת בעיקר באמצעות חברת פקר פלדה, שאותה התכוונה למכור כדי לפרוע את חובותיה לבנקים

ישי דוידי / צלם: איל יצהר

מנכ"ל פלסטופיל מבקש "לסיים את תפקידו מסיבות אישיות"

יובל ויינשטוק נכנס לתפקיד באוגוסט 2016 ● ברקע: חשיפת "גלובס" על האפשרות למכירת השליטה בחברה לקרן פימי

הדמיית מתחם רחוב ההסתדרות בגבעתיים / קרדיט: רותי הרשקוביץ ואמנון בר אור

גבעתיים: אושרה למתן תוקף תוכנית פינוי בינוי ל-2,679 דירות

אושרה למתן תוקף תכנית פינוי בינוי ברחוב ההסתדרות בגבעתיים ● אאאורה תקים כ-724 דירות חדשות במקומן של 234 דירות ישנות

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

המוסד הרב-לאומי שמתקרב למשבר קיומי בגלל טראמפ

ארגון הסחר העולמי שהיווה גם הוא יעד למתקפה של הנשיא טראמפ נמצא בסיטואציה בלתי אפשרית, שמאלצת אותו לקבל החלטות שעלולות לשתק את אכיפת כללי הסחר בעולם

אהוד ברק / צילום: תמר מצפי

הסטארט-אפ של אהוד ברק גייס 12.5 מיליון דולר

טוקה, שהוקם לפני חודשיים בלבד, נועד לסייע לסוכנויות ממשלתיות לפתח מערך של מוצרי תוכנה ואסטרטגיית סייבר ייחודיים 

 

בורסת ניו יורק / צילום:  אנדרו קלי, רויטרס

מגמה אדומה בארה"ב; אמזון מזנקת בזכות ה"פריים דיי"

טראמפ במפגש עם פוטין: "תהיה לנו מערכת יחסים יוצאת מן הכלל" ● הרווח הנקי של בנק אוף אמריקה זינק ב-33% ● נטפליקס צפויה לפרסם את דוחותיה לאחר נעילת יום המסחר

הקבינט המדיני-ביטחוני מתבוננים על תוכניות מיגון של פיקוד העורף / צילום: טל שניידר

הקבינט הבטחוני אישר: 5 מיליארד שקל למיגון הצפון

הקבינט הבטחוני אישר את התוכנית למיגון צפון המדינה בהיקף של 5 מיליארד שקל ● הפרויקט יכלול גם מוכנות לרעידות אדמה, מלבד מיגון מטילים

שלמה נחמה /צילום: איל יצהר

התקדמה שלב: אלומיי ביצעה עסקת גידור לפרויקט בספרד

ההשקעה בפרויקט הענק תעמוד על קרוב למיליארד שקל ● המנכ"ל, רני פרידריך: "קיבלנו עשרות פניות מגופים אירופאים שמעוניינים להיכנס לפרויקט"

עופר נמרודי, מנכ"ל הכשרת היישוב / צלם: ורדי כהנא יחצ

האקזיט של נמרודי קוצץ: הופחתו 18 קומות למגדל בית מעריב

בשל התנגדות רשות שדות התעופה, מגדל המשרדים, שתקים הכשרת הישוב על חורבות בית מעריב, יקוצץ ל-42 קומות

מזונות איור מירה פרידמן

השוויון בנטל המזונות: לא תקף כשמדובר בילדים מתחת לגיל 6

לפני שנה קבע העליון הלכה חדשה ומהפכנית, שהסירה את האחריות הבלעדית למזונות מכתפי האב ● לפי ההלכה, במצב של משמורת משותפת, שני ההורים חבים באופן שווה במזונות ילדיהם בגילאי 15-6, כאשר החלוקה נקבעת לפי יכולותיהם הכלכליות ● באחרונה דחה העליון בקשת רשות ערעור של אב שטען כי יש להחיל את ההלכה החדשה גם בנוגע לקטינים מתחת לגיל 6

מגדל אמות אטריום / צילום:  איל יצהר

לירות חץ ולפגוע במטרה: הדיסקאונט של אלוני חץ

איך קורה שחיבור מחירן של שלוש ההחזקות האסטרטגיות של אלוני חץ שונה כל כך ממחיר המניה שלה? התשובה פשוטה ומוכרת: דיסקאונט חברות ההחזקה ● רק שבמקרה שלה, הסיבות שגורמות בדרך כלל ל"קנס" הזה אינן רלוונטיות, ולכן המסקנה היא אחת

השטח   ברחוב מבצע דקל 4 בשכונת נווה גן בפתח תקווה / צילום: בר אל

ועדות מקומיות לא יכולות לדחות בקשה לתוספת 10% דירות

עיריית פתח תקווה סירבה לבקשה של יזם להקלה של 10% תוספת במספר הדירות בפרויקט, אולם ועדת הערר קבעה: על הוועדות המקומיות חלה החובה לאשר את ההקלה בלי להפעיל שיקול דעת ● "להחלטה תהיה השפעה לא קטנה על ענף התכנון"

טלוויזיה חכמה / צילום: Shutterstock

הטלוויזיה האינטרנטית של בזק בדרך לסמסונג ו-LG

סטינג טי וי, שירות הטלוויזיה האינטרנטית של yes, יוטמע בטלוויזיות חכמות של סמסונג ו-LG

נתניהו בשדרות / צילום: חיים צח, לע"מ

אחרי יותר ממאה ימים של שריפות: נתניהו ירד לדרום

נתניהו לא הגיע לאף אחד מן הקיבוצים היושבים ממש על הגבול

רוני בירון / צילום: עודד קרני

אקסלנס: "התמחור מחדש בסלולר ישפיע ברבעונים הקרובים"

בית ההשקעות משאיר את ההמלצות הנוכחיות למניות: "למרות הסביבה המאתגרת, בטווח הקצר אנחנו מאמינים שרמות המחיר הנוכחיות מגלמות את הגורמים השליליים, ומאפשרות פוטנציאל לתיקון בטווח הבינוני-ארוך"

איילת שקד

איילת שקד: "אחוזי מעבר בחינות לשכת עורכי הדין מטרידים"

השרה הגיבה על תוצאות בחינת ההסמכה הנמוכות שפורסמו היום ● שקד הוסיפה כי היא סבורה שמקצוע עריכת הדין נמצא בהצפה מוגזמת

נבחנים / צילום: שאטרסטוק

קושי בלתי סביר? 68% נכשלו במבחני ההסמכה של לשכת עוה"ד

התוצאות מראות כי נמשכת המגמה של הפיכת המבחנים לקשים יותר, כשבעבר אחוזי המעבר בבחינות היו גבוהים בהרבה ● רק 26% מבוגרי המכללות עברו את הבחינה, לעומת 74% מבוגרי האוניברסיטאות