"מי שקנה דירה ב-2009 לא היה כזה חכם, עדיף היה לו להשקיע במדד תל אביב 25, היה מרוויח יותר" - כך אמר הבוקר (ג') מנכ"ל בנק מזרחי טפחות אלדד פרשר בכנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג, בשיתוף משרד עוה"ד שטיינמץ הרינג גורמן בת"א. פרשר התייחס גם לבעיית הדיור בישראל, וטען כי ערבוב נושא הסיכון בשוק המשכנתאות בתוך בעיית מחירי הדיור, הוא ערבוב בעייתי ומטעה.
"הדבר הראשון שעשיתי שנכנסתי לתפקיד היה לבקר בעיר חריש", אמר פרשר, "יש דחיפה ממשלתית אמיתית להקמת עיר חדשה של 5,000 יחידות דיור יש מאין. רק מה? אף אחד לא דיבר עם הבנקים והחליטו להקים עיר חדשה, חלק גדול בקבוצות רכישה, בלי להתייחס לנושא המימון. בחריש יש שלוש קבוצות רכישה של 500 יחידות דיור לפחות כל אחת. מישהו יודע מה זה לנהל קבוצת רכישה של 500 אנשים שחושבים שהם קנו דירה במחיר של 700 אלף שקל? איזו יכולת צריכה להיות לאותו מנהל? מה יקרה לקבוצת הרכישה הזאת אם המחיר יעלה? מי שתכנן את קבוצות הרכישה בגודל הזה לא מבין במימון בכלל, וגם לא התייעץ".
פרשר המשיך ואמר: "אנחנו קרובים להיות המדינה היקרה ביותר בעולם בקניית דירה. לפני כמה שנים היינו מתחת ל-100 משכורות שנדרשות לקניית דירה והיום אין מדינה יקרה בעולם כמו ישראל, והשאלה היא כמה משלם האזרח בישראל מדי חודש עבור הדירה הזאת. מצד אחד מחירי הדירות עולים, מצד שני עלויות המימון יורדות.
"הבעיה היא בתל אביב, שבה דירה ממוצעת של 4 חדרים עולה 2.7 מיליון שקל. אבל כשמתרחקים צפונה ודרומה התוצאה היא שבצפון דירה עולה 30% פחות ממה שבתל אביב ובדרום גם, וזה הפספוס הגדול של הממשלה. היא צריכה לנסות להביא אנשים לקנות דירה בפריפריה והיא לא עושה את זה. 60 שנה הממשלות משקיעות עשרות מיליארדי שקלים בניסיון לפזר אוכלוסייה בישראל על ידי השקעה בתרבות, כדי להביא אנשים במעמד סוציו-אקונומי גבוה לפריפריה ללא הצלחה. מי שכן מצליח לייצר היום את ההזדמנות הזאת זה שוק הנדל"ן ולא הממשלה, בגלל הפערים במחירים ובגלל העובדה שאי אפשר לרכוש דירה בגוש דן.
"במקום לתפוס את ההזדמנות הזאת בשתי ידיים וליצור הטבות כמו העדפה למשכנתאות בפריפריה או השקעה מואצת בתחבורה ציבורית בפריפריה, מה עושים? משחררים קרקעות במרכז. משק בית לא יכול להחזיר יותר מ-25% מההכנסה. אז איפה תוכל לקנות דירה, בהנחה שיש לך הון עצמי? התשובה היא שגם העשירון העשירי לא יכול לקנות דירה בתל אביב. עשירון 9 - ספק אם יכול לקנות בירושלים ובגוש דן. עשירון 8 גבולי ועשירון 7 וההמשך רק בצפון ובדרום".
מנכ"ל מליסרון אבי לוי תקף בחריפות את שר האוצר לפיד בגין תוכנית מע"מ 0% ואמר: "לא יקום שר אוצר ב-40 השנים הבאות שיעז לבטל את הפטור ממע"מ על הדירות. לפיד באובססיביות שלו להעביר את החוק, זנח את העקרונות שלו. אם בתחילת הדרך אמר שרוצה להיטיב עם משרתים בצבא והפטור יהיה על דירות של עד 600 אלף שקל, ועכשיו העלה ל-950 אלף שקל, הוא עשה את זה כדי לזכות באצבעות של החרדים ושל הבית היהודי שבסופו של דבר הם יהיו הנהנים העיקריים מהחוק הזה. כי מי שיזכה בהטבה הזאת יהיו החרדים בבית שמש והמתנחלים בהתנחלויות, שם יש את רוב הדירות במחירים האלה. אותו שליש שמשרת בצבא יחד עם השליש שעובד יחד עם השליש שמשלם מסים שזה במקרה אותו שליש, הם אלה שימשיכו לשאת על גבם את החרדים ואת הפיתוח של ההתנחלויות בשטחים".
"אם הקבלנים יגלגלו לכיס שלהם את הטבת המע"מ הם יירו לעצמם ברגל"
"עם כל הכבוד למקטרגים על המע"מ, עצם זה שיש אנשים שמחכים לחודש ספטמבר כי לא יכלו לקנות דירה עד היום, ועכשיו סוף סוף יוכלו, זה מצוין", אומר נשיא לשכת יועצי המס ירון גינדי בראיון ל"גלובס". זאת, לאחר שאתמול (א') נרשמה התקדמות באישור החוק כאשר הצעת החוק המעודכנת למתן ההטבה אושרה בוועדת שרים לחקיקה. בצד הקולות המתנגדים לתוכנית יש גם גורמים התומכים ביוזמת שר האוצר וטוענים כי תסייע בייצוב מחירי הנדל"ן ואף תוביל לבסוף לירידות מחירים.
על הטענה כי רק מספר מצומצם של זכאים שיוכלו ליהנות מההטבה אומר גינדי כי "בתקציב המדינה יש כל מיני כספים שהולכים לכל מיני מגזרים. בפעם הראשונה הממשלה מביאה בשורה למגזר יצרני שעובד קשה מבוקר עד ערב ויוכל להגיע לחלום שהלך והתרחק לקנות דירה ולא להיות יותר תלוי בבעלי ההון שמהם הוא צריך לשכור דירה". על הביקורת שהוטחה בלפיד שלא כלל גם משפרי דיור בהטבה אומר גינדי כי "שר האוצר לא צריך להיות כלכלן, אלא להתוות מדיניות. אם ההטבה הייתה חלה גם על משפרי דיור, זה היה מגדיל באופן משמעותי את העלות של ההטבה".
בכנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג שנערך היום (ב'), אמר מנכ"ל מליסרון אבי לוי כי לפיד, "באובססיביות שלו" לאשר את החוק, זנח את העקרונות שהיו חשובים לו, שהראשון שבהם הוא להיטיב עם אוכלוסיית המשרתים בצבא, מאחר שהיצע הדירות בסכום של 950 אלף שקל נמצא בבית שמש ובהתנחלויות ומההטבה ייהנו למעשה החרדים והמתנחלים.
"זו מדינה דמוקרטית ובכנסת יש כוחות שונים שמושכים לכיוונים שונים", מסביר גינדי, "למרות זאת, המחויבות של שר האוצר היא לאפשר לציבור לשלם מחיר סביר וראוי על דירה, וכדי לעשות את זה הוא נדרש לצעד אמיץ. אני מניח שהיו עליו לחצים פוליטיים ונכון שיש בתוכנית פשרות, אך היא עדיין מאפשרת לאותה אוכלוסייה יצרנית ששירתה בצבא להגיע לדירה, וזאת הייתה האופציה היחידה להוזיל את מחירי הדירות ב-18%".
- איך אתה יודע שהקבלנים לא יגלגלו את ההטבה לכיס על ידי כך שיעלו את מחירון הדירות הקיים בעוד 150-200 אלף שקל לדירה?
"אני לא מאמין שהם יעשו את זה. הקבלנים חנוקים לגמרי וברגע שהתוכנית תיכנס לתוקף הם יהיו בתחרות אדירה. אם הקבלנים בכל זאת יעשו את זה, הם פשוט יירו לעצמם ברגל והם מספיק חכמים לא לעשות את זה. כי קבלן שמעלה את המחיר מקטין אוטומטית את השוק הפוטנציאלי שלו. צריך להבין שהבנקים לוחצים את הקבלנים קשה. הם כבר 4 חודשים בלי תזרים מזומנים כי כל השוק קפוא. אחרי שהתוכנית תיכנס לתוקף הם ירצו מיד לחדש תזרים מזומנים ולצאת החוצה עם מכירת הדירות. מי שיתחכם ויעלה את המחיר ב-150 אלף שקל יפסיד כי השוק משוכלל. היום את רוב הנטל על היזמים מטילים הבנקים, והקבלנים צריכים להראות סוף סוף מכירות. לא משתלם לאף קבלן להעלות מחירים בספטמבר, כאשר הקבלן לידו מוכר דירות מהר עם הטבת המע"מ".
- אתה חושב שתוכנית המע"מ מספיקה כדי להפחית את מחירי הדירות?
"בהקשר הזה הזרקור צריך להיות כעת דווקא על שר הפנים, כי אם לא נגדיל את היצע הדירות יש חשש שהמחירים לא יירדו. כל החקיקה שקשורה בתכנון ובנייה והפשרת קרקעות נמצאת בידיים של שר הפנים. משרד הפנים יכול מחר בבוקר לצאת עם תוכנית מתאר ארצית, ולקבוע שהוא מגדיל את זכויות הבנייה של כל התוכניות המאושרות בישראל ב-20%. הוא יכול גם לקבוע שתוספת הדירות האלה יהיו מיועדות לדיור להשכרה, ולכן להיות פטורות מתשלום היטל השבחה, וגם להחיל עליהן את חוק עידוד השקעות ההון, כך שההשקעה בהן תהייה אטרקטיבית לגופים מוסדיים.
"צריך להבין שיש היום בישראל המון תוכניות מאושרות שלא יוצאות לפועל כי הן לא כלכליות. בתוכנית פינוי-בינוי ברחוב החשמונאים בבת ים, שקודמה במשך שנים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, קבעה מתכננת המחוז נעמי אנג'ל שהיחס הכלכלי של הפרויקט יהיה 3.7 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה, ואף יזם לא מוכן לקחת את הסיכון. היום כשיזם שבא לבנק ומראה פרויקט פינוי-בינוי עם היתכנות לרווח של 16% - הבנק לא מוכן לשמוע על מימון של פרויקט כזה. השמאי הממשלתי הוא שצריך לקבוע מה יהיה היחס הכלכלי בפרויקט פינוי בינוי בכל עיר בישראל ולא ראש עיר שפועל כשריף בעירו, או מתכנן מחוז שמחליט על יחס זה או אחר. שר הפנים צריך להיות אמיץ ולשנות את חוקי המשחק".
