המתחם ברמת השרון / צילום: עיריית רמת השרון
מתחם תעסוקה חדש בשטח של לא פחות מ-635 אלף מ"ר - כמעט פי ארבעה משטח שלושת מגדלי עזריאלי בכניסה לתל אביב - עומד לקום ברמת השרון, צפונית למתחם סינמה סיטי ועד לגבול המוניציפלי של הרצליה. 20% מהשטח מיועדים למסחר ו-80% לתעסוקה. הקרקע, בת 790 דונם, נמצאת בחלקה בבעלות המדינה וחלקה בבעלות פרטית.
לקרקע הזו יש יתרון בולט: בניגוד לקרקעות שמחזיקים בהן בעלים רבים, במקרה זה מחזיקות בקרקע מספר בודד של קבוצות גדולות ואמידות, דבר שמגדיל את הסיכוי לממש את התוכניות בלוח זמנים מהיר. בין הגורמים הפרטיים ניתן למנות את משפחת פילץ מבעלי דיזינגוף סנטר, בנק הפועלים, נצבא, SGS, קבוצת אלייד שהקימה את מגדל צ'מפיון בבני ברק, ושמעון קדם (צ'פאי) המשכיר את בניין המשרדים לחברת טבע בפתח תקווה.
אישור התוכנית לא פסח על כל משוכות הביורוקרטיה: הוועדה המחוזית הפקידה את התוכנית להתנגדויות בתחילת 2005. בתום התהליך, שכלל איחוד וחלוקה בין הבעלים, הועברה התוכנית למתן תוקף רק בסוף 2009. מאז התעכב המימוש בשל הקושי במציאת מקורות מימון לבניית מחלף הרב מכר, שצפוי לחבר את מערב הרצליה ורמת השרון לכביש החוף ונתיבי איילון. רק בסוף 2013 נחתם הסכם בין משרד התחבורה לרשויות המקומיות למימון בניית המחלף. על פי ההסכם, 70% מעלות הפרויקט המוערכת ב-250 מיליון שקל תממן המדינה ו-30% יממנו הרצליה ורמת השרון.
במקביל, בשנה שעבר פינתה עיריית רמת השרון פולשים בדואים שניסו להשתלט על 7 דונם מהשטח.
"מעבר לחשיבות של התוכנית ברמה המטרופולינית, החשיבות הרבה שלה לרמת השרון היא העובדה שהיא מחברת את העיר לצד המערבי שלה, שהיה במשך שנים מנותק מהמרכז", אומר אילן חדד, המנהל את הפרויקט עבור עיריית רמת השרון.
תהיה תחנת רכבת, מתישהו
אלא שהיקפיו הנרחבים של הפרויקט העתידי - שיכלול רק מסחר ומשרדים - מעלה שאלות ותהיות בשוק הנדל"ן, שכבר מתמודד עם תוכניות מאושרות להקמת מאות אלפי מ"ר מסחר ובעיקר משרדים ברחבי גוש דן בשנים הקרובות.
"מדובר בחטיבת קרקע שמשלימה את הרצף הקיים של אזור המסחר והבילוי שהתחיל מתחם הסינמה סיטי", אומרת מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, גילי טסלר. "מדובר באזור התעסוקה הראשון של רמת השרון, בדומה לאזור התעסוקה הקיים של הרצליה פיתוח. תהיה לו נגישות גבוהה בגלל תחנת הרכבת העתידית שתיקרא תחנת הרב מכר, סמוך למתחם צמוד לנתיבי איילון. נכון שלב המטרופולין נמצא בתל אביב, אבל בשאלה האם חברות יבחרו להעתיק את משכנן לרמת השרון, יכריעו בסופו של דבר העלויות והנגישות".
טסלר מודה עם זאת כי ייתכן פער בלוח הזמנים בין השלמת הבניינים הראשונים להשלמת תחנת הרכבת.
"האמירה שלא צריך כל כך הרבה משרדים פשוט אינה נכונה", אומר האדריכל עמי מור ממשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שתכנן את המתחם. "כל עוד המדינה מתפתחת, יהיה ביקוש למשרדים, מה גם שהתוכנית תתממש בשלבים. גם הטענה שחברות עדיין מעדיפות להיות בת"א כבר מתפרקת: חברות הביטוח כבר יצאו מת"א, ובעידן הטכנולוגי קירבה פיזית למוקד מסוים אינה מהותית כמו בעבר. הנגישות צריכה להיות טובה, ופה אנחנו מדברים על מרכז עסקים שלא צריך להיכנס לשום עיר כדי להגיע אליו, עם רכבת כבדה, רכבת קלה וצירי תנועה ראשיים. כל חברה נורמלית תרצה לעבור לשם, גם המשרד שלנו, שממוקם היום בבני ברק".
לטענת מור, כל חברות הנדל"ן הפעילות בשוק המשרדים והמסחר מגלות עניין רב במתחם ותוצאות המכרזים במקום, שצפויה המדינה להוציא לדרך בעוד כשנה, ודאי ישקפו זאת. "האימפקט של המתחם יהיה בהיקפים שלו", הוא אומר.
לא חלב ולא בשר
מנגד, יזמים רבים ספקניים יותר. "כרגע קשה לי להאמין בלוקיישן הזה", אומר מנכ"ל ובעלי קבוצת בסר, נחשון קיויתי. "המיקום הזה הוא לא חלב ולא בשר. קצת מרוחק ממרכז תל אביב, וגם לא נמצא בהרצליה פיתוח שכבר ממותגת. מי יכול לשבת שם? רק משרדים או חברות גדולות בתחום ההיי-טק, אך לא בעלי מקצועות חופשיים שנותנים שירותים. עורך דין, למשל, לא ישכור שם משרד. אם חברה כמו גוגל או אינטל תקים שם מרכזי רציני, זה יהיה עוגן שיכול להביא לפיתוח כל הסביבה. בכל אופן, כרגע יש יותר מדי סימני שאלה לגבי המקום הזה ובאשר לשאלה למי משווקים שם שטחים".
ג'קי מוקמל, מנכ"ל ובעלי חברת מאן נכסים, סבור ששחקנים רבים ילטשו עיניים למכרזי המינהל, "כי הבעלים הפרטיים במגרשים לא ימכרו אותם". יחד עם זאת, הוא מדגיש, "חברות רבות אינן ממהרות להתחייב היום לשטחים גדולים בגלל המצב הכלכלי באירופה".
לשאלה מדוע לא תוכננה במתחם אפילו יחידת דיור אחת משיב מור כי "כל האזור מסביב מתפתח למגורים (12 אלף דירות מתוכננות במתחם חוף התכלת בהרצליה מערבית לסינמה סיטי, מגדלי מגורים מתוכננים במקום מחנה גלילות), לא בכל מקום צריך להיות מגורים".
לדבריו, התוכנית תוכננה כך, שגם מיצוי כל 635 אלף המ"ר תתבצע באופן כזה שתכסית הבניינים לא תנוצל עד הסוף. ובכל מגרש יוותרו שטחים פוטנציאליים למימוש תוכנית עתידית להגדלת זכויות הבנייה פי 2, שתגיע בסוף עד 1.4 מיליון מ"ר.
"אין סיבה לא לנצל קרקע לבנייה", אומר מור, "זה פשע לאומי לא לעשות את זה. אם בבת ים ובבני ברק נותנים 600% ו-700% אחוזי בנייה, אין סיבה לא לתת אותם גם פה".
תעש מתפנה - רמת השרון מחפשת ארנונה במקום אחר
אחד העוגנים החזקים שהעניקו אורך נשימה לעיריית רמת השרון היה ההכנסות מארנונה ששילם בכל שנה מפעל תעש שבמזרח העיר. כעת, עם התוכנית להקים עיר מגורים ענקית על חורבותיו, תאבד רמת השרון את ההכנסות מהמפעל, אך לא תצא מופסדת הודות לפרויקט הרב מכר.
על פי נתוני העירייה, היא הולכת לגרוף לקופתה בעשור הקרוב כמיליארד שקלים מהיטלי השבחה, היטלי פיתוח ואגרות בנייה. מלבד סכום זה צפויה העירייה לגרוף לקופתה כ-90 מיליון שקל בממוצע לשנה מארנונה, לאחר שכל שטחי המסחר והמשרדים יושלמו.
בנוגע ללוח הזמנים, הצפי הוא כי בתוך שנה תוציא רשות מקרקעי ישראל מכרזים ראשונים לקרקעות מתחם הרב מכר.
בעלי המגרשים, ביניהם הרשות, צריכים להגיש תוכניות מפורטות לאישור ועדה מקומית, לאחריו ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה. את הפרויקט מנהל עבור עיריית רמת השרון אילן חדד, בעל חברת אילן חדד שירותי הנדסה, והקבלן שהחל בעבודות הפיתוח הוא מצליח זאבי.