גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מי צריך 635 אלף מ"ר משרדים ומסחר ברמת השרון?

אזור תעסוקה ענק המתוכנן לקום ברמת השרון - פי 4 משטח מגדלי עזריאלי בת"א, כבר מעורר מחלוקת בשטח: האם בכלל צריך עוד משרדים, ולמה דווקא שם

המתחם ברמת השרון / צילום: עיריית רמת השרון
המתחם ברמת השרון / צילום: עיריית רמת השרון

מתחם תעסוקה חדש בשטח של לא פחות מ-635 אלף מ"ר - כמעט פי ארבעה משטח שלושת מגדלי עזריאלי בכניסה לתל אביב - עומד לקום ברמת השרון, צפונית למתחם סינמה סיטי ועד לגבול המוניציפלי של הרצליה. 20% מהשטח מיועדים למסחר ו-80% לתעסוקה. הקרקע, בת 790 דונם, נמצאת בחלקה בבעלות המדינה וחלקה בבעלות פרטית.

לקרקע הזו יש יתרון בולט: בניגוד לקרקעות שמחזיקים בהן בעלים רבים, במקרה זה מחזיקות בקרקע מספר בודד של קבוצות גדולות ואמידות, דבר שמגדיל את הסיכוי לממש את התוכניות בלוח זמנים מהיר. בין הגורמים הפרטיים ניתן למנות את משפחת פילץ מבעלי דיזינגוף סנטר, בנק הפועלים, נצבא, SGS, קבוצת אלייד שהקימה את מגדל צ'מפיון בבני ברק, ושמעון קדם (צ'פאי) המשכיר את בניין המשרדים לחברת טבע בפתח תקווה.

אישור התוכנית לא פסח על כל משוכות הביורוקרטיה: הוועדה המחוזית הפקידה את התוכנית להתנגדויות בתחילת 2005. בתום התהליך, שכלל איחוד וחלוקה בין הבעלים, הועברה התוכנית למתן תוקף רק בסוף 2009. מאז התעכב המימוש בשל הקושי במציאת מקורות מימון לבניית מחלף הרב מכר, שצפוי לחבר את מערב הרצליה ורמת השרון לכביש החוף ונתיבי איילון. רק בסוף 2013 נחתם הסכם בין משרד התחבורה לרשויות המקומיות למימון בניית המחלף. על פי ההסכם, 70% מעלות הפרויקט המוערכת ב-250 מיליון שקל תממן המדינה ו-30% יממנו הרצליה ורמת השרון.

במקביל, בשנה שעבר פינתה עיריית רמת השרון פולשים בדואים שניסו להשתלט על 7 דונם מהשטח.

"מעבר לחשיבות של התוכנית ברמה המטרופולינית, החשיבות הרבה שלה לרמת השרון היא העובדה שהיא מחברת את העיר לצד המערבי שלה, שהיה במשך שנים מנותק מהמרכז", אומר אילן חדד, המנהל את הפרויקט עבור עיריית רמת השרון.

תהיה תחנת רכבת, מתישהו

אלא שהיקפיו הנרחבים של הפרויקט העתידי - שיכלול רק מסחר ומשרדים - מעלה שאלות ותהיות בשוק הנדל"ן, שכבר מתמודד עם תוכניות מאושרות להקמת מאות אלפי מ"ר מסחר ובעיקר משרדים ברחבי גוש דן בשנים הקרובות.

"מדובר בחטיבת קרקע שמשלימה את הרצף הקיים של אזור המסחר והבילוי שהתחיל מתחם הסינמה סיטי", אומרת מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, גילי טסלר. "מדובר באזור התעסוקה הראשון של רמת השרון, בדומה לאזור התעסוקה הקיים של הרצליה פיתוח. תהיה לו נגישות גבוהה בגלל תחנת הרכבת העתידית שתיקרא תחנת הרב מכר, סמוך למתחם צמוד לנתיבי איילון. נכון שלב המטרופולין נמצא בתל אביב, אבל בשאלה האם חברות יבחרו להעתיק את משכנן לרמת השרון, יכריעו בסופו של דבר העלויות והנגישות".

טסלר מודה עם זאת כי ייתכן פער בלוח הזמנים בין השלמת הבניינים הראשונים להשלמת תחנת הרכבת.

"האמירה שלא צריך כל כך הרבה משרדים פשוט אינה נכונה", אומר האדריכל עמי מור ממשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שתכנן את המתחם. "כל עוד המדינה מתפתחת, יהיה ביקוש למשרדים, מה גם שהתוכנית תתממש בשלבים. גם הטענה שחברות עדיין מעדיפות להיות בת"א כבר מתפרקת: חברות הביטוח כבר יצאו מת"א, ובעידן הטכנולוגי קירבה פיזית למוקד מסוים אינה מהותית כמו בעבר. הנגישות צריכה להיות טובה, ופה אנחנו מדברים על מרכז עסקים שלא צריך להיכנס לשום עיר כדי להגיע אליו, עם רכבת כבדה, רכבת קלה וצירי תנועה ראשיים. כל חברה נורמלית תרצה לעבור לשם, גם המשרד שלנו, שממוקם היום בבני ברק".

לטענת מור, כל חברות הנדל"ן הפעילות בשוק המשרדים והמסחר מגלות עניין רב במתחם ותוצאות המכרזים במקום, שצפויה המדינה להוציא לדרך בעוד כשנה, ודאי ישקפו זאת. "האימפקט של המתחם יהיה בהיקפים שלו", הוא אומר.

לא חלב ולא בשר

מנגד, יזמים רבים ספקניים יותר. "כרגע קשה לי להאמין בלוקיישן הזה", אומר מנכ"ל ובעלי קבוצת בסר, נחשון קיויתי. "המיקום הזה הוא לא חלב ולא בשר. קצת מרוחק ממרכז תל אביב, וגם לא נמצא בהרצליה פיתוח שכבר ממותגת. מי יכול לשבת שם? רק משרדים או חברות גדולות בתחום ההיי-טק, אך לא בעלי מקצועות חופשיים שנותנים שירותים. עורך דין, למשל, לא ישכור שם משרד. אם חברה כמו גוגל או אינטל תקים שם מרכזי רציני, זה יהיה עוגן שיכול להביא לפיתוח כל הסביבה. בכל אופן, כרגע יש יותר מדי סימני שאלה לגבי המקום הזה ובאשר לשאלה למי משווקים שם שטחים".

ג'קי מוקמל, מנכ"ל ובעלי חברת מאן נכסים, סבור ששחקנים רבים ילטשו עיניים למכרזי המינהל, "כי הבעלים הפרטיים במגרשים לא ימכרו אותם". יחד עם זאת, הוא מדגיש, "חברות רבות אינן ממהרות להתחייב היום לשטחים גדולים בגלל המצב הכלכלי באירופה".

לשאלה מדוע לא תוכננה במתחם אפילו יחידת דיור אחת משיב מור כי "כל האזור מסביב מתפתח למגורים (12 אלף דירות מתוכננות במתחם חוף התכלת בהרצליה מערבית לסינמה סיטי, מגדלי מגורים מתוכננים במקום מחנה גלילות), לא בכל מקום צריך להיות מגורים".

לדבריו, התוכנית תוכננה כך, שגם מיצוי כל 635 אלף המ"ר תתבצע באופן כזה שתכסית הבניינים לא תנוצל עד הסוף. ובכל מגרש יוותרו שטחים פוטנציאליים למימוש תוכנית עתידית להגדלת זכויות הבנייה פי 2, שתגיע בסוף עד 1.4 מיליון מ"ר.

"אין סיבה לא לנצל קרקע לבנייה", אומר מור, "זה פשע לאומי לא לעשות את זה. אם בבת ים ובבני ברק נותנים 600% ו-700% אחוזי בנייה, אין סיבה לא לתת אותם גם פה".

תעש מתפנה - רמת השרון מחפשת ארנונה במקום אחר

אחד העוגנים החזקים שהעניקו אורך נשימה לעיריית רמת השרון היה ההכנסות מארנונה ששילם בכל שנה מפעל תעש שבמזרח העיר. כעת, עם התוכנית להקים עיר מגורים ענקית על חורבותיו, תאבד רמת השרון את ההכנסות מהמפעל, אך לא תצא מופסדת הודות לפרויקט הרב מכר.

על פי נתוני העירייה, היא הולכת לגרוף לקופתה בעשור הקרוב כמיליארד שקלים מהיטלי השבחה, היטלי פיתוח ואגרות בנייה. מלבד סכום זה צפויה העירייה לגרוף לקופתה כ-90 מיליון שקל בממוצע לשנה מארנונה, לאחר שכל שטחי המסחר והמשרדים יושלמו.

בנוגע ללוח הזמנים, הצפי הוא כי בתוך שנה תוציא רשות מקרקעי ישראל מכרזים ראשונים לקרקעות מתחם הרב מכר.

בעלי המגרשים, ביניהם הרשות, צריכים להגיש תוכניות מפורטות לאישור ועדה מקומית, לאחריו ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה. את הפרויקט מנהל עבור עיריית רמת השרון אילן חדד, בעל חברת אילן חדד שירותי הנדסה, והקבלן שהחל בעבודות הפיתוח הוא מצליח זאבי.

עוד כתבות

איתמר דויטשר / צילום: לירון אלוני

אלקטרה במו"מ לרכישת השליטה בחברת התחבורה אפיקים בכ-150 מיליון שקל

אפיקים מפעילה מספר אשכולות של קווי שירות בתחבורה הציבורית ברחבי הארץ

שירה איסקוב / צילום: פייסבוק

"עד הערב הגענו ליעד. אז שמענו שהשופט נענה לבקשת הבעל לא לפרסם את שמו"

חנה רדו תכננה לגייס 360 אלף שקל עבור שירה איסקוב, שבעלה ניסה לרצוח אותה • בינתיים כבר יש יותר מ-1.2 מיליון שקל • זמן סולידריות, מדור חדש שמציג אנשים ועסקים שעושים טוב באמצע המהומה

חזי כאלו / צילום: איל יצהר, גלובס

מנכ"ל בנק ישראל בראיון פרידה: "המצב הכלכלי הולך ונעשה רע. אם יש דבר אחד שהוא ייהרג ובל יעבור זה חדירה לבנק"

מנכ"ל בנק ישראל חזי כאלו פורש אחרי שהשלים את הקמת מאגר נתוני האשראי ואת המבנה הלא ביטחוני הממוגן ביותר בארץ ● בראיון סיכום תפקיד הוא מגלה כיצד נבלמה ההסתערות על הבנקים במרץ, מה דעתו על ועד העובדים של הבנק ומה האיום הכי מדאיג על המערכת הפיננסית

מרכז הסטארטאפים SOSA. המעבר לעבודה מרחוק דווקא שיפר את מצבם של מרכזי החדשנות / צילום: יח"צ

"לא הגיוני לסגור מרכז חדשנות - זה עניין של חיים ומוות לארגון"

בשנים האחרונות החברות הבינלאומיות נהרו לישראל כדי לפתוח מרכזי חדשנות ופיתוח ● בחברת הייעוץ דלויט מעריכים כי למרות החששות, הקורונה לא הובילה לסגירת מרכזי חדשנות אלא אף חיזקה אותם, ומזהירים כי מי שעלול להיות בסכנה אלו דווקא מרכזי הפיתוח

נוסעים אזרים עולים למטוס של ישראייר שנחת בטשקרט וממריא לבאקו / צילום: מוני שפיר

נדחתה עתירת ישראייר על מתווה התעופה

התקווה של ענף התעופה נגוזה כאשר העתירה שהגישה חברת ישראייר נגד מתווה התעופה בטענה להפרות חוק יסוד האדם עם המניעה לצאת מהארץ נדחתה

מחסום בגשר מודעי / צילום: Oded Balilty, Associated Press

תקנות הסגר אושרו בכנסת: מה מותר ומה אסור?

בשלב זה נאסר על הפגנות ברכבים, ניתן לקיים מספר התקהלויות או הפגנות במרחב הציבורי, תוך הפרדה ניכרת וברורה בין התקהלות להתקהלות, מותר לקיים תפילות בסוכות ציבוריות שבהן יש רק 51% דפנות ועד עשרים איש בלבד וסטודנטים יוכלו לטוס למטרת לימודים ● אלו התקנות שאושרו הערב במסגרת הסגר הנרחב

בנימין נתניהו / צילום: אורן בן חקון, פול

ראש הממשלה מינה את ירדן ותיקאי כיועץ חיצוני להסברת הקורונה

ירדן ותיקאי שימש כמנהל מטה ההסברה במשרד ראש הממשלה עד 2019 ופרש אחרי 11 שנים רצופות בתפקיד, כעת הוא חוזר ללשכת ראש הממשלה בתפקיד ייעוץ חיצוני להסברה בתחום הקורונה

פרופ' רוני גמזו / צילום: Sebastian Scheiner, Associated Press

פרופ' רוני גמזו: "40% מהמאומתים – בחברה החרדית"

בתדרוך לתקשורת, ציין פרויקטור הקורונה גמזו כי "בשלב הזה אנחנו מצפים להפחתה של התחלואה אחרי שיא של תחילת סגר" ● לטענתו, הסגר אפקטיבי: "רואים בצורה ברורה פחות תנועה ומגעים" ● "אם אדלשטיין יבקש ממני להישאר אחרי ה-1 בנובמבר, אני אשקול את זה"

עו"ד דינה זילבר, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה / צילום: איל יצהר

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה: אין מניעה שנתניהו יגביל הפגנות

בתגובה לפנייה שהגישה קבוצת "מבצר הדמוקרטיה" כתבה זילבר כי "אכן קיים קושי מסוים בעיסוק של נבחרי הציבור בנושא, אולם בהינתן העובדה שהממשלה מורכבת ממילא מנבחרי ציבור - אין מנוס מהמסקנה שבנסיבות מסוימות מעורבותה בנושא היא בלתי נמנעת"

פקחים מאתרים מבודדים על מנת לוודא שאכן פועלים על פי ההנחיות של משרד הבריאות והממשלה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

המשטרה חוקרת: שוחד בתמורה להוצאה מרשימת החייבים בבידוד

משטרת ישראל עצרה חשוד העובד בחברה המספקת שירותים למשרד הבריאות ● אל החשוד הגיעו ערעורים של חייבים בבידוד בעקבות חשיפה לחולה מאומת, ובכוחו היה לאפשר למבודדים לשוב לשגרת יומם

המגיש והעורך דרור גלוברמן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"גם מצב הטכנולוגיה כאן מחפיר ביחס למדינות המערב. נהיינו אומה של ג'אנקיז"

דרור גלוברמן, מגיש בקשת 12, יוצר הסרט "הקרב על המוח", תוהה מה יקרה עם החיים שלו כשהכל מבולגן, מנסה להתמקד במה שחשוב ובטוח שצריך לרסן את הרשתות החברתיות

גל גדות בפרסומת של הוט / צילום: יח"צ

טבלת הפרסומות השבועית: כל גל נושא מזכרת

גיאוקרטוגרפיה: גם השבוע הפרסומת של HOT בהשתתפות השחקנית גל גדות כובשת את פסגת הפרסומות הזכורות ● הקמפיין של משרד הבריאות הוא המושקע ביותר מבחינה תקציבית

רקדני הבלט הלאומי בצ'כיה עם מסכות פנים / צילום: David W Cerny, רויטרס

עכשיו גם אסור לרקוד? מחקר חדש מראה שהסיכון להידבק עולה

פרופ' דוד קטושבסקי מהיחידה להנדסה סביבתית באוניברסיטת בן-גוריון בנגב טוען כי הריקוד עלול להגדיל את הזמן שבו הווירוסים שוהים באוויר

אלי רוזנברג (בעיגול) ומטוס אל על בשדה התעופה בן גוריון / צילום: פרטי, יואב יערי

רשות החברות תומכת בהעברת השליטה באל על לרוזנברג

במכתב ששלח מנכ"ל רשות החברות יעקב קוינט, הוא מאיץ בשרים הממונים לחתום על ההיתר ולהעביר את השליטה בהקדם ● רוזנברג רכש לפני שבועיים 43% מחברת התעופה

שר האוצר ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

כ"ץ למנהלי בתי החולים: לא יעוכבו משכורות לסגל הרפואי

שרי האוצר והבריאות נפגשו היום עם שבעה מנהלי בתי החולים ציבוריים, והורו שלא לעכב תשלומי שכר לעובדים עד סוף השנה ● בנוסף סוכם על תיקון חוק הקאפ בשנת 2021, במטרה להפסיק את אי השוויון בחלוקת התקצוב הממשלתי לבתי החולים

תלוש משכורת / צילום: תמר מצפי

בניכוי כל המפוטרים והיוצאים לחל"ת מצבנו מעולה: השכר הממוצע במשק ביולי עמד על 11,651 שקל

השכר הממוצע במשק בחודש יולי דומה לממוצעי מאי ויוני וגבוה בכ-7% מהשכר הממוצע בחודש מרץ ערב משבר הקורונה ● העלייה בנתוני השכר הממוצע אינה מעידה על עלייתה בשכרם של העובדים, אלא נובעת מהפסקת עבודתם של כחצי מיליון שכירים כתוצאה ממשבר הקורונה

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

מניות ההייטק משכו את וול סטריט לעליות בסיום; אנלייבקס זינקה ב-48%

מדד מנהלי הרכש לסקטור התעשייה בארה"ב עמד בספטמבר ברמה של 55.4 נק' ● פייבר קפצה בכ-8% לשיא חדש, וויקס עלתה ב-5.7% וטסלה ב-4.5%

תור לבדיקות קורונה במדריד / צילום: Paul White, Associated Press

הקורונה באירופה: מדריד בדרך ל"סגר לייט", טורקיה הסתירה מספר הנדבקים האמיתי

שר הבריאות הטורקי הודיע כי החל מסוף יולי לא סופרים במדינה נשאי קורונה א-סימפטומטיים ● בספרד מתכוונת הממשלה לעקוף את הרשויות המקומיות במדריד ולהטיל "סגר לייט" על שלושה מיליון תושבים ● גם בגרמניה שוקלת הממשלה להטיל הגבלות חדשות בעקבות עליה במספר המאומתים החדשים

שריל סנדברג / צילום: איל יצהר, גלובס

שריל סנדברג ורייצ'ל תומאס בטור מיוחד: "הקורונה מציבה חברות ונשים בצומת דרכים"

חברות יכולות להתעלות על עצמן ולטפל בשחיקה, או לאבד נשים ולהחזיר את הרבגוניות המגדרית שנים אחורה

השרה גילה גמליאל / צילום: רפי קוץ, לע"מ

הפרטה ראשונה של ממשלת נתניהו-גנץ: החברה לשירותי איכות סביבה

וועדת השרים לענייני הפרטה אישרה את הצעת השרה להגנת הסביבה גילה גמליאל להפרטת החברה לשירותי איכות סביבה ● לפי מתווה ההפרטה שהכינה רשות החברות הממשלתיות, המדינה תנפיק עד 49% מהון המניות של החברה בבורסה, כך שתמשיך לשמור בידיה את השליטה בחברה