יריד דירות של חבר / צילום: סיון פרג
תוכנית מע"מ בשיעור אפס של שר האוצר משפיעה על הרוכשים, הן בצד כוונות הרכישה של דירה והן בהסטת הביקוש לכיוון הדירות החדשות. כך עולה מהסקר החצי שנתי של פרסום אזימוט ו"גלובס". עם זאת, המחיר המקסימלי שמוכנים הרוכשים לשלם בעבור דירה נותר גבוה מאי פעם ועומד על כ-1.3 מיליון שקל בעוד גדלי הדירות שמחפשים הרוכשים דווקא משנה מגמה.
על פי תוצאות הסקר, נרשם גידול משמעותי של כ-60% בכוונת רכישה של דירה בקרב משפחות בישראל - הגידול המוסבר בין היתר גם בכמות הגדולה והולכת של אנשים שהחליטו להמתין עם הרכישה ולעבור למצב של "כוונת רכישה" תיאורטית, בעקבות הבטחות הממשלה לירידת מחירים ואי הוודאות במשק.
אם בסקר הקודם כ-7% מהנשאלים ענו כי הם מחפשים או שוקלים לרכוש דירה, בסקר הנוכחי מדובר על 13% מהנשאלים. זוהי עלייה משמעותית המעידה על שינוי סדר העדיפויות. ובעוד מספר מחפשי הדירה מקבלן נשאר זהה לזה שבסקר הקודם, בכל הנוגע למחפשי דירה בשוק היד השנייה ירד ההיקף מ-84% בסקר הקודם ל-77% בסקר הנוכחי.
"על פי הסקר הנוכחי, ניתן לראות כי נרשמה עלייה משמעותית בכוונת רכישה, בקרב רוכשי הדירה או השוקלים לחפש דירה בישראל, זאת כנראה בשל ההשפעה של תוכנית האוצר לאפס מע"מ על דירות חדשות", מפרט בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן.
קרת מוסיף כי גם הירידה הקלה בשכיחות מחפשי דירה בשוק היד השנייה מעיד על הציפייה בקרב הרוכשים לקראת תוכנית מע"מ בשיעור אפס: "תוכנית האוצר מאלצת חלק מהקהל להתמקד בשוק הדירות החדשות, שעליהן תחול הטבה זו".
מתאימים את עצמם להתייקרות
תוכנית אפס אחוז מע"מ מבטיחה להוזיל את הדירות החדשות שיעמדו בקריטריונים ובמחיר למ"ר שיקבע השמאי הממשלתי בכ-15%, וכתוצאה מכך היינו אולי מצפים לראות כי הציבור יהיה מוכן לשלם פחות על דירה.
על פי הסקר, הרוכשים הפוטנציאלים עדיין מוכנים לשלם יותר מאי פעם על הדירה. המחיר שבו נקבו 74% מהנשאלים כמחיר שהם מוכנים לשלם עמד ביוני 2014 על 1.35 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת. אמנם מדובר בסכום הנמוך ב-27 אלף שקל מהסכום שבו נקבו הנשאלים בסקר הקודם (דצמבר 2013) אך ירידה זו זניחה לחלוטין, ועדיין מציבה את המחיר שאותו מוכנים לשלם הרוכשים על נתון גבוה יותר מכל 14 הסקרים שנעשו בשנים הקודמות.
בהשוואה לשנים הקודמות ניתן לראות כיצד התאימו עצמם הרוכשים לעליות המחירים בשוק. כך, אם נשווה את המחיר שאותו היו מוכנים לשלם לפני חמש שנים, בדצמבר 2008, שעמד אז על 810 אלף שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת נגיע להפרש בלתי נתפס של כ-542 אלף שקל. מדובר בעלייה של 40% במחיר. בנקודה זו כדאי גם לציין שעל אף העלייה המשמעותית במחיר שאותו מוכנים - ואולי יכולים - הרוכשים לשלם, מחירי הדירות הממוצעים בישראל עלו מאז 2007 ביותר מ-90%, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
עלייה של 44% לארבעה חדרים
"נתוני הסקר הנוכחי מבהירים שוב כי הציבור הישראלי הפנים שמחירי הדירות בשוק הנדל"ן לא ירדו", אומר קרת, "כיום הפער בין המחיר הממוצע התפיסתי שהציבור מוכן לשלם עבור דירת 4 חדרים ממוצעת במציאות, קרוב מאוד.
"הדבר מלמד אותנו שבשנים האחרונות הציבור למד את השוק. הרוכשים מודעים ליכולת שלהם ומחפשים דירות על פי הצרכים האמיתיים שלהם ומוכנים להתפשר על דברים מסוימים כמו מיקום או גודל דירה כדי לעמוד במחירי הדירות הגבוהים יותר.
"בעבר ראינו פערים גדולים משמעותית, של מאות אלפי שקלים בין מחיר הדירה התפיסתי כפי שבא לידי ביטוי בסקר, לבין מחירי השוק. הדבר לימד אותנו שהציבור בחלקו היה מנותק מהמציאות".
בשאלה איזה גודל דירה מחפשים הרוכשים בחרו למעלה ממחצית הנשאלים (51.1%) בדירת 4 חדרים. זוהי עלייה משמעותית בביקוש לדירות 4 חדרים, לאחר שבסקר הקודם עמד נתון זה על 35.5% בלבד, כלומר זינוק של כ-44%. למעשה, הביקוש לדירות 4 חדרים לא היה כה גדול מאז דצמבר 2011, אז עמד הנתון על 60.7%. באופן טבעי, הביקוש לשאר טיפוסי הדירות ירד בסקר הנוכחי כאשר את עיקר הירידה ספגו דווקא הדירות הקטנות.
כך, רק 21.4% בחרו בדירת 3 חדרים לעומת 31.9% בסקר הקודם (ירידה של כ-33%) ורק 4.7% מביעים עניין בדירות 2 חדרים ופחות לעומת 5.4% בסקר הקודם. חשוב לקחת בחשבון שהרצון לקנות דירה גדולה יותר בא בדרך כלל על חשבון הרצון והיכולת לקנות בלב אזור הביקוש.
אבל במקביל, גם הביקוש לדירות 5 חדרים ירד, בהיקף זניח יחסית, כאשר לעומת 21.9% שבחרו בגודל דירה זה לפני חצי שנה עומד הנתון כעת על 19.5%.
על השינוי בביקוש בגודל הדירות אומר קרת: "השינוי בתמהיל ביקושים לדירות על פי גדלים נובע גם מירידה בכמות המשקיעים הספקולטיביים בנדל"ן. בשל מיסוי והגבלות שונות שהוטלו עליהם בשנה האחרונה ועלייה בכמות יחסית גדולה של הורים, הרוכשים דירה לצורך הבטחת עתיד הילדים שלהם בארץ. לסיכום, ניתן להגיד כי ההשפעה של תכנית האוצר למע"מ בשיעור אפס מתחילה לתת אותותיה בשוק.
"נכון לעכשיו מדובר בהשפעה הניכרת יותר ברמה הפסיכולוגית, אך כפי שלמדנו בחודשים האחרונים, לפסיכולוגיה יש השפעה גדולה על המהלכים הכלכליים בכלל ועל שוק הדיור בפרט".
הסקר החצי שנתי של פרסום אזימוט ו"גלובס" מתקיים זו הפעם ה-16, מאז שנת 2006.
הסקר מציג פעמיים בשנה, במחצית השנה ובסופה, נתונים עדכניים בנוגע לכוונות הציבור לרכוש דירה בישראל ואת תפיסות הציבור לגבי מחירי הדירות בארץ.
תמונת מצב
הניסיון הוא להציג תמונת מצב עדכנית של שוק הנדל"ן בישראל. הסקר נערך עבור אזימוט וגלובס באמצעות מכון המחקר מותגים, בקרב מדגם מייצג של 500 איש מקרב האוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.
75% - עד 1.5 מיליון שקל
גם הפעם בחן הסקר באיזה טווח מחירים מחפשים הרוכשים הפוטנציאליים דירה. על פי התוצאות, נראה שחלק ניכר מתאים עצמו לרף תוכנית המע"מ.
39% מהנשאלים המחפשים דירה ציינו שהם מחפשים דירה בין מיליון למיליון וחצי שקל, לעומת 25% בסקר הקודם. בכל שאר תחומי המחירים נרשמה ירידה בהשוואה לסקר הקודם. 12% מהנשאלים ציינו כי הם מחפשים דירה במחיר גבוה מ-2 מיליון שקל לעומת 15% בסקר הקודם. 13% מהנשאלים נקבו בטווח המחירים שבין 1.5 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל (15% בסקר הקודם) וירידה משמעותית נרשמה גם בקרב מי שמחפש דירה במחיר של פחות ממיליון שקל, מ-45% בסקר הקודם של סוף 2013 ל-36% בסקר הנוכחי.
