חדר יציאה לגג בבניין משותף / צילום: תמר מצפי
התיאבון הגדול של עיריית חולון צפוי לעלות לה ביוקר: וועדת הערר המחוזית פסקה כי על הוועדה המקומית להפסיק לגבות היטלי השבחה בגין זכויות בנייה על גגות בניינים בעיר, ממי שמוכרים דירות בקומות התחתונות. זאת לאחר שהוועדה המקומית נהגה לאיים על מי שסירבו לשלם את ההיטל כי תגבה אותו מכל דיירי הבניין, גם אם לא היו צד לעסקה.
וועדת הערר בראשות עו"ד כרמית פנטון דנה בערר של בעל דירה בעיר, אשר מכר לגרושתו את חלקו בדירתם המשותפת בקומת קרקע בבניין רכבת בן שתי קומות ו=12 דיירים, במסגרת הסכם גירושין ביניהם. לאחר מכירת הדירה, קיבל המוכר דרישת היטל השבחה בסך 11 אלף שקל בגין תוכנית להגדלת חדר יציאה לגג מ-23 מ"ר ל-40 מ"ר וזכות להקמת פרגולה בצמוד לחדר היציאה לגג.
המוכר טען באמצעות עו"ד ניסים אזולאי כי דרישת החיוב בהיטל השבחה אינה מוצדקת, מאחר ולדירה בקומת הקרקע לא נוצרת כל השבחה בגין בנייה על הגג שהוא גג משותף. עוד טען המוכר כי השומה שהציגה הוועדה המקומית לא נימקה כיצד בנייה על גג משותף, תשביח את הדירה בקומת הקרקע. בנוסף נטען בערר כי בעלי הדירה בקומה האחרונה ניצלו את זכויות הבנייה ובנו חדר על הגג, כאשר בעלי הדירה בקומת הקרקע לא נהנו מכך, לא הרחיבו את דירתם ולא התעשרו כתוצאה מכך, אלא להפך. סבלו נזקים והפרעות בזמן ביצוע העבודות.
מנגד טענה הוועדה המקומית באמצעות עו"ד עופר צילקר כי המוכר הוא בעל חלק ברכוש המשותף שבו זכויות בנייה בלתי מנוצלות ויש לו ערך כלכלי בגינן. למשל, טענה הוועדה המקומית כי בתמורה לזכויות בנייה בגג היתה יכולה להינתן למוכר אפשרות בלעדית להשתמש בגינה. עוד טענה הוועדה המקומית כי בתחשיב היטל ההשבחה נלקח בחשבון רק חלקו היחסי של המוכר ברכוש המשותף, וכי נעשתה הפחתה בגובה ההיטל בגין הבעלות המשותפת.
פנטון קבעה כי לאחר עררים רבים שהוגשו נגד הוועדה המקומית בחולון באותו נושא, הגיעה וועדת הערר לכלל מסקנה כי אין לצדד יותר במדיניות הוועדה המקומית. פנטון אף ציינה כי למרות שוועדת הערר בראשותה דחתה בעבר עררים שהוגשו נגד הוועדה המקומית באותו עניין, עמדתה של וועדת הערר השתנתה נוכח התנהלותה של הוועדה המקומית אותה כינתה "פסולה". פנטון מתחה ביקורת חריפה על הוועדה המקומית שהרחיקה לכת במדיניות גביית ההיטלים עד לכדי "אבסורד". הוועדה הפעילה לחץ על מוכרי דירות, ביניהם גם המוכר בערר המדובר, כי אם לא ישלמו את היטל ההשבחה, היא תחייב בהיטל את כל בעלי הדירות בבניין שאינם כלל צד לעסקה ואף שלא מכרו כל דירה. "טוב היה לו דברים אלו לא היו נשמעים כלל בפנינו" קבעה פנטון. "אין לכך אחיזה לא בדין ולא בתכליתו". פנטון הוסיפה כי לוועדה המקומית אין במה להתפאר בהתנהלות זו, והזכירה כי כבר העירה לוועדה המקומית על כך בערר אחר. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי "סוף מעשה מעיד על תחילתו, וגם אם בתחילת הדרך סברנו שהיה אולי טעם כלשהו בטיעוניה של הוועדה המקומית, הרי שכיום שוב אין אנו סוברים כך יותר".
לגבי מוכר הדירה קבעה וועדת הערר כי מאחר ודירתו ממוקמת בקומת הקרקע, הוא אינו יכול לנצל את זכויות הבנייה בגג, לבנות יציאה לחדר בגג, להרחיבו ל-40 מ"ר, או לבנות פרגולה על הגג. על רקע זה קבעה ועדת הערר כי מי שיכול לנצל את זכויות הבנייה ולהשביח את הדירות הקיימות, הם רק בעלי הדירות בקומות העליונות. "דירות שאינן בקומות העליונות אינן יכולות להיות מושבחות עקב אישור תוכניות אלו". קבעה פנטון בהחלטה. "דירה בקומת הקרקע שאיננה דירה בקומה העליונה לא ניתן לבנות מתוכה חדר יציאה לגג ופרגולה צמוד אליו, לא ניתן להרחיבה ולנצל בה את זכויות הבנייה שמקנות התוכניות".
פנטון הוסיפה כי וועדת הערר תומכת בפסיקת בית משפט השלום בנושא שקבע בעבר כי על וועדה מקומית להפריד בין זכויות קנייניות לבין זכויות תכנוניות וכי הטענה שיש לחלק את ההשבחה בין שאר בעלי הדירות בבניין חסרת כל היגיון. זאת מאחר ואין באפשרות שאר בעלי הדירות בבית המשותף להרחיב את דירתם כתוצאה מהתוכנית המשביחה הנוגעת לחדר שעל הגג, שהגישה אליו נמצאת רק בדירה העליונה. "היטל השבחה יושת רק על מי שיכול להנות ולהתעשר מהגדלת השטח על פי התוכנית" קבעה פנטון. "החיוב בהיטל השבחה יעשה לא על פי חלקו הקנייני של הנהנה מהיטל ההשבחה, אלא על פי חלקו בנכס" הוסיפה. "כך למשל אם תימכר דירה בקומה העליונה ויימצא כי המוכר חייב בהיטל השבחה על פי החוק בגין אישור תוכניות אלו, חיובו בהיטל השבחה ייגזר לא על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף אלא על פי ההשבחה של הדירה".
וועדת הערר ביטלה את דרישת היטל ההשבחה וחייבה את הוועדה המקומית בתשלום הוצאות המשפט של המוכר וכן להשיב לו 1000 שקלים בגין השומה שהוועדה המקומית עצמה ערכה. "חיוב זה תמוה ולא ראינו דוגמתו במאות עררים ששמענו בעשרות וועדות מקומיות במחוז תל אביב והמרכז" ציינה פנטון. "על המשיבה לחדול מכך לאלתר ולהשיב סכומים אלו לעוררים".
מעיריית חולון נמסר בתגובה: "בהתאם להחלטת ועדת הערר, תשלום היטל השבחה בגין תכנית חדרי הגג (תכנית המאפשרת בניית חדרי יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר) מוטל על בעל הדירה העליונה בלבד. החלטה זו שגוייה מיסודה מאחר ששטח הגג, המהווה רכוש משותף, הינו בבעלות כל בעלי הדירות בבניין. כך, לדוגמא, בבניין שבו 10 דיירים, לכל דייר 1/10 בזכויות הבניה על הגג ולכן לא ניתן לחייב את בעל דירת הגג בגין שטחים שאינם בבעלותו. בנוסף, החלטת ועדת הערר עומדת בניגוד לפסיקת בתי המשפט. לאור זאת הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי ויש להמתין להכרעת בית המשפט בסוגיה".
לדברי עו"ד עפר טויסטר, המתמחה בדיני תכנון ובניה, "מי שצריך לשלם היטל השבחה הוא מי שנהנה מההשבחה. גם אם יש השבחה תיאורטית, אבל המוכר לא נהנה ממנה, אין מקום לחייבו. טויסטר מוסיף כי באופן תיאורטי, בניה על גג משותף מחייבת התקשרות עם כל הדיירים בבניין אך וועדת הערר אמרה ובצדק שמדובר בהנאה תיאורטית, כי בעל דירת הקרקע לא יקבל יותר כסף על הדירה בגלל אותן זכויות תיאורטיות ולכן את היטל ההשבחה על הבניה על הגג צריך לשלם מי שיבנה ויהנה מההשבחה בפועל. העובדה שהגג שייך לכל הדיירים ויום אחד אולי בעל הדירה העליונה ישלם להם עבור הזכויות, שייכת למישור הקנייני ואינה רלוונטית להיבט התכנוני. אדם סביר בשוק לא בוחן בבואו לרכוש דירה, אם יש זכויות בניה על הגג כי אולי יום אחד מי שגר בקמה העליונה ירצה לקנות אותן ממנו. לכן הוא לא צריך לשלם היטל השבחה בגין התכנית. התנהלות העירייה הוגדרה בצדק כפסולה, מאחר ורשות לא צריכה להפעיל לחצים כדי לגבות היטל השבחה, וודאי לא על ידי איום שכזה".
שמאית המקרקעין גלית צור הוסיפה כי בחודשים האחרונים מוכרי דירות רבים הופתעו לגלות כי הם נדרשים בתשלום היטל השבחה שנע בין סכום של 7000 שקל ועד לסכום של 50 אלף שקל בגין תוכניות בנייה על הגג. המוכרים שבו והופתעו נוכח סירוב הוועדה המקומית לבקשותיהם למימוש זכותם על פי חוק לקבלת פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר מנימוקים שונים בין היתר בטענה כי הפטור אינו חל על זכויות בנייה משותפות שלא הוצמדו לדירה מסוימת. נימוק זה נדחה על ידי השמאית המכריעה גבע בלטר, שפסקה לפני שנה בעניין דירה בקומת קרקע ברחוב פרופ' שור 3 בחולון, שקבעה כי התוכנית אינה משביחה את דירתם".