רוני צארום / צילום: איל יצהר
ביום האחרון בניו יורק, בסיור בשכונת הארלם שבצפון מנהטן, החלו תלמידי בית הספר לנדל"ן של המכללה האקדמית נתניה לגלגל רעיון למיזם נדל"ן משותף בשכונה המפורסמת. 20 סטודנטים, כל אחד יביא מהבית 50 אלף שקל, והנה לנו הון עצמי שיספיק בקלות לרכישת בניין בהארלם, מטרים ספורים מהסנטרל פארק.
כמה ימים קודם לכן, בפגישה שנערכה להם בפירמת הנדל"ן אקמן-זיף (Ackman-Ziff), מומחית בתפירת חבילות מימון ליזמים, הראו להם כיצד הון עצמי של 3 מיליון דולר יכול להספיק לרכישה בסך 100 מיליון דולר בעזרת שכבות המימון הנכונות.
ככל שהנסיעה באוטובוס הפרטי התארכה, גם קרן ההשקעות העתידית של הסטודנטים הלכה והשתכללה. נקבע כי כל אחד יוכל לקנות חבילת מניות, בשיעור שינוע בין 1% ל-10% מסך ההשקעה, בהתאם להון העצמי שהוא מסוגל להביא מהבית. לפי מה שהבטיחו להם בסיור, "בתוך שנתיים הם יוכלו להכפיל או לשלש את הכסף". הזדמנות נדירה ומופלאה.
אבא קרנר, דוד צארום
החזון של בית הספר לנדל"ן בנתניה שאפתני. ד"ר עמיחי קרנר, סגן הדיקן שגם ליווה במסירות את הסיור (וניכר היה שהוא עמל חודשים ארוכים על תכנון כמעט כל שעה בו), אומר בגלוי ש"המטרה היא להצמיח את הדור הבא של הנדל"ניסטים". החזון של בית הספר, מדגיש קרנר, הוא "שילוב בין אקדמיה וחלום". לדבריו, "אפשר ללמד אותך הרבה דברים בחיים - תכנון ובנייה, מימון, ניהול וכו' - אבל אנחנו רוצים להביא לסטודנטים את הערך המוסף. להפוך אותם לאנשי עסקים".
בדרך לשם, כדאי ללא ספק לעבור במנהטן, בירת הכלכלה העולמית, עיר שמושכת 54 מיליון תיירים בשנה ואינה עוצרת לרגע. במנהטן, יותר מכל מקום אחר בעולם, כל דבר מתורגם מיד לכסף. והרבה. אפילו שליח חב"ד, הרב יהושע מצגר, מספר לנו בארוחת שבת שהוא קנה לפני מעט יותר משנה את כל הבניין (12 קומות, בשדרה החמישית) שבו הוא יושב בקומה הראשונה, תמורת 42 מיליון דולר. להבדיל, לקתדרלת סנט פטריק שעל השדרה החמישית צמודה חנות מתנות, אולי כדי למשוך מאמינים שלא היו נכנסים לכנסייה במנהטן אם אי אפשר לצאת ממנה עם שקיות.
הסטודנטים מהמחזור הראשון של בית הספר לנדל"ן יצאו לסיור בן עשרה ימים בבירת הנדל"ן העולמית, כחלק משת"פ מרשים שנרקם בין המכללה בנתניה לבין אוניברסיטת ניו יורק (NYU) וקבוצת הנדל"ן סילברסטיין פרופרטיז.
מתוך 45 סטודנטים, הלומדים במסלול ייחודי המעניק תואר שני בנדל"ן (ראו מסגרת), יצאו 19 סטודנטים לסיור בחו"ל. הרכב הסטודנטים מגוון - שמאים, כלכלנים, עו"ד, יזמים, אנשי רשות המסים ואפילו ראש עיר אחד (יוסי ברודני מגבעת שמואל, שהוכיח לי סופית שאפשר להיות ראש עיר ללא תכונות של מניפולציות ותחמנות). שופטת מחוזית שאמורה להתחיל ללמוד בבי"ס רק בשנה הבאה, הצטרפה אף היא.
ובעוד ד"ר קרנר תפקד לאורך כל הסיור בצורה מופלאה בתפקיד האבא של הסטודנטים, שדאג להם בין השאר גם לאוכל מסביב לשעון, לדיוק ועמידה בלו"ז הצפוף ולשמירה על קוד לבוש מוקפד (חליפה מלאה לכולם), אין ספק ש"הדוד העשיר" בסיור ובכלל הוא איש העסקים רוני צארום, שבית הספר לנדל"ן בנתניה קרוי על שמו. צארום, תושב מנהטן (שמגיע עם משפחתו לביקורים רבים בארץ), הכניס יד עמוקה לכיס כדי לסבסד את הסיור (הסטודנטים שילמו על הטיסה והלינה).
את האקזיט הגדול שלו עשה צארום רגע לפני קריסת בועת האינטרנט ביוני 2000, כשמכר את חברת אקסלינק לקומברס בסכום של יותר מחצי מיליארד דולר. מאז הוא הספיק להקים קרן השקעות בחברות סטארט-אפ, להשקיע בלא מעט מיזמים פילנטרופיים (בראשם עמותת יוניסטרים המכשירה בני נוער מהפריפריה למנהיגות עסקית וחברתית), ובמקביל הוא מחזיק בשליטה בקבוצת הנדל"ן המניב אספן גרופ, המשקיעה בעיקר באירופה. מנכ"ל אספן, אילן גיפמן, הוא סטודנט בתוכנית הנדל"ן של המכללה ביחד עם אשתו עינת, עובדת בחברת יב.מ. שניהם כמובן השתתפו בסיור במנהטן, ואיתם גם גיא פרג, יו"ר אספן.
אבל האם רוני צארום, ההייטקיסט שבסה"כ חיפש היכן להשקיע את כספי האקזיט שלו, אינו ההוכחה הניצחת שלהשקעה בנדל"ן נדרשים בעיקר אינטואיציה טובה וראש בריא?
"נכון שיש שוני אמיתי בין נדל"ן להיי טק", אומר צארום, "בעולם הנדל"ן אתה מדבר על שוק שבו מספר המשתנים קטן בהרבה. אבל אחד הסיכונים הגדולים הוא לא להבין את אותם משתנים, ולנתח אותם לא נכון. עולם הנדל"ן מגיע יותר מהמקום הנפשי. היכולת להתגבר על החמדנות, הגרידיות שקיימת בכל אחד מאיתנו, אבל גם היכולת להתגבר על חששות. צריך להיות מאוזן, לא להיות גרידי ולא להיכנס לפאניקה.
"מה שחשוב בנדל"ן זה הון, כי מישהו צריך לממן את הפעולות שאתה מבצע, אבל המוח מאחורי הנדל"ן הוא יותר מכיוון של אינטליגנציה רגשית וסביבתית. לא ממציאים פה אלגוריתם מתוחכם או פטנט, אבל כן מוכרחים להיות קריאטיביים ולחשוב על אותם דילים שלאחרים קשה לחשוב עליהם. למצוא את האנרגיות הרגשיות, כדי ליצור מיזם מאפס".
- אתה מדבר על חוכמת רחוב, לא על חוכמת אקדמיה.
"כדי להצליח בכל תחום צריך מנוף קריאטיבי. לעשות משהו מעט שונה, למצוא ערכים שאחרים לא ראו והבינו. אבל הידע עצמו הוא שעוזר לך להיות שונה. בלי הידע אתה גם עלול לעשות שטויות. אנחנו נותנים ידע וכלים, כדי שתביא בצורה טובה יותר את האנרגיות שלך, את היצירתיות שלך, את היכולת שלך לתקשר עם אנשים ולהצליח.
"לפעמים הימנעות מטעויות חשובה יותר מלעשות את הכסף. היא יכולה להציל אותך. אם כבר עשית כסף והצלחת, בגלל חשיבה לא נכונה וכלים לא נכונים אתה עלול להפסיד הכל. אתה יכול למנוע את זה על ידי ידע, ניסיון והקשבה לאנשים שעשו את זה. אנשים שיתנו לך פרספקטיבה יותר אמיתית, ממקומות שונים, ויאפשרו לך לראות הכול אחרת לגמרי".
- לכן הקמת בי"ס לנדל"ן?
"הרעיון של פתיחת בי"ס ראשון לנדל"ן הצית לי רעיונות במוח. זה חלק מהפילוסופיה שאם אני יכול לשנות דברים לטובה, זה פנטסטי. הלימודים מבוססים על מגע אמיתי עם אנשים שעשו את זה. מצג אמיתי ולא תיאורטי. לכן יש סיורים בארץ ובחו"ל. הסטודנטים נחשפים למגוון ולאספקטים שהם לעולם לא היו נחשפים אליהם בדרך אחרת. זה ממש משנה חיים מבחינתם.
"הם פוגשים את החברות הגדולות בניו יורק, אנשים שאלמלא הסיור הם בחיים לא היו יכולים לפגוש ולשמוע. הם פשוט עסוקים מדי. אז יש כאן נעלם, בור ענק בהשכלה, שהם יכלו רק לדמיין. וכמו שאמרתי, הדמיון יכול לעזור לך, אבל גם יכול להפיל אותך".
- ובסוף בסוף, העיקר בנדל"ן זה לרכוב על הגל. אם הוא עולה אתה עולה איתו, ולהפך.
"מי שרוצה לעשות מכה יכול לנסות לעשות מה שכולם עושים. ואז אתה נכנס בזמן - הלא נכון, ויוצא בזמן - הלא נכון. צריך לרדת ליסודות ולהבין שטרנדים לא נמשכים לעד. יש מחזוריות בעולם העסקי. צריך ליצור אסטרטגיה שמאפשרת להישאר עומדים גם בעלייה וגם בירידה. זה הקושי וזה בעיקר נובע מיכולת להתגבר על הרצון להיות חלק מעדר".
"השוק מתוחכם"
- בניו יורק, ולהבדיל בת"א, אתה מזהה את ריצת העדר?
"השוק היום טיפה יותר מתוחכם ואנשים מסתכלים על סיכונים ברמת המאקרו. ולמרות זאת, כשאתה מסתכל על ניו יורק אז הגל ללא ספק מתפתח שוב. הבלון כבר התנפח בצורה מדהימה. זה מאוד מפחיד. הכסף זול, והנדל"ן הוא מקור הכנסה הרבה יותר גדול מהשקעות אחרות, אז אתה בהחלט שואל את עצמך אם אין כאן ריצה להשיג כל נכס, כי בעתיד הוא יהפוך ליקר יותר ויותר, וזה גם מה שקורה בפועל.
"התחושה שלי היא שיהיה סייקל נוסף. אני לא יודע כמה הוא יהיה נוראי וקשה, אבל להיכנס להשקעות בתשואה של 3% או 4% בניו יורק או בתל אביב זה נראה לי ריצת אמוק. היא אולי נכונה לטווח קצר, אבל לטווח טיפה בינוני יכול להיות שאתה מאבד את התזמון הנכון. זה לא יימשך לעד. בשלב מסוים, ואנחנו מתקרבים לשם, המחירים נעשים כל כך גבוהים, שזה מסוכן מדי.
"אבל כמובן שזה לא שייך לכל השווקים. אתה רואה את הבעיה בעיקר בפריים לוקיישן. בלונדון, בטוקיו, בת"א, בניו יורק. היום יש דירות בניו יורק או בלונדון ב-150 מיליון דולר. זה הזוי, אבל זה קורה. סביר שזה ימשיך לעלות, אבל גם סביר שתהיה נפילה. השאלה אם יצאת לפניה".
- זה כולל הערכות שהתפתחה בועת נדל"ן בישראל?
"בישראל זו לא בועה כי הצורך קיים. יש אנומליה בין כוח הקנייה המקומי לכוח הקנייה של יהודים מבחוץ, שישראל יקרה לליבם והם רוצים שיהיה להם בה נכס גם לעת צרה. יהודי מארה"ב מוכן לשלם על דירה על הים בת"א 2,500 דולר לרגל רבועה (כמעט 100 אלף שקל למ"ר). הבעיה היא שלישראלי אין את הכסף לשלם על זה. לכן זה קודם כל אסון לאזרח הרגיל והנורמלי, שרוצה לעבוד ועם המשכורת לקנות דירה. הממשלה צריכה להתערב יותר, אבל כנראה שאין לה מוטיבציה גדולה לעשות זאת".
- ובכל מקרה, אתה ואספן פספסתם בום נדל"ני בישראל.
"אני לא חושב שאנחנו מצטערים על זה. אני לא נוטה לרוץ אחרי בומים. זה מסוכן מדי, זה עניין של תזמון, אתה צריך להיות קשוב מאוד ואם פספסת טיפה, הבום הזה יכול לפוצץ אותך. יש מי שנהנה מאוד מבומים, אבל יש גם כאלה שסבלו מהם מאוד. אנחנו לא שם, זה גם קשור לאישיות ותפיסת עולם. אני לא ראיתי את הנדל"ן כמשהו שאני רוצה להפוך אותו למסוכן עבורי. התפיסה שלנו סולידית, אבל מאוד אגרסיבית במציאת הזדמנויות שמעניקות לנו תשואה נכונה וחוסן כלכלי לא מחר בבוקר, אלא בעוד הרבה שנים".
"זה מצליח"
הסטודנטים עצמם קיבלו ללא ספק תיאבון מהנגיסה בתפוח הגדול. רון מצקין (31), סטודנט ויזם נדל"ן במזרח אירופה, הדגיש כי היתרון הגדול שמצא במנהטן הוא אפשרויות המימון הבלתי נגמרות, "בעוד שבהונגריה, למשל, אפילו בבודפשט, גם אם יתפוצץ העולם אני לא אקבל אגורה אחת של מימון".
עידן פלגי (32), מנהל הפרויקטים של ה"חברה לפיתוח והתחדשות עירונית" המקדמת עסקאות של פינוי בינוי ותמ"א 38 בישראל, מצא את עצמו מקנא יותר מפעם אחת במערכת חוקי התכנון והבנייה המסודרים וברורים להפליא במנהטן. "יזם יודע בדיוק מה יש לו ביד, ועובדה שזה מצליח, בעוד שבישראל התב"עות הנקודתיות רק מוסיפות אי ודאות", מציין פלגי, העובר תלאות בכל אישור של תוכנית התחדשות עירונית פה בארץ. מעבר לכך, העובדה שמרבית הבניינים במנהטן מוחזקים על ידי בעלים אחד, הופכת משימות כמו התחדשות עירונית לפשוטות בהרבה לביצוע בניו יורק.
ברודני (43), ראש עיריית גבעת שמואל, למד בפגישות עם שועי עולם ש"ידע וקשרים עושים את כל ההבדל". עם זאת, הוא הדגיש, " צריך לזכור שניו יורק זה עולם אחר. היא לא דומה באמת לשום דבר שאנחנו רואים ועושים בישראל, ובעצם היא לא דומה לשום מקום בעולם או באמריקה".
לדברי עו"ד אירם גל (41), סטודנט העוסק ביום יום בענייני נדל"ן בעיקר בקיבוצים ובמושבים, "הסיור היה מתנה אדירה. קניית ידע עצום בזמן קצר, היכרויות עם אנשים מעניינים וסיפורי הצלחה מפליאים".
ומה לוקחים מכל זה הלאה? לגל זה ברור. "באופן אישי הסיור הביא אותי לכלל החלטה שאינני מוכן יותר להמתין להזדמנות כדי לעסוק בתחום הנדל"ן בכלל ובארה"ב בפרט. חלומות אפשר ועדיף להגשים היום ולא אח"כ. בסיור הבא של מכללת נתניה בארה"ב אני מתחייב לארח באופן אישי את הסטודנטים החדשים שישמעו את הסיפור שלי. איך הפעילות הוקמה במהלך שנת הלימודים השנייה ומיד לאחר סיום התואר העברתי את מרכז הפעילות היום יומית שלי לארה"ב. השאר זה היסטוריה".
בזמן שכולם חלמו בגדול על ניו יורק, אורית זילברברג קפלן (45), מתווכת בעיקר של עסקאות יוקרה ביישובי השרון, דאגה לפזר כרטיסי ביקור במפגשים השונים, שכללו כמובן לא מעט יהודים. מה שלא יהיה בנוגע לחלומות על ניו יורק, בפעם הבאה שהם מגיעים לחגים בישראל, אולי הם ירימו טלפון.
ומה בנוגע לקרן ההשקעות שקמה בהארלם? בהמשך הנסיעה באוטובוס החבורה כבר התחילה להתווכח. בהדרגה צצו נושאים "שוליים" כמו מי יהיה נציג הקרן, מה לגבי הוצאות נוספות (עורכי דין, שמאים, מתווכים ועוד) ועוד סימני שאלה סביב כדאיות העסקה, יכולות המימון והמעטפת שתספק להם המכללה.
כשהאוטובוס עצר שוב ברחוב 34 במרכז מנהטן, הם כבר העדיפו להתמקד בארוחת הצהריים הצפויה להם ובקניות שעוד נותרו לפני הטיסה חזרה לביצת הנדל"ן הקטנה שלנו בישראל. המיליון (והמיליארד) הראשון יצטרכו לחכות.
הכותב היה אורח המכללה בניו יורק
סודות ההצלחה
במשך עשרה ימים נפגשו הסטודנטים מנתניה עם מגוון עצום ומרשים של אנשים שעשו את זה במנהטן. קשת עצומה ומרשימה של השקעות מעולם הנדל"ן והתשתיות.
הסיור נפתח בפגישה עם היזם לארי סילברסטיין, שהיה הבעלים של מגדלי התאומים שקרסו בספטמבר 2001 והיום מקים את מתחם מרכז הסחר העולמי (בכלל זה המגדל בגראונד זירו). סילברסטיין פרש את משנתו הנדל"נית ואת ניהול הסיכונים בקבוצה הענקית ולימד את הסטודנטים, ממרומי גילו (84), ש"עדיף להתחיל לאט".
חיים (חיימי) שירה, בעל השליטה בחברת Crown Acquisition, ריתק את הסטודנטים בתיאור עסקאות ריטייל (מסחר) ענקיות שהוא מבצע בלב השדרה החמישית.
שירה הראה איך הוא מזהה שוכרים חלשים (למשל חנויות כלי בית ורהיטים באזורי התיירות השוקקים), מוציא אותם החוצה, ומשכנע את הרשתות הגדולות בעולם לפתוח חנויות בשדרה. "המצוין נהיה מצוין עוד יותר, לפני שהבינוני הופך לטוב", הדגיש שירה את המוטו הממקד אותו בשדרה היקרה.
מתי הוא יבוא לעשות עסקים בישראל? "כבר למדתי שהיחידים שיכולים להרוויח כסף בישראל הם ישראלים", הוא הודה בחיוך. עם זאת, מי שרוצה טיפ ממי שעשה את זה בגדול, שירה מאמין ש"פילוסופיית הסאב-ווי" שמנחה אותו במנהטן, ולפיה הקירבה לרכבת תחתית מגדילה פי עשרה ויותר את זרם הלקוחות וההכנסות, תעבוד גם בישראל - רק צריך להאמין שיום יבוא אכן תעבור פה רכבת קלה בגוש דן.
שירה גם לימד את המשלחת משהו על חשיבות ההתמקצעות. "אני לא אקנה אפילו בדולר מגרש שמיועד ליזמות", לדבריו. הכישלון הגדול שלו, סיפר, היה בפעם היחידה שבה עזב את עסקי הליבה והחליט להצטרף לטרנד המגורים. מעל קומת מסחר שהייתה בבעלותו, החליטה החברה להקים בניין דירות, "רק בגלל שהיו שם זכויות". והסוף? "עלויות ההקמה היו כפולות, מחיר המכירה נחתך בחצי, והפסדנו גם את הרווח מהבנק שתפס את קומת המסחר למטה".
המשלחת גם פגשה את הגשת החלום האמריקאי של ישראלים רבים: קבוצת Stonehenge בבעלות עופר ירדני, המחזיקה 28 בניינים במנהטן בלבד. בסדרה ארוכה של מפגשים הסטודנטים למדו בעיקר על המורכבות האדירה של עולם הנדל"ן, ודאי בשוק משוכלל ותחרותי כמו זה שבניו יורק. בקרן ההשקעות ARES, המנהלת נכסים בהיקף של 75 מיליארד דולר, פיצלו אותם לקבוצות והטילו עליהם לבחון ארבע עסקאות שונות ומורכבות.
במשך שעות ארוכות בחדרי הישיבות של משרדי עורכי דין וחברות ייעוץ נדל"ן מובילות וכן בכיתות של אוניברסיטת ניו יורק, הם נחשפו לעולם של מימון, מיסוי, תכנון ובנייה, איכות סביבה, זכויות בנייה (וזכויות אוויר), שימור ועוד.
פרופ' רחל רמתי, עבר ראש מערך התכנון של העיר ניו יורק, סיפרה להם על הכוח של תושבי ניו יורק. 59 ועדות תכנון פרושות ברחבי העיר, קבוצות של תושבים הנחשבות לגוף מייעץ ללא סמכות חוקית - אבל עם הרבה כוח פוליטי. טיילת ההיי-ליין המפורסמת בדרום מערב מנהטן למשל, שהגדירה מחדש את כל האזור מסביב (למרות שאין רכבת תחתית בסמוך!), לא הייתה קמה ללא התגייסות התושבים.
רמתי סיפרה על חוקת העיר המפורטת, שלא נותנת לשום דבר ליפול ליד המקרה: כך למשל, מוגדר בפירוש שבפארקים הפרטיים הפתוחים (שמזכים את היזם בתוספת 20% זכויות) יוצבו כיסאות ולא רק ספסלים (הוכח שאנשים רוצים לסובב את הכיסא לכיוון השמש) ועוד. גם תוכנית המתאר מגדירה את האזורים ואת אפשרויות הפיתוח. על השדרה החמישית, למשל, לא ניתן למקם בנק או מסעדת ג'אנק פוד. 50% מכל אחוזי הבנייה מוכרחים להיות מתחת ל-50 מטר - כדי לקבל בניינים שמנים (עם מגדל צר מעליהם) ולפתח את הרחוב.
61 אלף שקל עד התואר
המכללה האקדמית נתניה היא הראשונה להציע בישראל תואר שני (M.A) בנדל"ן. במכללה מדגישים כי תוכניות ללימודי נדל"ן במסגרת תואר שני מתקיימות באוניברסיטאות יוקרתיות בעולם, כמו הרווארד, אוניברסיטת ניו יורק, קולומביה, קיימברידג', ברלין ועוד.
מייסד בית הספר הוא כאמור רוני צארום, הדיקן הוא פרופ' אהרון נמדר, מומחה למיסוי מקרקעין, וסגן הדיקן הוא ד"ר עמיחי קרנר, מומחה לתחום מימון הנדל"ן והתשתיות. עלות התואר השני בנדל"ן עומדת על 61 אלף שקל (צמוד למדד), לא כולל ההוצאה על הנסיעה והלינה בסיור לחו"ל (בשנת הלימודים השנייה מתוכנן עוד סיור. היעד עוד לא ברור), הנחשב לפי שעה וולונטרי בלבד.
תנאי הקבלה הרשמיים כוללים תואר ראשון בממוצע של 80 לפחות. יחד עם זאת, מודים שם, "מי שמראה שהוא אוהב נדל"ן ורוצה לעבוד בנדל"ן", יכול להתקבל ללימודים במסגרת ועדת חריגים, גם עם ציוניו גבוליים. הלימודים מתקיימים במשך שנתיים, בימי שלישי ושישי, והם כוללים סדרה מגוונת של קורסים בחקיקה, מימון, תכנון עירוני, ניתוח דוחות כספיים, הערכות שווי ועוד.