אחד החידושים שהביאה עימה הרפורמה במיסוי דירות מגורים החל משנת 2014 ואילך היא שלילת הפטור ממס שבח למוכר דירת מגורים מזכה שהינו תושב חוץ ביום המכירה. ההגדרה הרלוונטית ל"תושב חוץ" היא זו הקבועה בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה, היינו, יחיד שמרכז חייו אינו נמצא בישראל. לעניין זה קיימות גם חזקות מספריות הקובעות מתי ניתן לראות יחיד כ"תושב ישראל", למשל, אם הוא מתגורר בישראל 183 ימים בשנת המס.
בסעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי הפטור ממס שבח יינתן לתושב ישראל או לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב. עוד נקבע כי יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס במדינת התושבות שלו כי אין לו דירה כאמור.
לאחרונה נשמעות טענות ממוכרים תושבי חוץ, המבקשים פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק במכירת דירת המגורים היחידה שלהם בישראל, לפיהן לא ניתן להמציא אישור מרשות המיסים במדינת התושבות שלהם כי אין להם בה דירת מגורים. אותם מוכרים המתקשים בהמצאת אישור כאמור אינם זכאים, לכאורה, לקבל את הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) במכירת דירת המגורים שלהם בישראל.
לאור זאת, נשאלת השאלה האם ניתן יהיה להסתפק באישור אחר באותם מקרים בהם משתכנע מנהל מיסוי מקרקעין כי אכן רשות המיסים במדינת התושבות של המוכר תושב החוץ אינה מנפיקה אישור כאמור.
בעניין זה ניתן להציע כך: המוכר, תושב החוץ, ינסה להמציא אישור רשמי מגורם שלטוני ו/או ממלכתי אחר, למשל, הרשות המקומית במדינת התושבות שלו; המוכר ימציא את חוזה השכירות של הדירה בה הוא מתגורר במדינת התושבות שלו על מנת לשכנע כי דירה זו אינה בבעלותו; המוכר ינסה להמציא אישור מרשות המיסים כי הוא לא דיווח על הכנסות מדמי שכירות מדירת מגורים אחרת או נכס אחר (ניתן גם לשכנע על ידי המצאת דוחות המס של תושב החוץ); המוכר ינסה להמציא אישור ממרשמי הרשות המקומית של מדינת התושבות שלו לפיו הוא רשום כ"שוכר" ולא כ"בעלים"; בנוסף, יש לתמוך את כל האמור לעיל בתצהיר מפורט.
רשות המיסים תפרסם הנחיות מסודרות בהן תקבע מתי ואיך ניתן יהיה להמציא אישור חלופי לאישור הנדרש מרשות המיסים, באותם מקרים בהם תשתכנע כי במדינות מסוימות אכן לא ניתן להמציא אישור כאמור מרשות המיסים.
יובהר כי אין באמור לעיל כדי לשלול מתושב חוץ לקבל את החישוב הליניארי המוטב, הניתן על פי החקיקה החדשה, וזאת גם במהלך תקופת המעבר בשנים 2014-2018. לצורך קבלת החישוב הליניארי המוטב אין צורך בהמצאת אישור כאמור מרשות המיסים הזרה.
זאת ועוד, לכאורה, נראה כי אישור כאמור יידרש גם כאשר תושב החוץ מבקש פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגוריו בישראל לפי סעיף 49ב(5) לחוק, היינו, במכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה. ברם, קשה להלום מדוע אישור כאמור נדרש במכירת דירת ירושה כאשר אין כל חשיבות, לעניין פטור זה, למספר הדירות שבבעלות המוכר.