גירושין / צילומים: גלובס tv
הליכי הוצאה לפועל נועדו לאפשר לנושה לגבות את חובו של החייב. איתר הנושה נכס מקרקעין בבעלות החייב, יפעל בהקדם למינוי כונס נכסים על מנת לממש את זכויות החייב בנכס ולהיפרע ממנו את החוב.
כאשר מדובר בבית מגורים של החייב המשותף לו ולאשתו (שאינה חבה בחוב), נדרש כונס הנכסים לבצע פירוק שיתוף של הזכויות בנכס, על מנת שיוכל לממש את חלקו של החייב בנכס.
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעמיד לזכות בעלי נכסים טענת הגנה, לפיה בעת מימוש בית המגורים שבבעלותם הם הופכים לדיירים מוגנים כלפי הגורם המממש.
לפיכך, לרוב, כאשר מדובר בבית המגורים של החייב, תטען אשת החייב כי היא דיירת מוגנת בבית מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, וכי לכל היותר ניתן למוכרו כתפוס בלבד (היינו, ניתן לממשו אך לא ניתן לפנותה).
במקרים אחרים (למשל במקרה של גירושים), תביעה לפירוק שיתוף יכולה להיות מוגשת על-ידי אחד מבני זוג החפץ במכירת הדירה בעוד בן הזוג האחר מתנגד לכך. במקרה זה קבע המחוקק בסעיף 40 א לחוק המקרקעין, כי לא יהיה תוקף לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, היינו, לא יוכל בן הזוג המסרב למכור, לטעון להיותו דייר מוגן בדירה ולסכל את פירוק השיתוף והמכירה.
כונסי נכסים ניצלו את סעיף 40 א לחוק המקרקעין וטענו כי מתוקף תפקידם הם "נכנסים לנעלי החייב" ופועלים בשמו לפירוק השיתוף בדירה, ולכן מתקיים האמור בסעיף 40 א לחוק המקרקעין המונע מאשת החייב לטעון כי היא דיירת מוגנת.
אלא שאז באה הלכה כובשי של בית המשפט העליון (רע"א 8223/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ) ושינתה הכול.
בית המשפט העליון קבע בהלכת כובשי כי סעיף 40 א חל רק כאשר התביעה לפירוק שיתוף מוגשת בפועל על-ידי אחד מבני הזוג, והוא אינו חל כאשר מוגשת התביעה על-ידי כונס נכסים.
מאז הלכת כובשי השתנו סדרי עולם, ומימושים רבים סוכלו או נמנעו. אולם נראה כי הלכת כובשי, למרות הכול, לא סתמה את הגולל על הליכי המימוש של בית החייב.
בית משפט השלום בכפר-סבא דן לאחרונה בסוגיות הללו במסגרת תביעה לפירוק שיתוף שהגישה כונסת נכסים בנוגע לבית מגורים (קוטג') ברחוב השומר בהוד-השרון אותו ביקשה לממש.
אשת החייב (שאינה חייבת בחוב כלשהו) טענה כי לאור הלכת כובשי, עומד לזכותה סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, והיא דיירת מוגנת בבית (בו היא מתגוררת במשך 30 שנים), ולכן לא ניתן למכור את הבית כפנוי, אלא ניתן למוכרו לכל היותר כתפוס.
כונסת הנכסים טענה מנגד כי אין לקבל את טענות האישה, וכי לא עומדות לזכותה זכויות דיירות מוגנת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, משום קיומה של הלכה אחרת של בית המשפט העליון (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, הקרויה "הלכת פרמינגר"), שם נקבע כי יש לצמצם את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כך שיחול רק על זכויות רשומות של בעלות או חכירה לדורות.
כונסת הנכסים הוסיפה וטענה כי זכויות החייב ואשתו במקרה הנדון אינן רשומות בטאבו, ולכן לא חלה בעניינם הגנת סעיף 33.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להעדיף את טענות כונסת הנכסים.
בית המשפט קבע כי אכן זכויות החייב ואשתו אינן רשומות בטאבו אלא רק במינהל מקרקעי ישראל, וכי לאור הלכת פרמינגר והמגמה לצמצום סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לא חלה לגביהם ההגנה של סעיף 33, ולכן רשאית כונסת הנכסים למכור את הבית כפנוי.
נמצאנו למדים כי אופן רישום הזכויות הינו בעל משמעות ניכרת בעת מימוש הזכויות בנכס, וככל שלא רשומות הזכויות בטאבו, לא תעמוד הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולא תסייע הלכת כובשי.
■ הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון.