חיים כצמן / צלם: תמר מצפי
1. המספרים שמציגות חברות הנדל"ן המניב יכולים להעמיד בצל את פעילות היזמים וקבלני הבנייה. כשמדובר בנכסים המניבים דמי שכירות חודשיים, הישראלים הצליחו להעמיד ענקיות של ממש בתחום.
ההכנסות השנתיות של 10 חברות הנדל"ן המניב שדורגו ראשונות במדד גלובס DUN'S 100 לשנת 2014 מסתכמות ב-13 מיליארד שקל, יותר מפי 2 מההכנסות של העשירייה הראשונה בתחום היזמות, למשל. העשירייה הראשונה גם פותחת פער משמעותי מול העשירייה שבאה אחריה, שמציגה סך הכנסות כולל של 1.9 מיליארד שקל בלבד, נתון המלמד על היתרון לגודל ועל הריכוזיות היחסית בענף הנדל"ן המניב. בכל הקשור לאחזקות בישראל, כבר דובר לא פעם על כוחן הרב של עזריאלי ומליסרון, המחזיקות ביחד נכסים מניבים בהיקף כולל של קרוב ל-2 מיליון מ"ר.
2. דירוג הנדל"ן המניב משכלל 6 פרמטרים: סך ההכנסות וה-NOI מנדל"ן מניב בלבד; הכנסה למ"ר מנדל"ן מניב; חוב נטו ל-FFO (תזרים מפעילות שוטפת); סך הנכסים; סך ההון ביחס לסך הנכסים. קבוצת הנדל"ן המניב הראשונה בדירוג והגדולה ביותר בפער ניכר מול כל האחרות, היא גזית גלוב. הכנסות החברה מנדל"ן מניב עומדות על 5.15 מיליארד שקל, יותר מעזריאלי, מליסרון וכלכלית ירושלים יחד. למרות גודלה העצום, גזית ממשיכה להתמקד בעיקר במרכזים מסחריים עם עוגנים חזקים (סופרמרקטים), ואת הצמיחה והפיזור היא משיגה בעזרת "כיבוש" עוד ועוד יעדים ברחבי העולם.
3. בהכנסות למ"ר מצליחה קבוצת מליסרון להתמקם בצמרת הרשימה. על פי נתוני הדירוג, נכסי החברה, הכוללים בין השאר קניונים כמו רמת אביב והקניון הגדול בפתח תקווה, מניבים לה בממוצע 1,713 שקל למ"ר, לעומת 1,473 שקל לעזריאלי ו-780 שקל למ"ר לגזית גלוב.
כדאי לזכור שהמחיר הגבוה למ"ר מלמד על פעילות באזורים ובנכסים משגשגים, אבל הוא עלול גם לסמן תקרה אפשרית ולאותת על מחירים גבוהים יחסית, שיתקשו לשרוד בימי מיתון או האטה. בקצה השני, חברות "תעשייתיות" בהרבה, כמו כלכלית ירושלים או וילאר, רושמות הכנסה למ"ר של 475 שקל ו-328 שקל, בהתאמה.
4. קבוצת עזריאלי בולטת במינוף הנמוך של החברה. החוב הנמוך גם מול ההון העצמי וה-FFO עליו מצהירה החברה (התזרים מהפעילות השוטפת). לעזריאלי חוב פיננסי נטו של 7.05 מיליארד שקל, מול הון עצמי של 12.7 מיליארד שקל. למליסרון, המתחרה הגדולה, חוב נטו של 9.3 מיליארד שקל, מול הון של 3.5 מיליארד שקל בלבד.
5. ויחד עם זאת, למרות הקרדיט הגדול והיקף ההון העצום המתגלגל בחברות הנדל"ן המניב ה"קלאסיות", אין ספק שהן מביטות מלמטה בשחקניות הכי דומיננטיות בשנים האחרונות במגרש הנדל"ן המניב - חברות הביטוח.
חלק הולך וגדל ממיליארדי השקלים הזורמים לחברות הביטוח ממשכורתם ומחסכונותיהם של הישראלים מגיע בשנים האחרונות להשקעות בנדל"ן מניב - ענף שיודע להציע לחברות ולחוסכים השקעה בטוחה יחסית, שמניבה פירות לטווח ארוך. כ-5% מהנכסים במסלולי הדגל של ניהול כספי המבוטחים בחמש קבוצות הביטוח הגדולות בישראל - מגדל, כלל ביטוח, הראל, הפניקס ומנורה מבטחים - מושקע ישירות בנכסי נדל"ן. מעבר לכך, לפחות 13% מהנכסים שחמש הקבוצות הגדולות מנהלות בפוליסות החיסכון המושקעות בשוק ההון מופנים להשקעה ישירה בנדל"ן, לא רק באמצעות החזקה בפועל בנכסים אלא גם באמצעות השקעה במניות נדל"ן, אג"ח קונצרניות (סחירות ולא סחירות), קרנות השקעה ועוד.
*** אליעזר פישמן, בעל השליטה בכלכלית ירושלים, הוא בעל השליטה ב"גלובס"
