איציק ברוך / צילום: תמר מצפי
בכל פעם שאיציק ברוך חולף על פני בניין אגד במרכז פתח תקווה, הוא מחייך. חצי שנה של לילות מורטי עצבים עברה מהרגע שרכש את הבניין, ועד שהושכר לחברת אגד, ובמהלך תקופה זו עמד הבניין שומם והמצב היה מייאש.
הסיפור של ברוך הוא סיפור של הסתכנות: לאחר שנים שעבד כמתווך נדל"ן ברשת התיווך רשף נכסים וניסה כמתווך למכור בניין אגד הריק, החליט ברוך שנמאס לו לייעץ לאחרים. הוא עזב את הרשת ובשנת 2000 הפך לעצמאי, ולאחר שגיבש כמה שותפים לעסקה, רכש את בניין המשרדים. מאז כבר הספיק להקים ולאכלס לא מעט בניינים בתל אביב, וגם להיות חלק מפרויקטים גדולים ומוכרים למגורים כמו מתחם קרן (לשעבר מסעדת היוקרה) במושבה האמריקאית בתל אביב, ופרויקט יובלים ברעננה המשווק היום בשכונת נווה זמר בעיר.
בראיון ראשון ל"גלובס" מספר ברוך, בעליה של חברת הנדל"ן "יובלים", על הדרך שעשה ולמה תמיד יעדיף קרקעות עם אינספור בעיות, על פני מכרזים של רשות מקרקעי ישראל.
ברוך (43), גדל בשכונת אושיות ברחובות, למשפחה פשוטה. "תמיד ידעתי שאעסוק בנדל"ן והתחלתי לעבוד אצל צביקה אפל (בעל משרד התיווך הוותיק דיור פלוס ברחובות) אבל פוטרתי אחרי חודשיים ועברתי לרשף נכסים", הוא מספר. "אחרי כמה שנים בער לי להיות הצד שמחליט ולא רק בצד המייעץ. בער לי לעשות עסקה. לרשף נכסים היה בניין משרדים למכירה בפתח תקווה בדיוק כשההיי-טק היה בשפל. ארגנתי קבוצת שותפים, לקחתי הלוואה של 110% משווי הנכס, וקניתי את הבניין. רק אחרי חצי שנה של נדודי שינה הבניין הושכר לאגד. הוכחתי שאני מסוגל לעשות עסקה בעצמי, לקבל החלטה ולהסתכן". על השאלה מה היה קורה או איפה הוא היה היום אם אגד לא הייתה שוכרת בסוף את הבניין, השיב ברוך כי "אי אפשר לדעת".
"נמנע מהחתונה הזאת"
לאחר העסקה המוצלחת בפתח תקווה רכש ברוך עם שותפים בניינים ומגרשים בתל אביב. "בתחילת הדרך השותפים עזרו בהון העצמי", הוא מספר. "אלה היו השנים הטובות של תל אביב והקמנו בניינים כמו ברחוב מסריק, צבי ברוק, יהודה הלוי, גאולה. אחרי שצברתי הון, עברנו לעסקאות בהיקפים גדולים יותר, ובשותפויות אסטרטגיות".
בשנים האחרונות פועל ברוך כבעל 100% בחברת יובלים. את העסקה המפורסמת ביותר ביצע בשנת 2007, אז רכש יחד עם בעלי חברת אקזיט, גיא אדרי והאחים גל ורן בלינקיס, את מתחם קרן במושבה האמריקאית בתל אביב מזאב סוקולובסקי תמורת 50 מיליון שקל. היה זה שנה לאחר שבלינקס ואדרי מכרו את רשת המרכולים AM:PM לדודי ויסמן, תמורת 143 מיליון שקל. בספטמבר 2008 מכרו השותפים 50% מהפרויקט לחברת ויתניה, כאשר הוא כולל 44 דירות ששווקו ואוכלסו, ומלון בוטיק שיוקם במקום מבנה מסעדת קרן המפורסמת של השף חיים כהן.
יובלים של ברוך רכשה כמה מתחמים בעלי פוטנציאל לפיתוח בדרום תל אביב החל מ-2007 וגם מתחם קרן נחשב למקום בעל עתיד לא ברור. "רכשנו קרקעות במקומות שכולם הרימו עליהם גבה", נזכר ברוך. "ב-2009 למשל, נכנסנו לעסקה עם קרן ריאליטי שבבעלות מיקי ורדי, שרכשה מרשות מקרקעי ישראל קרקע עתירת בעיות ברחוב סלמה. היה בה שותף ערבי שהחזיק 5% מהקרקע, פולשים, תוכנית בניין עיר עם דירות ענקיות שלא מתאימות לאזור, ואחרי ארבע שנים הצלחנו להגיע למצב של קניית השותף, פינוי הפולשים, שינוי התכנון והקרקע נמכרה לאחרונה לאקרו נדל"ן תמורת 98 מיליון שקל, ששיווקה שם את פרויקט נויה. היה פה רווח גדול שהוא תוצאה של השבחה גדולה".
השותפות עם אקזיט במתחם קרן הייתה מוצלחת, וחזרה על עצמה בעסקאות נוספות בדרום תל אביב כאשר יובלים ואקזיט רכשו מגרשים נוספים ברחוב חזנוביץ בשנת 2010, וברחוב הרצל בשנת 2012, המיועדים להקמת פרויקטים למגורים.
- איך בוחרים שותף?
"מהבטן", משיב ברוך. "שותף צריך להיות אדם טוב ואיש ישר. אם העסקה טובה והשותף לא טוב, אני נמנע מהחתונה הזאת. הפרויקט ברעננה, למשל, הוא בבעלות מלאה שלנו, אבל כאסטרטגיה אני מאמין בשותפים. שותפות טובה היא שאחד ועוד אחד שווה שלוש, וכששותפות טובה התוצאות הן טובות, מלבד העובדה שמדובר בפיזור סיכונים".
"בתל אביב לא צריך מיתוג"
כדי להבין עד כמה ברוך מחובר אל הנדל"ן בתל אביב, די לשמוע אותו מספר על עסקאות נוספות שאליהן נכנסה יובלים מחוץ לתל אביב. "ביצענו גם עסקאות בפריפריה כמו חולון, גבעת שמואל ורעננה, חלקן במוזמן וחלקן במסגרת קומבינציה. בניגוד למושבה האמריקאית, שם מדובר בבניינים נמוכים, ברחוב הזיתים בגבעת שמואל אנחנו מוסרים בעוד ארבעה חודשים מגדל מגורים בן 16 קומות ו-55 דירות, וברעננה אנחנו משווקים ומתחילים ממש בקרוב לבנות פרויקט של 8 בניינים בני 137 דירות בשכונת נוה זמר, לאחר שעשינו לפני שנה וחצי עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע לפי 50%".
- איך אתה מסביר את העובדה שהציבור עוד לא כל כך מכיר את השם יובלים?
"אנחנו דווקא מטמיעים עכשיו את השם יובלים בפרויקטים שהם 100% שלנו. הפרויקט בגבעת שמואל נקרא 'יובלים בגבעה', והפרויקט ברעננה נקרא 'יובלים ברעננה'. הפרויקטים שעשינו בעבר בתל אביב זה סיפור אחר. בתל אביב אתה לא צריך מיתוג כדי למכור דירות. בתל אביב גם אם אתה קלוד מצרפת יקנו ממך דירות במיקום טוב, וגם בכל מחיר אם יש לך מעט סבלנות".
פרויקט משמעותי נוסף של החברה הוא פרויקט פינוי בינוי ברחוב החלוץ בשכונת מורשה ברמת השרון, שהחברה מלווה משנת 2009 יחד עם היזם ישראל לוי (בבעלות שווה), וכבר קיבל תוקף אחרי שנים שהתגלגל בוועדות התכנון.
"הפרויקט התגלגל משנת 2004 בתחילה אצל דנקנר השקעות ואחר כך בכל מיני ידיים, עד שבשנת 2009 נכנסו לתמונה וחתמנו על קידום הפרויקט. תוכנית בניין העיר אושרה בשנת 2012, וכוללת פינוי והריסת 168 דירות ישנות והקמת 590 במקומן, מה שמשקף מקדם כלכלי של 3.5 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה. "אנחנו נמצאים לקראת הוצאת היתר בנייה ובתחילת 2015 נפנה את הדיירים", אומר ברוך. "אנחנו מאוד מאמינים בפינוי בינוי כי יש מצוקת אמיתית של קרקע בעיקר במרכזי ערים, ולכן מקדמים מתחמים נוספים כל הזמן".
- מה לגבי תמ"א 38?
"אני לא מתקרב לפרויקטים כאלה. בניתי תוספות על גגות של בניינים בתל אביב ואני יודע בדיוק מה זה ובמה זה כרוך. מדובר בהתעסקות עם הרבה דיירים וברווח אבסולוטי קטן. הרווח צריך להצדיק את ההתעסקות. לכן אני מאמין בפרויקטים של פינוי בינוי שזו הדרך היחידה להקצות קרקעות במרכז הארץ לבנייה של מאות יחידות דיור".
- אתם לא מתמודדים במכרזים של רשות מקרקעי ישראל. למה?
"אנחנו לא בונים על מכרזים של המינהל כי תמיד יהיה יזם שרוצה מאוד לקנות את הקרקע בכל מחיר והסיכויים לא גבוהים. בכלל, קשה לרכוש קרקעות במחיר הריאלי שלהן. קרקע עם בעיות לעומת זאת, זה סיפור אחר. כדי להגיע לחומר גלם עם פוטנציאל אמיתי, צריך לקנות קרקע בשלב בוסרי, ולדעת שמדובר בעסקה לטווח ארוך. מהסיבה הזאת, פיתחתי מומחיות בלפתור בעיות של שימור למשל, שהרבה יזמים נרתעים מהן. את הקרקע ברחוב חזנוביץ' קנינו ב-2010, כשהאזור כולו היה מלא בזרים מאפריקה. לאט לאט העיר נעה דרומה, כי אין פתרונות במרכז העיר, ואנשים, גם אם מתוך פשרה, עוברים לגור שם. הזרים לדעתי בסוף ינועו דרומה מהיכן שהם היום, כי המחירים עולים".
- אז איך אתה מסביר שהמכרז בשוק העלייה נכשל?
"הוא ממש לא נכשל, חברת לוינשטיין כמעט זכתה, אבל העירייה הייתה גרידית ורצתה יותר כסף".
- מה דעתך על שוק המשרדים?
"יש לנו מגרש במתחם חסן ערפה בתל אביב, ואני מאמין באזור הזה כי יש בו את כל הנתונים להצלחה. סמיכות לתחבורה ציבורית ולתחנה העתידית של הרכבת הקלה, ושילוב של משרדים עם מגורים, מגרשים נוספים יש לנו גם ברחוב החרש ובדרך השלום. העניין הוא שמשרדים עד היום לא בנינו, ומדובר בשוק שיותר נתון לתנודתיות. אם במגורים כל דירה שתיבנה תימכר, במשרדים זה לא ככה, ולכן במשרדים הטיימינג חשוב".
- תוכנית מע"מ אפס של לפיד - טובה או רעה?
"אני חושב שכוונות הממשלה טובות, אבל היישום בעייתי. מע"מ אפס יוביל רק לעליית מחירי הדירות. אין מספיק היצע של דירות בטווח המחיר שמדברים עליו, ולכן תהיה הסתערות של רוכשים על מלאי מצומצם של דירות. ההנחה תהיה רק לקבוצה קטנה של קונים. חוקי הכלכלה הבסיסיים ברורים, כשיש חוסר בהיצע, ומגדילים ביקוש לדירות זולות, מכניסים למעגל רוכשי דירות שלא היה להם הון עצמי או כאלה שלא חשבו לקנות דירה אבל בגלל שהממשלה מעניקה מתנה הם ירגישו פראיירים אם לא יקחו אותה בשתי ידיים".
"אני לא מתקרב לפרויקטים של תמ"א 38. בניתי תוספות על גגות של בניינים בתל אביב ואני יודע בדיוק מה זה ובמה זה כרוך. מדובר בהתעסקות עם הרבה דיירים וברווח אבסולוטי קטן. הרווח צריך להצדיק את ההתעסקות. לכן אני מאמין בפרויקטים של פינוי בינוי שזו הדרך היחידה להקצות קרקעות במרכז הארץ לבנייה של מאות יחידות דיור".