מתחם יצחק שדה ביישוב אזור / צילום: תמר מצפי
תוכנית פינוי-בינוי שקידמה הממשלה במתחם יצחק שדה ביישוב אזור הייתה אמורה להביא למהפכה ביישוב המנומנם, המרוחק קילומטרים ספורים מחולון ומתל אביב, אבל בינתיים הוא נתקע, אף שהיא כבר אושרה בכל ועדות התכנון וקיבלה תוקף בשנת 2001.
התוכנית שקידם משרד השיכון הייתה להרוס בנייני רכבת ישנים בני ארבע קומות ובהם 475 יחידות דיור, ובמקומם לבנות בניינים בני 19 קומות ולהגדיל את מניין הדירות ל-978, כלומר מעט יותר משתי דירות על כל דירה שנהרסה - מקדם כלכלי הנחשב נמוך וחסר היתכנות כלכלית למימוש.
הסיבה המרכזית למספר יחידות הדיור הנמוך בתוכנית שעמל עליה משרד השיכון עוד בשנות ה-90 היא מגבלת הבנייה לגובה באזור, בגלל הסמיכות לנתיבי תעופת המטוסים מעל היישוב. בסמוך יש אמנם מגרש נוסף המאפשר להגדיל את מספר הדירות ולהפוך את הפרויקט לכלכלי, אבל לטענת היזמים, הבעלים - רשות מקרקעי ישראל - דורשת בגינו 90 מיליון שקל. כך הפרויקט נותר על הנייר.
"דרישה לא הגיונית"
ב-2006, כחמש שנים לאחר מתן התוקף לתוכנית, ובעקבות מאמצים של ראש המועצה המקומית לשעבר אמנון זך, התקשרה עם הדיירים חברת "בהרי פלוטקין" במטרה להביא למימוש הפרויקט. "הודעתי ליזמים שאני מוכן לאשר להם להגדיל את מספר יחידות הדיור לכמעט 1,700", מספר זך ל"גלובס". "למזלי, ההורים של מי שהיה אז שר התחבורה, שאול מופז, התגוררו במתחם, ולאחר פנייה אליו בעניין מגבלת הגובה הסכימה רשות שדות התעופה לאשר הקמת מגדלים בני 18-26 קומות. הבניינים פשוט מתפוררים והפרויקט אמור היה כבר מזמן לצאת לדרך".
לאחר אישור הוועדה המקומית, עברה התוכנית המשודרגת - עם יחס של 3.5 דירות חדשות לכל דירה שנהרסה - לבחינת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. אך כבר בבחינה הראשונית של מספר יחידות הדיור המוגדל, הבינו היזמים שנדרשים עוד שינויים רבים כדי להביא את התוכנית למימוש.
"בוועדה המחוזית הסבירו לנו שבניית 1,700 יחידות דיור בשטח הקיים תהייה צפופה מאוד ונטולת שטחים ירוקים, ועל כן חובה לרווח את המרחק בין הבניינים באמצעות שטח נוסף", אומר אייל בהרי, מבעלי חברת בהרי. לשמחתנו, ראש המועצה אז, אמנון זך, הסכים להקצות לשם כך קרקע ציבורית (שטח חום) המשמשת מגרש כדורגל, שהמועצה חוכרת מרשות מקרקעי ישראל, ובתנאי שנתחייב לאתר קרקע אחרת ביישוב שתשמש מגרש כדורגל, לרכוש אותה בכספנו ולהעבירה על שם המועצה".
בנקודה זאת הפרויקט נתקע. לטענת היזמים, ברשות מקרקעי ישראל מסרבים להקצות את המגרש ללא תמורה ודורשים מהיזמים את הסכום המרבי המשקף שינוי של ייעוד המגרש מציבורי למגורים. "השווי שדורשת רמ"י נגזר מתוספת מספר הדירות, אבל מדובר בדרישה פשוט לא הגיונית", אומר בהרי. "הרי לא מדובר בהגדלת מספר הדירות ל-1,700, אלא בתוכנית חדשה שתהיה ריאלית. המגרש עצמו לא מוסיף יחידות דיור אלא רק מאפשר הוצאה לפועל של התוכנית החדשה, שגם היא גבולית מבחינה כלכלית. התוכנית המקורית ל-978 יחידות דיור לא יכולה לצאת לפועל כלל, וגם במועצה המקומית וגם בוועדה המחוזית מבינים את זה".
לטענת היזמים, יש לחייב אותם בשווי המגרש הנוכחי בייעוד הציבורי, וזאת נוסף על המטלה הכספית הכוללת רכישת קרקע חלופית שתעבור על שם המועצה המקומית.
ראש המועצה הנוכחי, אריה פכטר, סבור גם הוא שהדרישה הנוכחית של רמ"י היא בלתי סבירה. "רמ"י דורשת סכומים לא סבירים, להערכתי", הוא אומר, "אני לא מחפש שיזמים ירוויחו מיליארדים או מיליונים, אבל אני סבור שאם פרויקט כזה בא לפתור מצוקה של תושבים שמתגוררים במתחם משנות ה-60, בבתים רעועים, ולאור מצוקת הדיור, צריכים להירתם כדי לפתור את שתי הבעיות האלה. ואם צריך ששמאי מכריע יקבע כמה היזמים אמורים לשלם, כדי שעדיין ייגזר להם רווח, אז שזה ייעשה. אם ייקבע שהם צריכים לשלם 20 מיליון שקל ועדיין ייגזר להם רווח - שישלמו. ואם ייקבע שהם צריכים לשלם 100 מיליון שקל ועדיין ייגזר להם רווח ראוי - שישלמו".
פכטר מוסיף: "מצד אחד פרויקט בהיקף כזה ישנה את פני היישוב שלנו, שהוא היום יישוב כפרי עם כניסה של 1,700 משפחות, אך מצד שני הוא גם יביא כוחות רעננים ליישוב, שזה דבר שאנחנו גם זקוקים לו, בנוסף לפתרון נושא הבניינים הרעועים הקיימים במתחם היום".
לדברי היזמים, השנים הארוכות שחלפו מאז החלו לקדם את הפרויקט נותנות אותותיהן בשטח. "כבר הקמנו משרד מכירות במקום", הם אומרים, "ולחלק גדול מהדיירים נרשמו הערות אזהרה בטאבו. עד היום, כל מי שרוצה למכור דירה צריך את האישור שלנו בגלל הערת האזהרה. זה לא אמור היה לקחת כל כך הרבה זמן. גם ברשות מקרקעי ישראל, וגם שרי האוצר והשיכון כל הזמן אומרים שאנחנו בעידן חדש שבו המדינה מוכנה לוותר על הכנסות למען הציבור. איך זה מתיישב עם ההתעקשות של המדינה לגבות סכומים על קרקע, שכל תחשיב יראה שיזם צריך להוציא כסף מהכיס כדי להקים את הפרויקט?".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "הפרויקט לא תקוע בגלל רשות מקרקעי ישראל, ואין שחר לטענות המועצה כאילו נדרשו 90 מיליון שקל. המועצה היתה אמורה להגיש פנייה לבדיקת היתכנות כלכלית למשרד הבינוי והשיכון אולם לא עשתה זאת עד כה. ללא פנייתה לא ניתן לבחון את כדאיות הפרויקט".