הגילוי, אגב אורחא במהלך הבחירות לנשיא המדינה, בדבר מספר הדירות של חברי הכנסת, הזכיר לי כי כשמגיע הקורס בדיני מסים לנושא הפטור על הכנסות ורווחים מדירות מגורים, ההסבר המקובל על רוב התלמידים הוא שמקור הפטורים בכלל הוא: "דע כמה חברים מבית המחוקקים נהנים מהפטור ותבין מנין הוא בא...".
המאמצים המושקעים היום בהתערבות ממשלתית לצורך הורדת מחירי הדירות בישראל נגועים בכל כך הרבה פגמים שקשה להתחיל למנותם. הם פורטו בתזכירו של ד"ר מיכאל שראל, הכלכלן הראשי לשעבר באוצר, ובמדורי הכלכלה בעיתונות הכתובה והדיגיטלית. הפעם אבקש להעיר כי הממשלה מחפשת את המטבע מתחת לפנס.
מי שמאמין בשוק חופשי מבין ויודע כי היד הנעלמה אכן פועלת. רק כשמתברר קיומו של כשל שוק חייב הממשל להתערב ולאיינו. בשוק הדיור בישראל לא קיים כשל שוק מובהק ואינהרנטי. הוא נוצר דווקא כתוצאה מהתערבות ממשלתית: הענקת פטורים ממס לדירות מגורים.
כלל הוא שאדם מחפש השקעות שיניבו לו את התשואה הגבוהה ביותר. מערכת מס יעילה, נכונה והוגנת, אינה משנה השיקולים במה להשקיע.
הממשלות השונות הפרו כלל בסיסי זה. זה זמן רב קיימות בישראל הטבות מס לבעלי דירות מגורים הפוגמות בכללי השוק החופשי: שיעור מס נמוך (10%) ללא כל תקרה (!), פטור ממס על שכר דירה עד תקרה מסוימת וכן הפטור (שנהג משך שנים רבות) ממס שבח מקרקעין לרווח שנוצר למשקיעים בדירות מגורים. הטבות המס - שמהן נהנים בעיקר בעלי הכנסות גבוהות - הביאו לעיוותים קשים ותרמו לעליית מחירי הדירות.
שיטת המס היא שמביאה לגידול בביקושים לדירות, כיוון ששיעור התשואה הנקייה על השקעה בדירות גבוה משיעור התשואה על השקעות אחרות. נסביר: נניח כי קיימות שתי השקעות אלטרנטיביות. האחת, רכישת דירת מגורים שהתשואה הצפויה ממנה היא 5% הפטורה ממס הכנסה. האחרת, השקעה בנכס אחר שאמורה להניב שיעור תשואה זהה, אלא שהרווחים שיקבל המשקיע בהשקעה השנייה יתחייבו במס של 25%.
לאמור תשואה נקייה של 3.75% בעוד שהדירה תניב תשואה נקייה של 5%. נניח שעלות שתי ההשקעות בעולם ללא מסים היא מיליון שקל. ההכנסה השנתית (5%) היא 50 אלף שקל. במציאות, מוטל מס על כלל התשואות במשק (נניח 25%) ומוענק פטור לדירה. התשואה הנקייה על הדירה תישאר 50 אלף שקל והתשואה הנקייה על ההשקעה השנייה תרד ל-37,500 שקל.
תיאורטית המשכיר מצפה לתשואה של 37,500 ולכן הפטור יגולגל על השוכרים. לטענה זו המתאימה לביקוש גמיש אין כל בסיס אמפירי ובפועל התמונה שונה. עקב הביקוש הגבוה, השוכרים לא מצליחים לגלגל אליהם את הפטור וההכנסה הנקייה למשכיר נשארת אכן 50 אלף שקל. כתוצאה מכך עולים גם מחירי הדירות.
ההסבר לכך הוא פשוט: שוויו של נכס שווה ל"ערך-הנוכחי" של זרם ההכנסות הצפוי שההשקעה אמורה להניב. כיוון שזרם ההכנסות הנקי של הדירה הוא 50 אלף שקל בעוד שזרם ההכנסות של ההשקעה השנייה הוא רק 37,500 שקל, הרי שהיוון זרם ההכנסות יביא למחיר גבוה יותר של ההשקעה בדירה.
בכך נפתח מעגל; משקיעים יפנו עורף להשקעות טובות ויעילות שתשואתן החייבת במס נמוכה מהשקעה בדירת מגורים, יגדילו את הביקושים להשקעות בדירות מגורים, ומכאן לעליית המחיר וחוזר חלילה. יודגש כי חישובים אלה ישימים גם על דירות ששכר הדירה עליהן גבוה והוא מתחייב במס נמוך במיוחד של 10%.
הערכתי היא כי המחיר שהשוכרים משלמים היום הוא מחיר שוק מרבי; המס שיוטל כתוצאה מביטול הפטור ומשיעורי המס הנמוכים (10%) ישולם ברובו על ידי המשכירים. כתוצאה התשואה הנקייה על השכרת דירות תקטן, הביקוש להשקעות בדירות מגורים יפחת וקרוב לוודאי שמחירי הדירות יתחילו לרדת.
ראוי לציין כי להטבות המס האמורות יש השפעה מרחיקת לכת גם על תופעת העלמות מס והלבנות הון. כאשר קיימת ידיעה/תודעה בשוק המקרקעין כי השכרת דירות מגורים אינה חייבת במס (או חייבת בשיעור מס זניח), גם בעלי דירות שאינם זכאים לפטור (בין אם ההשכרה אינה למגורים, בין אם שכר הדירה עולה על הסכום הפטור ובין אם מדובר בכמה דירות מושכרות), יימנעו מדיווח על הכנסותיהם. ביטול הפטור על השכרת דירת מגורים תביא לייעול דרמטי של מערכת המס, לשיפורה ולהפיכתה לצודקת ונכונה יותר.
נגעים קשים יותר הביא הפטור ממס שבח. ואולם כיוון שלאחרונה קבעה הכנסת את ביטולו ההדרגתי לא נפרטם כאן, בתקווה שבעלי עניין לא יצליחו בשלב מסוים לעצור את התהליך ולמנוע את ביטול הפטור מנימוקים פופוליסטיים.
השפעת ההטבות שפורטו כאן על הגידול המתמשך בפערים החברתיים היא רבה ביותר. ההשפעות הקשות של הגידול המתמיד בפערים החברתיים על הצמיחה הכלכלית - שלא לדבר על שאלות של צדק חלוקתי, חוסן לאומי וסולידריות חברתית - הפכו להיות ברורות ומוכחות בספריהם של סטיגליץ, פיקטי ולאחרונה אוששו אמפירית במחקרו של אוסטרי מקרן המטבע הבינלאומית אשר בחן את השפעת הפערים החברתיים ונקיטת מדיניות של צדק חלוקתי על שיעורי הצמיחה הכלכלית בעשרים מדינות.
לאור כל אלה נראה לי כי חשוב שהממשלה תמנה ועדה - הפעם בראשותו של שופט מבית המשפט העליון ולידו מומחי כלכלה וסוציולוגיה - כדי שתבחן כיצד ישפיע ביטולן של ההטבות שהוזכרו ברשימה זו על שוק הנדל"ן, על שיעורי העוני והפערים החברתיים. מי יודע, אולי תהליך כזה יניע מהלך לבחינה מעמיקה של שיטת המס הרגרסיבית הנוהגת כיום בישראל, שעל פיה בעלי הון (שני העשירונים העליונים) משלמים מס בשיעור נמוך בהרבה מהמס המוטל על ההון האנושי.
פרופ' אדרעי מלמד וחוקר דיני מסים וחקיקה פיסקאלית באוניברסיטת חיפה