גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"ממשיכים ליצור מחסור חמור בדירות באזור המרכז"

המאבק על הרחבת שולי הערים לטובת הקמת בנייני מגורים חוזרת השבוע למועצה הארצית לתכנון ובנייה ומציף מחדש שאלות מהותיות על היחס בין העיר לכפר, בין המרכז לפריפריה ועוד

מחר (ג') תדון המועצה הארצית לתכנון ובנייה בעדכון תוכנית המתאר הארצית של ישראל (תמ"א 35). המועצה כבר דנה בנושא כמה פעמים, ואולי סוף סוף נראה השבוע את חבריה מגיעים להכרעה ומציגים את העקרונות לתוכנית המתאר החשובה ביותר בישראל.

מדובר בהחלטה דרמטית, כזו שתשפיע בוודאות על תכנונה ועל אופיה של ישראל בעשורים הבאים. אחרי שבוע שבו הוחלט בין השאר לסבסד מגורים של ישראלים שירצו לגור ביישובי עוטף עזה (הבטחה לבית ב-300 אלף שקל בלבד), אחרי שהממשלה השאירה את ערי הדרום מחוץ למערך הפיצויים בעקבות נזקי מבצע צוק איתן, ואחרי שמועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטה להעביר לאגודות הקיבוצים את שטחי המגורים כדי שייבנו שם עשרות אלפי בתים למצטרפים חדשים - אין ספק ששאלות הרות גורל ביחסי מרכז מול פריפריה, והעיר מול הכפר, מוכרחות להגיע לנקודת הכרעה.

אין נתונים

חברי המועצה הארצית מתבקשים להכריע, בין היתר, בין דרישה להרחיב את השטח שעליו ניתן יהיה לבנות ביישובים העירוניים בעוד 5% עד 10%, כפי שדורשים במשרד השיכון וברשות מקרקעי ישראל, לבין הטענה של גופים אחרים, ביניהם הירוקים, כי אין צורך בהרחבת השטח מעבר ל-2% נוספים (שגם הם לטענת המתנגדים להרחבה אינם נדרשים). אי אפשר כמובן לנתק את ההחלטה ממשבר הדיור, שהוביל לעלייה של 90% במחירי הדירות בשבע שנים. בזמן שקבינט הדיור עסוק בקידום תוכניות להורדת מחירים, ההכרעה היא בעלת משמעות רחבה לפיתוח שטחי המגורים גם בעשורים הבאים.

ההחלטות אמורות להתקבל על סמך נתונים קשיחים של מספר יחידות הדיור המתוכננות במדינה. הבעיה היא שבחודשים האחרונים הסתבר שמדובר בנתונים מעורפלים מאוד. לאמיתו של דבר, למינהל התכנון במשרד הפנים, הגוף האמון על כל התכנון במדינה, אין בנמצא את הנתונים המבוקשים. הדבר נחשף בישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת שנערכה ב-13 במאי, שבה הודו נציגי מנהל התכנון כי במהלך השנים לא השכילה מדינת ישראל לנהל באופן מסודר את המלאי התכנוני. ראשת מינהל התכנון, בינת שורץ, ציינה כי מאז שנכנסה לתפקיד היא פועלת להכנת בסיס הנתונים הזה.

נתוני משרד השיכון, המתבססים בין היתר על נייר עמדה שחיברה עבור המשרד האדריכלית סופיה אלדור (מי שעמדה במשך שנים בראש אגף תכנון ערים במשרד), חושפים כי היעדים שנקבעו בתמ"א 35 בעבר לא שיקפו נכון את המציאות. אלדור מציינת שחלק ניכר מההמלצות לתכנון מוקדים חדשים כלל לא הבשילו לכדי מימוש, בשל ביורוקרטיה וחסמים שונים.

אלדור מציעה להגמיש את גבולות המרקמים העירוניים ולאפשר את הגדלתם לפחות ב-10%, ולהכין במקביל בדחיפות תוכנית מתאר ארצית סקטוריאלית למגורים.

"התעלמות מהצרכים האמיתיים"

"ידוע לכול הקשר הישיר בין עתודות קרקע מספקות לפיתוח מגורים והזרמתן השוטפת לשוק לבין מחירי הדיור", כותבת אלדור, "להיצע קרקעי זמין חשיבות מיוחדת ומכרעת. בלעדיו, גם הפעלת יתר הכלים - גם אלה שהומלצו לאחרונה וגם אחרים - לא תועיל. השאלה החשובה היא האם הנחותיה ומסקנותיה של תמ"א 35 ומסמך העדכון שבהכנה יתנו מענה הולם למטרה חשובה זו, ובכך יסייעו למאמץ ממשלתי להורדה וייצוב מחירי הדיור או שמא יהיו לו למכשול".

אלדור טוענת שהתפיסה התכנונית מאז קום המדינה איננה נכונה: "אזור המרכז נפגע מיעדי אוכלוסייה לא ריאליים שנקבעו בתוכנית התפרוסת והתעלמו מהצרכים האמיתיים. הם שימשו לקביעת עתודות קרקע לפיתוח מגורים בתוכניות אב מחוזיות, מקומיות ומפורטות והיו אחד הגורמים המובילים הן לעליות מחירי הדיור במשך השנים והן לאי יציבותם".

היעד החזוי היה לאוכלוסייה של 2.482 מיליון ישראלים באזור המרכז בשנת 2010. בפועל, מציינת אלדור, ב-2010 מנתה אוכלוסיית המרכז כ-3.1 מיליון נפש, "והמחסור בעתודות מתוכננות בהיקף מספיק בכל נקודת זמן הוביל, כידוע, לעליות מחירים קשות וגם לתנודתיות יתר".

"לצערי" היא ממשיכה, "צוות העוסק בעדכון תמ"א 35, כמו מחברי תמ"א 35 עצמה לפניהם, מציעים לאמץ כבסיס את יעדי האוכלוסייה הנורמטיביים. יעד האכלוס המוצע לאזור המרכז מניח תוספת של 2.4 מיליון איש, לעומת 2.8 מיליון על פי תחזית מאוזנת. סביר להניח שאם העדכון יאושר, גם בעתיד נחיה במצב של מחסור בעתודות קרקע זמינות למגורים באזור המרכז... על פי הצעת צוות התוכנית, לשנת 2030 יתוכנן אזור המרכז עבור אוכלוסיית יעד הקטנה ב-400 אלף נפש מאוכלוסיית היעד לפי מגמות סבירות יחסית בפועל".

הנחת יסוד נוספת גורסת כי ציפוף אזורים בנויים עד שנת 2030, כמו גם ניצול קרקעות במרקמים עירוניים, יוביל להיצע נוסף של קרוב ל-400 אלף יחידות דיור. "הנחה זו בטעות יסודה", קובעת אלדור, "לשם בדיקת הנתונים אין צורך להתבסס על השערות וניתן לבדוק אותן לאור הניסיון שהצטבר בפועל מהכנסה למעגל הפיתוח של קרקעות ממעמד דומה בעבר".

רשימת קרקעות באזור המרכז שהוצעו לפיתוח למגורים על ידי משרד השיכון עוד בשנת 1993, ואף אושרו ברמה עקרונית על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מלמדת עד כמה גדול המרחק בין חזון למציאות בפועל (ראו טבלה). רק כ-20% מאותם מתחמים הצליחו להיבנות ב-19 השנים שחלפו מאז אישורן העקרוני בגופי התכנון.

אלדור: "שנת 2030 כבר כאן, ממש מעבר לאופק. הקרקעות שייבנו עד אז נמצאות רובן ככולן בתהליכי תכנון ברמת תוכניות מפורטות או לפחות ברמה של תוכניות מתאר מקומיות... רק בדיקת העתודות הכלולות בתוכניות מתאר מקומיות, ולו באזור המרכז, תצביע באופן אמיתי על העתודות הזמינות שיש סיכוי לממשן עד 2030".

"על חשבון הפריפריה"

אבל במקביל לגופי התכנון הרשמיים, הארגונים הירוקים וארגונים נוספים טוענים שאין להרחיב את גבולות המרקמים העירוניים. לטענתם, גם היום קיים מלאי תכנוני מספק למאות אלפי דירות חדשות.

"מרכזי הערים במרכז נבנו לפני עשרות שנים לפי סטנדרטים מיושנים שמשפיעים על איכות חייהם של התושבים ומגבילים את ההתפתחות הכלכלית והחברתית של העיר כולה", אומר אדריכל חיימי שניידר, חבר הנהלת עמותת האדריכלים ומי שהוביל מטעמה את פורום התכנון בנושא משבר הדיור. "כיוון תכנוני נכון צריך להתבסס על תהליכי התחדשות עירונית ועל העצמת מרכזי הערים הקיימות. בנייה בשולי הערים, בשטחים שיפרצו את מסגרת תמ"א 35, תבוא בהכרח על חשבון שטחי החיץ הירוקים, על חשבון התחדשות הערים הוותיקות, ולא פחות חשוב - על חשבון הפריפריה. היא תנציח את תת הפיתוח הקיים בפריפריה ותגדיל עוד יותר את הפערים החברתיים כלכליים שישנם לעומת המרכז".

"האיום על איתנות העיר הוא דמגוגיה"

נושא נוסף שעומד על הפרק בישיבת המועצה הקרובה, וצפוי לעורר לא פחות סערות, מחלוקות והתנגדויות, הוא אישור בניית בית שלישי בנחלה במגזר הכפרי.

התומכים בהצעה, בהם כמובן גם נציגי המושבים, מסבירים כי אישור התוכנית יניב היצע משמעותי של יחידות דיור ויבטל את הצורך בפגיעה בשטחים ירוקים כפי שמציעה תמ"א 35. "בנייה בישובים הכפריים לא רק שתיתן מענה לבני המשפחות אלא תקל במידה רבה על הביקושים בערים", מסביר עו"ד דודו קוכמן, מנכ"ל תנועת האיחוד החקלאי.

"אנו ערים לכך שישנם גורמים אינטרסנטים שרואים בישובים הכפריים איום על איתנות העיר בטענה שהישובים הכפריים ימשכו אוכלוסיות מבוססות יותר, אולם מדובר בטענה דמגוגית. יישום ההחלטה יחסוך את הקמתם של שכונות מגורים נוספות בישובים הכפריים, ימנע פגיעה בשטחים חקלאיים ויאפשר ניצול מיטבי של קרקעות המיועדות כבר למגורים ולכן זמינות לבנייה. לטעמנו, כל 'פלישה' פוטנציאלית על פי המוצע בתמ"א 35 לשטחים חדשים תביא לפגיעה קשה בשטחים הפתוחים".

עדיין מחכים

עוד כתבות

אזרח קניה נושא שק של פלסטיק למחזור בשכונת העוני דנדורה בניירובי  / צילום: Ben Curtis, Associated Press

האם הרעיון להעניק הלוואת בכדי למגר את העוני באמת הצליח?

אחד הניסיונות המעניינים למיגור העוני במדינות העולם השלישי בוצע על ידי הכלכלן פרופ' מוחמד יונוס, שהמציא המיקרו-אשראי, המאפשר להעניק הלוואות קטנות לעניים ●  פרופ' עומר מואב מתארח בפודקאסט "קטע כלכלי" בכדי להסביר האם הניסוי הזה הצליח ● האזינו

קניות בשופרסל בת"א לקראת ראש השנה ובצל הסגר הצפוי / צילום: שני מוזס, גלובס

ההיערכות לסגר השני הביאה לזינוק ברכישות ברשתות המזון ב-23% לעומת ראש השנה הקודם

לפי נתוני שב"א שמודדת רכישות בכרטיסי אשראי מדובר בתוספת כספית של מעל ל-300 מיליון שקל בימים שקדמו לחג לעומת התקופה המקבילה אשתקד ● הגידול נרשם לא רק בחנויות הפיזיות: המכירות באונליין קרוב להכפילו את עצמן בתקופה שקדמה לחג

שר הביטחון בני גנץ וג'ארד קושנר / צילום: משרד הביטחון

גנץ נפגש עם קושנר: נמשיך לקדם יציבות במזרח התיכון

שר הביטחון נפגש עם יועצו וחתנו של נשיא ארה"ב בבית הלבן ● גנץ ייפגש בהמשך עם שר ההגנה האמריקני מארק אספר, כדי לדון בין היתר בסוגיית מכירת מטוסי ה-F35 לאיחוד האמירויות

רבקה ראם / צילום: "משורת הדין"

תביעת הדיבה שגרמה לפעילת BDS לנעול את הפייסבוק האישי שלה

ארגון שורת הדין הגיש השבוע תביעת דיבה ולשון הרע בסך 6 מיליון דולר נגד סוהיר נפאל, פעילה מרכזית בתנועת BDS, לאחר שזו הפיצה פרסומים שקריים בנוגע לחיילת צה"ל משוחררת

בנקאות בימי קורונה - עמלות וריביות / עיבוד: טלי בוגדנובסקי , גלובס

העו"ש, החיסכון והקורונה: איך נכון להתמודד עם החשבון בתקופה הזו

הבנקים הגיעו מוכנים יותר לסגר הנוכחי, והם מציעים הקלות חדשות לצד ההקלות הקיימות • האם עדיין אפשר לדחות הלוואה, איך ליצור קשר עם הבנקאי, והאם יהיה מספיק כסף בכספומטים? • "גלובס" מציג: בנקאות בתקופת הסגר • כתבה ראשונה בסדרה

אחמד אל-חבטור (קבוצת "אמפא" בדובאי) ושלומי פוגל  / צילום: יח"צ

עוד קבוצת ענק מדובאי בדרך לארץ: קונגלומרט המלונאות והנדל"ן אל-חבטור יפתח משרד בישראל

היקף נכסיה של קבוצת אל-חבטור נאמד בלמעלה מ-8.5 מיליארד דולר ● בנוסף, הודיעה הקבוצה בניהולו של חאלד אל-חבטור כי החלה במגעים עם חברת "ישראייר" על פתיחת קו טיסות סדיר

מחלקת עסקים של אמירייטס. הוכתרה כחברה הטובה בעולם / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

התחרותית, היוקרתית והשירותית: חברות התעופה מהאמירויות ששווה להכיר | צ'ק אין

ישראייר לא לבד. אל על אמנם לא הכריזה עדיין כי בכוונתה להשיק קווים לאמירויות אבל החברות האמירתיות כבר הניחו את הכוונות שלהן על השולחן ● בתפריט: הקמת קו מזון כשר ו"חוויות לקוח" מבטיחות ● גם בגזרת הלואו קוסט צפויה להיות נוכחות בקו

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

גם משבר הקורונה לא בלם את חגיגת גיוסי האג"ח הקונצרניות בתש"פ

המגזר העסקי (ללא פיננסים) גייס כ-43 מיליארד שקל, גידול של כ-30% לעומת שנת תשע"ט, כשמגזר הנדל"ן היווה כ-38% מסך הגיוסים ● במחצית השנה השנייה ניכרה בולטות של חברות בקבוצות הדירוג הגבוהות ביותר

אנטנות הדור החמישי. החברות נדרשות להשקעה גדולה בתשתיות ומקוות לגבות פרמיה על שירותים חדשים שיתאפשרו / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המרוץ למענק: פרטנר והוט מובייל הקימו 250 אתרים בדור החמישי

מצטרפות לפלאפון שכבר דיווחה על עמידה ביעד שיאפשר לקבל מענק מוגדל ● משרד התקשורת פרסם הבהרה כיצד בכוונתו לערוך את הבדיקות שיוכיחו כי החברות עומדות ביעד ההקמה: ביקש שיציגו בפניו מכשירים תומכים שמראים מהירויות גלישה בדור החמישי

חיסון לקורונה / אילוסטרציה: Dado Ruvic, רויטרס

אסטרהזנקה חושפת עוד מידע על הניסוי שהוקפא והוחזר, אך הקהילה המדעית דורשת שקיפות רבה עוד יותר

החברה הגיעה למסקנה כי לא סביר שהשיתוק ממנו סבלה אחת מהמשתתפות בניסוי שהיא עורכת לחיסון לקורונה קשור לחיסון, אך לא פירטה את הסיבות שהובילה אותה למסקנה זאת

ועדת הקרונה בראשות ח"כ יפעת שאשא ביטון / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

יו"ר איגוד רופאי הציבור חגי לוין: "שיטת האקורדיון היא אסון"

ועדת הקורונה דנה הבוקר בהיערכות ליום שאחרי הסגר ● פרופ' גרוטו: "אסטרטגיית היציאה כוללת שלושה מרכיבים: חזרה הדרגתית למודל הרמזור, איתור וקטיעת שרשראות הדבקה והתעצמות בתי החולים" ● משרד הבריאות: "3,994 רופאים ואחיות בבידוד. 1,700 רופאים ואחיות מאומתים"

הנשיא ריבלין / צילום: כדיה לוי, גלובס

מצטרפים לשרים: נשיא המדינה ונשיאת העליון מבקשים לקצץ 10% משכרם

נשיא המדינה ונשיאת בית המשפט העליון מצטרפים לצעד עליו הוחלט בממשלה, על-פיו שכר חברי הכנסת והשרים יקוצץ ב-10% ● שכרו העדכני של הנשיא ריבלין עומד על 64,673 אלף שקל בחודש

מסעדה עם מגבלות קורונה ברובע סוהו בלונדון / צילום: Matt Dunham, Associated Press

המסעדות והבארים בבריטניה ייסגרו בעשר; ביקורת על תפקוד ג'ונסון

בשל העלייה החדה במספר מקרי הקורונה בממלכה המאוחדת בימים האחרונים יוטל איסור על פעילות בארים ומסעדות אחרי השעה 22:00 ● האופוזיציה בבריטניה, וגם קולות מתוך המפלגה השמרנית, מבקרים בחריפות בימים האחרונים את ג'ונסון ואת הממשלה על "חוסר התכוננות" לגל שני

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. קצב רכישות האג”ח מעיד כי הבנק מתכנן להתערב בשוק עוד תקופה ארוכה / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

הנגיד חושף את השיטה: משרד האוצר מנפח אומדנים, והפוליטיקאים חוגגים

בדיון בממשלה הזהיר הנגיד אמיר ירון מפני שימוש בעייתי ביתרות שנוצרות ונתן רוח גבית לשר כ"ץ בוויכוח עם מרידור • במסגרת הדיון טען ירון שהאוצר מחלק רזרבות ללא דיון מקצועי

אירוע חציון דל / צילום: טוחן מדיה

כאילו אירוע חברה: דל פותחת את החציון השני של השנה

וגם  דקלה פרסיקו , עד לאחרונה מתכננת ומ"מ יו"ר הותמ"ל, מונתה לסמנכ"לית תכנון בחברת הנדל"ן ICR מבית ישראל קנדה וראם מגורים ● השיחה

חתימת הסכם השלום עם איחוד האמירויות ובחריין בבית הלבן / צילום: Alex Brandon, AP

נתניהו ויורש העצר הבחיירני דנו בהסכמי אברהם

לפי הודעה שפרסמה לשכת ראש הממשלה, השניים דנו ב"איך הופכים את השלום הזה לשלום כלכלי, שלום טכנולוגי, שלום תיירותי, שלום בכל אחד ואחד מהתחומים" ● בנוסף, דיפלומטים ישראלים בעולם החלו להיפגש עם עמיתיהם מן המפרץ

ישי דוידי / צילום: יונתן בלום

אקזיט מפלסטיק: פימי מקדמת הנפקת פולירם בת"א לפי שווי של כמיליארד שקל

מדובר בשווי כפול מזה שבו רכשה פימי את השליטה בחברה מידי חברת רם-און ● מניית רם-און, שנותרה להחזיק 35% ממניות פולירם, טסה ביותר 50%

מירב קירשנר / צילום: דובר צה"ל

לראשונה: מועמדת אישה לתפקיד מנכ"לית התעשייה האווירית. ומי עוד במועמדים?

תא"ל במיל' מירב קירשנר, שהייתה ראש מטה אגף כוח אדם בצה"ל, תתמודד על התפקיד בין היתר מול שי באב"ד, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר, אלוף במיל' חגי טופולנסקי ובכירים בתע"א ובאלתא

סניף בנק מזרחי טפחות / צלם: יח"צ

"על הקשקש": האם מחזיקי מניות בנק אגוד מהציבור ייענו להצעת הרכש של מזרחי טפחות?

מחר בצהריים יחול מועד הקיבול בהצעת הרכש, ועדיין קיים חשש שלא תושג התמיכה הנדרשת, בשל חוסר מודעות להצעה ולתנאיה ● בינתיים מזרחי טפחות מתקדם עם ההיתרים הרגולטוריים

מטוס בואינג 787 דרימליינר של אל על / צילום: יח"צ

אל על במבצע לצמצום ההחזרים: מציעה ללקוחות שובר בשווי 125% ממחיר כרטיס הטיסה שבוטל

עד ל-1 באוקטובר מחויבת אל על להשיב לנוסעים כמיליארד שקל על טיסות שבוטלו בחודשים האחרונים ● כעת החברה מציעה ללקוחות שובר בשווי מוגדל במקום החזר כספי