חסן עארפה בתל אביב / צילום: דרור מרמור
מקצוע השמאות מעולם לא התיימר להיות מדע מדויק. הערכת שווי, בין אם מדובר בהערכת נכס בנוי ובין אם מדובר בהערכת קרקע פנויה, מבוססת על לא מעט הנחות ופרמטרים שנויים במחלוקת, שכל אחד מהם עשוי להשפיע על תג המחיר לכאן או לכאן.
יחד עם זאת, שמאות אינה יכולה להיות הפרחה של מספרי סרק. יותר מדי גורמים והחלטות בעולם הכלכלי המוכר לנו תלויים ומושפעים מדו"חות שמאות, מה שמחייב אותנו להניח שהאומדן לכל הפחות שווה את הנייר עליו הוא הודפס.
הבנקים, למשל, מחליטים לפי דו"ח השמאי למי לתת הלוואה ובאיזה תנאים; חברות הנדל"ן (וחברות אחרות) משתמשות בשווי שהעניק השמאי לנכס שברשותן - קניון, משרדים ועוד - כדי להגדיל את ההון העצמי ואת הרווח החשבונאי (תוצאה של "שערוכים") בספרים; אפילו תוכניות הממשלה החדשות - מע"מ אפס של שר האוצר לפיד או מכרזי "מחיר מטרה" של שר השיכון אריאל, מבוססים על המחיר הממוצע שבו ינקוב השמאי הממשלתי בכל אזור (לשם כך הוא מעסיק צוותים גדולים של שמאים פרטיים).
אז היכן בדיוק טמונה הבעיה? דוגמה אחת מאלפת מוכיחה עד כמה רעועים האדנים שהענף מונח עליהם. בדוגמה זו מעורבים טובי השמאים בישראל (או לפחות כאלה ששמם הולך לפניהם כבר שנים רבות), בעיר עם הכי הרבה תנועה ועסקאות - ועם פערים של מאות אחוזים (!) בין שומה לשומה, באותו מתחם.
חמש שומות
מתחם חסן עראפה (יצחק שדה), הנמצא דרומית-מזרחית לצומת מעריב בתל אביב, נחשב כבר שנים לאחד המתחמים הגדולים לבנייה בעיר. כ-14 מגדלים אמורים להחליף בשנים הקרובות את המוסכים, החניונים והמחסנים שישבו במשך עשרות שנים במתחם הענק. בהתאם למדיניות החדשה, המתחם אמור להיות מעורב שימושים - מסחר, משרדים ומגורים - בכל מגדל.
אז כמה שווה פיסת קרקע, תחת הנחה שהיא פנויה לבנייה, במתחם חסן עראפה? תלוי את מי אתם שואלים.
בשנת 2014 התבצעו לכל הפחות חמש הערכות שווי למגרשים במתחם, והפער שמתגלה בהערכות השווי לאותו מגרש בדיוק עומד על יותר מ-1.5 מיליארד שקל.
בחודש ינואר 2014 כתב השמאי יובל דנוס ממשרד דנוס-כהן (בנו של יובל, אוהד דנוס, הוא יו"ר לשכת השמאים) שומה לחלקות 45, 46, 50 ו-53 בחסן עראפה. השומה הוכנה במסגרת הליך גישור שערך השופט בדימוס שאול מנהיים, זאת בהליך של פירוק שיתוף בין המחזיקות הגדולות בקרקע, חברות רובינשטיין ואומנינט, שביקשו לרכוש את חלקה של חסידה רדג'ואן, שהחזיקה 0.2% מהקרקע (זכויות לכ-150 מ"ר).
בשורה התחתונה מעניק דנוס (שייצג את רדג'ואן) שווי של 1.823 מיליארד שקל לקרקע של רובינשטיין ואומנינט, הכוללת זכויות לארבעה מגדלים, בני 16-22 קומות: 778.7 מיליון שקל לשני המגדלים של רובינשטיין, ועוד 1.045 מיליארד שקל למגדלים הנוספים.
אבל במקביל הכין השמאי ירון ספקטור שומה עבור אותה קרקע, עבור שתי המחזיקות העיקריות. השווי לפי ספקטור, בחוות דעת מינואר האחרון: 281 מיליון שקל לארבעת המגדלים - 15% מהשווי שנקב דנוס. הפרש של 1.54 מיליארד שקל.
שני שמאים נוספים מונו במסגרת הליך הגישור לתת את הערכותיהם לשווי הקרקע. השמאית נחמה בוגין העניקה לחלקות שווי של 567 מיליון שקל, והשמאי גדעון פרלמן נקב בשווי של 595 מיליון שקל. יותר מפי 2 מהערכת ספקטור, שליש מהערכת דנוס. ובמילים אחרות: כל מספר לוקח.
גיל רובינשטיין, אחד מבעלי הקרקע, אף מצא לנכון להגיש לאחרונה תלונה למועצת השמאים, בשל אותו פער עצום בהערכות השווי. במכתב למועצה גם מצרף רובינשטיין שומה שכתבה בחודש פברואר השמאית אסתר כהן בנוגע לחלקה 57 הסמוכה במתחם חסן עראפה.
כהן, שותפתו למשרד של דנוס, העריכה את שווי הזכויות בהינתן חלקה פנויה וריקה, על בסיס התוכנית הקיימת במתחם (תא/3319), ב-4,139 שקל למ"ר ברוטו. דנוס, לעומתה, העריך חודש קודם לכן את השווי הממוצע של הזכויות הקיימות ב-11,800 שקל למ"ר - כמעט פי 3. ואולי כדי לתת משנה תוקף לטענתו, מצהיר רובינשטיין כי הוא ושותפיו לקרקע (חברת אומנינט) מוכנים למכור את ארבעת המגרשים ב-30% מהשווי שהעניק לה דנוס בהערכת השווי שנתן לבית משפט. "אם יתנו לנו 500 מיליון שקל, אנחנו מוכנים למכור מיד את המגרשים. זו הזמנה לעסקה נהדרת למי שמאמין שהשווי של המגרשים עומד על 1.8 מיליארד שקל, וגם סיבוב לא רע למי שחושב שהם שווים 600 מיליון שקל, כמו שהעריכו השמאים הבוררים. עכשיו נראה כמה יתקשרו".
בשורה התחתונה, בלי להיכנס לשאלות מי צודק וכמה באמת שווה הקרקע, מותר בהחלט להיבהל מהשונות הגדולה בין השומות. הערכות שווי שניתנו באותו פרק זמן, לאותה קרקע בדיוק, תחת אותה הנחה שמדובר בקרקע פנויה ומוכנה לבנייה.
האקסל סובל הכול
איך מגיעים לפער של פי 6 ויותר בשומה לאותה קרקע? סיבות ותירוצים לא חסרים. האקסל סובל הכל.
1. יחס השימושים: אין חולק על כך שמ"ר מסחר שווה יותר ממ"ר מגורים, ששווה יותר ממ"ר משרדים. ודאי בלב תל אביב. בוגין, למשל, העריכה מ"ר מבונה ברוטו למסחר ב-15 אלף שקל, לעומת 14 אלף שקל למ"ר מגורים ורק 3,750 שקל למ"ר מבונה למשרדים. השאלה, אם כן, היא איזה יחס שימושים לתת למגדלים שיקומו שם - כמה מסחר, כמה משרדים, כמה מגורים. דנוס, למשל, קבע כי למעלה מ-50% מהזכויות במקום, 46 אלף מ"ר, ינוצלו לטובת מסחר (ארבע קומות עיליות, שתי קומות מרתף וחצי קומת גלריה). ספקטור, לעומתו, העריך שקומת הקרקע לבדה תשמש למסחר. אפשר להבין לבד איזה הבדל זה גוזר לשווי.
2. תוכנית מתאר ת"א/5,000: בסוף 2013 פורסמה תוכנית המתאר החדשה לעיר תל אביב, הנמצאת כיום בשלב ההתנגדויות וטרם אושרה למתן תוקף. מתחם חסן עראפה מוגדר בתוכנית כ"אזור תעסוקה הסמוך למערכת הסעת המונים". בעקבות זאת, היקף הזכויות במקום אמורות לגדול משמעותית. השאלה היא כמובן באיזה ודאות אכן תאושר התוכנית חדשה, ומתי זה צפוי לקרות - מה שכמובן גוזר את הערכת השווי לקרקע. דנוס העריך שניתן יהיה לאשר תוכנית חדשה בהתאם לתוכנית מתאר ת"א 5000 כבר בתוך שנתיים. מנגד, ספקטור כתב כי אי הוודאות גדולה מכדי שניתן יהיה להעניק תוספת שווי כלשהי בשל התוכנית החדשה. ההבדלים בהתאם.
3. רצפה חלקי קרקע (רח"ק): איזה תוספת בנייה תאפשר בפועל תוכנית המתאר החדשה? הרח"ק שעליה מדברת התוכנית היא של 12.8 לכל היותר, כלומר תוספת מקסימלית של 1,280% בנייה ברוטו. רק שהתוספת כפופה כמובן למטלות ציבוריות, פיתוח שטחים לתועלת הציבור, היטל השבחה, פתרון חניה ועוד. לא בקלות מעניקים כזו הטבה לבעלי הקרקעות.
מכפלות הרח"ק יכולות לעשות נפלאות במספרים: דנוס קבע למשל רח"ק של 14, ובעקבותיה השבחה של 1.2 מיליארד שקל למגרשים בשל התוכנית החדשה (פחות היטל השבחה בסך 481 מיליון שקל).
מנגד, ספקטור העריך שבשל המטלות וההיטלים על היזמים אין תוספת שווי למתחם בעקבות התמ"מ החדשה. השמאית נחמה בוגין לעומת זאת אמדה את שווי הפוטנציאל התכנוני לכלל המתחם המדובר - אחרי הקצאות ציבוריות, היטל השבחה, מקדם דחייה של חמש שנים, סיכון וחוסר ודאות - ב-72 מיליון שקל. 10% מהתחשיב של דנוס. 72 מיליון שקל יותר מהתחשיב של ספקטור.
ואגב, אצל דנוס היטל ההשבחה מנקה משום מה 40% מהשווי, זאת למרות שרשמית מדובר בהיטל שגובה העירייה בשיעור 50%. למה רק 40%? "זאת, מפאת ההליכים שננקטים בדרך כלל על פי החוק להקטנת ההיטל - שומה נגדית ושמאי מכריע", הוא כותב בחוות הדעת.