קלרה צברגל / צילום: איל יצהר
בין אם חוק מע"מ אפס יעבור ובין אם לא, ההאטה בשוק הנדל"ן שמקורה בהכרזות הממשלה, באה לידי ביטוי גם בהיקפי האשראי שהיזמים מבקשים מהמערכת הבנקאית לטובת הקמת פרויקטים חדשים. "כשהביקושים לדירות נמצאים בהמתנה, גם היזמים לא מסתערים על קרקעות חדשות וממהרים לקנות אותן", אומרת קלרה צברגל, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק הפועלים.
"אם יש להם מלאי של דירות, הם לא ממהרים ליצור מלאי נוסף. לכן יש בפירוש פחות עסקאות. נגמרו הזמנים של רכישת קרקעות במחירים לא ריאליים. כתוצאה מזה יש פחות ופחות מפגש בין רצונות של בעלי קרקעות לבין יזמים שרוצים לקנות אותן, והדבר הזה יביא להקטנת ההיצע. התחלות הבנייה כבר רשמו ירידה ומאחר שלא פחות אנשים מתחתנים, אני מאמינה שיהיה לחץ על מחירי השכירות כלפי מעלה".
- חוק מע"מ אפס יעבור?
"אם זה יעבור או לא, אלה כבר ספקולציות פוליטיות ולא כלכליות. מה שבטוח זה שאי הוודאות שנוצרה בחצי השנה האחרונה בשוק, היא הדבר הכי פחות טוב שיכול להיות. גם אם מחר מע"מ אפס יעבור, הוא לא יגדיל את ההיצע, אלא יותר אנשים יעוטו על המלאי הקיים. ואם יש יותר ביקוש - מי יעצור את עליית המחירים? גם הורדת הריבית, אגב, מגדילה את הביקוש הן של רוכשי דירות לשימוש עצמי והן של משקיעים".
- הציבור מאמין בירידת מחירים?
"הממשלה יצרה ציפייה להורדת מחירים, כאשר הכריזה על מע"מ 0 ועל שורה של צעדים, כמו שיווק גדול של קרקעות ומחיר מטרה, הציבור עבר לשבת על הגדר. נכון להיום, לאחר שחלפה חצי שנה מההכרזות הללו, אנשים מתחילים להיות ספקנים יותר וכאשר מתפרסמים נתונים שבתקופה זו מחירי הדירות המשיכו לעלות, התחילו שוב להתעניין ברכישת דירות, אם כי טרם חזרו לרכוש בהיקפים של השנה שעברה, אם המצב לא ישתנה, נראה שהציבור יפסיק לחכות לתוכניות הממשלה".
- מה המבחן הקריטי ביותר כאשר יזם מבקש אשראי לפרויקט?
"אנחנו בוחנים ברצינות את הביקושים. אם למשל אנחנו רואים שיזם מעוניין באשראי לפרויקט באזור עממי, אך הוא רוצה להקים מספר רב של דירות 6 חדרים, אז אנחנו מבקשים שהיזם יוכיח יותר מכירות מראש. כך גם אם יזם מסתמך על רווח בפרויקט רק מדירות מיוחדות ודורש עליהן מחיר כפול מדירות מיוחדות בפרויקטים סמוכים, נבקש ממנו להציג מכירות מראש במחיר שהוא דורש. בכל מקרה, הדרישות לבדיקות היום השתנו בגלל רגולציה, והיום אנחנו בודקים דברים שבעבר בדקנו פחות לעומק. לא מספיק כבר להגיד שאת היזם הזה אנחנו מכירים טוב, צריך דוחות של רואה חשבון".
- אתם חשים במצוקתן של חברות הביצוע?
"בענף הביצוע קיימת קניבליזציה מאוד גדולה. יש כמה חברות גדולות ובינוניות שבשוק עולה היו להן במשך הרבה שנים יותר עבודות, ויכולת מיקוח גדולה יותר. היום התחרות בין חברות הביצוע על הפרויקטים הקיימים גדולה מאוד, ופרויקטים נסגרים בשולי רווח נמוכים. זה גם לא טוב ליזמים, כי גם יזם לא רווה נחת מכך שקבלן ביצוע נקלע לקשיים. בקבוצות רכישה, אגב, רצוי לבדוק טוב שקבלן הביצוע מרוויח, כי מארגן הקבוצה לא מתחייב על מחיר ועל לוח זמנים. אני בכלל חסידה של עסקאות שכולם מרוויחים בהן".
- מה בנוגע לאשראי לבניית משרדים? יש תחושה של עודף היצע בשוק הזה.
"כיום אנחנו בוחנים אשראי לפרויקטים של משרדים מתוך הנחה שאכן יש רוויה בשטחי משרדים. אנחנו מעדיפים לתת אשראי לפרויקט שמרבית השטח בו כבר שווק".