שאול לוטן, רון הדסי, אוסקר כצנלסון ואלכס גור / צילום: איל יצהר ותמר מצפי
"נושאי משרה ודירקטורים לשעבר בחברה הציבורית Nanette Real Estate Group N.V (נאנט), העוסקת בבנייה למגורים במזרח אירופה, שיכנעו אותנו להשקיע במיזם נדל"ן עצום בוורשה שבפולין (פרויקט רוביג), תוך שימוש במצגי-שווא ו'שתילת' נתונים מטעים בתוכנית העסקית שהציגו לנו" - כך טוענת חברת EDR real estate מקבוצת ההשקעות של קרן רוטשילד, בתביעה בסך 35 מיליון שקל שהגישה לאחרונה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד 6 דירקטורים ומנהלים לשעבר בנאנט.
ששת הנתבעים הם שאול לוטן, שהיה יו"ר נאנט בתקופה הרלוונטית לתביעה, וכיום משמש כמנכ"ל חברת הנדל"ן משולם לוינשטיין; אוסקר כצנלסון, שהיה מנכ"ל נאנט; רן יעקבס, שהיה סמנכ"ל הכספים של החברה וכיום משמש כמנכ"ל החברה; והדירקטורים לשעבר, אלכס גור ויוסי צימר.
לפי התביעה, במסגרת מצגים שערכו הנתבעים בפני התובעת ב-2006 "תוארה לה תוכנית עסקית אטרקטיבית כל-כך, עד שהתובעת השתכנעה להיכנס להשקעה המתחייבת במיזם האמור ואף למעלה מכך - להוסיף ולשלם פרמיה מיוחדת, מעין 'דמי כניסה', כדי להצטרף לעסקה. אלא מאי?", טוענת התובעת, "בהמשך התברר כי מצגים ותוכנית לחוד ומציאות לחוד".
באמצעות עורכי הדין חיים זליכוב, צביקה זליכוב ולי רמון ממשרד זליכוב-בן-דן, טוענת התובעת כי כאשר הפרויקט החל לקרום עור וגידים, והתחזיות העסקיות שהוצגו לתובעת הלכו והתרחקו, היא החלה לבחון את המצגים שעל בסיסם השתכנעה להצטרף לעסקה ולשלם את הפרמיה. "או-אז הסתבר לה כי היא הולכה שולל על-ידי נאנט ו/או מי מטעמה, וכי המצגים אשר הוצגו לה, אין בינם לבין המציאות דבר".
נתונים בלתי מבוססים
לפי הנטען, בחינה מדוקדקת עוד יותר של המסמכים שהוצגו לתובעת העלתה כי גורם מטעם נאנט "שתל" באופן ידני נתון מטעה בקובץ האקסל עליו נסמכה התוכנית העסקית - נתון אשר שינה בצורה דרסטית את ההיתכנות הכלכלית של העסקה והציג אותה כאטרקטיבית ביותר לכל משקיע פוטנציאלי.
התובעת טוענת כי על רקע הנתונים הבדויים ("ואין דרך אלגנטית יותר לתאר נתונים אלה"), היא שוכנעה להשקיע במיזם ולהוסיף ולשלם את הפרמיה האמורה, וכי אם התוכנית הייתה נערכת על בסיס נתוני אמת - בוודאי שלא הייתה משלמת כל פרמיה שהיא לנאנט ולקרן הנדל"ן ליהמן ברדרס - שהייתה שותפה של נאנט במימון התוכנית - עבור "הזכות" שנפלה בחלקה להצטרף למיזם רוביג.
לדברי התובעת, אף אם הנתונים האמורים לא נכללו בתוכנית העסקית בכוונה כדי להטעותה, אזי גם אז הייתה זו רשלנותם ו/או פזיזותם הבוטה של הנתבעים, שאיפשרו שהתוכנית העסקית שהועברה לה על-ידי נציגיה של נאנט תכלול נתונים לא נכונים ובלתי מבוססים.
"תוכנית מוטעית מיסודה"
התובעת, קרן נדל"ן, הוקמה בתחילת 2006 במטרה לאפשר למשקיעים מוסדיים גדולים להשתתף באמצעותה, באופן לא ישיר, בהשקעה בנכסי נדל"ן בארצות מזרח ומרכז אירופה. הקרן ביקשה לחבור לגורמים מקצועיים שמנוסים ובקיאים בתחום הנדל"ן במזרח ובמרכז אירופה - חברות אשר יש ברשותן כישורים מתאימים ומומחיות בתחום איתור נכסים, פיתוח, ניהול, ויזמות נדל"ן באזורים אלה של העולם.
לפי התביעה, באמצע שנת 2006 כשהחלה הקרן לחפש חברות נדל"ן בעלות המומחיות הנדרשת, פנה אליה כצנלסון והציג בפניה את נאנט כחברה בעלת ידע ומוניטין רב בתחום איתור ופיתוח נדל"ן במרכז ובמזרח אירופה. לדברי התובעת, בשלהי 2006 הציג לה כצנלסון את פרויקט רוביג בוורשה כפרויקט פיתוח נדל"ן אטרקטיבי ורווחי ביותר שצפוי להניב הכנסות יוצאות דופן.
לפי התביעה, בכדי להמחיש את רווחיותו של פרויקט רוביג, הציגו בפני הקרן גורמים בנאנט, ובראשם כצנלסון, תוכנית עסקית, שהצביעה על כך שפרויקט רוביג עתיד לייצר לגורמים המחזיקים בו רווח גולמי של 48%, המשקף רווח של כ-164 מיליון יורו. ואולם, לטענת התובעת, אם הנתונים הנכונים היו מוצגים בטבלה שהוצגה לה, אזי הרווחיות של כלל הפרויקט צריכה הייתה להיות 143.7 מיליון אירו בלבד - כלומר, פער של כ-20.2 מיליון אירו.
בתביעה מצוין כי לפי התוכנית העסקית חולק הפרויקט ל-7 שלבים, עד לשלב מכירת יחידות הדיור המוכנות. על סמך חלוקה זו ערכה נאנט מצגת ותוכנית עסקית המשקפת את הרווח הצפוי מהפרויקט, כאשר רווח זה הוצג בהסתמך על 3 גורמים מרכזיים: מחיר מכירה צפוי, שטח המכירה ועלויות הקמה ובנייה.
"לאחר הצגת התוכנית העסקית לתובעת על-ידי נאנט, ובראשה כצנלסון, התובעת השתכנעה כי מדובר בעסקה אטרקטיבית ורווחית ביותר, שהולמת את מדיניות ההשקעות של הקרן ותשיא תשואות נכבדות למשקיעים בה. אלא מאי? התובעת לא תיארה לעצמה כי המידע שהוצג לה והמצגים אשר נעשו, במטרה לשכנע אותה להיכנס לעסקה האמורה - כל אלה היו מוטעים, מטעים, ושגויים - נתונים אשר במציאות התבררו להיות בלתי נכונים ומבוססים בעליל".
לפי התביעה, בדיקות שביצעה התובעת בקשר לפרויקט הובילו אותה לכלל מסקנה כי "התוכנית העסקית שהוצגה לה לא רק שלא הייתה מדויקת, אלא אף ניכר שהייתה מוטעית מיסודה ונועדה לשכנע את התובעת בעורמה, להצטרף להסכם השותפות ולשלם פרמיה מיוחדת לשותפות המקוריות בפרויקט (ליהמן ונאנט), בשל הרווחים הגבוהים במיוחד (לכאורה) אשר צפויים בפרויקט".
טרם הוגש כתב הגנה.