נניח, תרחיש ריאלי לחלוטין, מצב שבו הריבית במשק תעלה ל-3.5% תוך 3-5 שנים. מה יקרה בשוק הנדל"ן כאשר הריבית תעלה? מדובר בתרחיש ריאלי ביותר - ומפחיד ביותר. מאוד מפחיד.
נתחיל עם מבחן ההיצע והביקוש כפי שהוא במצב הריבית הנוכחית, שעומדת על 0.25%.
הביקוש כיום מורכב משני סוגי רוכשים עיקריים: רוכשי דירה למגורים (בין אם ראשונה או משפרי דיור, אין זה משנה) ורוכשי דירה להשקעה.
רוכשי הדירה למגורים מגיעים לעסקת הרכישה מצוידים בהון עצמי מסוים, ועם יכולת לשלם סכום מסוים בכל חודש. ניקח לדוגמא זוג צעיר עם הון עצמי של 500 אלף שקל (רובו כמובן מההורים). אותו זוג מגיע לקחת משכנתא, כאשר הוא יודע שהוא יכול לשלם נניח 4,250 שקל לחודש. בריבית הנוכחית, תשלום חודשי כזה, בפריסה ל-25 שנה, יכול לאפשר לו ליטול משכנתא של מיליון שקל, ואפילו מעט יותר. מכאן שלאותו זוג יש יכולת לרכוש דירה שעלותה מיליון וחצי שקל.
רוכשי הדירה להשקעה מתוחכמים ומחושבים יותר (בדרך כלל), אבל גם החשבון שלהם הוא די פשוט. כל עוד התשואה על הדירה גבוהה מהריבית אותה ישלם המשקיע על המשכנתא, או גבוהה מכל השקעה אחרת, הוא ירכוש דירה.
עד כאן הביקוש במצב הריבית היום. את ההיצע אנו מכירים - התחלות הבנייה במחצית הראשונה הסתכמו ב-20,850 יח"ד, ירידה של 11% מול התקופה המקבילה אשתקד.
עוד 1,500 שקל בכל חודש
כעת נבחן את הביקוש בסביבת ריבית של 3.5%.
ניקח את אותו זוג צעיר, שמגיע עם אותו הון עצמי של 500 אלף שקל, ויכולת תשלום חודשית של 4,250 שקל עבור משכנתא.
בריבית של 3.5% הוא לא יכול לקבל משכנתא של מיליון שקל, אלא רק של 800 אלף שקל או אפילו 750 אלף שקל. זאת אומרת שכוח הקנייה שלו ירד ל-1.25 מיליון שקל. כך גם כוח הקנייה של כל הקונים שזקוקים למשכנתא, בסכומים נמוכים או גבוהים יותר - מה שאומר פחות קונים בשוק.
במקביל, הביקוש מצד המשקיעים גם ירד. זה כבר לא כלכלי להם. הריבית על המשכנתא לא תהיה נמוכה מהתשואה על השכירות, וגם אלטרנטיבות ההשקעה יהיו כלכליות יותר מתשואה על דירה.
ומה עם ההיצע? עלייה כזו בריבית תזרוק את אותו זוג צעיר מהדוגמא
הראשונה, זה שלקח משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה עם תשלום חודשי של 4,250 שקל, לתשלום חודשי של כ-5,700 שקל לחודש. זוגות רבים לא יעמדו בתשלום וייאלצו להעמיד את הדירה למכירה.
משקיעים רבים שיחוו את אותה עלייה יפגשו ירידה בתשואת הנכס בשל עלייה בעלויות המימון. מכאן - שיהיו יותר דירות למכירה.
בנקודה הזו שוק הנדל"ן יבין שהיצע דירות זה לא רק התחלות בנייה של דירות חדשות, אלא גם מכירת נכסים. בתרחיש כזה ,בו ההיצע עולה והביקוש יורד משמעותית, בתוספת העובדה שבישראל הצרכנים נוהגים לא פעם ב"תסמונת העדר", ירידה של 20%-25% במחירי הדיור היא בהחלט ריאלית.
נכסים שלפני 5-7 שנים עלו 850 אלף שקל והיום מגיעים למחיר של מיליון וחצי שקל, אין שום סיבה שלא יפגשו שוב במחיר של 1.25 מיליון שקל, או אפילו 1.2 מיליון שקל.
על חשבוננו
רק שירידה כזו תבוא באופן ישיר על חשבון ההון העצמי של אותם רוכשים במקרה הטוב (זוכרים את הזוג שקנה ב-1.5 מיליון שקל? עכשיו הוא תקוע עם משכנתא שמתקרבת ל-6,000 שקל בכל חודש ועם דירה ששווה 300 אלף שקל פחות - 60% מההון ההתחלתי שהוא הביא).
או במקרה הרע, על חשבון כולנו - במקרה והתרחיש הופך לתרחיש בלהות, בו קבלנים לא מסוגלים להתמודד עם ירידות המחירים, גל של פשיטות רגל מציף את השוק והחשבון יוגש, בסופו של דבר, למשלם המיסים.
ואם הריבית לא תעלה? אז יהיה מפחיד אפילו יותר
אבל ישנה כמובן גם אפשרות אחרת. מה יקרה אם הריבית לא תעלה? הרי ביפן, למשל, הריבית אפסית כבר למעלה מ-12 שנה, אז למה שזה לא יקרה גם כאן? ובכן, במקרה כזה התרחיש אף מפחיד עוד יותר.
ראשית, עלינו להבין איך פועלת מערכת השיקולים של קביעת הריבית בבנק ישראל. היא פשוטה למדי - כל עוד אין צמיחה (שבאה לידי ביטוי באינפלציה), לא מעלים ריבית. כלומר, בכלל אצבע פשטני למדי: אין אינפלציה - לא מעלים ריבית.
אבל מה זה אומר שאין אינפלציה? הלא אינפלציה זו עליית מחירים, ושר האוצר רוצה להילחם ביוקר המחיה. אז איך זה מסתדר עם הרצון של בנק ישראל בעליית מחירים?
צריך להבין שהעובדה שאין אינפלציה אומרת שכולנו - החברות, העסקים הקטנים, הצרכנים הפרטיים - פשוט לא קונים, לא מתרחבים, לא צורכים. אנחנו לא עושים את זה כי אין לנו מספיק הכנסה פנויה. אין לנו מה לבזבז. אנחנו בסדר, בינתיים, אבל לא יכולים לקנות יותר מדי.
כמובן שישנם דברים שאנחנו חייבים לקנות, אותם אנו קונים קודם. הדבר הראשון שנרכוש והאחרון שנוותר עליו הוא קורת גג. מה שאומר, שכל עוד הריבית נמוכה, וכל עוד אנחנו רוצים לגור בבית ולא באוהל, מחירי הדיור ימשיכו לעלות. השאלה עד מתי. בנקודה מסוימת גם הכסף שלנו לדיור ייגמר. בשלב מסוים לא נוכל לשלם 2 מיליון שקל על דירת 4 חדרים בקרית אונו. כבר היום הנתונים מדברים על יותר ויותר הורים שלוקחים הלוואת משכנתא בעצמם, כדי לעזור לילדים להביא את ההון העצמי הדרוש.
ואם נפסיק לקנות גם דירות - זה המצב המפחיד.
ענף הנדל"ן, בנייה של עשרות אלפי דירות חדשות מדי שנה, הם המנוע לעוד עשרות סוגי עסקים וספקים שמתפרנסים מהרוכשים החדשים, בישראל כמו בכל העולם. שוק הנדל"ן הגואה בישראל הוא הוא מה שהציל את כלכלת ישראל מהמשבר הגדול בשנת 2008 ובשנת 2011 (וייסלח לנו ד"ר יובל שטייניץ, שר האוצר הקודם, שלקחנו לו את הקרדיט, שמגיע לכל לווי המשכנתאות ולא לו). עצירה או האטה של שוק הנדל"ן יובילו למיתון קשה ביותר, ולשפל כלכלי חמור שיתחיל כמובן מקבלנים שפושטים את הרגל. כמו כל משבר כלכלי גדול שמתחיל בנדל"ן, זה יוביל להתדרדרות רבתי בכל המשק.
מה זה אומר? שלפנינו מציאות לא פשוטה. עליית ריבית - אסון; אי עליית ריבית - אסון גדול יותר.
תחזיקו חזק.
* הכותב מנהל תחום משכנתאות בחברת RAK, הנמצאת בשליטת "גלובס"