זאב שטיין / צילום: איל יצהר
העובדה שהאגודות השיתופיות הקימו לאחר קום המדינה סופרמרקטים במרכזי הערים, רובם במרכז הארץ, היא הסיבה המרכזית לכך ששווי הנכסים של רבוע כחול נדל"ן עומד כיום על 3.5 מיליארד שקל. שניים מתוכם, אגב, אינם משועבדים. "ככל שהערים גדלו והתרחבו, כך שווי הנכסים במרכזי הערים עלה", אומר מנכ"ל החברה זאב שטיין בראיון ל"גלובס", "לא חוכמה להקים סופרמרקט של רמי לוי. כל אחד יכול לבוא למוסך באזור תעשייה, לתת פיצוי ולפתוח. אבל להקים היום סופרמרקט ברחוב אבן גבירול? זה כבר לא קיים".
לרבוע כחול נדל"ן 117 נכסים, הכוללים 280 אלף מ"ר להשכרה. 70% מהם מושכרים למסחר, 23% ללוגיסטיקה, ו-7% למשרדים.
"90% מהנכסים שלנו מושכרים לסופרמרקטים שלנו (מגה), אבל אחרי שנקים את הקניון בשטח השוק הסיטונאי בתל אביב זה יהפוך ל-60%, בגלל היקף השטחים המסחריים שנשכיר", מספר שטיין. בפרויקט גינדי תל אביב, הכולל קניון ו-720 דירות, שותפה רבוע כחול נדל"ן ב-50% יחד עם גינדי השקעות (25%) ומשה ויגאל גינדי (25%), והוא פרויקט הדגל של החברה.
- מספרים שכדי להביא שוכרים, ממנתם השקעות לחנויות בסכומים שהופכים את העסקה לכמעט חינמית.
"לא נתנו יותר ממה שאותם שוכרים קיבלו במקומות אחרים, ואנחנו הולכים להרוויח מהשוק הסיטונאי - מהמגורים ומהקניון קרוב ל-007 מיליון שקל לכל השותפים".
שטיין מפרט: 185 מיליון שקל מהרווח ייגזר מהמגורים, ועוד 500 מיליון שקל מהקניון (שיערוך השווי - מ-1.2 מיליארד שקל ל-1.7 מיליארד שקל ביום הפתיחה). "נכון להיום 40% מהקניון כבר בהסכמי שכירות, ואנחנו נאכלס אותו בסוף 2015".
- הביצוע מתקדם בעצלתיים. תעמדו בזמנים?
"את הקניון נקים בזמן. לגבי המגורים, יהיה איחור כי זה פרויקט מורכב ונפצה את הדיירים. חתמנו לאחרונה על הסכם ביצוע עם חברת מנרב".
אחד המכרזים שבו זכו במשותף רבוע כחול וגינדי, מיד לאחר הזכייה בקרקע בשוק הסיטונאי, היה להקמת חניון גבעון שבין רחוב הארבעה לרחוב החשמונאים.
- ההערכות היו שאתם חוששים שלא יהיו לכם מספיק חניות בקניון.
"אני שמח שכל מי שלא התמודד פשוט לא הבין את הרווח הגלום במכרז הזה", צוחק שטיין. "זה מכרז B.O.T של 1,000 חניות. אם ניקח סכומים מינימליים עד כדי אבסורד, כמו שעל כל חניה ישלמו ביום 30 שקל בלבד, הגענו למיליון שקל לחודש, הכנסות של 250 מיליון שקל לתקופת התפעול של 20 שנה (בסיומה הפרויקט חוזר למדינה). הבנייה עלתה לנו 140 מיליון שקל, וגם אם שליש מההכנסות יירדו על אחזקה, יוצא שבמינימום הרווחנו 35 מיליון שקל. וזה לפי 30 שקל ליום כשבתל אביב משלמים את זה לשעה".
"בלי מפתחות לשירותים"
רבוע כחול נדל"ן היא זרוע של חברת דור אלון, שהביאה כחברת דלק צעירה את בשורת חנויות הנוחות אל תחנות הדלק.
שטיין: "ב-19 בספטמבר 1993 חגגתי יום הולדת (השנה מלאו לו 60) וגם את פתיחת תחנת אלונית הראשונה בגן הצפון, ליד הגושרים, שכללה תחנת דלק ומסחר. אף אחד לא רצה לחתום איתנו חוזה שכירות, לא הבינו מה זה".
שטיין מספר שהביא את המודל מארה"ב, שם עבד שלוש שנים כאדריכל וכמהנדס אזרחי. בשנת 1992 שב לישראל, ודודי ויסמן מינה אותו למהנדס חברת אלון. "אני שמתי סוף לכך שאדם מקבל מפתח לבית השימוש מאחורי תחנת הדלק", אומר שטיין. "אמרתי שאין מצב שישתינו בחוץ, ושהמתדלקים יעמדו כל היום בשמש, בזמן שהם יכולים למכור מוצרים בתוך חנות ממוזגת".
ב-2006 פוצלו הקמעונאות והנדל"ן ושטיין מונה למנכ"ל זרוע הנדל"ן. אז החלה החברה לתכנן קרקעות לא מנוצלות ולהרחיב קרקעות קיימות. משהו על הפוטנציאל של סניפי מגה בערים ניתן ללמוד מהתוכניות לשני נכסים - ביהודה מכבי בת"א וברחוב עודד שליד אלוף שדה.
"ביהודה מכבי מדובר בסופרמרקט, שתי חנויות ושתי יחידות דיור, ותוכנית שקידמנו מאפשרת הקמת בניין בן 7 קומות ו-27 דירות. עברנו הליך התנגדויות ארוך, ואנחנו ממתינים שהתוכנית תקבל תוקף. ברחוב עודד יש לנו סופרמרקט וכמה חנויות מול שכונת רמת חן ברמת גן. זכויות הבנייה שם כוללות בניין בן 60 דירות. החלטנו לא לשנות את התב"ע, וללכת ישר להליך של היתר, כי חמש שנים קידמנו את הפרויקט ביהודה מכבי שבו בסך הכל 27 דירות. מול התושבים של רמת חן, ידעתי שאין סיכוי".
- את הדירות האלה אתם הולכים להקים תחת המותג "רבוע כחול"?
"יש לנו נכסים בשכונות נווה עמל בהרצליה, שיכון דן, הדר יוסף, ונווה אביבים בצפון תל אביב, מקומות שיזמים מתים עליהם, אבל המומחיות שלנו היא מסחר ולכן נחפש חברת נדל"ן להתקשר איתה. יכול להיות שיהיה לי קל לשווק דירה ביהודה מכבי, אבל בסוף תמיד תהיה גברת כהן שתתלונן על הג'קוזי, ובזה איני מומחה. זאת הסיבה שלא התמודדנו במכרז השני של השוק הסיטונאי שכלל רק מגורים".
הסחורות לעזה יעברו במחסני רבוע כחול
הגבול ברצועת עזה מייצר גם הזדמנויות עסקיות. לאחרונה חתמה רבוע כחול נדל"ן על הסכם עם קיבוץ כרם שלום להקמת פרויקט לוגיסטי ענק בקיבוץ, שישרת את הסחורות שנכנסות לרצועה. הפרויקט יקום על קרקע בת 100 דונם, עליה ניתן להקים מחסנים ומכולות. "מדובר בקרקע שחלה עליה תוכנית בניין עיר ללוגיסטיקה, תחנת דלק ושירותי דרך. רשות מקרקעי ישראל הגיעה להסכמות עם קיבוץ כרם שלום להקצאת הקרקע, ואנחנו מתקשרים עם הקיבוץ כשותפים (50%)".
ההכנסות לחברה המשותפת של קיבוץ כרם שלום וריבוע כחול נדל"ן יהיו מדמי השכירות שישלמו השוכרים של שטחי האחסנה, למשל יבואני כלי רכב, מלט, כלים סניטריים. שטיין מוסיף כי "היום קיימות שתי כניסות לעזה, האחת ממצרים והשנייה ממעבר כרם שלום. בפרויקט שנקים, קמעונאים, בין היתר מעזה או מרמאללה, יוכלו לייבא סחורות מחו"ל ולאחסן אותן במרכז הלוגיסטי, עד להבאתן למעבר הצבאי. המטרה לייצר אזור סטרילי עבור יבואן ספציפי".