גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החמצות נדל"ן - פספוס גדול או טעות לעולם חוזרת?

בשנים האחרונות שכונות כמו פלורנטין ונווה שרת בתל אביב, אם המושבות בפתח תקווה ושכונות ג' ו-ד' בבאר שבע הציעו דירות במחירי רצפה ■ כמעט כל זוג צעיר יכול היה להבטיח לעצמו דירה וגם לגרוף רווח ■ האם עדיין נותרה הזדמנות?

פלורנטין 42, תל אביב-יפו / צילום: תמר מצפי
פלורנטין 42, תל אביב-יפו / צילום: תמר מצפי

*** הכתבה בשיתוף GREENPARK

מהבניינים הנמוכים בשכונת פלורנטין לא זוכים לראות את הנוף לים והיא איננה מהווה מוקד משיכה לתושבי חו"ל. ובכל זאת, פלורנטין, השכונה הדרום-מזרחית של תל אביב, שאכלסה בעיקר עסקי מסחר ותעשייה ובמשך שנים הייתה הבטחה לא ממומשת להיות ה"סוהו" של העיר, הצליחה בשנים האחרונות לחתום על רף מחירים חדש בתחום הנדל"ן.

מי שרוצה לרכוש היום דירת שלושה חדרים בשטח של כ-75 מ"ר צריך לשים כ-2 מיליון שקל על השולחן. את עליית מחירי הנדל"ן בשכונה ניתן לייחס לתוכניות פיתוח שקידמה העירייה בתחילת שנות ה-90 ובהמשך לגל של צעירים שהגיע אל השכונה והצליח להפריח אותה. גם סדרת הטלוויזיה "פלורנטין", שיצאה באותה תקופה, סימנה את יעד ההשקעה הנדל"ני הבא. נכון להיום, שכונת פלורנטין מעוטרת באמנות, בתי קפה, מקומות בילוי, גלריות,חנויות מעצבים ולא מעט חברות נדל"ן שהקפיצו את מחירי הדירות - ההבטחה ל"סוהו" מתרחשת.

רק לפני כשנה הודיעו החברות בולווארד וטרה על בניית 200 דירות ומרכז מסחרי בצפון פלורנטין. עוד קודם לכן הוקם בשכונה פרויקט "רביעיית פלורנטין", קומפלקס ענק בעיצוב אילן פיבקו; אפריקה ישראל נכנסה לאזור עם פרויקט "סביוני TLV" וכך גם קבוצת אביב וקנדה־ישראל המקימות את פרויקט "אליפלט 26" אשר כולל כ־100 דירות. וזו רשימה חלקית בלבד. דירת שלושה חדרים נמכרת היום בשכונה במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל, לעומת כ-900 אלף שקל בלבד ב-2010, עלייה של עשרות אחוזים. דירות ארבעה חדרים חדשות בשכונה נמכרות היום בכ-2.4 מיליון שקל, מחיר זהה למחירי דירות בצפון העיר.

מתברר כי הבעת חוסר אמון מצד רוב הציבור (אי אפשר להתכחש לזמן שלקח לפלורנטין לממש את ההבטחות) מהווה כר לרווח עצום עבור רוכשים אחרים שחושבים מחוץ לקופסה. דוגמאות לעסקאות עם תעוזה, כמו אלו שנרשמו גם באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, קיימות במקומות נוספים ומוכיחות כי מי שמעז מצליח.

גם בעיר באר שבע, בשכונות ג' ו-ד' הסמוכות לאוניברסיטה, המצב היה דומה. לאחר שבמשך שנים שוק הנדל"ן התעלם מהאזור, דווקא השיכונים המתפוררים בשכונות הוותיקות הם שהצליחו לייצר מציאות חדשה ולהפוך את העיר באר שבע ליעד מבוקש למשקיעים.

דירת שלושה חדרים שנמכרה במהלך 2005 תמורת כ-150 אלף שקל בלבד, נמכרה ב-2011 תמורת כ-400 אלף שקל, עלייה של 160% בכל התקופה, כ-22% בכל שנה. כיום, דירה דומה נמכרת תמורת כ-500 אלף שקל- עדיין מחיר אטרקטיבי לכל הדעות.

התהליך התרחש, בין היתר, לפני כעשור על רקע החלטת עיריית באר שבע לשדרג את האזור המוזנח. השינוי שעשתה העירייה הביא את המשקיעים הראשונים ואחריהם את חברות הנדל"ן, שהבינו את הפוטנציאל. חברת הנדל"ן דמרי הינה אחת החברות שנכנסו לבאר שבע ואף קידמה הקמת מגדלי מגורים חדשים שהתנשאו על פני 28 קומות בסמוך לשכונות הישנות. כפועל יוצא, גם מחירי הדירות החדשות זינקו בשיעורים גבוהים. בעוד שב-2007 ניתן היה לקנות דירת ארבעה חדרים בכ-600 אלף שקל, במהלך 2013 נמכרו דירות ארבעה חדרים חדשות תמורת 850 אלף שקל וכיום מחירן מגיע לקו מיליון השקלים.

לפני שהמחירים יתחילו לטפס: הכירו את פרויקט המגורים החדש בצפון ת"א. לפרטים לחץ כאן

דוגמאות דומות ניתן למנות בשכונות רבות ברחבי הארץ, אחת מהן היא שכונת אם המושבות בפתח תקווה. השכונה שהוקמה באמצע שנות ה-90, הצליחה תוך עשור להעלות את העיר פתח תקווה על מפת הנדל"ן ולהפוך אותה לאחד היעדים המבוקשים לזוגות צעירים. אך גם חבלי הלידה של שכונת אם המושבות היו קשים. היות ולפני פיתוח השכונה, האזור היה ברובו מפעלי תעשייה מסורתית בסמוך לבית העלמין סגולה. גם לאחר אישור העירייה את תוכנית הפיתוח להקמת מגדלי מגורים, רבים עדיין הטילו בו ספק.

"הדבר נבע בעיקר מהתדמית שיש לעיר פתח תקווה בכלל ולאיזור הזה בפרט", מסביר סמנכ"ל הלקוחות בחברת אלדר שיווק פרויקטים, דן גינגיס, "אף אחד לא חשב ששכונה צדדית של פתח תקווה תצליח לגרום לביקושים גבוהים כל כך ולהגיע לכאלו מחירים". וכך, בעוד שבמהלך 2004 דירות ארבעה חדרים בשכונה נמכרו תמורת מיליון שקל, כיום הן כבר נמכרות במחיר התחלתי של 1.5 מיליון שקל.

זוגות צעירים ומשקיעים שיבקשו בכל זאת לעשות עסקה טובה באזור יצטרכו לעבור לצד השני, אל שכונת רמת ורבר, הסמוכה לקניון הגדול ובית חולים בילינסון אשר נהנית מקרבה לצירי תנועה ראשיים. פרויקטים להתחדשות עירונית המתוכננים בשכונה זו, עשויים להפוך אותה ליעד ההשקעה הבא ולגרום לעלייה במחירי הדירות הנמכרות בה היום תמורת כמיליון שקל בלבד.

צעד דומה עומדת לעשות שכונת נווה שרת בתל אביב. אף שהשכונה ממוקמת מצפון לירקון ובסמוך לשכונות יוקרה כמו צהלה ורמת החייל, התפתחותה ביחס לאזור בפרט ולתל אביב בכלל התרחשה בהדרגה ובאטיות ורבים היססו להיכנס אליה. מדובר בשכונה שנחשבה עד לפני כשני עשורים לאזור עוני ואפילו פשע .

"נווה שרת הייתה שכונה חלשה ביחס לשכונות החזקות השכנות לה", מסביר גינגיס, "עם זאת, ההתחדשות העירונית שהיא עוברת עומדת להקפיץ אותה לשיאים חדשים בשנים הבאות, כך שמבחינת טווחי מחירי הדירות, אלו עוד ישתוו עם מחירי הסביבה".

ההתחדשות העירונית החלה במתחם בית אל המונה כ-1000 יחידות דיור וכיום 80% מהבניינים בשכונה נמצאים בתהליכי התחדשות עירונית על פי תוכנית שגובשה ע"י צוות צפון במנהל ההנדסה של עיריית ת"א. אך עוד קודם להתחדשות הצפויה, מעקב אחר מחירי הדירות מוכיח, שבשנים האחרונות החלה נווה שרת להדביק את המחירים עם שכנותיה וכיום דירות שלושה חדרים חדשות נמכרות תמורת 1.8 מיליון שקל. אחת הסיבות לכך היא הקרבה למתחמי התעסוקה של רמת החייל ונווה עתידים.

על פיתוח השכונה יעידו גם מספר חברות נדל"ן שנכנסו אליה בשנים האחרונות. בפרויקט ME שהוקם ושווק לפני כשלוש שנים על-ידי חברת י.ש מיכלסון ואשלי חברה לבניין, נמכרו דירות ארבעה חדרים במחיר של 1.6 מיליון שקל. חברות הנדל"ן אפרידר ואפגד, שנכנסו לשכונה בתחילת השנה, הספיקו להעלות באופן משמעותי את מחירי הדירות. החברות מקימות את פרויקט קדמת צהלה שיכלול 243 דירות בשני מגדלי מגורים..

גם חברות הנדל"ן אלקטרה השקעות, מטרופוליס ואס.ג'י.אס שזיהו את הפוטנציאל בשכונה נכנסו אליה בשנה האחרונה. החברות מקימות את פרויקט "גרין פארק" שיכלול 447 דירות, אשר יוקמו בשישה בניינים בני 10-27 קומות. נכון להיום, החברות משווקות דירות ארבעה חדרים במחיר התחלתי של 2.1 מיליון שקל - מחיר אטרקטיבי לכל הדעות בהשוואה למחירי תל-אביב והסביבה.

רק לשם השוואה, דירות דומות "על הנייר" נמכרות בשכונות סמוכות במחיר של 2.4 מיליון שקל. דירות בנויות נמכרות במחיר של כ-2.6 מיליון שקל. "תוספת של למעלה מ-2,500 דירות שעתידות להיבנות בשכונה בשנים הבאות עשויה להעלות את מחירי הדיור בפרויקט הספציפי ובשכונה", ממשיך גינגיס, "מעבר לכך, הקרבה של השכונה למתחם ההיי-טק קריית עתידים, למרכז הבילויים והתעסוקה ברמת החי"ל, לצירי תנועה ראשיים, לפארק הירקון וההשקעה שעושה העירייה באזור, מעידים כי אין סיבה שמחירי הדירות בשכונה יהיו בפער לעומת מחירי הסביבה. השאלה היא לא אם המחירים ישתוו, אלא עד לאן יגיעו ומי ישכיל לנצל את ההזדמנות הזו?".

הזדמנות אחרונה להשקעה בנדל"ן בתל אביב! לפרטים לחץ כאן

הכתבה הוכנה בסיוע גורו, אתר חיפוש הדירות החדשות המוביל ברשת.

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

גם משבר הקורונה לא בלם את חגיגת גיוסי האג"ח הקונצרניות בתש"פ

המגזר העסקי (ללא פיננסים) גייס כ-43 מיליארד שקל, גידול של כ-30% לעומת שנת תשע"ט, כשמגזר הנדל"ן היווה כ-38% מסך הגיוסים ● במחצית השנה השנייה ניכרה בולטות של חברות בקבוצות הדירוג הגבוהות ביותר

עודד רוזנברג, מנכ"ל אפולו פאוור / צילום: גיין מדיה

אפולו ורפאל בשת"פ לצורך שימוש ביריעה הסולארית של החברה

סולארפיינט של אפולו תבצע תכנית עבודה שתימשך 13 שבועות ותגיש לרפאל ניתוח תוצאות, לאחר מכן רפאל תבדוק את ניתוח התוצאות בתוך כחודש ותודיע לסולארפיינט תוך ארבעה וחצי חודשים אם ברצונה להתקדם

בנקאות בימי קורונה - דחיית הלוואות / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

המדריך המלא: כל מה שצריך לבדוק כדי לשלם פחות לבנק שלכם

להתמקח על הריבית שאתם משלמים על המינוס, לקרוא ולהבין את תעודת הזהות הבנקאית ולא לשכוח שתמיד אפשר להחליף בנק • שני מומחים בתחום החינוך הפיננסי מסבירים איך אפשר לשלם לבנק פחות • כתבה שנייה בסדרה

חיים כץ בועדת העבודה, הבריאות והרווחה / צילום: יהונתן סמייה, דוברות הכנסת

האוצר הסכים לדרישת כץ: המדינה תממן עלויות חורגות של אשפוז חולי הקורונה

המדינה תישא בעלויות אשפוז חולי קורונה של בתי החולים החורגות מתקרת התשלום הקבועה בחוק ולא תשולם על ידי הקופות ● מוקדם יותר משך נציג האוצר את הצעת החוק להסדרת ההתחשבנות בין קופות החולים לבתי החולים בשל דרישת חיים כץ להכניס הסתייגות לחוק

מערכות אופטימיזציה של סולאראדג'  /  צילום: יחצ

סולאראדג' מצטרפת לגל הנפקות האג"ח של ענקיות הטכנולוגיה

חברת האנרגיה הסולארית פועלת לגיוס של לפחות 500 מיליון דולר באג"ח להמרה ● קדמו לה עם גיוסי חוב גדולים: Wix, אמדוקס ונייס

טופז לוק/ צילום: באדיבות המצולם

יועצי רה"מ הגישו תביעת דיבה: "לא ביימנו הפגנה"

עופר גולן וטופז לוק הגישו תביעת דיבה בסף 420 אלף שקל נגד ראש הממשלה לשעבר אהוד ברק, העיתונאי אורי משגב ונגד רוית נאור שהאשימו אותם בבימוי של הפגנה במסגרת ההפגנות נגד ראש הממשלה

אלון מאסק / צילום: Aly Song, רויטרס

אלון מאסק מבטיח: רכב חשמלי של טסלה ב-25 אלף דולר

מאסק אמר את הדברים באסיפה של בעלי מניות שהתקיימה במעין "דרייב אין" במפעל החברה ● המחיר הממוצע של דגם 3 של טסלה עמד על 50 אלף דולר, ולטענת מאסק היכולת להוריד את המחיר תגיע מירידה בעלות היצור של הסוללות

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

התאוששות בניו יורק: בורסות וול סטריט ננעלו בעליות וקטעו רצף ירידות בן ארבעה ימים

מדד דאו ג'ונס עלה ב-0.5%, נאסד"ק קפץ ב-1.7% ומדד S&P 500 התחזק ב-1%
● נפט WTI עלה ב-0.7%, הזהב ירד ב-0.2% ● מדדי דאקס ופוטסי 100 עלו ב-0.4%, קאק 40 איבד 0.4% ● מכירות הבתים הקיימים בארה"ב עלו באוגוסט ב-2.4%, לצד עלייה במחירים

עלייה למטוס ארקיע / צילום: איל יצהר, גלובס

אחרי חצי שנה - ארקיע חוזרת לטוס

החברה תפעיל טיסות בינלאומיות לרודוס, כרתים ובלגראד החל מה-2 באוקטובר ולאילת החל מה-11 באוקטובר ● 550 העובדים שהוצאו לחל"ת יחזרו בהדרגה לעבודה כאשר לפי הסכם שנחתם לאחרונה כ-130 מהם יעזבו

מטוס בואינג 787 דרימליינר של אל על / צילום: יח"צ

אל על במבצע לצמצום ההחזרים: מציעה ללקוחות שובר בשווי 125% ממחיר כרטיס הטיסה שבוטל

עד ל-1 באוקטובר מחויבת אל על להשיב לנוסעים כמיליארד שקל על טיסות שבוטלו בחודשים האחרונים ● כעת החברה מציעה ללקוחות שובר בשווי מוגדל במקום החזר כספי

לשכת התעסוקה בתל אביב / צילום: כדיה לוי, גלובס

הלמ"ס: מספר מחוסרי העבודה ערב הסגר הגיע לקרוב לחצי מיליון

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום את נתוני סקר כוח האדם לחודש אוגוסט, שחלקם פורסמו כבר לפני שבועיים ● מספר הלא משתתפים בכוח העבודה שהפסיקו לעבוד בגלל פיטורים או סגירת מקום העבודה ממרץ ירד באוגוסט לכ-62 אלף, לעומת כ-75 אלף בחודש הקודם

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הדיווחים על החמרת הסגר העבירו את הבורסה לירידות

עליות של 0.5%-0.7% במסחר בחוזים על מדדי וול סטריט ● מגמה חיובית באירופה ● מחזור המסחר מסתכם בכ-680 מיליון שקל

נציבות שירות בתי הסוהר  / צילום: יוסי כהן

ביהמ"ש דחה עתירת בני זוג הומוסקסואלים לשהות יחד בכלא

"הזכות לחיי משפחה נקבעה כזכות חוקתית" קבע השופט רון שפירא והוסיף כי "אסיר איננו שונה מאדם אחר בכל הנוגע לזכויות החוקתיות" ● יחד עם זאת, דחה את בקשת בני הזוג לשהות יחד בכלא, תוך שקבע כי לא נפל פגם בהחלטת שירות בתי הסוהר 

דינה אהרוני, צורפת ומעצבת תכשיטים, בעלת The 8 th floor studio / צילום: תמונה פרטית

"אני רוצה להישאר עם החלום שלי ולהילחם עליו, כי אולי הוא כן יתגשם"

דינה אהרוני, 33, צורפת ומעצבת תכשיטים, בעלת 8th floor studio ● 
"גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

שר הביטחון בני גנץ וג'ארד קושנר / צילום: משרד הביטחון

גנץ נפגש עם קושנר: נמשיך לקדם יציבות במזרח התיכון

שר הביטחון נפגש עם יועצו וחתנו של נשיא ארה"ב בבית הלבן ● גנץ ייפגש בהמשך עם שר ההגנה האמריקני מארק אספר, כדי לדון בין היתר בסוגיית מכירת מטוסי ה-F35 לאיחוד האמירויות

משרדים של שלמה סיקסט  / צילום: כדיה לוי, גלובס

אניגמה בשוק הרכב: למה נבואות הזעם על המשבר בליסינג לא התממשו בינתיים

הירידה הצפויה בפעילותן, לצד המינוף הגבוה שבו הן פועלות, הובילו בשבועות הראשונים של המשבר לצניחה בערך האג"ח שהנפיקו חברות הליסינג הישראליות ● מאז חזרו האג"ח לתשואות חד-ספרתיות, והחברות רשמו רווחים במחצית השנה, למרות ירידה בהכנסות ● בעקבות הדוחות הרבעוניים

מגדלי מת"ם מזרח / צילום: ויו פוינט

חברת GE Healthcare תשלם 6 מיליון ש' לשנה תמורת 6,000 מ"ר בפרויקט מת"ם בחיפה

השטח ישמש את החברה המתמחה בתחום ההדמיה הרפואית המולקולרית למשרדים ולמרכז פיתוח הכולל מעבדות ● חברות נוספות המאכלסות את פארק מת"ם הן אינטל, אלביט מערכות, מייקרוסופט, DELL-EMC, אפל, אמזון, פיליפס, גוגל ויאהו

כלב ים, ממין פוסה טבעתית, על קרחונים בים באוקיינוס הארקטי. הקרח נמס במהירות מסוכנת / צילום: Daniella Zalcman, גרינפיס

הקוטב הצפוני מתכווץ: כך זה נראה בתמונות

משטח הקרח בקוטב הצפוני נמצא באחד ההיקפים הנמוכים ביותר שנמדדו אי פעם, כשהמצב רק מחמיר משנה לשנה ● המשמעות: המרקם הביולוגי של הקוטב עתיד להשתנות, ההתחממות הגלובלית תואץ, גובה פני הים יעלה עוד וחיות רבות יהיו בסכנת הכחדה

פרופ’ רוטשטיין / צילום: ליאור מזרחי

מנהלי בתי החולים וולפסון והדסה: כך אפשר למנוע קריסה

פרופ’ זאב רוטשטיין וד"ר ענת אנגל, מנהלי בתי החולים הדסה ו-וולפסון, מדברים על הצעדים שיש לנקוט כדי למנוע קריסה

מחאה בצל הסגר: הפגנה בבלפור בצאת חג ראש השנה / צילום: יוסי זמיר

למען העתיד שלנו כאן: לעצור את ההפגנות וההתקהלויות עכשיו

אדיקות המפגינים להפגין למרות נתוני התחלואה העולים, הדביקה מיד סקטורים רחבים נוספים, כל אחד והמטרה המקודשת שלו ● הגיע הזמן להתחיל לדאוג לבריאות שלנו