סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. בתי המשפט נטו ליתן פרשנות רחבה להוראות החוק.
אף נפסק לא אחת, שהזכות לפירוק שיתוף הינה זכות מהותית הנתונה לכל אחד מהשותפים במקרקעין, הזכאי לתבוע פירוק שיתוף "בכל עת" וגם כנגד דעתם החולקת של יתר השותפים שאינם חפצים בפירוק השיתוף ובית המשפט נעדר שיקול דעת וככל שמתאפשר הפירוק עליו לקבל את התביעה ולהורות על פירוק השיתוף.
על פי הוראות החוק, תינתן קדימות לפירוק השיתוף "בעין" (חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים) ואם זו אינה אפשרית, אזי יפורק השיתוף על ידי מכירת המקרקעין בשלמותם לצד ג' וחלוקת פדיון המכירה בין השותפים.
אלא, שעולה השאלה האם פירוק השיתוף מוגבל רק לבעלי זכויות קנייניות במקרקעין או שגם מי שרכש זכויות במקרקעין וטרם נרשמו זכויותיו רשאי לעתור לפירוק השיתוף.
במילים אחרות- האם גם מי שמחזיק בזכות אובליגטורית (חוזית), כגון מי שרשם לטובתו הערת אזהרה בלבד אולם טרם השלים את רישום הזכויות על שמו, רשאי לעתור לפירוק השיתוף?
סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום בקריות.
עניינו של ההליך המשפטי באדמות הכפר מג'ד אל כרום. התובע שהינו בעלים של חלק מחלקת קרקע בכפר ואשר רכש חלק נוסף לגביו נרשמה הערת אזהרה לזכותו, אולם טרם הועברו זכויות המוכרים על שמו, עתר כנגד 17 הבעלים האחרים בחלקה לפירוק השיתוף.
בסמוך לאחר הגשת כתב התביעה, עתרה אחת הנתבעות לבית המשפט בבקשה לסילוק התביעה על הסף.
הנתבעת טענה, כי לטובת התובע רשומה הערת אזהרה בלבד על חלק מהמקרקעין אותו רכש ואילו הבעלים מהם רכש חלק זה במקרקעין לא צורפו על ידו לתביעה.
עוד טענה הנתבעת, כי גם אחת מהנתבעות האחרות איננה רשומה כבעלים במקרקעין אלא רשומה לטובתה הערת אזהרה בלבד.
נוכח זאת, טענה הנתבעת, יש להורות על מחיקת התביעה, משום שאין די בזכות אובליגטורית להירשם כבעלים כדי להקנות לבעל דין זכות לעתור לפירוק שיתוף במקרקעין. זכות זו, מוקנית אך ורק לבעלים רשום במקרקעין.
לצד אלה, הוסיפה הנתבעת וטענה, כי חלק מהשותפים במקרקעין שנתבעו על ידי התובע נפטרו זה מכבר והיה על התובע לתבוע את יורשיהם או את עיזבונם והוא לא כך עשה.
מנגד, טען התובע,כי גם בעל זכות "מעין קניינית" מתוקף הערת אזהרה רשומה, הינו בעל דין לגיטימי, הזכאי לעתור לפירוק השיתוף, במיוחד לאור זאת שרכש את המקרקעין כדין, נמסר לו יפוי כח בלתי חוזר מאת המוכרים, רשם הערת אזהרה לטובתו ואף שולמו מיסי העסקה. התובע הוסיף וטען, כי רישום הזכויות על שמו בטאבו מתעכב רק בשל חובות מס רכוש החלים על מי שמכר לו את המקרקעין ולא בשל לסיבה כלשהי התלויה בו.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את הבקשה, אולם לא הורה על מחיקת התביעה, אלא הורה על מתן אורכה לתובע להגיש כתב תביעה מתוקן.
נקבע על ידי בית המשפט, כי ההלכה הפסוקה קובעת, שרק מי שרשום כבעלים במקרקעין זכאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף ואין די במי שמחזיק בידיו זכות אובליגטורית בלבד, אפילו אם נרשמה בגינה לטובתו הערת אזהרה.
בית המשפט ציטט מתוך פסק דין אחר, שם נקבע כי "הרישום הוא יסוד לקיומה של שותפות במקרקעין ובהעדר רישום מלא של כל הזכאים, מנוע בית המשפט להורות על פירוק השיתוף. אכן, הערת האזהרה הינה זכות אובליגטורית להירשם כבעלים, מדובר בהתחייבות לרישום עסקה, ואין בה כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין".
באשר לטענות בנוגע לנתבעים שנפטרו, קבע בית המשפט, כי כאשר בין הנתבעים מצויים בעלי זכויות שנפטרו, אמנם אין לדרוש מהתובע להמתין לרישום זכויותיהם של היורשים, אך יש לכל הפחות, להורות לתובע לצרף כנתבעים את כל יורשי המנוחים, בהתאם לצו ירושה כדין, או צו קיום צוואה.
נוכח כל אלה, נקבע, כי יש לאפשר לתובע לתקן את כתב התביעה, באופן שיכלול, הן כתובעים והן כנתבעים, את כל בעלי הזכויות הרשומים בחלקה, ובנוסף להם גם את בעלי הערות האזהרה ולגבי בעלי זכויות רשומים שנפטרו, יש לתבוע את יורשיהם על פי צו ירושה או צו קיום צוואה תקף.
סופו של דבר, בית המשפט אמנם נמנע ממחיקת התביעה (זאת נוכח ההלכה הנוהגת כי לא בנקל יורה בית המשפט על מחיקה או דחיה של תביעה, אלא יעדיף לאפשר לתובע לתקן את כתב התביעה), אולם, קביעתו המעניינת והמהותית היא, כי פירוק שיתוף יכול שינקט רק על ידי מי שהינו בעלים במקרקעין ולא על ידי מי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד, הגם שבגינה נרשמה לטובתו הערת אזהרה.
הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).