קרקע חקלאית ברחובות / צילום: מאיר יניב
מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים אישרה תקן שמאי חדש (תקן מספר 22) העוסק בקרקע חקלאית, או קרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה, ומשווקת לציבור הרחב על ידי גורמים שונים תוך צפייה ומצג שתאושר בה בנייה בעתיד. התקן קובע כללים לגילוי נאות של מידע אודות סיכויי הפשרת הקרקע במסגרת שומה הנערכת על ידי שמאי טרם שיווקה.
התקן החדש, שייכנס לתוקפו בראשית חודש דצמבר הקרוב (1.12.2014) קובע כי בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע שאיננה מאושרת לבנייה תהא חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. נזכיר כי מדובר בשינוי מהותי מהמצב הקיים במסגרתו יכולים להציג משווקי קרקע חקלאית למשל שומה המתייחסת רק למצב העתידי של הקרקע בעת הפשרתה.
עוד על פי התקן, תהיה חובה על השמאי לבחון את הפרוגרמה (התוכנית) המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע, ובמידה וימצא כי קיימת סבירות לאישורה והינה בת מימוש, עליו יהיה לפרט את כל תהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה. הכוונה היא לתהליכים מול וועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוונטיים. במקביל, על השמאי יהיה גם לאמוד את פרקי הזמן שידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמיסים שיהיה על הרוכש לשלם לאורך הדרך לשם אישור הפרוגרמה.
בנוסף, השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע המופשרת על פי הפרוגרמה, כאילו הפרוגרמה מאושרת וזמינה לבניה, רק במידה ולדעתו המקצועית יש סיכוי להפשרת הקרקע ושינויי ייעודה. כך, אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש התוכנית הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי. מקרים כאלו יכולים להיווצר למשל כאשר הקרקע המשווקת היא בתחום שמורת טבע או אם היא מופקעת לשם הקמת תשתית.
המטרה המוצהרת של התקן החדש הוא לתת בידי הרוכש הפוטנציאלי כלים יעילים יותר על מנת לבחון את הסיכוי והסיכון הגלומים ברכישת קרקעות מסוג זה. נציין שהיום כלים אלו אינם נמצאים בידי הציבור הרחב והם ניזונים ברוב המקרים אך רק מהמידע שנמסר להם מטעם משווקי הקרקע.
"כיום ניתן לראות פרסומים רבים של גורמים שונים, בדבר שיווק קרקעות בשטחים פתוחים, לרוב חקלאיים, המוצגים ככאלה שיופשרו למגורים בעתיד", נמסר היום ממשרד המשפטים, "התקן נערך מתוך צורך לסייע בהסדרת המציאות כיום, לפיה במקרים רבים משווקת קרקע מסוג זה לרוכשים פוטנציאלים, מבלי שניתן להם מידע נאות שיהיה בו כדי לאפשר להם לבחון את כדאיות הרכישה ואת הסיכונים הגלומים בה. מטרת התקן היא לשפר את המידע המוצג לציבור לאפשר גילוי נאות באשר למצב המשפטי והתכנוני של הנכס".
עוד נמסר ממשרד המשפטים כי אישור התקן לווה בדיונים ארוכים בין מועצת השמאים לבין מחלקת יעוץ וחקיקה (אזרחי) שבמשרד המשפטים, לאחר דיון בהערות הציבור ובשיתוף הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן שבמשרד הכלכלה.
יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, עו"ד נעמי זמרת: "התקן אותו אישרה המועצה השבוע הינו בעל חשיבות ציבורית גבוהה. התקן מניח בפני הציבור הרחב כלי נגיש וברור באמצעותו יוכל להבין היטב מהו הממכר המוצע לו, להיוודע אל הסיכונים והסיכויים הניצבים בפניו ולקבל החלטה מושכלת בקניית הקרקע בהתאם לצרכיו. חשוב להדגיש כי אין כוונת התקן לעצור או למנוע מסחר בקרקע מסוג כלשהו, אלא לתקן את המצב השורר כיום לפיו הציבור נאלץ להסתמך בעיקר על מצגי סוחרי הקרקע והמשווקים, ולהביא לכך שבפני ציבור הרוכשים יוצג מידע מלא, אמין, שקוף ואובייקטיבי. תקן זה המצטרף לתקנים נוספים שאושרו על ידי מועצת שמאי המקרקעין בעבר ממשיך את מגמת החיזוק וההסדרה של מקצוע שמאות המקרקעין בישראל".