ערן רוט וחנן שמש / צילום: איל יצהר
שנה חלפה מאז שהושקה רשת בתי הקפה Cofix שהביאה עימה את מהפכת ה"קפה ב-5 שקלים", והפכה את היזם ואיש העסקים אבי כץ לדמות מוכרת כמעט בכל בית. אך קופיקס הוא לא המיזם היחיד באמצעותו מנסה כץ, לשעבר בעלי הרשתות כפר השעשועים והכל בדולר, לבצע מהפכה צרכנית. בשנים האחרונות הוא גם פועל להנגיש אפשרויות להשקעה - בעיקר בנדל"ן - לציבור הרחב, באמצעות קרן המשקיעים הקבוצתית "הגשמה".
את קרן הגשמה ייסד כץ ב-2009, כניסיון לחבר בין יזמים קטנים הזקוקים למימון, לבין האזרח הקטן שאינו בעל הון עצמי משמעותי, אך מחפש השקעה בניסיון לייצר תשואה נאה על הכסף שלו. כיום, כשש שנים לאחר ההקמה, הקרן מנהלת סכום עתק של כ-1.2 מיליארד שקל וצמד מנהליה הנוכחיים, המנכ"ל ערן רוט והיו"ר חנן שמש, מספרים בראיון ל"גלובס" על התעניינות הולכת וגוברת מצד משקיעים ויזמים.
"מצד המשקיעים אנחנו מטפלים בצורך של פעילים בסדרי גודל קטנים, ומאפשרים - בהשקעת מינימום של 100 אלף שקל - לייצר תשואה על הכסף שהיא גבוהה ממה שאפשר לקבל בשוק", מסביר רוט את הרציונל מאחורי פעילות הקרן. "מצד היזמים, אנחנו עונים על הצורך שיש להם פעמים רבות להשלמת הון עצמי לקידום פרויקטים. אנחנו יוצרים כסף גדול על ידי איסוף של כסף קטן, באמצעות קבוצות השקעה שכל אחת מהן נכנסת לפרויקט מסוים. על ידי איסוף המשקיעים לקבוצה נוצר להם כוח גדול. הקרן מעניקה לאותם משקיעים אפשרות להיות שותפים בפרויקט של עשרות מיליוני דולרים, באמצעות השקעה של מאות אלפי שקלים בלבד".
- מי האנשים המגיעים להשקיע באמצעותכם?
"יש לנו מאגר משקיעים סגור של כ-15 אלף איש, כל אחד מהם מחליט לגבי כל פרויקט שמגיע אם הוא רוצה להצטרף אליו או לא, וכל הקודם זוכה. מאגר המשקיעים כל הזמן גדל, אבל עדיין רוב המשקיעים הם משקיעים חוזרים. בממוצע, כל משקיע שהגיע אלינו מושקע בארבעה פרויקטים, ותיק ההשקעה הממוצע שלו עומד על כ-500 אלף שקל.
"יש לנו גם משקיעי VIP, שנכנסים להשקעות בסכומים גדולים יותר - החל ממיליון שקל ועד 10 מיליון שקל, בהם גם בעלי תפקידים בכירים במשק. אבל אנחנו דואגים לכך שבכל פרויקט לא יהיה משקיע שהוא בעל שליטה, שיחזיק ביותר מ-10% מסך ההשקעה הכוללת. אנחנו מגייסים לכל השקעה עד 35 איש, כי אם מדובר בכמות גדולה יותר של משקיעים אז כבר נדרש תשקיף".
- איך הקרן מרוויחה מזה?
"אנחנו בקרן לא מנהלים כסף, רק מארגנים אותו. אנחנו מגייסים את הכסף מהמשקיעים בהתאם לפרויקטים הרלוונטיים. אין דמי ניהול במהלך חיי ההשקעה והאפסייד שלנו מגיע מהרווח, בין 10% ל-20% ממנו, תלוי בפרויקט ובסכום ההשקעה בו".
לשניים חשוב להדגיש את הבטחונות שנותנת הקרן למשקיעיה, וזאת בניגוד לקרנות השקעה פרטיות שמהן יצאו לאחרונה משקיעים מקומיים בשן ועין: "נוצר מנגנון בו אנחנו מרוויחים רק כשהמשקיע גם מרוויח, והמטרה היא לייצר תשואות כמה שיותר גבוהות. במסגרת מבנה הפעילות, כל השקעה היא ישות משפטית נפרדת והמשקיעים מאוגדים בשותפות מוגבלת. הקרן לא מחזיקה בכסף, לכן יש למשקיעים בטוחות על ההשקעה שלהם וגם אם הקרן תיעלם מחר, הם לא ייפגעו כי הנכס רשום על שמם".
- באילו פרויקטים אתם משקיעים?
רוט: "היופי הוא במגוון. אנחנו משקיעים בעיקר בתחום הנדל"ן, המהווה כ-90% מסך הפרויקטים שלנו, אבל בתוך הנדל"ן אנחנו עובדים בטריטוריות שונות - אזורים שונים בארץ ובעולם, ובסגמנטים שונים - מגורים, מסחרי, בתי מלון וכו'. בנוסף יש לנו גם כמה השקעות בתחום הטכנולוגיה".
שמש: "אנחנו מחפשים הזדמנויות, לא נעולים על אזור או תחום מסוים. אנחנו שותפים בהון של הפרויקט, ומחכים ליזם טוב שיודע לבצע אותו. לדוגמה, לפני כמה שנים נכנסו לכמה השקעות בארה"ב כי זה היה שוק טוב להשקיע בו - נכנסנו לפלורידה, מנהטן וברוקלין. היום אנחנו יותר באטלנטה, לשם נכנסו לפני כשנה. בערך 50% מהשקעות הנדל"ן שלנו הן בארה"ב. עדיין אפשר למצוא בארה"ב הזדמנויות, אבל היום כבר יותר קשה.
"אנחנו מנסים לתפוס את השוק כשהוא מתחיל כבר לעלות, כי כך הסיכון שלנו קצת פחות גדול. בהתאם למצב, אני מניח שבשנתיים הקרובות ההשקעות שלנו יתפזרו לשווקים כמו ספרד וקפריסין, לשם נכנסו כבר לפני כשנתיים".
"מכל 100 הצעות 2 יוצאות לפועל"
- מה התשואות שמניבים הפרויקטים שאתם מעורבים בהם?
"הממוצע עומד על כ-20% לשנה, וזאת אחרי חלקה של קרן הגשמה ברווח. אם מגיע פרויקט שנראה טוב, אבל הוא יכול לייצר תשואה של 12%, אנחנו לא לוקחים אותו. מתוך כ-150 השקעות שביצענו מאז 2009, עד היום חזרו כ-20, והתשואה הנמוכה ביותר הייתה כ-15% לשנה. רק בחודש שעבר החזרנו שתי השקעות שביצענו בברוקלין, עם תשואות של כ-22%".
- איך אתם בוחרים את הפרויקטים בהם אתם משקיעים?
רוט: "רוב היזמים שמגיעים אלינו לא עומדים בקריטריונים שאנחנו מציבים. על כל 100 אפשרויות להשקעה שמגיעות אלינו, כ-2 בלבד מתממשות. אנחנו מבצעים אנליזה לפרויקטים שמגיעים אלינו ובדרך כלל בסוף הניתוח שלנו יורדת התשואה הצפויה מהפרויקט, משום שמי שעומד מאחורי הפרויקט הוא בדרך כלל אופטימי.
"יש לנו מחלקת אנליזה עם רו"ח, עו"ד, שמאים ועוד ותהליכי הניתוח שלנו שקופים. המשקיעים, שמקבלים עדכונים רבעוניים לגבי ההשקעות שלהם, יכולים להיחשף להכל. בחו"ל אנחנו עובדים רק עם יזמים מקומיים, ואין פרויקט שאנחנו לא מבקרים בו לפחות פעמיים בשנה.
- מה עוד מנחה אתכם?
"אנחנו גוזרים על עצמנו הרבה מאוד כללים של חברות ציבוריות, ומסתכלים למשקיעים שלנו בלבן של העיניים. הם צריכים לראות שיש להם אבא ואמא בהשקעה. הרי אלה בדרך כלל לא אנשים עם מיליוני שקלים בבנק, כך שכובד המשקל עלינו הוא מאוד משמעותי. אם פרויקט מסוים נכשל לא תעזור לי הצלחה בפרויקט אחר.
"על פניו אנחנו שותפים של היזם, אבל אנחנו מכניסים בחוזה בינינו לא מעט סעיפים כדי לשבור את עקרון ההדדיות, בנושאים הנוגעים בין היתר למשך תקופת הפרויקט, אפשרות להשתלט על הפרויקט וגידור מקסימלי של סיכון הכסף של המשקיע".
עושים עסקים גם עם קוזניצקי
בהמשך מביאים השניים דוגמאות להשקעות שהובילו. שמש מספר על פעילות הקרן במקבצי דיור בארה"ב, ומסביר כי ההחלטה להיכנס לתחום הזה נבעה מכך שקודם לכן הוא היה בגדר נחלתם הבלעדית של הגופים המוסדיים, והקרן רצתה למצוא דרך להנגיש את ההזדמנויות שם גם לציבור הרחב, שלא נטל חלק במשחק הזה.
רוט מספר על אחת העסקאות עליהן חתמה הקרן באחרונה: "ישבנו עם אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בחברת מנרב הציבורית, שאמר שהוא מעוניין להשקיע מחוץ לישראל. אחרי שהצגנו לו את הפעילות שלנו, הגשנו יחד הצעה לרכישת שלושה קומפלקסים לדיור למגורים של כ-900 דירות באטלנטה שבארה"ב, בהשקעה של כ-10 מיליון דולר - שליש אנחנו, שליש מנרב ושליש היזם המקומי. ברגע שקיבלנו את חותמת הכשרות של קוזניצקי, אנחנו מאמינים שנוכל לעניין אותו בהשקעות נוספות. אנחנו בתהליך דומה גם מול חברות ציבוריות נוספות, ויש גם גופים מוסדיים המסתכלים על הפעילות שלנו ובוחנים אפשרויות השקעה משותפות".
- איך אתם מסתדרים עם יזמי הקרן, אבי כץ וגיל אונגר?
שמש: "יחסי העבודה בינינו מצוינים. כץ הוא איש של חזון. הוא הרגיש צורך בשוק וראה שזה משהו שיעבוד טוב. הוא חיפש אלטרנטיבות לכסף שלו והבין שיש עוד הרבה כמוהו. אונגר היה עם אבי מההתחלה, ומבחינתנו הוא העין המפקחת ולא יוצאת מהקרן השקעה ללא אישורו. הניסיון והמקצועיות שלהם, החזון והיצירתיות, הם ערך מוסף אדיר למשקיעים שלנו".
150 השקעות בנכסים בשווי כולל של 4 מיליארד שקל
הפעילים בשוק ההון מכירים כבר שנים לא מעטות את אבי כץ, בעל עבר קמעונאי מרשים שייסד יחד עם רונן לוי את הרשתות כפר השעשועים, ששת והכל בדולר. הרשתות נמכרו לפני כמה שנים לקבוצת אלון במהלך ששלשל לכיסו של כץ עשרות מיליוני שקלים.
את קרן הגשמה ייסד כץ עם גיל אונגר, ששימש בעבר מנכ"ל רבוע כחול וכן כיו"ר ניופארם. כיום הוא שותף של כץ בעסקים נוספים ומכהן כיו"ר קופיקס. בקרן הגשמה מכהן אונגר כיו"ר ועדת ההשקעות, וכץ מכהן כנשיא קרן הגשמה. שותפים נוספים בהגשמה הם יצחק לאופר, ממקימי רשת ששת ושותף בניהול חברת הייבוא לכלי בית "סלבו", חנן שמש, המכהן כיו"ר הקרן, והמנכ"ל, ערן רוט.
כשש שנים לאחר הקמתה, מנהלת קרן הגשמה 1.2 מיליארד שקל, באמצעות 45 עובדים, ואת 2014 היא צפויה לסכם עם קרוב ל-60 עסקאות, בהיקף של של כ-2 מיליארד שקל. ההון העצמי שלה מתוך העסקאות הללו הסתכם בכחצי מיליארד שקל. בסך הכול, מאז הקמתה ועד היום ביצעה הקרן כ-150 השקעות עם כמיליארד שקל הון עצמי, בנכסים בשווי כולל של כ-4 מיליארד שקל.
