פועלים באתר בנייה / צילום: איל יצהר
במשרד השיכון מתכוננים לפרסום מכרזי מחיר מטרה ומפרסמים היום (א') את טיוטת מסמכי המכרזים החדשים להערות הציבור. נזכיר שמחיר מטרה יוכל להתחיל לפעול רק לאחר אישור חוק מע"מ 0% בכנסת, מה שצפוי נכון להיום על פי ההערכות, לתחילת מושב החורף של הכנסת בסוף החודש.
טיוטת המכרז מתייחסת בין היתר לתנאי התשלום של הקבלנים, להתחייבויות שלהם כלפי משרד השיכון, לקנסות שיהיה עליהם לשלם במקרה של אי עמידה בתנאים ועוד. נציין כי נקודה משמעותית שעולה מטיוטת המכרזים היא שהמכרזים יהיו מיועדים אך ורק לקבלנים ויזמים ולא לקבוצות רכישה ועמותות. מדובר במכה קשה לעמותות שקיוו להיכלל בתוך התוכנית, כמו גם בתוך תוכנית מע"מ 0%. גורמים במשרד השיכון הסבירו כי בשלב הראשון הוחלט כי מכרזים אלו ייועדו אך ורק לקבלנים ויזמים ובשלב מאוחר יותר תיבחן האפשרות לכלול את קבוצות הרכישה והעמותות בתוכנית.
עוד נקודה משמעותית שעולה ממסמכי המכרז היא שזכאים לרכישת דירות מוזלות במסגרת התוכנית יוכלו לרכוש אותן רק לאחר קבלת היתר בניה לפרויקט, כלומר, לא יימכרו דירות לזכאים "על הנייר".
במקביל, המכרז גם קובע כי היזמים או הקבלנים לא יוכלו לדרוש מרוכשי הדירה כל תשלום נוסף על הדירה מעבר למחיר הדירה שייקבע עוד במכרז, כלומר לא ניתן יהיה לערוך שינויים או תוספות בתוך מפרט הדירה. במסגרת המכרז החדש מופיעה גם ערבות חדשה שאותה יצטרך הזוכה המכרז להעמיד לטובת משרד השיכון "ערבות להבטחת עמידה בתנאי מכרז מחיר מטרה", בגובה 25 אלף שקל ליחידת דיור בפרויקט. מדובר בסכום שאינו מבוטל ואינו קיים במכרזים אחרים.
כחלק ממסמכי המכרז, עתיד להיכלל גם פרק שיתייחס למפרט הטכני של הדירות שייבנו במסגרת מחיר מטרה. מדובר במפרט שאמור להיות זהה למפרט שייתייחס למע"מ בשיעור אפס אחוז. נזכיר שמפרט זה שגובש במשרד השיכון טרם קיבל את אישור משרד האוצר. במשרד השיכון ציינו היום כי גם המפרט כמו גם חלקים נוספים ממכרזי מחיר מטרה יפורסמו גם הם להערות הציבור בשבועות הקרובים.
מחירים הנמוכים ב-20% ממחיר השוק
נזכיר שתוכנית מחיר מטרה עתידה להוביל לפרסום מכרזים על ידי המדינה בהם יחויב הקבלן או היזם שיזכה למכור חלק ניכר מהיצע הדירות האפשרי במסגרת התב"ע במחיר קבוע מראש שיהיה זול בכ-20% ממחיר הדירות באותו האזור. המחיר ייקבע על פי חישוב שיעשה השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי.
על פי התוכנית המקורית שהציג משרד השיכון לפני חודשים היה אמור מכרז מחיר מטרה לכלול 80% מהדירות שיימכרו במחיר מפוקח ושאר הדירות במחיר השוק. אולם, בהמשך הדרך הוחלט כי במקרים מסוימים עשוי היצע הדירות במחיר המוזל להיות נמוך מ-80% מכלל הדירות וזאת בהתאם לאזור בו יפורסם המכרז. מסיבה זו, טיוטאת המכרזים שפורסמו היום להערות לא נוקבים מפורשות בהיקף יחידות הדיור שישווקו במחיר המוזל.
במסגרת המכרז, יתחרו הקבלנים והיזמים על מחיר הקרקע ומי שיזכה יהיה מי שיציע את הסכום הגבוה ביותר על הקרקע בהתחשב בתנאים הנוספים. תוכנית זאת, לעומת תוכנית מע"מ בשיעור אפס אחוז, תאפשר רכישת דירות לא רק לחסרי דירה אלא גם למשפרי דיור. רוכש שירכוש דירה במסגרת מחיר מטרה לא יוכל לרכוש דירה מוזלת במסגרת תוכנית מע"מ בשיעור אפס. בנוסף, רוכש דירה יהיה חייב להחזיק בה במשך 5 שנים, אך יוכל להשכיר אותה בתקופה זו.
ממשרד השיכון נמסר היום עם פרסום טיוטת המכרזים כי "מדובר בהטבה שתאפשר לזוגות צעירים להגיע לדירות חדשות באזורי הביקוש ותשפיע גם על משפרי הדיור שמהווים מרכיב מרכזי בשוק. בנוסף, ירידת מחירי הדירות החדשות באזור תשפיע גם על מחירי דירות יד שנייה שמהוות כ-75% מהעסקאות בשוק, וצפויה להביא להוזלתן בשיעורים דומים. את תכנית מחיר מטרה משלימה תכנית מע"מ בשיעור אפס, החלה על רוכשי דירה ראשונה בלבד".
כאמור, על פי מסמכי המכרז, אוכלוסיית הזכאים לקניית דירה בתכנית "מחיר מטרה" כוללת חסרי דירה (שאין בבעלותם דירה) ומשפרי/מחליפי דיור (אשר בבעלותם דירה יחידה ומבקשים להחליף את דירתם בדירת "מחיר מטרה"). הרוכשים יצטרכו להציג תעודת זכאות שינפיק משרד השיכון כדי לרכוש את הדירה.
שר הבינוי והשיכון אורי אריאל אמר עם פרסום תנאי המכרז: "בחודשים האחרונים עבדו אנשי המקצוע במשרדנו לילות כימים, פשוטו כמשמעו, על מנת ליצור את שיטת השיווק החדשה תוך יצירת תנאי מכרז אטרקטיביים גם ליזמים ולקבלנים. מדובר בתוכנית שוויונית המיועדת לכלל המגזרים ומיועדת לענות גם על פלח משפרי הדיור. פרסום המכרזים ייצא עם אישור תכנית המע"מ והדבר ייצור שינוי של ממש בשוק הדיור ויביא לירידה של מחירי הדיור. התוכנית תיתן אופק אמיתי לרוכשי הדירות".
כאמור, מדובר נכון להיום רק בטיוטא שמוצגת להערות הציבור כך שייתכנו עוד שינויים מאוחר יותר. פעילים בשוק הנדל"ן כמו גם הציבור הרחב יוכל להעיר על הנוסח למייל ייעודי שנפתח למורה זו במשרד השיכון: matara@moch.gov.il.