אחת ההוראות החשובות ביותר בדיני מקרקעין היא סוגית חיוב ביצוע עסקת מקרקעין על פי הסכם בכתב, משמע שלא די בסתם הבטחה בעל פה או "סיכום ג'נטלמני" בכדי לחייב צד כלשהו לביצוע עסקת רכישה/מכירה של קרקע.
זאת להבדיל ממיטלטלין, ששם הסכמים והבנות בעל פה הינם ברי אכיפה כמו מרבית העסקאות שאנו מבצעים בחיי יום יום בענייני מיטלטלין.
הפסיקה בעניין דרישת הכתב עברה כברת דרך ארוכה מאוד. בתחילה נקבעו דרישות קפדניות בכדי שסתם נייר שנכתב בין הצדדים יענה על דרישת הכתב. נקבע בשעתו שרק סיכום בכתב הכולל תמורה, זיהוי הנכס, מהות העסקה ועוד היבטים חיוניים לביצוע עסקת מקרקעין יכולים להיחשב כממלאים אחר דרישת הכתב.
בעשור האחרון ענין של דרישת הכתב רוככה וזאת לאור ריבוי מקרים בהם צד להסכם או להבנות (בדרך כלל המוכר) החל להתכחש לביצוע העסקה וטען שמאחר ולא נחתם כל הסכם בכתב בין הצדדים, אז למעשה אין הסכם וביקש למכור את הנכס לאחרים.
ראשית, הפסיקה ששינתה את העניין היה פסק הדין קלמר ( ע"א 986/93 קלמר נ' גיא ) אשר שם בית משפט העליון הכיר בעסקת קומבינציה שלמעשה הושלמה והכל על בסיס הבנות בעל פה, והבעלים קיבל את הדירה המיועדת לו אך טען כי אין כל עסקה ביניהם בשל העובדה שאין הסכם בכתב.
כיום הפסיקה מכירה במקרים בהם צדדים מסכמים עניינים בעל פה, והמציאות מוכיחה שלמעשה העסקה הושלמה (כגון שהתמורה שולמה או נעשתה מסיבת חזקה וכו'), וכל זה ללא מסמך בכתב. כמו כן הפסיקה מוכנה ללמוד מראיות חיצוניות אחרות כגון מכתבים והתבטאויות וכו', בכדי להשלים את התמונה ולקבוע שאכן יש הסכם בכתב בין הצדדים.
נשאלת השאלה מה בנוגע לאופציה לרכישת מקרקעין? האם גם היא כפופה לדרישת הכתב או שמא ניתן לקבל ולאכוף אופציה במקרקעין לפי הבטחות בעל פה.
על שאלה זו ענה בית משפט המחוזי בתל אביב בחיוב. העניין נדון בפני השופטת דפנה יבניאלי בעניין זכויות שביקש דוד אפל לרכוש מיעקב ברדוגו שלטענתו קיבל עליהן אופציה וביקש לממש.
בין השניים שררו יחסי חברות בזמנים רלוונטיים לתביעה, וכחברים ניתנו הבטחות ובמסגרתן לטענת תובע, בשנת 2006 הוא היה זכאי לרכוש 1/3 של בנין הידוע כ"בית לודאית" בשכונת רמת החייל בתל אביב. דא עקא אופציה זו ניתנה בעל פה ולא הועלתה על הכתב.
בשלב מסוים, דוד אפל הודיע על רצונו לממש את האופציה והחלו חילופי טיוטות בין הצדדים ובאי כוחם שלא הצליח להתגבש לכדי חוזה חתום. בשלב מסוים דוד אפל ניסה לשנות את מבנה העסקה ולהכניס קונה אחר, והיחסים בין הצדדים הגיעו לכדי פיצוץ. בתביעה שהגיש דוד אפל, ביקש לאכוף את מימוש האופציה לרכישת הזכויות.
מנגד, יעקב ברדוגו ואחרים טענו כי אין לאכוף עליהם את העסקה והאופציה ובוודאי לא לאחר מספר שנים שמחירי הנדל"ן עלו וכעת תובע מבקש לנצל הזדמנות לטענתם ולרכוש את הזכויות.
השופטת דפנה יבניאלי בפסק דין ממצה מנתחת את כל הטיוטות, והמו"מ שבין הצדדים שהכשיל וקובעת כי ראשית כל אופציה לרכוש זכות במקרקעין כפופה לדרישת כתב וחייבת להינתן על פי הסכם בכתב, ואת מסמך בכתב ניתן להסיק מראיות חיצוניות. בנסיבות תיק זה, השופטת יבניאלי קובעת כי אמנם אין הסכם לרכישת אופציה, אך בוודאי מהתנהגות הצדדים והמכתבים, וחילופי טיוטות ניתן להסיק שאכן אופציה הנטענת על ידי תובע ניתנה לו והיא ברת אכיפה.
יחד עם זאת נקבע כי התביעה לאכיפה כעת בשנת 2014 אינה צודקת ומהתנהלות של דוד אפל ניתן להסיק שהוא למעשה נטש את מימוש האופציה ולא המשיך בעסקה. אופציה לרכישת מקרקעין אין לה חיים משלה ואינה עומדת בתוקפה לעולם ועד. אופציה לרכישת מקרקעין יש לממש תוך זמן מתקבל על הדעת, וכנגד תשלום התמורה המוסכמת בגינה.
-
ת"א 25798-05-10 דוד אפל (אסיר) ואח' נ' יעקב ברדוגו ואח'.
-
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
-
הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן ,אהרוני ,גייר.
19000\4\45