הריבית הנמוכה והדשדוש בבורסה המקומית מביאים יותר ויותר משקיעים לחפש הזדמנויות ואלטרנטיבות לפיזור השקעות מעבר לים, בין אם בבורסה, באג"חים או השקעות ישירות בנדל"ן. לוואקום הזה בדיוק מכוונות גם חברות הנדל"ן האמריקניות שמגיעות בחודשים האחרונים זו אחר זו לישראל, על מנת למכור למשקיעים הישראלים את אגרות החוב שלהן.
בשעה שהמחירים בשוק הנדל"ן בישראל נמצאים בשיאם והתשואות על השקעות בנדל"ן מניב בארץ נשחקו עד מאוד, הן באג"ח של חברות נדל"ן והן בהשקעה ישירה, בצדק בוחנים רבים מהמשקיעים את האפשרויות להשקיע בתחום הנדל"ן מעבר לים. זאת באמצעות השקעה ישירה בנכסים או קנייה של אגרות חוב שאותן מגייסות כאן החברות הזרות.
בשעה שהשקעה ישירה בנכסי נדל"ן מניב בארה"ב הפכה כבר מזמן לכלי השקעה פופולרי בקרב הגופים המוסדיים הגדולים המחפשים ליהנות מהתשואה החיובית בשוק האמריקני, הרי שרכישת אגרות החוב דורשת עדיין לימוד מעמיק של ההיצע. לא לחינם ראינו שדעותיהם של מנהלי ההשקעות חלוקות בנושא. ממש כפי שהשקעה ישירה בנכסי נדל"ן מניב דורשת הכרה מעמיקה עם השוק האמריקני ובחינה מקיפה של הנכסים, כך גם אין להתייחס לאותן חברות זרות כאל מקשה אחת הנושאת את הכותרת "חברות נדל"ן אמריקניות".
על המשקיעים המבקשים להיחשף לסוג כזה של השקעה עקיפה, להיות מודעים לכך שחברות הנדל"ן האמריקניות שמנפיקות אג"ח בישראל שונות בגודלן ובאופן ההשקעה שלהן. המשקיעים צריכים לדעת לבחון היטב מה מציעות אותן החברות שמגיעות לארץ לגייס חוב, כנגד איזה נכסים ואילו סוגי עסקאות האג"ח מונפק ומה רמת הריסק אל מול הריבית המשולמת. הרי ברור שאין דין חברת יזמות כדין חברת נדל"ן מניב, הן ברמת הסיכון והן ברמת פוטנציאל הרווח, ואין דין חברה המבססת את החזר החוב מתזרים המזומנים השוטף לבין חברה המצפה להחזיר את החוב כתוצאה מהצלחת הפרויקטים היזמיים.
הפערים בתשואות שמגלמות היום אגרות האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקניות שכבר נסחרות בישראל, מגלמים את רמת הסיכון השונה הקיימת באופן מובנה בין חברות. החברות שמנפיקות חוב כנגד נדל"ן מניב ויציב, נותנות כיום תשואה נמוכה יחסית(בסביבות ה-3% ). לעומתן, חברות יזום נדל"ן, טומנות בחובן סיכון גבוה יותר ולכן הריבית המגולמת באג"ח שלהן היא גבוהה יותר (בסביבות 6%-7%). כאן עולה גם השאלה האם משקיע ישראלי המבקש ליהנות מהתשואות היפות בשוק הנדל"ן האמריקני בוחר נכון כאשר הוא עושה זאת באמצעות אג"ח, שם הסיכון אולי נמוך יותר אך בהתאם קטן גם פוטנציאל הרווח, או שמא עדיף לולהיכנס בעצמו להשקעה ישירה בנדל"ן האמריקני.
השקעה ישירה, אם נעשית בניהול אחראי ומקצועי, מגלמת תשואות רב שנתיות הנחשבות לגבוהות יותר ובנוסף כמובן קיים פוטנציאל לאפסייד נוסף בשל פוטנציאל התאוששות השוק האמריקני אחרי המשבר של 2008 וכתוצאה מהיכולת למנף את ההשקעה.
יש שיאמרו, כי היתרון המשמעותי של משקיעי האג"ח על פני ההשקעות הישירות הוא נזילותו של הכסף המושקע. משקיע שבוחר את אלטרנטיבת ההשקעה באג"ח, בהחלט נהנה מכך שהוא לא צריך לעסוק באופן יומיומי בבחינת ההשקעה ואך יכול לממש את ההשקעה במקרה של הפסד בכל רגע שיידרש לכך. מנגד, אותו משקיע גם מפספס את הפוטנציאל בהשקעה ישירה בנדל"ן, ממנה בעצם נהנית החברה שהנפיקה את האג"ח.
אם לא די בכך, כלכלנים רבים מזהירים כבר זמן רב מפני המחירים הגבוהים בשוק האג"ח הקונצרני. תהליך של העלאת ריבית שעשוי להתחיל בארה"ב בקרוב עלול להוביל לירידה (אם לא מפולת) בשוק האג"ח הקונצרני גם בשוק המקומי, מה שעלול לפגוע בתשואות של מי שרוכש כיום את האג"ח של החברות הזרות, שמחפשות את הכסף החם בבורסה של תל אביב.
בסופו של יום, כניסתן של חברות זרות לישראל נותנת למשקיע הישראלי הזדמנות לפיזור השקעות באמצעות כניסה עקיפה לשוק הנדל"ן האמריקני שנהנה מצמיחה. עם זאת, על הגופים המוסדיים, כמו גם המשקיעים הפרטיים, להתייחס להנפקות האלה כאל כלי נוסף בארנסל ולבחון היטב כל חברה לגופה על מנת לוודא שאכן מדובר בהזדמנות.