בית אבות שלישי בדרך לשוק ההון בתל אביב. אחרי בית הזהב ומגדלי הים התיכון, גם חברת אחוזת בית רעננה, שמחזיקה ומפעילה בעיר את בית הדיור המוגן אחוזת בית, ואת הקניון הסמוך "פארק מול", תנסה להפוך ציבורית.
אחוזת בית מבקשת לגייס בבורסה כ-200 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לא-צמודות, במח"מ של חמש שנים ובריבית קבועה של עד 5.9%, המשקפת מרווח של 4.7% מהאג"ח הממשלתית. האג"ח זכו לדירוג של Baa1 מחברת מידרוג (מקביל ל-BBB פלוס של מעלות).
את ההנפקה מובילה חברת החיתום פועלים אי.בי.אי שבשליטת בנק הפועלים ובית ההשקעות אי.בי.אי. בנק הפועלים הוא גם הנושה הגדול של החברה, ו-80 מיליון שקל מתמורת ההנפקה ישמשו לצורך פירעון החובות לבנק. עוד 7 מיליון שקל ישמשו לפירעון חוב לנושה פרטי.
במקביל תשתמש החברה ב-90 מיליון שקל נוספים מתמורת הגיוס לפירעון חובותיה לבעלת השליטה, משפחת שניידר, וכן לספי שלגי, שמחזיק בתפקידי היו"ר והמנכ"ל. מרבית הלוואות הבעלים (65 מיליון שקל) הוענקו לחברה עוד ב-2004, ויתרת הסכום הוענקה לה לאחר רכישת המניות של שלגי והפרדת הפעילות המשותפת לשני הצדדים. נוסף על כך, החברה מייעדת כ-13 מיליון שקל לביצוע שיפוץ של האגף הוותיק בבית הדיור המוגן, וזאת במהלך תקופה של עד 30 חודשים לאחר קבלת כספי תמורת ההנפקה.
אחוזת בית רעננה היא גלגולה הנוכחי של חברת הבנייה הוותיקה דרוקר זכריה, שהונפקה בבורסה לראשונה ב-1983, ושב-1989 שינתה את שמה למליבו ישראל, לאחר שנקלעה לקשיים והשליטה בה הועברה לידי יוחי שניידר ובני משפחתו. בשנים הבאות גייסה מליבו מאות מיליוני שקלים ופעלה להרחבת פעילות הנדל"ן לצד ביצוע השקעות מגוונות, בין היתר ביצרנית מעדני החלב מילק מן, בחברת המזון הכשר רוקח, ברשת הום סנטר ובמלונות הים התיכון - שברובן הסבו לה הפסדים כבדים באמצע שנות ה-90.
דיור מוגן ומרכז מסחרי
בשנים הבאות מכרה החברה השקעות כושלות, מימשה את תיק ניירות הערך שלה והציגה רווחים נאים מסיום פרויקטים של בנייה. ב-1998 נמחקה החברה מהמסחר בבורסה, לאחר שבעלי השליטה, ובראשם ספי שלגי, הגישו לה הצעת רכש מלאה.
ב-2011 הופרדה השליטה במליבו ישראל, לאחר שמשפחת שניידר (באמצעות חברת מיקג'ודה שבבעלותה) רכשה את החזקותיו של שלגי (34%) תמורת 120 מיליון שקל במזומן. העסקה שיקפה שווי של 350 מיליון שקל לחברה, שלאחרונה שינתה את שמה לזה הנוכחי. בד בבד מכרה מליבו ישראל לידי שלגי את חלקה בחברת מליבו אינווסטמנטס (66%), העוסקת ביזמות נדל"ן בקנדה תמורת 71 מיליון שקל.
משפחת שניידר מחזיקה בחברה באמצעות קרן נאמנות זרה, שהמוטבים שלה הם 40 מצאצאי זאב ושיינה שניידר ז"ל. בעלי תפקידים בקרן שמוגדרים כבעלי השליטה בחברה הם שלגי עצמו (שהנו אחד מצאצאי המשפחה), וכן רות רמתי הרצוג ודינה ברלוביץ'.
מדוחות פרופורמה שפרסמה החברה לסוף ספטמבר 2014 עולה, כי את תשעת החודשים הראשונים של השנה היא סיימה עם הכנסות של 39 מיליון שקל, ורווח מפעולות רגילות של 13.4 מיליון שקל, שכלל גם עלייה של 7.3 מיליון שקל בערך הנדל"ן שבידי החברה. עם זאת, הוצאות מימון גבוהות של 13.5 מיליון שקל הותירו את החברה עם הפסד של 86 אלף שקל בשורה התחתונה.
פעילות החברה מחולקת כאמור לשניים, דיור מוגן ומרכז מסחרי. פעילות הדיור המוגן הוערכה בסוף ספטמבר לפי שווי של 472 מיליון שקל על-ידי חברת השמאות ברק פרידמן כהן ושות', וסכום זה כולל פיקדונות שהפקידו דיירים להבטחת תשלומיהם העתידיים, בהיקף של 244 מיליון שקל.
לחזור לתפוסה של 90%
פעילות הדיור המוגן מייצרת כיום NOI (הכנסות תפעוליות בניכוי הוצאות תפעוליות) בקצב של 5.5 מיליון שקל בשנה, ושיעור התפוסה עומד על 79% והתשלום הממוצע ליחידת דיור מסתכם ב-10,000 שקל בחודש.
בחברה מקווים כי השלמת מכירת יחידות הדיור באגף החדש שנפתח ב-2012 (אגף טופ) והשלמת המהלך של חיבור שתי יחידות דיור באגף הישן ליחידה אחת גדולה יותר, יובילו בעתיד לעליית שיעור התפוסה אל מעל ל-90%, כפי שהיה בעבר.
הנכס השני של אחוזת בית, קניון פארק מול, משתרע על פני 4,500 מ"ר, ושטחי המסחר בו מושכרים ל-20 שוכרים בתפוסה של 99%. שווי הקניון הוערך בידי שמאי ב-68 מיליון שקל, והוא מייצר NOI בקצב של 4.7 מיליון שקל בשנה, כך, ששיעור התשואה בפועל עומד על 6.9%.
האג"ח שתגייס אחוזת בית יהיו ללא שעבודים וביטחונות, מלבד התחייבות שלא להעניק שעבוד שוטף על כלל נכסיה (שעבוד שלילי) לכל נושה אחר. עם זאת, החברה התחייבה לעמוד בשלוש אמות פיננסיות, שלפיהן ההון העצמי שלה לא יפחת מ-50 מיליון שקל, החוב פיננסי נטו לא יעלה על 50% מסך המאזן והיחס בין החוב הפיננסי נטו לסך תזרים המזומנים מפעילות שוטפת במשך ארבעה רבעונים רצופים לא יעלה על 18. נכון לסוף ספטמבר הסתכם ההון העצמי ב-98 מיליון שקל, שיעור החוב הפיננסי עמד על 21% מהמאזן והיחס בין החוב נטו לתזרים השוטף עמד על 4.4 בלבד.
אחוזת בית מעסיקה 92 עובדים, מרביתם בתפעול בתי הדיור. לקראת ההנפקה חתם שלגי על הסכם חדש עם החברה, שלפיו יזכה מעתה לדמי ניהול וייעוץ חודשיים של 50 אלף שקל בתוספת מע"מ, בגין תפקידיו כיו"ר ומנכ"ל. איריס כהן, מנכ"לית שותפות אחוזת בית, נהנית משכר ותנאים ונלווים בעלות של כ-1 מיליון שקל בשנה, לפני מענקים.
