אתר בניה של חברת צ. לנדאו/ צילום:תמר מצפי
פרשת הקפאת ההליכים אליה נקלעה חברת הנדל"ן צ. לנדאו ממשיכה להסתעף: דוח חקירה חסוי שמסרו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב הנאמנים הזמניים הראשונים שמונו לחברה, עורכי הדין חגי אולמן ושלום גולדבלט, ב-3 בספטמבר - יומיים לאחר שבית המשפט החליף אותם בנאמנים הנוכחיים, עורכי הדין עומר גדיש וישראל בכר - מגלה כי צ. לנדאו מחזיקה במגרש בן 9 דונם באור-יהודה המיועד להקמת 180 דירות, אותו רכשה מחברת שפיר מגורים תמורת 1.8 מיליון שקל בלבד. הדוח הוגדר על-ידי הנאמנים הזמניים כחסוי, על מנת שלא לשבש את החקירה.
כעת התיר השופט איתן אורנשטיין את הדוח לפרסום החל מהשעה 16:00, ועולים ממנו לא מעט שאלות אודות הסתרת בעלות החברה על המגרש. הנאמנים מציינים בפתח הדברים כי לאחר שמונו ולאחר חקירה שביצעו, התבררו מספר עובדות מהותיות, אשר לא היו ידועות להם בשעה שהוגשה הבקה להקפאת ההליכים.
"נראה כי לחברה יש זכויות בנכס מקרקעין מהותי, אשר לא מצוי הדווחי החברה, איננו רשום על שמה, ולא דווח עד כה לרבות בבקשת ההקפאה כנכס של החברה", מציינים הנאמנים ומוסיפים כי הממצאים עשויים להיות בעלי משמעות דרמטית על הסדר הנושים שיגובש בתיק זה ועל הדיבידנד הצפוי להיות משולם לנושי החברה.
הדוח מתייחס לקשר שבין חברת צ. לנדאו לבין קבוצת שפיר שבבעלות האחים שפירא: ישראל שפירא, הראל שפירא, גיל שפירא וחן שפירא. "לאורך השנים התקיימו יחסים שניתן להגדירם כמיוחדים וקרובים בין החברות", צוין בדוח, כאשר בין השאר ביצעה צ. לנדאו פרויקטים למגורים כקבלן משנה עבור חברת שפיר הנדסה אזרחית.
בפרויקטים אלה, מציינים הנאמנים, החברה לא נדרשה ולא הפקידה בידי שפיר ערבות ביצוע, כמקובל שבין מזמין לבין קבלן מבצע. כמו כן, קבוצת שפיר היא ספק בטון של החברה, והאובליגו של החברה אצל שפיר מסתכם במיליוני שקלים, מבלי שקבוצת שפיר קיבלה או ביקשה בטחונות להבטחתו.
אלא שגולת הכותרת בדוח הסודי מתייחסת למגרש בן 9 דונם באור-יהודה, המיועד להקמת פרויקט מגורים בן 3 בניינים ו-180 דירות. על-פי הערכות הנאמנים, שווי המגרש עומד על 65-80 מיליון שקל, לפי שווי של 400-450 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה אחת.
ממצאי הדוח חושפים כי בחודש דצמבר 2009 נחתם הסכם אופציה בין שפיר מגורים לבין האחים שפירא, לפיו ניתנה לאחים שפירא אופציה לרכישת המגרש משפיר מגורים, שהיא חברה בבעלותם. בחוד שיוני 2010 נחתם הסכם הסבת אופציה, לפיו האחים שפירא הסבו לחברת צ. לנדאו את הסכם האופציה, במסגרתו התחייבה החברה לשלם לאחים שפירא 35% מהתקבולים הצפויים בפרויקט.
עוד עולה מהדוח כי בחודש דצמבר 2011 מימשה צ. לנדאו את האופציה ורכשה את הקרקע משפיר מגורים, תמורת סכום מגוחך של 1.8 מיליון שקל בלבד כולל מע"מ.
"נראה כי החברה שילמה לשפיר מגורים את התמורה שנקבעה בהסכם הרכישה", מציינים הנאמנים ומוסיפים כי בחודש ינואר 2012 דיווחה שפיר מגורים לרשות המסים על העסקה.
"שפיר הצהירה בהסכם רכישת המקרקעין כי זכויותיה נקיות מכל חוב עיקול, שיעבוד וזכות צד ג' כלשהו, למעט משכנתא לטובת בנק הפועלים, שהסרתה הוסדרה כמקובל מתוך תשלומי התמורה. ואכן המשכנתא סולקה בפועל, דבר שמאשש את העובדה שהתמורה שולמה", מציינים הנאמנים.
במסגרת ההסכם התחייבה שפיר מגורים לרשום את הזכויות במגרש על שם צ. לנדאו בהקדם האפשרי ועד שנה ממועד חתימת ההסכם, כלומר לא יאוחר מ-11.12.2012. בדיקה בטאבו מלמדת כי הנכון להיום ועל אף שחלפה הרבה יותר משנה, המגרש לא רשום על שמה של צ. לנדאו, אלא על שם שפיר.
בנוסף, בחודש אוגוסט 2013 רשמה שפיר מגורים על המגרש משכנתא לטובת האחים שפירא, למרות שבמועד זה היה המגרש כבר בבעלות משפטית של צ. לנדאו.
עוד מציינים הנאמנים הזמניים כי צ. לנדאו והאחים שפירא חתמו על כתב היעדר תביעות ושמירה על סודיות, שני ההסכמים ללא תאריך. עוד מעלים הממצאים כי בסוף חודש אפריל 2013 נרשם ברשם החברות שיעבוד על זכויות צ. לנדאו במגרש לטובת האחים שפירא.
"על-פי נוסח האג"ח, השיעבוד מבטיח לכאורה את התחייבותה של צ. לנדאו להעביר לידי האחים שפירא 35% מהתקבולים שיתקבלו בגין המקרקעין", צוין בדוח. "על-פי ממצאי החקירה כפי שהתבררו על למועד סיום תפקידם, נראה כי צ. לנדאו היא הבעלים החוקי של המגרש, שערכו מוערך ב-65-80 מיליון שקל. מדובר בנכס חבוי שאינו רשום על שם החברה, ושהתגלה בעקבות החקירה. מדובר בנכס מהותי שהתמורה ממימושו יכולה להוות כשלעצמה בסיס מוצק להסדר נושים".
כזכור, ב-20 באוגוסט עתרה חברת צ. לנדאו בבקשה להקפאת הליכים. הבקשה הוגשה בידי משרד עורכי הדין יהודה רוה בצוותא עם משרד גולדבלט, גינדיס, יריב ושות', ובה מתוארים הפרויקטים של החברה ונכסיה, אך אין כל אזכור לקיומו של מגרש בשטח 9 דונם בעיר אור-יהודה ששוויו מוערך בעשרות מיליוני שקלים.
בית המשפט נענה לבקשה ומינה באותו היום את עורכי הדין חגי אולמן ושלום גולדבלט כנאמנים, כמבוקש בבקשה. זאת, מבלי שהגישו תצהיר על היעדר ניגוד עניינים.
ב-1 בספטמבר הוחלפו הנאמנים בעורכי הדין עומר גדיש ממשרד כהן וילצ'יק קמחי וישראל בכר ממשרד גרנות ושות'. זאת לאחר שבית המשפט מתח ביקורת על כך שאולמן וגולדבלט לא דיווחו על הקשר בינם לבין צ. לנדאו. יומיים לאחר מכן, ב-3 בספטמבר, הגישו הנאמנים שהודחו את הדוח החסוי.
יש לציין כי במסגרת תשקיף שפרסמה ב-6 בנובמבר 2014 קבוצת שפיר המתכננת הנפקה, לא צוין דבר מכירת המגרש, למרות שהקרקע רשומה עד היום על שם שפיר. כמו כן, לא הוזכרה העובדה כי בעלי המניות בחברת שפיר עתידים לקבל 35% מתקבולי הקרקע.
ביום ראשון הקרוב בשעה 16:00 יתקיימו בבית ציוני אמריקה בתל-אביב אסיפות נושים, בהן יציגו נאמני צ.לנדאו מתווה למכירת נכסי ומניות החברה.
עו"ד איתן ארז, המייצג את אחת הנושות הגדולות, עמרם אברהם חברה לבניין בע"מ, בשל חוב של 18 מיליון שקל, השיב לפניית "גלובס" כי "להערכתי המגרש באור-יהודה שווה לפחות 50 מיליון שקל, ועד אשר לא יתברר מה יעלה בגורל התמורה ממכירת המגרש וכמה כסף יחולק לנושים - מרשתי תתנגד לכל מתווה ערטילאי".
משפיר הנדסה נמסר בתגובה: "מדובר בפעולות עסקיות היסטוריות בין חברות פרטיות, אשר תוארו בתשקיף החברה. מדובר בקרקע בעיר אור יהודה, שנשארה ללא זכויות בניה עקב העברת הזכויות לפרויקט שמבצעת שפיר באור יהודה. החברה העניקה זכות בקרקע לבעלי המניות שהסבו אותה לצ. לנדאו עבור אחוזים מהתמורות העתידיות, כאשר כל הפעולות האלה מגובות בדיווחים מלאים שנמסרו לרשויות השונות. לאחר שהוסבו לה הזכויות הצליחה צ. לנדאו להשביח את הנכס ואין חולק כיהנכס בבעלות צ. לנדאו. יש לציין, כי הרישום בטאבו התעכב בגלל סוגיית מיסוי המקרקעין. הנכס נמכר ב2011 וכל סוגיה אחרת הקשורה אליו היא עניין שבין צ .לנדאו לנאמני החברה".